| France, Cour de cassation, Chambre civile 1, 06 octobre 2021, 20-15711

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 1

SG

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 6 octobre 2021

Rejet

Mme DUVAL-ARNOULD, conseiller doyen
faisant fonction de président

Arrêt n° 573 F-D

Pourvoi n° R 20-15.711

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 6 OCTOBRE 2021

La société Immofonds Fabre, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° R 20-15.711 contre l'arrêt rendu le 20 novembre 2019 rectifié par l'arrêt rendu le 03 mars 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 2, chambre 1), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [S] [M], domiciliée [Adresse 3],

2°/ à la société Zurich Insurance PLC, dont le siège est [Adresse 1],

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Teiller, conseiller, les observations de la SCP Buk Lament-Robillot, avocat de la société Immofonds Fabre, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [M], de la société Zurich Insurance PLC, après débats en l'audience publique du 29 juin 2021 où étaient présents Mme Duval-Arnould, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Teiller, conseiller rapporteur, M. Girardet, conseiller, et Mme Tinchon, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon les arrêts attaqués (Paris, 20 novembre 2019, rectifié le 3 mars 2020), depuis le 31 mars 2004, la SCI Immofonds Fabre (la société) est propriétaire d'un local, donné à bail commercial pour l'exercice d'une activité médicale ou paramédicale.

2. En 2008, la société a sollicité l'assistance de Mme [M] (l'avocat), qui, le 19 juin 2008, a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement au locataire, prévoyant un déplafonnement du loyer et la fixation de celui-ci à la somme annuelle de 50 000 euros. Le locataire ayant refusé cette proposition, l'avocat a, le 31 août 2009, saisi la commission de conciliation qui lui a indiqué, le 23 septembre suivant, être incompétente s'agissant d'un local à destination d'activité médicale. En l'absence d'accord entre les parties, le bail s'est trouvé renouvelé jusqu'au 31 décembre 2017 à l'ancien prix.

3. Après avoir choisi un autre conseil, la société a invité l'avocat, le 23 janvier 2013, à lui restituer son entier dossier et l'a assigné ainsi que son assureur, la société Zurich Insurance PLC, en responsabilité et indemnisation, en lui reprochant un défaut de diligences lui ayant fait perdre le bénéfice d'un déplafonnement du loyer.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. La société fait grief à l'arrêt de limiter à la somme de 10 000 euros le montant des dommages-intérêts à elle alloués, alors :

« 1° / que, dans le cas où le manquement de l'avocat a fait perdre au bailleur la chance d'obtenir le déplafonnement du loyer, le dommage qui résulte pour lui de cette perte de chance est fonction du loyer réel perçu et il incombe au bailleur de préciser à quel montant il évalue son préjudice, l'office du juge consistant alors à déterminer la fraction de ce préjudice correspondant à la perte de chance de l'éviter si l'avocat n'avait pas commis un manquement ; qu'en se fondant, pour évaluer à 25 % la perte de chance de la société du fait du manquement de son conseil, de voir son loyer déplafonné sur la période du bail renouvelé, sur les circonstances que le bailleur n'avait, en 2014, encore procédé à aucune revalorisation indiciaire du loyer depuis l'origine du bail à laquelle il pouvait prétendre et qu'il ne s'était préoccupé du devenir de la procédure de renouvellement du bail avec fixation d'un nouveau loyer qu'en 2013, lesquelles circonstances étaient pourtant sans influence sur le déplafonnement dont il avait été privé en conséquence du manquement de son avocat, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ensemble les articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce ;

2°/ qu'en énonçant encore, pour évaluer à 25 % la perte de chance de la société du fait du manquement de son conseil, de voir son loyer déplafonné sur la période du bail renouvelé, qu'il convenait de tenir compte de la différence éventuelle entre le montant du loyer plafonné et celui du loyer déplafonné par rapport au seul montant théorique du loyer plafonné, obtenu en appliquant au loyer d'origine l'évolution indiciaire sur la période, et non par rapport au montant du loyer plafonné réel perçu, dont elle devait pourtant seul tenir compte pour apprécier la perte de chance subie, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ensemble les articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce ;

