LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 septembre 2021
Cassation partielle sans renvoi
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 620 F-D
Pourvoi n° G 20-17.659
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 SEPTEMBRE 2021
La société Immobilière et d'aménagement du Béarn (SIAB), société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4], a formé le pourvoi n° G 20-17.659 contre l'arrêt rendu le 19 mai 2020 par la cour d'appel de Pau (2e chambre CH, section 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Sagec Sud Atlantique, société à responsabilité limitée,
2°/ à la société Edouard VII, société coopérative à capital variable,
toutes deux ayant leur siège résidence [Adresse 7],
3°/ à la société Edouard VII, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 1],
4°/ à la société Ekip', société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], prise en la personne de M. [Y] [R], en qualité de mandataire judiciaire de la SNC Edouard VII, ayant un établissement [Adresse 6],
défenderesses à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société Immobilière et d'aménagement du Béarn, de la SCP Didier et Pinet, avocat de la société Edouard VII, après débats en l'audience publique du 15 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 19 mai 2020), le 28 août 2017, la société immobilière et d'aménagement du Béarn (Siab), exerçant le droit de préemption urbaine dont elle bénéficiait, a acquis de la SCI Papichou plusieurs lots de copropriété en lieu et place de la société Sagec Atlantique sud (la société Sagec). Par acte du 4 mai 2017, la société Sagec s'était préalablement engagée à racheter ensuite ces lots à la Siab. Par acte authentique du 14 novembre 2018, la Siab a vendu les lots à la SCCV Edouard VII, dont la Sagec est la gérante.
2. L'un des lots vendus faisait l'objet d'un bail commercial consenti à la SNC Edouard VII. Par acte authentique du 6 décembre 2017, il avait été convenu entre celle-ci et la société Sagec que, sous réserve de l'acquisition par la société Sagec de la totalité des lots concernés par l'opération avant une certaine date, la Sagec, venant aux droits de la SCI Papichou et de la Siab en qualité de bailleur, verserait au locataire, en contrepartie de la résiliation anticipée du bail, une indemnité d'éviction d'un montant de 370 000 euros.
3.Cette somme ne lui ayant pas été payée, la SNC Edouard VII et son mandataire judiciaire, la société [Y] [R], aux droits de laquelle vient la société Ekip', a assigné en paiement la société Sagec, la SCCV Edouard VII et la Siam.
Examen du moyen
Sur le moyen pris en ses deuxième et troisième branches
Enoncé du moyen
4. La Siab fait grief à l'arrêt de la condamner solidairement avec la société Sagec au paiement d'une somme de 370 000 euros, alors :
« 2°/ que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que, pour juger que la société Siab était engagée par la promesse de résiliation de bail du 6 décembre 2017 amendée par avenant du 21 août 2018 et se trouvait partant débitrice de l'indemnité conventionnelle qui y était stipulée au profit de la SNC Edouard VII, la cour d'appel a retenu qu'elle y était mentionnée comme étant la société aux droits de laquelle intervenait la société Sagec en tant que bailleresse et qu'elle était intervenue le 19 octobre 2018 par sommation, pour demander à la SNC Edouard VII de quitter les lieux en sachant que celle-ci était déjà partie ; que, si en statuant ainsi, la cour d'appel a entendu signifier que la société Siab était partie à cette promesse, ce qui n'était pas le cas, elle a violé l'article 1103 du code civil ;
3°/ que le contrat ne créé d'obligations qu'entre les parties ; que, pour juger que la société Siab était engagée par la promesse de résiliation de bail du 6 décembre 2017 amendée par avenant du 21 août 2018 et se trouvait partant débitrice de l'indemnité conventionnelle qui y était stipulée au profit de la SNC Edouard VII, la cour d'appel a retenu qu'elle y était mentionnée comme étant la société aux droits de laquelle intervenait la société Sagec en tant que bailleresse et qu'elle était intervenue le 19 octobre 2018 par sommation, pour demander à la SNC Edouard VII de quitter les lieux en sachant que celle-ci était déjà partie ; que, si en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas entendu signifier que la société Siab était partie à cette promesse, tout en la condamnant pourtant à en exécuter les causes, elle a violé l'article 1199 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 1103 et 1199 du code civil :
5. Selon le premier de ces textes, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon le second, le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties.
