LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 2
LM
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 30 septembre 2021
Cassation partielle
M. PIREYRE, président
Arrêt n° 898 F-D
Pourvoi n° Y 20-15.419
Aide juridictionnelle partielle en demande
au profit de Mme [H] épouse [V].
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 6 février 2020.
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 SEPTEMBRE 2021
Mme [W] [H], épouse [V], domiciliée [Adresse 3], a formé le pourvoi n° Y 20-15.419 contre l'arrêt rendu le 18 juin 2019 par la cour d'appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Pavillon fleuri, dont le siège est [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Cabinet Ifnor, dont le siège est [Adresse 2], défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Durin-Karsenty, conseiller, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de Mme [H] épouse [V], de la SCP Boullez, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Pavillon fleuri, et l'avis de M. Aparisi, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 7 juillet 2021 où étaient présents M. Pireyre, président, Mme Durin-Karsenty, conseiller rapporteur, Mme Martinel, conseiller doyen, et Mme Thomas, greffier de chambre,
la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Caen, 18 juin 2019), le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Pavillon fleuri (le syndicat des copropriétaires) a assigné Mme [H], propriétaire d'un lot, devant un tribunal de grande instance, en vue de la voir condamner au paiement d'une somme au titre de charges de copropriété.
2. Par un jugement du 6 octobre 2016, le tribunal de grande instance a condamné Mme [H] au paiement d'une certaine somme, a déclaré irrecevables les demandes de celle-ci et a débouté les parties du surplus de leurs demandes.
3. Mme [H] a relevé appel de ce jugement.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
4. Mme [H] fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes nouvelles en cause d'appel tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement des sommes de 1 000 euros en remboursement d'un tout-à-l'égout payé indûment, 35 497 euros au titre de la perte d'ensoleillement et de vue, 6 000 euros forfaitaires au titre de l'entretien et l'embellissement réalisé au lieu et place du syndicat depuis 2006, et tendant à voir enjoindre au syndicat des copropriétaires de procéder à la finition de la toiture et de confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 6 octobre 2016 par le tribunal de grande instance de Lisieux, alors « qu'est recevable, sans exigence particulière d'un lien avec la demande principale et même pour la première fois en appel, la demande reconventionnelle tendant à la compensation judiciaire ; que, pour déclarer irrecevables certaines demandes présentées pour la première fois en cause d'appel par Mme [H] tendant au remboursement de la somme de 1 000 euros au titre du tout-à-l'égout, au paiement de celle de 35 497 euros correspondant aux sommes versées par Eiffage, au paiement de la somme forfaitaire de 6 000 euros au titre de l'entretien et de l'embellissement réalisé en lieu et place du syndicat depuis 2006 et à l'obligation qui devrait être faite audit syndicat de procéder à la finition de la toiture, la cour d'appel a jugé, sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, que « à bon droit le syndicat des copropriétaires fait valoir que les prétentions apparues pour la première fois en cause d'appel ne se confondent pas avec la demande de condamnation présentée par Mme [H] devant les premiers juges tendant à la condamnation dudit syndicat à lui rembourser les sommes trop perçues, dont elle précise le montant devant la cour » ; qu'en se décidant ainsi, cependant que les demandes reconventionnelles dont elle était saisie par Mme [H] tendait à obtenir la compensation entre l'éventuelle dette de cette dernière et celle du syndicat des copropriétaires et étaient à ce titre recevables pour la première fois en appel, sans exigence particulière de lien avec la demande principale, la cour d'appel a violé l'article 70, ensemble les articles 567 et 564 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 70 et 564 du code de procédure civile :
5. Selon le second de ces textes, les parties ne peuvent soumettre à la cour d'appel de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les faits nés de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Selon le premier, si les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant, la demande en compensation est recevable même en l'absence d'un tel lien.
6. Pour déclarer irrecevables les demandes tendant au remboursement de la somme de 1 000 euros au titre du tout-à-l'égout, au paiement de celle de 35 497 euros correspondant aux sommes versées par la société Eiffage au titre de la perte d'ensoleillement et de vue, au paiement de la somme forfaitaire de 6 000 euros au titre de l'entretien et de l'embellissement réalisé au lieu et place du syndicat depuis 2006, l'arrêt retient que le syndicat des copropriétaires fait valoir, à bon droit, que les prétentions apparues pour la première fois en cause d'appel ne se confondent pas avec la demande de condamnation présentée par Mme [H] devant les premiers juges tendant à la condamnation de ce syndicat à lui rembourser les sommes trop perçues.