3°/ que seul le fait de la victime ayant concouru à la réalisation du dommage constitué par la perte de chance résultant de la faute de son avocat ayant manqué à son devoir de conseil est de nature à limiter la réparation due par ce dernier ; qu'en énonçant, pour limiter à 25 % la perte de chance de la société du fait du manquement de son conseil, de voir son loyer déplafonné sur la période du bail renouvelé, que cette dernière n'avait procédé à aucune revalorisation indiciaire du loyer depuis l'origine du bail à laquelle elle pouvait prétendre et ne s'était préoccupée du devenir de la procédure de renouvellement du bail avec fixation d'un nouveau loyer qu'en 2013, après avoir pourtant constaté que si la bailleresse n'avait pas sollicité la révision du loyer durant le temps du bail renouvelé il n'était pas davantage justifié qu'un déplafonnement aurait pu intervenir à chaque période triennale faute d'établir une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une augmentation de plus de 10 % de la valeur locative, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que la victime n'ayant pas concouru à la réalisation du préjudice constitué par la perte de chance de voir son loyer déplafonné, son comportement ne pouvait limiter la réparation due par son avocat, violant ainsi l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ensemble les articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce ;

4°/ que la responsabilité des professionnels du droit ne présente pas un caractère subsidiaire en sorte que l'avocat qui a failli à son devoir de conseil auprès de son client bailleur doit réparer le dommage en résultant, constitué par la perte d'une chance de voir le loyer déplafonné, quand bien même ce bailleur aurait disposé d'un moyen de nature à limiter les effets préjudiciables de la situation dommageable notamment en augmentant le loyer plafonné par application de l'indice ; qu'en se fondant, pour limiter à 25 % la perte de chance de la société du fait du manquement de son conseil, de voir son loyer déplafonné sur la période du bail renouvelé, sur les circonstances que le bailleur n'avait procédé en 2014 à aucune revalorisation indiciaire du loyer depuis l'origine du bail à laquelle il pouvait prétendre et ne s'était préoccupé du devenir de la procédure de renouvellement du bail avec fixation d'un nouveau loyer qu'en 2013, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ensemble les articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce ;

5°/ que, pour apprécier l'existence d'une perte de chance de voir le loyer déplafonné, il appartient aux juges du fond de reconstituer la discussion qui n'a pu s'instaurer devant la juridiction qui aurait pu être saisie aux fins de constater le déplafonnement et fixer la valeur locative des biens loués ; qu'en se fondant, pour évaluer à 25 % la perte de chance de la société du fait du manquement de son conseil, de voir son loyer déplafonné sur la période du bail renouvelé, sur les circonstances que le bailleur n'avait en 2014 encore procédé à aucune revalorisation indiciaire du loyer depuis l'origine du bail à laquelle il pouvait prétendre et qu'il ne s'était préoccupé du devenir de la procédure de renouvellement du bail avec fixation d'un nouveau loyer qu'en 2013, la cour d'appel qui s'est prononcée sans reconstituer fictivement la discussion qui aurait pu s'instaurer devant le juge qui aurait pu être saisi aux fins de constater le déplafonnement et de fixer la valeur locative des biens loués a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ensemble les articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce. »

Réponse de la Cour

5. Après avoir retenu que l'avocat, en manquant à son devoir de conseil et d'information, avait fait perdre à la société la chance d'obtenir le déplafonnement du loyer, la cour d'appel a, ainsi qu'il le lui incombait, déterminé le préjudice en lien de causalité avec cette faute.

6. Elle a, d'abord, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des éléments de preuve et de fait soumis, évalué le montant des pertes causées par l'absence de déplafonnement, en retenant que la société, qui, de son propre chef, n'avait pas procédé, au cours de la période considérée, à l'indexation contractuellement prévue, ne pouvait imputer à la faute de l'avocat la différence entre le loyer, tel qu'il aurait dû s'élever après indexation, et son montant après déplafonnement.

7. Ensuite, après avoir estimé qu'une action contre le locataire en déplafonnement aurait pu aboutir, la cour d'appel a recherché si dûment informée, la société l'aurait effectivement introduite dans les délais requis et a, en considération de sa négligence tout au long de la procédure, souverainement fixé cette probabilité à 25 %.