6. Pour condamner la Siab, solidairement avec la société Sagec, au paiement de la somme de 370 000 euros, l'arrêt retient que la Siab est engagée dès lors qu'elle était mentionnée dans la promesse synallagmatique comme étant la société aux droits de laquelle venait la société Sagec en tant que bailleresse et que, de plus elle est intervenue le 19 octobre 2018 par sommation pour demander à la société locataire de quitter les lieux, alors même qu'elle exposait que son preneur était déjà parti le 4 septembre 2018.
7. En statuant ainsi, alors que la Siab n'était pas partie à cette convention et n'était pas tenue des engagements pris par son acquéreur, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
Portée et conséquences de la cassation
Vu l'article 624 du code de procédure civile :
8. Il résulte de ce texte que la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions de la décision cassée ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
9. La cassation sur le moyen unique entraîne, par voie de conséquence, celle de la disposition relative à l'article 700 du code de procédure civile.
10. Les condamnations ayant été prononcées solidairement à l'égard de la Siab et de la société Sagec, la cassation à intervenir leur profitera à tous les deux.
11. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
12. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.
13. La société Sagec, qui s'est engagée dans l'acte du 6 décembre 2017 au paiement d'une somme de 370 000 euros, sera seule condamnée au paiement de cette somme, la demande étant rejetée en ce qu'elle est dirigée contre la Siab.
14. Elle sera également seule condamnée au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne solidairement la Siab et la Sagec à payer une somme de 370 000 euros à la Selard Ekip en qualité de mandataire judiciaire de la SNC Edouard VII, l'arrêt rendu le 19 mai 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Condamne la société Sagec sud Atlantique à verser à la Selarl Ekip en qualité de mandataire judiciaire de la SNC Edouard VII une somme de 370 000 euros et rejette la demande en ce qu'elle est dirigée contre la Siab ;
Condamne la société Sagec sud Atlantique aux dépens exposés devant les juges du fond ;
Condamne la société Sagec sud Atlantique à verser à la Selarl Ekip en qualité de mandataire judiciaire de la SNC Edouard VII la somme de 6 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés devant les juges du fonds et rejette la demande en ce qu'elle est dirigée contre la Siab ;
Condamne la société Sagec sud Atlantique aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf septembre deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour la société Immobilière et d'aménagement du Béarn
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Société Immobilière et d'Aménagement du Béarn (SIAB), solidairement avec la société Sagec sud atlantique, à verser à la société Ekip', en qualité de mandataire judiciaire de la SNC Edouad VII la somme de 370 000 euros, d'avoir condamné la Société Immobilière et d'Aménagement du Béar (SIAB), solidairement avec la société Sagec sud atlantique, aux dépens de l'appel, et d'avoir condamné la Société Immobilière et d'Aménagement du Béar (SIAB), solidairement avec la société Sagec sud atlantique, à payer à la SNC Edouard VII et la société Ekip' en qualité de mandataire judiciaire de la SNC Edouard VII la somme de 6 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux motifs qu'en application de l'avenant du 21 août 2018, il convient d'appliquer les dispositions des articles 1304 et suivants du code civil aux conditions suspensives de l'acte litigieux et non les dispositions antérieures à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 ; que de plus, les modalités précises d'une option d'achat indéterminée n'étaient mentionnées aux actes litigieux liant la Sagec sud atlantique et la SNC Edouard VII ; que l'option d'achat alléguée n'était pas une condition de réalisation des conditions de la promesse synallagmatique litigieuse ; que selon l'article 1304-6 du code civil, l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive et en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé ; que seule la partie dans l'intérêt de laquelle la condition a été stipulée a qualité pour se prévaloir de sa non-réalisation ; qu'il appartient donc à la Sagec Atlantique et à la Siab d'établir que les conditions suspensives ne se sont pas réalisées ; que la Sagec sud atlantique se borne à invoquer le fait que l'option d'achat n'a pas été levée mais elle a pourtant fait aboutir le projet immobilier dont elle avait la charge dans les délais impartis et la construction du projet immobilier s'est bien poursuivi comme convenu initialement ; qu'en effet, la cour constate que les conditions suspensives de la promesse synallagmatique de résiliation du bail ont été accomplies avant le terme stipulé du 14 septembre 2018 ; qu'en effet, l'acte de cession du 14 novembre 2018 entre la SIAB et la SCCV Edouard VII précise les divers actes qui ont permis la cession du bien immobilier cadastré CS43 au [Adresse 1] et, notamment en pages 36 à 37, est évoqué le dernier permis de construire modificatif en date du 3 août 2018 sous le n° PC 64445 17P0006 M02 ; que ce permis a été délivré à la SCCV Edouard VII et visait la construction d'un projet immobilier regroupant des commerces, des bureaux et des logements sur un terrain situé [Adresse 2] cadastré CS[Cadastre 4]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6]-[Cadastre 7]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 1]-[Cadastre 2], terrains cadastrés correspondant à l'[Localité 1] ; qu'il est rappelé dans l'acte que le transfert du permis de construire comprenant des démolitions délivré par la commune de [Localité 2] de la SAGEC sud Atlantique à la SCCV Edouard VII dès le 18 mai 2018 sous le n° PC 64445 17P0006 T01 a été régulièrement affiché selon constats d'huissier de justice des 5 juillet 2018 au 6 septembre 2018 et qu'il en est de même pour l'affichage du dernier permis de construire relatif à un permis modificatif PC 64445 17P0006 M02, selon constats d'huissier de justice des 6 septembre au 8 novembre 2018 et qu'à cette date, aucun recours n'avait été enregistré ; qu'il convient de déduire de ces seules mentions qu'au 15 septembre 2018, la Sagec sud atlantique avait obtenu les permis de démolir et de construire sur la zone cadastrale litigieuse, et que, via sa société substituée la SCCV Edouard VII pour laquelle les permis de construire ont été transférés dès le 18 mai 2018, elle avait fait afficher sur site les derniers permis de construire précisant que la SCCV Edouard VII, était titulaire de ces permis, et donc propriétaire en titre des terrains, et biens immobiliers cadastrés CS [Cadastre 4] à [Cadastre 9]-[Cadastre 1] et [Cadastre 2] pour un ensemble immobilier dont elle avait déjà obtenu le dernier permis de démolir et de construire modificatif au 3 août 2018. Ce permis de construire était affiché régulièrement dès le 6 septembre 2018 tel que relaté dans l'acte de cession du 14 novembre 2018 ; qu'il n'est pas fait mention d'un quelconque autre permis de construire modificatif après le 21 août 2018 et la Sagec Sud atlantique ne justifie pas d'un dépôt d'une quelconque demande d'un permis de construire modificatif après celui du 3 août 2018 ; qu'il est constant que la SNC Edouard VII a quitté les locaux qu'elle occupait au 4 septembre 2018 ; que l'acquisition par la Sagec sud atlantique du local occupé par la SNC Edouard VII (lot n°[Cadastre 3] du bien cadastral CS [Cadastre 9]) et celle de l'ensemble des biens immobiliers formant l'[Localité 1] est donc intervenue au plus tard le 14 septembre 2018 permettant la signature de l'acte de cession litigieux entre la Siab et la SCCV Edouard VII le 15 novembre 2018 conformément aux conditions suspensives de la promesse synallagmatique de résiliation du bail et sans qu'une nouvelle demande de permis de construire modificatif ait été déposée avant le 31 août 2018 ; qu'en conséquence, la réalisation des deux conditions suspensives a emporté la perfection de la promesse obligeant de ce fait la Sagec sud atlantique et la Siab ; que cette dernière est en effet engagée alors qu'elle était mentionnée dans la promesse synallagmatique comme étant la société aux droits de laquelle intervenait la Sagec sud Atlantique en tant