7. En statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que les demandes reconventionnelles dont elle était saisie par Mme [H] tendaient à obtenir la compensation entre l'éventuelle dette de cette dernière et celle du syndicat des copropriétaires, et étaient, à ce titre, recevables pour la première fois en appel, sans exigence particulière de lien avec la demande principale, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes en compensation formées par Mme [H], tendant au remboursement de la somme de 1 000 euros, au paiement de celle de 35 497 euros et au paiement de la somme forfaitaire de 6 000 euros, l'arrêt rendu le 18 juin 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Pavillon fleuri aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour Mme [H] épouse [V]
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les demandes nouvelles en cause d'appel présentées par Mme [W] [V] née [H] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Pavillon Fleuri au paiement des sommes de 1000 € en remboursement d'un tout-à-l'égout payé indûment, 35 497 € au titre de la perte d'ensoleillement et de vue, 6000 € forfaitaires au titre de l'entretien et l'embellissement réalisé au lieu et place du syndicat depuis 2006, et tendant à voir enjoindre au syndicat des copropriétaires de procéder à la finition de la toiture et d'avoir confirmé en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 octobre 2016 par le tribunal de grande instance de Lisieux.
Aux motifs propres que : « 1°) sur la recevabilité des demandes formées par Mme [V] au titre des travaux effectués par la société Rufin ;
que Mme [V] réitère ses demandes de première instance, lesquels ont pertinemment été déclarées irrecevables par le premier juge, dès lors que, s'agissant de demandes reconventionnelles, elle devait nécessairement, en application de l'article 70 du code de procédure civile, se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant, ce qui n'est pas le cas ; qu'en effet, ces chefs de réclamation s'apparentent à une action en responsabilité sans lien suffisant avec l'action en paiement de charges initiées par le syndicat des copropriétaires d'une part faisant l'objet d'autre part la litige distinct, actuellement en cours, une expertise amiable ayant été déclenchée, dans les opérations ne sont pas terminées ; que la décision d'irrecevabilité est donc confirmée ;
2°) Sur la recevabilité des demandes présentées pour la première fois en cause d'appel par Mme [V] ;
qu'il s'agit des demandes tendant au remboursement de la somme de 1000 € au titre du tout-à-l'égout, au paiement de celle de 35 497 € correspondant aux sommes versées par EIFFAGE et qui lui reviendraient au titre de la perte d'ensoleillement et de vue, au paiement de la somme forfaitaire de 6000 € au titre de l'entretien et de l'embellissement réalisé au lieu et place du syndicat depuis 2006, et à l'obligation qui devrait être faite audit syndicat de procéder à la finition de la toiture ; que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Pavillon Fleuri excipe des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile pour solliciter que ces prétentions soient déclarées irrecevables comme nouvelles ; que l'article 564 énonce que : « les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions les de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait » ; qu'aux termes de l'article 565, « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent » ; qu'à bon droit le syndicat des copropriétaires fait valoir que les prétentions apparues pour la première fois en cause d'appel ne se confondent pas avec la demande de condamnation présentée par Mme [V] devant les premiers juges tendant à la condamnation dudit syndicat à lui rembourser les sommes trop perçues, dont elle précise le montant devant la cour. Les demandes précitées sont donc déclarées irrecevables ;
3°) sur les demandes en paiement présentées par le syndicat des copropriétaires ; que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Pavillon Fleuri poursuit le recouvrement des charges de copropriété dues par Mme [V] pour la période du 1er octobre 2007 au 25 octobre 2012, soit selon lui un total de 15 175,69 € au paiement duquel la susnommée a effectivement été condamnée en première instance ; qu'il produit au soutien de ses prétentions les procès-verbaux des assemblées générales des 25 février 2009 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2007 au 30 juin 2008, du 14 novembre 2009 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2008 au 24 février 2009 après régularisations et hors prélèvement de 3 450,62 euros pour les travaux non effectués sur le bâtiment A et approuvant les comptes sans réserves du 25 février 2008 au 30 juin 2009, du 23 décembre 2010 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010, du 10 décembre 2011 approuvant les comptes pour la période du 17 juillet 2010 au 30 juin 2011, du 22 décembre 2012 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012 ; qu'il est constant que l'assemblée générale du 21 décembre 2013 n'a pas approuvé les comptes pour l'exercice au 30 juin 2013 (pièce 42) ; qu'il produit ensuite les appels de fonds, décomptes de répartition de charges afférents à la période et un historique de la situation de Mme [V] pour la période du 25 octobre 2012 au 21 avril 2013 (pièces 6, 9 et 41) ; que Mme [V] fait porter ses contestations sur un certain nombre de points ;