8. Dès lors, le moyen est infondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Immofonds Fabre aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille vingt et un.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Moyen produit par la SCP Buk Lament-Robillot, avocat aux Conseils, pour la société Immofonds Fabre

La Sci Immofonds Fabre fait grief à l'arrêt rectifié attaqué d'avoir limité à la somme de 10. 000 euros le montant qu'il a condamné Mme [S] [M] et de la société Zurich Insurance Plc à lui verser in solidum en réparation de son préjudice de perte de chance résultant du manquement de la première à son obligation de conseil et d'information ;

AUX MOTIFS QU' à défaut de rapporter la preuve qu'il a rempli son devoir de conseil, l'avocat doit réparer le préjudice direct, certain et actuel en relation de causalité avec le manquement commis ; qu'il lui appartient de tout mettre en oeuvre pour assurer la défense de son client sauf à devoir réparer la perte de chance résultant de son manquement, dès lors qu'aurait disparu, de façon actuelle et certaine, une éventualité favorable ; qu'en l'espèce, le bail commercial a été initialement conclu avec la locataire à effet au 1er avril 1995 pour une durée de trois, six ou neuf ans, moyennant un loyer annuel de 49 696 francs, révisable ; que si un congé avec refus de renouvellement a été délivré en 2003, il est constant que le bail s'est poursuivi ; que puis le congé litigieux a été délivré le 19 juin 2008, à effet au 31 décembre 2008, avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2009 ; que par l'effet de ce congé, et les parties ne s'étant pas mis d'accord sur le prix du nouveau loyer, le bail s'est trouvé renouvelé au prix de l'ancien jusqu'au 31 décembre 2017 ; que sans que le déplafonnement du loyer à la date du congé soit réellement contesté, il sera précisé sur ce point que la commission de conciliation, rappelant n'être compétente que pour les litiges nés de l'application de l'article L 145-34 du code de commerce propre aux loyers plafonnés, a considéré ne pas l'être au cas d'espèce compte tenu de l'usage des locaux ; qu'en effet, la locataire est médecin et les lieux lui ont été loués « afin de ne pouvoir y exercer qu'une activité médicale ou paramédicale à l'exclusion de la radiologie » ; que par application des articles R 149-9 à R 145-11 du code de commerce, les locaux à usage de bureaux sont exclus du plafonnement ; qu'en tout état de cause, la durée du bail a excédé douze années depuis son origine par l'effet de la tacite prorogation, de sorte que le plafonnement du loyer n'était pas plus applicable, par l'effet des dispositions de l'article L 145-34 du code de commerce ; que la Sci produit deux avis datés d'avril 2018, d'un même expert judiciaire, M [P], discuté contradictoire dans le cadre de la présente procédure ; [?] que l'expert a retenu une valeur locative théorique plafonnée au 1er janvier 2009, en appliquant au loyer d'origine l'évolution indiciaire sur la période, de 11 601,83 euros au 1er janvier 2009 ; que le gestionnaire de biens a appelé, après régularisation indiciaire qu'il a sollicitée et appliquée selon lettre du 10 janvier 2014 adressée en ce sens à sa locataire, un loyer plafonné de 9 496,17 euros en lieu et place du montant retenu par l'expert ; que pour autant, l'appel par la Sci d'un montant inférieur à ce à quoi il aurait pu prétendre au moment du congé est sans lien avec la faute reprochée à Mme [M] ; que dès lors, la différence éventuelle entre le montant du loyer plafonné et celui du loyer déplafonné sera appréciée par rapport au seul montant théorique du loyer plafonné retenu par l'expert ; que s'agissant du montant du loyer