que bailleresse et de plus la Siab est intervenue le 19 octobre 2018 par sommation, pour demander à la société preneuse à bail de quitter les lieux, alors qu'en page 4 de ses conclusions la Siab expose que son preneur était déjà parti le 4 septembre 2018 ; que la Sagec sud atlantique et la Siab doivent donc s'acquitter de l'indemnité de résiliation contractuellement convenue à l'acte du 6 décembre 2017, soit le versement de la somme de 370.000 euros comprenant le prix de la licence IV l'acte du 6 décembre 2017 ; que si la SNC Edouard VII a quitté les lieux le 4 septembre 2018 en s'installant pour poursuivre en partie son activité dans d'autres locaux, elle a transféré le 17 juillet 2018 au [Adresse 5] le lieu de son activité de débit de tabac et a modifié le commerce associé en y annexant uniquement l'activité presse, loto PMU confiserie papeterie, articles fumeurs, boissons nourritures à emporter ; qu'elle explique que les nouveaux locaux étaient trop exigus pour y commercialiser des boissons alcoolisées et en justifie par la production de l'avenant au contrat de gérance d'un débit de tabac ordinaire permanent signé par le directeur interrégional des douanes et des droits indirects le 17 juillet 2018 ; que dès lors, il lors, il convient d'intégrer le prix de la licence IV dans l'indemnité conventionnelle d'éviction conformément à la promesse synallagmatique de résiliation du bail du 6 décembre 2017 amendé le 21 août 2018 ; que la cour infirme le jugement sur le montant de l'indemnité à verser en condamnant solidairement la Siab et la Sagec sud atlantique à verser à la Selarl Ekip en qualité de mandataire judiciaire de la SNC Edouard VII la somme de 370.000 euros ;
1°) Alors que tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, le juge doit préciser le fondement juridique de sa décision ; qu'en retenant que la société Siab était engagée par la promesse de résiliation de bail du 6 décembre 2017 amendée par avenant du 21 août 2018, et se trouvait partant débitrice de l'indemnité conventionnelle qui y était stipulée au profit de la SNC Edouard VII, parce qu'elle y était mentionnée comme étant la société aux droits de laquelle intervenait la société Sagec en tant que bailleresse et qu'elle était intervenue le 19 octobre 2018 par sommation, pour demander à la SNC Edouard VII de quitter les lieux en sachant que celle-ci était déjà partie, sans préciser le fondement juridique de sa décision, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ;
2°) Alors que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que, pour juger que la société Siab était engagée par la promesse de résiliation de bail du 6 décembre 2017 amendée par avenant du 21 août 2018 et se trouvait partant débitrice de l'indemnité conventionnelle qui y était stipulée au profit de la SNC Edouard VII, la cour d'appel a retenu qu'elle y était mentionnée comme étant la société aux droits de laquelle intervenait la société Sagec en tant que bailleresse et qu'elle était intervenue le 19 octobre 2018 par sommation, pour demander à la SNC Edouard VII de quitter les lieux en sachant que celle-ci était déjà partie ; que, si en statuant ainsi, la cour d'appel a entendu signifier que la société Siab était partie à cette promesse, ce qui n'était pas le cas, elle a violé l'article 1103 du code civil ;
3°) Alors que le contrat ne créé d'obligations qu'entre les parties ; que, pour juger que la société Siab était engagée par la promesse de résiliation de bail du 6 décembre 2017 amendée par avenant du 21 août 2018 et se trouvait partant débitrice de l'indemnité conventionnelle qui y était stipulée au profit de la SNC Edouard VII, la cour d'appel a retenu qu'elle y était mentionnée comme étant la société aux droits de laquelle intervenait la société Sagec en tant que bailleresse et qu'elle était intervenue le 19 octobre 2018 par sommation, pour demander à la SNC Edouard VII de quitter les lieux en sachant que celle-ci était déjà partie ; que, si en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas entendu signifier que la société Siab était partie à cette promesse, tout en la condamnant pourtant à en exécuter les causes, elle a violé l'article 1199 du code civil.