A - l'annulation du vote des travaux dans la cage d'escalier B et la demande subséquente de déduction de la somme de 3767,52 €, des frais et intérêts, ainsi que 1200 € de frais qu'elle aurait engagés en lieu et place du syndicat des copropriétaires ;
que Mme [V] fait valoir qu'il résulte de l'extrait de compte qui lui a été adressé, qu'est sollicité le paiement de travaux dont les copropriétaires ont demandé l'annulation, demande portée à l'ordre du jour de la dernière assemblée générale (pièces 1, 2 et 3) ; qu'ainsi les travaux n'ont jamais été commandés par le syndic mais les appels de charges auraient été maintenus indûment depuis le 1er janvier 2010, faisant courir des frais de relancer des intérêts tout aussi indus, le fout pour un montant de 3767,52 € ; qu'elle ajoute que lors de l'assemblée générale du 22 décembre 2012 (pièce 13), la 34° résolution de l'assemblée générale du 4 novembre 2009 a été annulée à l'unanimité des 4 voix, par la résolution n° 18 ; qu'elle s'étonne que le syndic ait régularisé les comptes des trois autres copropriétaires en maintenant ses réclamations à son égard uniquement ; que contrairement à ce qu'elle soutient toutefois, ce n'est pas la somme de 18 245,63 € qui est réclamée par le syndicat des copropriétaires, mais celle de 15 175,69 € ; que ce dernier ne conteste pas que l'assemblée générale du 22 décembre 2012 a annulé la 34° résolution de l'assemblée générale du 14 novembre 2009, au terme de la 18° résolution, qui prévoit que : « les travaux de la cage d'escalier B n'étant pas commencés et le syndic n'ayant donné aucun ordre de service à l'entreprise Ravet et au maître d'oeuvre, l'assemblée décide d'annuler la 34° résolution de l'assemblée générale du 14 novembre 2009. L'appel de fonds créditeur sera exigible deux mois après la notification du procès-verbal de la présente assemblée » ; que le syndicat des copropriétaires en conclut justement que le remboursement de la somme de 3767,52 € au profit de Mme [V], à laquelle le procès-verbal d'assemblée générale a été notifié le 21 février 2013, est devenu exigible à compter du 21 avril 2013 ; que dès lors que le syndic a intégré ce remboursement aux termes de l'historique de la situation comptable arrêtée au 21 avril 2013 (pièce 25), il est fondé à faire valoir que la somme en cause était exigible au moment de la délivrance de l'assignation le 23 novembre 2012, étant précisé qu'elle a fait l'objet d'un crédit au compte de Mme [V] depuis le procès-verbal d'assemblée générale du 22 décembre 2012 ; que le Syndicat des copropriétaires est encore fondé, après avoir relevé que la demande de remboursement des « frais et intérêts » présentée par Mme [V] n'est pas chiffrée, à faire valoir que la somme de 3767,52 € devaient être payés dès sa date d'exigibilité, peu important son annulation postérieure ; que c'est donc par une juste analyse des éléments qui lui étaient soumis que le tribunal a rejeté les contestations de Mme [V] sur ce point ;
B - la demande de déduction de la somme de 8 068,76 euros pour travaux non commandés ;
que Mme [V] indique que des travaux dans le bâtiment A ayant fait l'objet d'un devis initial à hauteur de 95 583 € TTC, majoré ensuite à 100 330,57 €, en ce compris les honoraires du syndic, avaient été votés par l'assemblée générale du 10 septembre 2007, mais n'ont jamais été commandés ni de plus fort, effectués ; qu'ils ont néanmoins donné lieu à des appels de fonds, alors même que les comptes n'ont pas été approuvés par les assemblées générales, ni quitus donné au syndic pour sa gestion, lors des assemblées générales tenues en 2007, 2008 et le 25 février 2009, les comptes n'ayant pas davantage été approuvé pour les exercices 2013, 2014, 2015 et 2016, ni le quitus donné au syndic, lequel selon Mme [V] n'avait pas autorité pour appeler de nouveaux fonds ni commander des travaux ; que le syndicat des copropriétaires justifie toutefois de ce que le précédent syndic a appelé la somme totale de 8068,76 € sur la base d'un total de 96 171,09 €, que l'assemblée générale du 14 novembre 2009, au terme de sa résolution n° 31, a décidé qu'un solde créditeur de l'ancienne gestion, d'un montant de 415948 €, ainsi que les appels de fonds en cause, devraient être affectés aux travaux de toiture, soit un montant total de 100 330,57 € ; que le report, régulièrement voté par l'assemblée générale, est donc établi ; qu'il résulte encore des pièces produites que l'assemblée générale du 10 décembre 2011 a voté un montant de travaux de 168 059,18 € à répartir sur la nouvelle base des charges spéciales, dont à déduire les montants respectifs de 96 17,09 € et 4159,48 €, et que le compte de Mme [V] s'est trouvé crédité de la somme totale de 8417,73 € (2 525,32€ + 3 367,09€ + 2525,32€), sur appel de fonds du 16 décembre 2011 mais inscrit en comptabilité aux dates d'exigibilité soient les 1er novembre 2011, 1er décembre 2011 et 1er janvier 2012 ; que c'est là encore pertinemment que les premiers juges ont écarté les contestations de Mme [V], considérant que la somme prélevée ayant été affecté à d'autres travaux, il n'y avait pas lieu à déduction ; que la cour relève en outre à la suite du syndicat des copropriétaires que Mme [V] ne chiffre pas les intérêts débiteurs et frais de relance dont elle sollicite vainement le remboursement, étant rappelé que les appels de fonds sont dus à leur date d'exigibilité et qu'à défaut de règlement, ils sont susceptibles de générer des frais restant nécessairement à la charge du copropriétaire défaillant ;
C - les charges relatives aux travaux de réfection de la toiture du bâtiment A Mme [V] demande la déduction de la somme de 5 802,54 euros ;