déplafonné, l'expert a retenu, compte tenu de la situation secondaire du local et de ses aménagements et équipements plutôt quelconques, la plus faible des références judiciaires soit 300 euros le m 2, valeur non contestée par la sci, soit une valeur locative arrondie à 16 000 euros pour le local ; que l'expert a, dès lors, calculé ainsi qu'il suit le préjudice théorique lié à l'absence de déplafonnement du loyer au 1er janvier 2009, tenant compte de la révision du loyer aux échéances triennales et sur la base du loyer théorique plafonné fr 13 194,51 euros du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2011 (11 601,83 euros – 16 000 euros), 11 832,08 euros du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014 (11 832,08 euros – 16 317,54 euros), 12 040,06 euros du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2017 (12 040,06 euros – 16 604,35 euros), soit un total de 40 343,78 euros ; que le terme du bail renouvelé étant le 31 décembre 2017, la Sci, qui pouvait délivrer congé et ne justifie pas de la situation locative actuelle du bien, n'est pas légitime à intégrer dans le calcul de son préjudice les échéances postérieures à cette date ; que si les parties peuvent se rapprocher en cours de bail afin de fixer amiablement un nouveau loyer, il s'agit d'une simple faculté, de sorte qu'il ne peut être fait reproche à la Sci de n'avoir pas procédé à une telle démarche et ce d'autant que les éléments précédents dont la preuve d'une augmentation et non d'une diminution de la valeur locative du bien sur la période ; qu'il est constant que la Sci n'allègue ni ne justifie avoir sollicité de révision du loyer durant le temps du bail renouvelé mais il n'est pas justifié davantage qu'un déplafonnement, tel que visé à l'article L 145-3 du code de commerce, aurait pu intervenir à chaque période triennale faute d'établir une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une augmentation de plus de 10 % de la valeur locative ; qu'en effet, les annonces internet de baux commerciaux dans le [Localité 1] ne sont pas probantes alors qu'elles ne permettent pas de faire un rapprochement avec celui en cause ; que par ailleurs, la Sci se prévaut d'une valeur locative du bien de 21 440 euros au 1er janvier 2018 à dire d'expert, pour indiquer que la loi Pinel, intervenue entre-temps, limite désormais toute augmentation de loyer à 10 % par an, ce qui aggrave d'autant son préjudice ; que cependant, le bail renouvelé étant parvenu à son terme, la Sci, qui y a déjà procédé par deux fois par le passé, pouvait délivrer congé à sa locataire et ne justifie pas, en tout état de cause, de la situation locative, à cette date et depuis lors, des lieux ; qu'elle ne peut dès lors légitimement arguer d'un préjudice en lien avec la faute de son conseil, pour la période postérieure à l'échéance du bail renouvelé ; qu'enfin, il convient de retenir que la Sci qui, en 2014, n'avait encore procédé à aucune revalorisation indiciaire du loyer depuis l'origine du bail, à laquelle elle pouvait pourtant prétendre, ne s'est préoccupée du devenir de la procédure de renouvellement du bail avec fixation d'un nouveau loyer qu'en 2013 soit quasiment quatre ans après la délivrance du congé ; qu'elle n'allègue ni ne justifie, en outre, avoir engagé une action à cette fin au terme du bail renouvelé ; que dès lors, il convient d'évaluer à 25 % la perte de chance de la Sci, du fait du manquement de son conseil, de voir son loyer déplafonné sur la période du bail renouvelé dans des proportions comparables à celles proposées par l'expert, soit la somme arrondie de 10 000 euros ; que s'agissant d'une indemnisation cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