qu'elle fait valoir que c'est à tort que les premiers juges ont considéré que le règlement de copropriété n'était pas contraire à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 alors même que cet article opère une distinction entre les deux sortes de charges ; qu'ainsi l'alinéa 1 fait état des charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement communs, calculées en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'il s'agit des « charges communes spéciales » ; que l'alinéa 2 dispose quant à lui dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot ; que ses dispositions étant d'ordre public, toute répartition contraire est réputée non écrite ; qu'en l'espèce, les charges dont s'agit s'apparente bien selon Mme [V] à la conservation des parties communes que constitue la toiture, la copropriété ne constituant par ailleurs qu'un seul bâtiment comprenant deux escaliers, respectivement À et B, en sorte que les travaux de toiture ne peuvent être considérée comme des charges spéciales afférentes au seul bâtiment A, mais bien comme des charges générales ; qu'en l'espèce, il est constant que seul le bâtiment A a été finalement construit et il est exact que dans un ensemble comprenant plusieurs immeubles, chacun de ceux-ci peut se voir attribuer à titre de charges propres où encore dites « spéciales » les charges d'entretien et de conservation le concernant seul, auquel cas seules sont générales des charges partagées entre tous les copropriétaires de tous les bâtiments, la terminologie doit nécessairement être adaptée à chaque situation de sorte que, sans être contraire à la loi, le règlement de copropriété a prévu que la participation aux travaux de réfection de toiture du seul bâtiment édifié effectivement constitue des charges spéciales et non pas des charges générales ; que de surcroît, Mme [V], si elle possède actuellement deux lots de copropriétés résultant du regroupement de ses trois anciens lots, le lot n° 34 nouvellement créé est indissociable du lot d'origine n° 12 : il est logique dans ces conditions que sur le modificatif intermédiaire du règlement de copropriété figurent encore ces trois lots, le modificatif du règlement de copropriété ayant en revanche prise en compte le regroupement dont s'agit ; qu'enfin, il est établi que les deux appels de fonds de 1669.77 € (pièces 9t et 9u) ont été annulés à la même date d'exigibilité soient les 1er janvier 2010 et 1er avril 2010, ce dont il résulte qu'ils doivent être considérés comme ayant jamais été appelés ; que c'est à tort que Mme [V] conteste dans ces conditions de voir la somme totale de 6173,53 € correspondant à la quote-part du solde de travaux du bâtiment A, comme justifiée par les pièces adverses 9x, 3 et 4 ;
D - les charges d'eau froide (prise en compte du lot n° 100) ;
que Mme [V] sollicite la déduction d'une somme de 2449,59 € sur la période allant de 2010 à 2012, qui correspondrait à la quote-part des charges générales du lot n° 100 (bâtiment B non construit) dont elle estime qu'elle ne devrait pas être répartie entre les autres copropriétaires ; qu'il est établi par la pièce 3 produite par la copropriété que l'assemblée générale réunie le 14 novembre 2009 a voté la résolution n° 12 répartissant les charges d'eau froide en charges communes générales à l'exception du terrain à bâtir formant le lot n° 100 du règlement de copropriété, sur une base de répartition conforme au tableau des quotes-parts de charges joint à la convocation des copropriétaires ; qu'il était précisé que cette exclusion tenait compte de la jurisprudence constante en la matière à savoir qu'un terrain à bâtir n'a pas à participer aux charges des services collectifs et des éléments d'équipement communs définis au premier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, puisque ses charges ne représentent aucune utilité objective pour ledit terrain en l'absence de raccordement ; que cette résolution n'a été ni contestée, ni de plus fort annulée dans le délai légal de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [V] échouant à démontrer que la répartition des charges querellée serait contraire aux règles d'ordre public instaurées par l'article 10 de la loi précitée, lui permettant de porter sa contestation passé ledit délai en application de l'article 43 de la même loi ; que le syndicat des copropriétaires fait valoir pertinemment à cet égard que l'assemblée générale ordinaire du 21 décembre 2013 a voté la résolution n° 6 ayant notamment confirmé que le lot n° 100 ne participait pas aux charges d'eau froide et d'évacuation des eaux usées ; Mme [V], qui n'a pas contesté cette résolution qui est devenue définitive ; qu'elle n'est donc pas fondée à solliciter une déduction du montant des charges qui lui sont réclamées au titre de l'eau froide ;
E - la demande de déduction au titre de travaux de toiture non intégralement exécutés :
que Mme [V] sollicite la déduction d'une somme de 4438,31 €, considérant que les travaux de réfection de la toiture n'ont été réalisés qu'à hauteur de 55 % de ce qui avait été prévu ; que le syndicat des copropriétaires indique quant à lui que ces travaux ont été réalisés à hauteur de 75 %, précisant qu'ils ont dû être arrêtés en octobre 2012 faute de fonds ; que c'est pertinemment toutefois que le tribunal a jugé sur ce point que l'état d'avancement effectif desdits travaux n'est pas de nature à remettre en cause l'exigibilité des appels de fonds y afférents, la réclamation de Mme [V] devant donc être rejetée.
F - les indemnités versées par la société EIFFAGE :
qu'il est constant que ladite société a occupé le terrain de la copropriété pour le stationnement de ses engins de chantier, et s'est trouvée débitrice de la somme de 37 000 euros correspondant à 8 mois d'occupation ; que le syndicat des copropriétaires justifie qu'elle les a effectivement payés, ensuite de quoi la somme a été répartie entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part ; que Mme [V] fait valoir que ces sommes, versées à la copropriété en 2008, n'ont été ensuite créditées sur les comptes des copropriétaires que le 25 mars 2011, ce qui justifie selon elle l'allocation de dommages et intérêts pour détention abusive de ses revenus locatifs ; qu'elle ajoute que l'occupation du terrain s'est en réalité prolongée au-delà de huit mois de sorte ce que c'est la somme de 46 250 € qui était dues à la copropriété, et celle de 2474,05 € qui aurait dû lui revenir en propre ; que le tribunal a toutefois justement relevé que Mme [V] n'établissait nullement la réalité de paiements supplémentaires effectués par la société EIFFAGE ; qu'il est en outre établi, s'agissant de la répartition entre les copropriétaires de la Somme de 37 000 € versée par EIFFAGE, que la répartition décidée par l'assemblée générale du 14 novembre 2009 a dû être annulée et que c'est finalement dans le cadre de l'assemblée générale du 23 décembre 2010 qu'elle a été définitivement arrêtée de sorte que le retard pris pour créditer les différents comptes ne peut être imputé au syndicat des copropriétaires ;
3°) sur la demande de mainlevée de l'hypothèque légale ;
qu'au regard de ce qui précède et du rejet des réclamations formées par Mme [V] pour s'opposer au paiement des charges qui lui sont réclamées, c'est pertinemment que le tribunal a retenu que l'ancienneté de la créance détenue par la copropriété sur la susnommée et son refus de s'en acquitter spontanément, la mesure prise par le créancier était légitime ;
4°) sur les frais et dépens :
que confirmé en toutes ses dispositions de fond, le jugement déféré doit l'être également en celles relatives aux frais et dépens de première instance ; que Mme [V], qui succombant son appel, en supportera à nouveau les dépens, l'équité commandant par ailleurs de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Pavillon Fleuri la somme complémentaire de 4000 € au titre des frais irrépétibles d'appel, par application de l'article 700 du code de procédure civile ».
Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que : « Sur la demande de sursis à statuer ;
que [W] [H] épouse [V] fonde cette demande sur l'existence d'une expertise ordonnée par décision du 9 juillet 2015 (pièce 44 du Syndicat des copropriétaires de la résidence le Pavillon fleuri), laquelle est, de l'aveu commun, toujours en cours, le Syndicat des copropriétaires de la résidence le Pavillon fleuri estimant qu'une telle demande serait irrecevable au regard des dispositions de l'article 771 du code de procédure civile ; qu'or, si l'article 771 du code de procédure civile donne compétence exclusive au juge de la mise en état pour connaître des exceptions de procédure, exceptions au régime desquelles est soumise la demande de sursis à statuer, cette compétence cesse au moment de son dessaisissement, matérialise par l'ordonnance de clôture, et n'exclut nullement que le juge du fond puisse être ultérieurement saisi d'une telle demande qui ne peut dès lors être déclarée irrecevable ; que le sursis à statuer conduit à une suspension de la procédure lorsque une autre décision est susceptible d'avoir une influence sur le sort de la cause ; que [W] [H] épouse [V] se prévaut cependant d'une décision ayant ordonné une expertise (décision produite par le demandeur), décision à laquelle elle n'était manifestement pas partie et qui, à sa lecture, visait a ce que soit examinée la comptabilité et la gestion du Syndicat des copropriétaires de la résidence le Pavillon fleuri afin que soit notamment appréciées les responsabilités éventuellement encourues de ces chefs, ce qui ne révèle en soi aucun lien de connexité avec l'action principale en paiement de charges ou avec les demandes reconventionnelles relatives aux travaux ; qu'en conséquence, [W] [H] épouse [V] sera déboutée de sa demande de sursis à statuer ;
Sur la demande de condamnation au paiement de charges ;
que le Syndicat des copropriétaires de la résidence le Pavillon fleuri poursuit le recouvrement de charges de copropriété dues par [W] [H] épouse [V] pour la période du 1er octobre 2007 au 25 octobre 2012, cette somme ayant été actualisée au 21 avril 2013 à 15.175,69 euros ; qu'elle produit pour ce faire : - les procès-verbaux des assemblées générales des : * 25 février 2009 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2007 au 30 juin 2008 ; * 14 novembre 2009 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2008 au 24 février 2009 après régularisations et hors prélèvement de 3.450,62 euros pour les travaux non effectués sur le bâtiment A et approuvant les comptes sans réserves du 25 février 2009 au 30 juin 2009 ; * 23 décembre 2010 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010 ; * 10 décembre 2011 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011 ; * 22 décembre 2012 approuvant les comptes pour l'exercice du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012 ; * 21 décembre 2013 : les comptes pour l'exercice clos au 30 juin 2013 n'ont pas été approuves ; - les appels de fonds, les décomptes de répartition de charges afférents à la période ainsi qu'un historique de la situation de [W] [H] épouse [V] pour la période du 25 octobre 2012 au 21 avril 2013 ; que plusieurs points sont contestés par [W] [H] épouse [V] ainsi qu'il suit :
Sur l'annulation du vote de travaux dans la cage d'escalier B et sur la demande subséquente de déduction de la somme de 3.767,52 euros ;
que le Syndicat des copropriétaires de la résidence le Pavillon fleuri admet que la 34ème résolution de l'assemblée générale du 14 novembre 2009 a été annulée par l'assemblée générale du 22 décembre 2012 et, par voie de conséquence, que l'appel de fonds y afférent n'avait plus lieu d'être ; que contrairement à ce qui est en dernier lieu retenu par [W] [H] épouse [V], cette annulation a affectivement été prise en compte dans historique versé (pièce 25) portant déduction de la somme de 3.767,49 euros telle que sollicité par [W] [H] épouse [V], historique sur lequel s'appuie la demande globale en dernier lieu présentée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence le Pavillon fleuri ;
Sur la demande de déduction de la somme de 8.058,76 euros (travaux non commandés) ;
que [W] [H] épouse [V] avance que l'appel de fonds et le règlement susvisé la concernant étaient relatifs à des travaux non commandés et non réalisés et qu'il n'y a eu aucun report sur les appels de fonds relatifs aux autres travaux votés sur le bâtiment A ; que le Syndicat des copropriétaires de la résidence le Pavillon fleur justifie toutefois d'un tel report, décidé lors de l'assemblée générale du 12 novembre 2009 (pièce 12, point 31), report matérialisé par le crédit porté au bénéfice de [W] [H] épouse [V], pour un montant global de 8.417,73 euros, lors des appels de fonds dont les dates d'exigibilité ont été fixées aux 1er novembre 2011, 1er décembre 2011 et 1er janvier 2012 (pièce 9 k) ; qu'en conséquence, la somme prélevée ayant été affectée à d'autres travaux dont la commande et la mise en oeuvre ne sont pas contestés, il n'y a pas lieu à déduction de la somme susvisée ;
Sur les charges relatives aux travaux de réfection de la toiture du bâtiment A ;
que [W] [H] épouse [V] demande en définitive à ce titre déduction de la somme globale de 5.802,54 euros ; qu'elle souligne que l'extrait de compte la concernant fait état de trois bâtiments, alors que la co-propriété n'en comporte que deux, qu'elle-même ne possède que deux lots alors que trois lots sont visés et, surtout que la base de calcul est erronée dès lors qu'elle aurait d'après elle dû être basée sur les charges communes générales, ce en vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; que s'agissant à titre liminaire de la référence a trois lots, il s'évince de l'historique tel que précédemment exposé que le lot 12 n'est certes plus existant mais qu'il faisait effectivement partie de la propriété de [W] [H] épouse [V] avant réunion de sorte que la référence portée sur l'extrait de compte propriétaire (pièce 1 de [W] [H] épouse [V]) ne saurait être considérée comme étant erronée ; que par ailleurs, le Syndicat des copropriétaires de la résidence le Pavillon fleuri ne conteste nullement l'existence d'un seul bâtiment, précisant qu'il n'existe qu'un seul bâtiment construit comprenant deux escaliers, soit les escaliers A et B, et qui est exclu, au regard du règlement de co-propriété, que le propriétaire du bâtiment B, par ailleurs non construit, participe à ces charges ; que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit effectivement, en son alinéa 2, que, outre les charges communes spéciales, soit celles liées à l'utilité que les services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, a l'entretien et a l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, les charges en lien avec la réfection de la toiture étant indéniablement des charges tendant à la conservation de l'immeuble ; qu'il ressort toutefois du règlement de copropriété et de état descriptif qu'a été prévue l'existence de parties communes spéciales à chaque bâtiment, comprenant notamment les éléments assurant le clos et le couvert, de sorte que les travaux de réfection de la toiture étaient certes des charges communes générales mais qui ne pouvaient être que propres au bâtiment A au regard de ce qui avait été adopté, ce règlement n'étant nullement en contradiction avec les dispositions légales susvisées ; que la base de calcul retenue pour l'appel de fonds l'a donc été à juste titre, [W] [H] épouse [V] demeurant donc redevable de la somme de 6.173,53 euros au titre de la réfection de la toiture ;
Sur les charges d'eau froide (demande de déduction de la somme de 2.299,78 euros) ;
[W] [H] épouse [V] conteste l'exclusion du lot 100 du règlement de ces charges, et la répartition subséquente de sa "part" sur les autres copropriétaires, soutenant que cette exclusion est contraire au règlement, en son article 11, qu'elle n'a jamais été adoptée a l'unanimité par l'assemblée générale et qu'une telle décision serait en tout état de cause contraire aux dispositions d'ordre public prévues par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant une participation de tous les copropriétaires aux charges, l'utilité devant d'après elle être appréciée objectivement eu égard aux possibilités offertes, de sorte qu'elle peut parfaitement remettre en cause par voie d'exception l'exclusion qui aurait ainsi pu être votée ; que le Syndicat des copropriétaires de la résidence le Pavillon fleuri souligne quant à lui que l'assemblée générale du 14 novembre 2009 a décidé que ce lot serait exclu du paiement de ces charges, ce qui a été confirmé par l'assemblée générale du 21 décembre 2013, [W] [H] épouse [V] n'ayant pas contesté ces résolutions ; que le lot 100 correspond au bâtiment B non construit et il appert que l'exclusion de ce lot du règlement de ces charges communes d'équipement ressort effectivement de résolutions d'assemblée générale, non contestées après leur adoption, étant précisé qu'aucune disposition légale n'exigeait l'unanimité ; que par ailleurs, il y est expressément fait référence à l'absence d'utilité objective, s'agissant d'un bâtiment non construit, et d'ailleurs non raccordé, de sorte que cette exclusion ne contrevient nullement aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en conséquence, l'exclusion considérée doit recevoir plein effet et la répartition opérée (pièces 9p a 9z du Syndicat des copropriétaires de la résidence le Pavillon fleuri) sera en conséquence considérée comme étant bien-fondée, [W] [H] épouse [V] étant également déboutée de sa contestation sur ce point.
Sur la demande relative aux travaux de toiture comme étant non intégralement effectués (demande de déduction de la somme de 3.954,93 euros) ;
que [W] [H] épouse [V] se base pour ce faire sur une inexécution partielle de ces travaux, ce que Syndicat des copropriétaires de la résidence le Pavillon fleuri ne remet pas en cause en son principe ; que toutefois, et outre le fait que les parties sont contraires quant au degré d'avancement de ces travaux, [W] [H] épouse [V] ne justifiant d'ailleurs pas de la proportion de 95 % qu'elle avance, l'état d'avancement effectif desdits travaux n'est nullement de nature à remettre en cause l'exigibilité des appels de fonds y afférents de sorte que la contestation de [W] [H] épouse [V] sera également écartée sur ce point ;
Sur les indemnités versées par la société EIFFAGE ;
que [W] [H] épouse [V] avance qu'une indemnisation de 37.000 euros a été obtenue, pour une période d'occupation indue de 8 mois, mais qu'une indemnité complémentaire pour 10 mois a dû être versée ainsi que des dommages et intérêts qui avaient été d'après elle convenus pour la perte d'ensoleillement ; qu'or, [W] [H] épouse [V] ne produit aucune pièce susceptible de faire preuve d'une indemnisation autre que celle admise par le Syndicat des copropriétaires de la résidence le Pavillon fleuri à hauteur de 37.000 euros, somme visée au cours de deux assemblées générales, la pièce 12 invoquée par [W] [H] épouse [V] ne concernant que des réclamations sans lien avec une indemnisation effective ; que dès lors, quelles que soient les responsabilités qui pourraient par ailleurs être recherchées, aucune déduction ne peut être admise à ce titre pour le paiement des charges sollicité ; que s'agissant par ailleurs du crédit porté présenté par [W] [H] épouse [V] comme ayant été tardif, ce qui justifierait d'après elle que soient déduits des frais de relance sur son compte charge, sans autre précision d'ailleurs quant au montant précis qu'elle entend voir déduire, il apparaît que la répartition de cette indemnité avait été décidée par assemblée générale du 14 novembre 2009 mais qu'elle a dû être annulée, une nouvelle répartition ayant été décidée dans le cadre de l'assemblée générale du 23 décembre 2010 de sorte qu'aucune défaillance ne peut être retenue sur ce point ; qu'il n'y a dès lors pas lieu à autre déduction au titre de l' « indemnisation EIFFAGE » ;
Sur l'absence d'assignation de l'un des copropriétaires (société IPPN) ;
[W] [H] épouse [V] fait état d'une carence sur ce point et fait même sommation au demandeur d'avoir à verser toute pièce relative aux démarches entreprises à l'égard de la société IPPN ; si le Syndicat des copropriétaires de la résidence le Pavillon fleuri fait état de son positionnement sur ce point, il doit en tout état de cause être relevé que [W] [H] épouse [V] ne justifie aucunement d'une augmentation quelconque susceptible d'en résulter pour les charges dues par elle seule de sorte que, s'agissant de cette action en paiement de charges, ces développements apparaissent inopérants ; qu'en conséquence de l'ensemble de ces éléments, la demande en paiement de charges présentée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence le Pavillon fleuri apparaît pleinement justifiée et il y sera fait droit à hauteur du montant en dernier lieu sollicité de 15.175,69 euros, que par ailleurs, si l'article 36 du décret du 17 mars 1967 prévoit effectivement que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues portent intérêts au taux légal 4 compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant, il ne saurait être fixé d'intérêts sur l'intégralité des sommes avancées (16.508,15 euros et 6.440,48 euros), qui ne sont plus complètement dues et qui n'ont pas été revues au regard des imputations éventuelles ; qu'en conséquence, seule la somme globale de 15.175,69 euros portera intérêts au taux légal et exclusivement à compter de l'assignation ; Il sera néanmoins fait droit à la demande présentée sur le fondement de l'article 1154 du code civil ;
Sur la demande de mainlevée de l'hypothèque légale ;
que le Syndicat des copropriétaires de la résidence le Pavillon fleuri justifiant d'une créance ancienne et importante à l'égard de [W] [H] épouse [V] et cette dernière s'étant opposée au règlement, il apparaissait bien-fondé à requérir et à voir maintenir cette inscription en vue de garantir le recouvrement de cette créance, la demande de dommages et intérêts y affèrent étant en outre, et par voie de conséquence, déclarée irrecevable ;
Sur les demandes reconventionnelles relatives aux travaux effectués par l'entreprise RUFIN ;
que [W] [H] épouse [V] forme plusieurs demandes à ce titre, le Syndicat des copropriétaires de la résidence le Pavillon fleuri soutenant qu'elles font l'objet d'un litige totalement distinct, parallèle et en cours ; que de fait, s'agissant de demandes reconventionnelles, elles doivent nécessairement, en application de l'article 70 du code de procédure civile, se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant pour être recevables ; qu'or, ce qui s'apparente ainsi à une action en responsabilité ne peut être considéré comme ayant un lien suffisant avec action en paiement de charges initiée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence le Pavillon fleuri ; qu'en l'état de cette procédure, l'intégralité des demandes de [W] [H] épouse [V] présentées comme étant en lien avec l'intervention de l'entreprise RUFIN sera déclarée irrecevable ;
1) Alors qu'est recevable, sans exigence particulière d'un lien avec la demande principale et même pour la première fois en appel, la demande reconventionnelle tendant à la compensation judiciaire ; que, pour déclarer irrecevables certaines demandes présentées pour la première fois en cause d'appel par Mme [V] tendant au remboursement de la somme de 1 000 euros au titre du tout-à-l'égout, au paiement de celle de 35 497 euros correspondant aux sommes versées par EIFFAGE, au paiement de la somme forfaitaire de 6 000 euros au titre de l'entretien et de l'embellissement réalisé en lieu et place du syndicat depuis 2006 et à l'obligation qui devrait être faite audit syndicat de procéder à la finition de la toiture, la cour d'appel a jugé, sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile que « à bon droit le syndicat des copropriétaires fait valoir que les prétentions apparues pour la première fois en cause d'appel ne se confondent pas avec la demande de condamnation présentée par Mme [V] devant les premiers juges tendant à la condamnation dudit syndicat à lui rembourser les sommes trop perçues, dont elle précise le montant devant la cour » ; qu'en se décidant ainsi, cependant que les demandes reconventionnelles dont elle était saisie par Mme [V] tendait à obtenir la compensation entre l'éventuelle dette de cette dernière et celle du syndicat des copropriétaires et étaient à ce titre recevables pour la première fois en appel, sans exigence particulière de lien avec la demande principale, la cour d'appel a violé l'article 70, ensemble les articles 567 et 564 du code de procédure civile.