1°) ALORS QUE dans le cas où le manquement de l'avocat a fait perdre au bailleur la chance d'obtenir le déplafonnement du loyer, le dommage qui résulte pour lui de cette perte de chance est fonction du loyer réel perçu et il incombe au bailleur de préciser à quel montant il évalue son préjudice, l'office du juge consistant alors à déterminer la fraction de ce préjudice correspondant à la perte de chance de l'éviter si l'avocat n'avait pas commis un manquement ; qu'en se fondant, pour évaluer à 25 % la perte de chance de la Sci Immofonds Fabre du fait du manquement de son conseil, de voir son loyer déplafonné sur la période du bail renouvelé, sur les circonstances que le bailleur n'avait, en 2014, encore procédé à aucune revalorisation indiciaire du loyer depuis l'origine du bail à laquelle il pouvait prétendre et qu'il ne s'était préoccupé du devenir de la procédure de renouvellement du bail avec fixation d'un nouveau loyer qu'en 2013, lesquelles circonstances étaient pourtant sans influence sur le déplafonnement dont il avait été privé en conséquence du manquement de son avocat, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ensemble les articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce ;

2°) ALORS QU'en énonçant encore, pour évaluer à 25 % la perte de chance de la Sci Immofonds Fabre du fait du manquement de son conseil, de voir son loyer déplafonné sur la période du bail renouvelé, qu'il convenait de tenir compte de la différence éventuelle entre le montant du loyer plafonné et celui du loyer déplafonné par rapport au seul montant théorique du loyer plafonné, obtenu en appliquant au loyer d'origine l'évolution indiciaire sur la période, et non par rapport au montant du loyer plafonné réel perçu, dont elle devait pourtant seul tenir compte pour apprécier la perte de chance subie, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ensemble les articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce ;

3°) ALORS QUE seul le fait de la victime ayant concouru à la réalisation du dommage constitué par la perte de chance résultant de la faute de son avocat ayant manqué à son devoir de conseil est de nature à limiter la réparation due par ce dernier ; qu'en énonçant, pour limiter à 25 % la perte de chance de la Sci Immofonds Fabre du fait du manquement de son conseil, de voir son loyer déplafonné sur la période du bail renouvelé, que cette dernière n'avait procédé à aucune revalorisation indiciaire du loyer depuis l'origine du bail à laquelle elle pouvait prétendre et ne s'était préoccupée du devenir de la procédure de renouvellement du bail avec fixation d'un nouveau loyer qu'en 2013, après avoir pourtant constaté que si la bailleresse n'avait pas sollicité la révision du loyer durant le temps du bail renouvelé il n'était pas davantage justifié qu'un déplafonnement aurait pu intervenir à chaque période triennale faute d'établir une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une augmentation de plus de 10 % de la valeur locative, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que la victime n'ayant pas concouru à la réalisation du préjudice constitué par la perte de chance de voir son loyer déplafonné, son comportement ne pouvait limiter la réparation due par son avocat, violant ainsi l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ensemble les articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce ;

4°) ALORS QUE la responsabilité des professionnels du droit ne présente pas un caractère subsidiaire en sorte que l'avocat qui a failli à son devoir de conseil auprès de son client bailleur doit réparer le dommage en résultant, constitué par la perte d'une chance de voir le loyer déplafonné, quand bien même ce bailleur aurait disposé d'un moyen de nature à limiter les effets préjudiciables de la situation dommageable notamment en augmentant le loyer plafonné par application de l'indice ; qu'en se fondant, pour limiter à 25 % la perte de chance de la Sci Immofonds Fabre du fait du manquement de son conseil, de voir son loyer déplafonné sur la période du bail renouvelé, sur les circonstances que le bailleur n'avait procédé en 2014 à aucune revalorisation indiciaire du loyer depuis l'origine du bail à laquelle il pouvait prétendre et ne s'était préoccupé du devenir de la procédure de renouvellement du bail avec fixation d'un nouveau loyer qu'en 2013, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ensemble les articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce ;

5°) ALORS QUE pour apprécier l'existence d'une perte de chance de voir le loyer déplafonné, il appartient aux juges du fond de reconstituer la discussion qui n'a pu s'instaurer devant la juridiction qui aurait pu être saisie aux fins de constater le déplafonnement et fixer la valeur locative des biens loués ; qu'en se fondant, pour évaluer à 25 % la perte de chance de la Sci Immofonds Fabre du fait du manquement de son conseil, de voir son loyer déplafonné sur la période du bail renouvelé, sur les circonstances que le bailleur n'avait en 2014 encore procédé à aucune revalorisation indiciaire du loyer depuis l'origine du bail à laquelle il pouvait prétendre et qu'il ne s'était préoccupé du devenir de la procédure de renouvellement du bail avec fixation d'un nouveau loyer qu'en 2013, la cour d'appel qui s'est prononcée sans reconstituer fictivement la discussion qui aurait pu s'instaurer devant le juge qui aurait pu être saisi aux fins de constater le déplafonnement et de fixer la valeur locative des biens loués a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ensemble les articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce ;