LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 8 juillet 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 595 F-D
Pourvois n°
G 19-25.774
J 19-25.775
M 19-25.777
N 19-25.778
P 19-25.779 JONCTION
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JUILLET 2021
La société [K] [E]-[F] et [M] [E]-[F] (société civile professionnelle), société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1], a formé les pourvois n° G 19-25.774, J 19-25.775, M 19-25.777, N 19-25.778 et P 19-25.779 contre un arrêt rendu le 21 octobre 2019 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans les litiges l'opposant respectivement :
1°/ à Mme [O] [M], épouse [N],
2°/ à M. [G] [N],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
3°/ à Mme [X] [K], épouse [X],
4°/ à M. [Z] [X],
tous deux domiciliés [Adresse 3],
5°/ à M. [B] [L],
6°/ à Mme [S] [G],
tous deux domiciliés [Adresse 4],
7°/ à M. [E] [Y],
8°/ à Mme [N] [V], épouse [Y],
tous deux domiciliés [Adresse 5],
9°/ à M. [L] [J], domicilié [Adresse 6],
10°/ à M. [W] [U], domicilié [Adresse 7], pris en qualité de liquidateur judiciaire de la société [Adresse 8],
11°/ à la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, société anonyme, dont le siège est [Adresse 9],
12°/ à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel (CRCAM) de Paris et d'Ile-de-France, dont le siège est [Adresse 10],
13°/ à la société CIC Nord-Ouest, société anonyme, dont le siège est [Adresse 11],
14°/ à la société CIC Ouest, dont le siège est [Adresse 12], anciennement dénommée société Crédit industriel de l'Ouest, société anonyme,
défendeurs à la cassation.
Mme [M] épouse [N] et M. [N], M. [L] et Mme [G], Mme [V] épouse [Y] et M. [Y], M. [J], Mme [K] épouse [X] et M. [X] ont formé un pourvoi incident.
La demanderesse aux pourvois principaux invoque, à l'appui de ses recours, un moyen unique identique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [K] [E]-[F] et [M] [E]-[F], de la SCP Buk Lament-Robillot, avocat de la société Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. et Mme [Y], de M. et Mme [N], de M. et Mme [X], de M. [L] et de Mme [G], après débats en l'audience publique du 8 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
1. Par ordonnance du 15 mai 2020, les pourvois n° M 19-25.777, n° N 19-25.778 et n° P 19-25.779 ont été joints au pourvoi n° G 19-25.774.
2. En raison de leur connexité, les pourvois n° G 19-25.774 et n° J 19-25.775 sont joints.
Désistement partiel
3. Il est donné acte à la société civile professionnelle [K] [E]- [F] et [M] [E]-[F], anciennement dénommée [C] [F] [K] [E]-[F] et [M] [E]-[F] (la société notariale) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. [U], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société civile immobilière 2005 [Adresse 8] (la SCI), la société Caisse régionale du crédit agricole mutuel Paris-Ile-de-France, la société CIC Ouest, la société CIC Nord-Ouest, Mme [M] épouse [N] et M. [N], M. [L] et Mme [G], Mme [V] épouse [Y] et M. [Y], M. [J], Mme [K] épouse [X] et M. [X].
4. Il est donné acte à Mme [M] épouse [N] et M. [N], M. [L] et Mme [G], Mme [V] épouse [Y] et M. [Y], M. [J], Mme [K] épouse [X] et M. [X] du désistement de leur pourvoi incident.
5. Il est donné acte à la société notariale du désistement de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'égard de M. et Mme [N], de M. et Mme [X], de M. [L] et Mme [G], de M. et Mme [Y] et de M. [J].
Faits et procédure
6. Selon les arrêts attaqués (Toulouse, 21 octobre 2019), par actes authentiques reçus les 9, 10, 17, 29 avril et 5 mai 2008 par M. [E]-[F], notaire associé de la société notariale, la SCI a vendu à divers acquéreurs des lots de copropriété en l'état futur d'achèvement.
7. La SCI avait souscrit une garantie financière d'achèvement auprès de la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées (la Caisse d'épargne), assortie du nantissement, au profit de celle-ci, des sommes résultant de la vente des lots, lesquelles devaient être portées au crédit d'un compte centralisateur ouvert dans ses livres.
8. La SCI a été mise en liquidation judiciaire.
9. Les travaux de construction n'ont jamais commencé et la Caisse d'épargne a refusé la mise en oeuvre de la garantie d'achèvement en raison de la péremption du permis de construire, intervenue le 14 juin 2008.
10. Les acquéreurs ont assigné le liquidateur judiciaire de la SCI, la société notariale, leur organisme prêteur et le garant d'achèvement en résolution des contrats de vente et de prêt, ainsi qu'en réparation de leurs préjudices. La société notariale a sollicité la garantie de la Caisse d'épargne en sa qualité de garant d'achèvement.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en ses troisième, cinquième, sixième et septième branches, ci-après annexé
11. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen unique, pris en ses première, deuxième, quatrième et huitième branches
Enoncé du moyen
12. La société notariale fait grief à l'arrêt de rejeter son recours contre le garant d'achèvement, alors :
« 1°/ que le garant d'achèvement, ayant connaissance d'un risque de péremption du permis de construire et, partant, d'inefficacité de la garantie d'achèvement qu'il s'est engagé à fournir, doit en informer les acquéreurs et le notaire chargé d'instrumenter les ventes en l'état futur d'achèvement ; que le notaire soutenait que la Caisse d'épargne, auprès de laquelle avait été souscrite la garantie d'achèvement, devant suspecter que les travaux de construction n'avaient pu être engagés en l'absence de toute demande de débit du compte centralisateur concernant de tels travaux, et le risque de péremption du permis de construire qui en résultait, avait manqué à ses obligations en s'abstenant de l'en informer et d'alerter les acquéreurs ; qu'en retenant pour exclure, de ce chef, tout manquement du garant d'achèvement, qu'à cette époque, seuls treize actes de vente auraient été régularisés sur les soixante-douze lots réservés, de sorte que l'absence de débit correspondant à des travaux de construction n'aurait pas été suspecte, quand cette circonstance n'écartait en rien le risque, qui s'est réalisé, de péremption du permis de construire, en l'absence de commencement d'exécution des travaux suffisamment caractérisé, et la connaissance que le garant devait en avoir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2°/ qu'une contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en relevant l'absence de tout débit du compte centralisateur correspondant à des travaux de construction, avant d'affirmer que le garant d'achèvement n'aurait été "en mesure de découvrir l'absence de commencement effectif des travaux dissimulée par le promoteur qu'en juillet 2008", après la péremption du permis de construire, la cour d'appel, qui s'est contredite, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ qu'en tout état de cause, le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; qu'en se bornant à affirmer que le garant d'achèvement n'aurait pas été "en mesure de découvrir l'absence de commencement effectif des travaux dissimulée par le promoteur qu'en juillet 2008", sans relever comment l'absence de commencement effectif des travaux aurait, jusqu'alors, été dissimulée par le promoteur, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
8°/ que le garant d'achèvement, ayant connaissance d'un risque de péremption du permis de construire et, partant, d'inefficacité de la garantie d'achèvement qu'il s'est engagé à fournir, doit en informer les acquéreurs et le notaire chargé d'instrumenter les ventes en l'état futur d'achèvement ; que le notaire soutenait que la Caisse d'épargne devait suspecter que les travaux de construction n'avaient pu être engagés, et le risque de péremption du permis de construire qui en résultait, de sorte qu'elle avait manqué à ses obligations en attendant la péremption du permis de construire sans l'informer de cette circonstance et sans mettre en garde les acquéreurs ; qu'en excluant toute responsabilité du garant d'achèvement au motif, supposé adopté, que ses obligations contractuelles ne lui imposaient pas de s'assurer du bon déroulement des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
Réponse de la Cour
13. La cour d'appel, qui a énoncé à bon droit que le garant d'achèvement n'est pas tenu de s'assurer du bon déroulement des travaux (3e Civ., 17 mars 1999, pourvoi n° 97-12.706, Bull 1999, III, n°71), a relevé que le compte centralisateur ouvert dans ses livres au nom de la SCI avait été débité de sommes en lien direct avec l'opération immobilière, ainsi que de frais de maîtrise d'oeuvre et de maîtrise d'ouvrage délégué.
14. Elle a retenu, par motifs propres et adoptés, que les retards constatés, à compter du mois d'avril 2008, sur d'autres opérations réalisées par des sociétés du même groupe immobilier n'étaient pas de nature à établir que la SCI ne serait pas en mesure de mener à bien la construction de la résidence de [Localité 1].
15. Ayant ainsi fait ressortir que le garant d'achèvement n'avait pas connaissance, à la date des actes de vente, ni antérieurement, de la situation financière obérée des sociétés du groupe de promotion immobilière, laquelle lui avait été dissimulée par la remise d'attestations d'avancement des travaux réalisés sur d'autres opérations ne reflétant pas la réalité, ni de l'absence de tout commencement de travaux sur le chantier de [Localité 1], que le seul défaut de facturation des entreprises ne suffisait pas à rendre suspecte, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que la garantie d'achèvement prévue à l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation, seule souscrite, est distincte de la garantie de remboursement au cas de résolution de la vente prévue à l'article R. 261-22 du même code, a pu déduire de ces énonciations et constatations souveraines que la société notariale, qui ne s'était pas assurée avant la signature des actes intervenue les 9, 10, 17, 29 avril et 5 mai 2008, du démarrage effectif des travaux, sans lequel le permis de construire encourait la péremption au 14 juin suivant, n'était pas fondée en son recours à l'encontre du garant d'achèvement, au titre des préjudices causés par la résolution des ventes, exclusivement imputables à la faute de celle-ci.
16. Elle a, par ces seuls motifs, exempts de contradiction et d'insuffisance, légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société civile professionnelle [K] [E]-[F] et [M] [E]-[F], anciennement dénommée [C] [F] [K] [E]-[F] et [M] [E]-[F], aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen identique produit aux pourvois principaux par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société [K] [E]-[F] et [M] [E]-[F].
Il est fait grief aux arrêts attaqués d'AVOIR confirmé les jugements déférés, en ce qu'ils avaient rejeté les demandes de garantie formées par le notaire contre la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi Pyrénées, et, y ajoutant, d'AVOIR condamné le notaire au paiement d'indemnités au profit de cette dernière, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QU'en l'état d'un permis de construire qui, délivré le 14 juin 2005 et prorogé d'un an le 8 juin 2007, se périmait le 14 juin 2008 à défaut de commencement des travaux avant cette date, le notaire a manqué à ses obligation en recevant les actes de vente au mois d'avril 2008 sans s'assurer du démarrage effectif des travaux ni attirer spécialement l'attention des acquéreurs sur les risques de péremption du permis de construire et de perte subséquente de la garantie financière d'achèvement ; que le permis de construire est périmé depuis le 14 juin 2008, ce qui a fait obstacle à la réalisation du programme, rendu impossible la construction de l'ensemble immobilier et entraîné la cessation de plein droit de la garantie financière d'achèvement consentie par la Caisse d'Epargne et de Prévoyance de Midi-Pyrénées aux termes de la convention de cautionnement conclue le 6 novembre 2007 avec la SCI 2005 [Adresse 8] [?] ; qu'après avoir exactement rappelé que la garantie d'achèvement, qui consiste dans l'engagement pris par une banque ou un établissement habilité de fournir les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble, en cas de défaillance du vendeur, selon les modalités précisées à l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation, est étrangère au remboursement des sommes versées par les acquéreurs, qui relève de la garantie de remboursement définie à l'article R261-22 du même code, et qu'elle n'était pas mobilisable en l'absence de commencement effectif des travaux, le premier juge a, à bon droit, écarté la responsabilité de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance de Midi-Pyrénées à l'égard tant des acquéreurs que du notaire ; qu'en effet, d'une part, il n'est pas établi que le garant d'achèvement avait au 6 novembre 2007 connaissance d'une situation financière obérée des autres sociétés du groupe Simbiosis et/ou d'anomalies de fonctionnement des comptes centralisateurs détenus dans ses livres, afférents aux programmes immobiliers menées par ces sociétés, qui auraient dû l'amener à refuser de cautionner l'achèvement du programme que la SCI 2005 [Adresse 8] projetait de réaliser sur un terrain acquis sur fonds propres et présentait comme parvenu au stade du démarrage des travaux et bénéficiant d'une pré-commercialisation de la quasi-totalité des lots ; que rien de tel ne ressort des rapports et extraits de rapports d'expertises judiciaires versés aux débats, relatifs au programme "[Établissement 1]" (résidence de tourisme de 30 appartements vendus en l'état futur d'achèvement entre octobre 2005 et septembre 2006 avec livraison initialement prévue au 4e trimestre 2006) réalisé par la SCI [Localité 2] 2002 [Adresse 13] selon permis de construire en date du 24 octobre 2003, interrompu alors que les travaux étaient exécutés à 80 % lors de la visite de contrôle effectuée par la Caisse d'Epargne et de Prévoyance de Midi-Pyrénées le 12 septembre 2008 et livré en novembre 2011 grâce à la mise en oeuvre de la garantie financière d'achèvement consentie le 22 mars 2005, aux programmes "[Localité 3]", "[Établissement 2]" et "[Établissement 2]" (résidence de tourisme composée de 3 bâtiments de 25, 22 et 22 appartements vendus en l'état futur d'achèvement entre août 2006 et juin 2007 et ponctuellement en avril et juillet 2008) réalisés par la même société selon permis de construire en date du 3 octobre 2003, interrompus alors que les travaux étaient exécutés à respectivement 22 %, 16 % et 7 % lors de la visite de contrôle du 12 septembre 2008, non repris par la suite malgré la garantie financière d'achèvement consentie le 28 juin 2006 pour un achèvement initialement prévu le 31 juillet 2007 et désormais voués à la démolition, et au programme "[Établissement 3]" (village de tourisme de 61 maisons individuelles vendues en l'état futur d'achèvement entre juin 2006 et décembre 2007) réalisé par la SCI [Adresse 14] selon permis de construire en date du 11 mai 2004, interrompu en août 2008 alors que les cloisons et la plomberie étaient terminées et livré en juillet 2012 grâce à la mise en oeuvre de la garantie financière d'achèvement consentie le 18 mai 2006 pour un achèvement initialement prévu au 1er trimestre 2007 ; que le garant d'achèvement n'était, d'ailleurs, pas le banquier attitré de ces sociétés et n'a consenti qu'une ouverture de crédit d'un montant de 100 000 euros pour les programmes "Roc Blanc" et "Papallau" menés à terme en 2006 par la SCI [Localité 2] 2002 [Adresse 13] à l'instar de la première tranche du programme "[Établissement 4]" de la SCI [Adresse 15] ; que le fonctionnement des comptes centralisateurs correspondants, crédités de tous les premiers versements de fonds des acquéreurs perçus via la comptabilité du notaire, voire d'appels de fonds ultérieurs, et débités de sommes dont il est inexact de soutenir qu'aucune n'était rattachée directement à la réalisation des travaux car de nombreux ordres de paiement ont été émis au profit de sociétés spécialisées en bâtiment et travaux publics (Fbcr, Cuminetti, Rouzeau, Malet, Falguié, Veritas, Eko Bâtiment, Artec ...), révélait, tout au plus, des retards par rapport aux dates indicatives initiales d'achèvement des programmes, retards insuffisants à démontrer que la SCI 2005 [Adresse 8] ne serait pas financièrement à même de mener à bien son programme, d'autant que, à l'inverse du notaire rédacteur, le garant d'achèvement n'était pas nécessairement informé, ce qu'il conteste, des dates d'achèvement mentionnées dans chaque acte d'acquisition et de l'incohérence de certaines d'entre elles avec l'état d'avancement des travaux décrit dans les actes les plus récents ; que les déclarations faites par la responsable du service promotion immobilière de la Caisse d'Epargne aux enquêteurs lors de son audition du 17 mars 2010 et au juge d'instruction lors de la confrontation du 25 janvier 2013, selon lesquelles ce n'est qu'en avril 2008 que, alertée par des avis à tiers détenteur, elle a constaté une discordance entre les fonds déposés sur les comptes centralisateurs, les paiements au profit des entreprises et les attestations d'avancement des travaux remises par M. [T] [A], qu'en mai-juin 2008 qu'après plusieurs rendez-vous déprogrammés par ce dernier pour raisons de santé, il a reconnu avoir ouvert d'autres comptes centralisateurs auprès de la banque Fortis au mépris des conventions de cautionnement et qu'en juillet 2008 qu'elle s'est rendue compte par elle-même, en se déplaçant sur les sites de [Localité 1], de [Localité 2], d'[Localité 4] et de [H] sans celui-ci ayant à nouveau décommandé, que ces attestations anticipées ne rendaient pas compte de l'avancement réel des travaux et a alors bloqué les comptes centralisateurs, ne sont pas contredites par le moindre élément de preuve ; que d'autre part, il ne peut être reproché au garant d'achèvement d'avoir accepté de débiter le compte centralisateur afférent au programme de [Localité 1] de sommes correspondant aux frais de commercialisation et intérêts intercalaires facturés par la SARL Eurodome, aux frais de maîtrise d'oeuvre et de maîtrise d'ouvrage déléguée facturés par la SARL Domus Aurea et la SAS Simbiosis Properties et aux frais de secrétariat et tenue de comptabilité facturés par la SARL SI Secrétariat et la SCI Asl lnvest dans la mesure où ces dépenses, certes étrangères à l'exécution des travaux de construction, se rapportent à des éléments du prix de revient du programme tel qu'évalué dans le plan financier remis au garant d'achèvement au sens de l'article 2 de la convention de cautionnement et où, ni leur facturation par des sociétés contrôlées par M. [T] [A] ou ses proches ni l'absence corrélative de débit correspondant aux travaux de construction, à une époque où seuls 13 actes de vente avaient été régularisés entre avril et août 2008 sur les 72 lots réservés au 1er janvier 2008, n'étant en elles-mêmes suspectes, il ne pouvait sans immixtion fautive refuser de les régler dans la limite des fonds disponibles, y compris au-delà du 14 juin 2008, date théorique de péremption du permis de construire, alors que seul un motif grave lui permettait de bloquer le compte centralisateur au risque de précipiter la déconfiture du promoteur et d'interrompre le déroulement du chantier au détriment des acquéreurs, qu'il n'a été en mesure de découvrir l'absence de commencement effectif des travaux de la résidence "[Adresse 8]" dissimulée par le promoteur qu'en juillet 2008, qu'aucune des factures concernées n'a été émise postérieurement au dernier versement de fonds opéré par le notaire pour ce programme le 22 août 2008 et qu'aucune opposition n'a été régularisée sur le compte centralisateur, qui n'est pas un compte séquestre et a seulement vocation à garantir l'établissement financier caution du paiement des travaux en cas de défaillance du promoteur cautionné, avant l'avis à tiers détenteur du 29 juin 2009 qui a ramené son solde à néant ; qu'il ne peut pas davantage lui être reproché de n'avoir pas, dans ce contexte, alerté le notaire et les acquéreurs déjà identifiés, ni a fortiori les acquéreurs potentiels, de l'absence de débit correspondant aux travaux de construction à l'approche du 14 juin 2008 ; qu'enfin, si la responsable du service promotion immobilière de la Caisse d'Epargne a indiqué lors de son audition du 17 mars 2010 avoir incité M. [T] [A] en septembre 2008 à engager une résolution à l'amiable des 14 (sic) ventes régularisés sur le programme de [Localité 1], c'est uniquement en considération du faible nombre de ces ventes sur les 70 attendues, sans qu'il puisse en être déduit que le garant d'achèvement aurait, au mépris de son obligation d'exécution loyale et de bonne foi de la convention de cautionnement, cherché à mettre en place une pseudo-garantie de remboursement afin de n'avoir pas à financer l'achèvement de l'entière résidence "[Adresse 8]'' au titre de la garantie financière d'achèvement dont elle n'était déjà plus débitrice à cette date, étant relevé que l'intéressée a affirmé dans le même temps n'avoir jamais été destinataire de l'attestation d'architecte du 7 mars 2008 relatant faussement la réalisation des fondations de la résidence, sur la base de laquelle la SCI 2005 [Adresse 8] a, selon le jugement correctionnel du 17 décembre 2014, obtenu le règlement direct d'appels de fonds ultérieurs pour un montant global de 205 549 euros de quatre des acquéreurs du programme ; qu'aucun des manquements reprochés à la Caisse d'Epargne et de Prévoyance de Midi-Pyrénées n'est donc caractérisé et le jugement dont appel ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées à son encontre ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE la garantie de CEMP ne pouvait être mise en oeuvre en l'absence de commencement des travaux ; que dans son arrêt du 12 octobre 2015, la cour d'appel de Toulouse rappelle qu'il ne ressort d'aucune pièce que lors de la souscription de la garantie la CEMP ait été informée de difficultés particulières dans l'opération immobilière ni de la situation obérée de la SCI 2005 ; que de fait le permis de construire était prorogé jusqu'en juin 2008 ; que le promoteur avait acquis les terrains avec des fonds propres et, comme le caractérise la cour d'appel, aucun élément ne pouvait lui laisser suspecter que les travaux ne suivraient pas leur cours ; qu'elle ne se trouvait pas en relations suivies particulières avec le groupe et M. [A] puisqu'elle n'était qu'un garant même si elle était intervenue sur les autres opérations immobilières du département ; qu'à l'époque à la fin de l'année 2007, elle ne pouvait encore déternir des informations qui auraient pu attirer son éveil sur les risques ; qu'en outre et comme le précise la cour d'appel le compte centralisateur n'est pas un compte séquestre destiné à constituer une sécurité financière pour les acquéreurs mais est uniquement destiné à sécuriser la banque garante d'achèvement et au cas d'espèce il n'est pas démontré que la CEMP a effectué une gestion anormale du compte centralisateur puisqu'elle s'est dessaisie de fonds au profit des sociétés ayant commercialisé le programme et donc en lien direct avec l'opération immobilière litigieuse ; qu'elle ne pouvait pas d'avantage suspecter que les versements intervenus hors de ce compte étaient frauduleux, ses obligations contractuelles ne lui imposant pas de s'assurer du déroulement correct des travaux ; qu'en effet le contrat de cautionnement conclu entre la SCI venderesse et la CEMP ne fait pas peser sur le garant d'obligation particulière de s'assurer du bon déroulement des travaux de sorte qu'aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité ne peut être relevée à son encontre au titre de son obligation de prudence ni pour avoir apporté un soutien abusif à la SCI 2005 ; que sur ce point la SCP notariale ne peut rejeter la responsabilité sur le garant dès lors qu'elle estime elle-même n'avoir relevé aucune anomalie dans l'opération immobilière alors que la signature de l'acte de vente en avril 2008 est bien postérieure à l'engagement de cautionnement de 2007 ; que dans ces conditions il convient de rejeter les demandes de toutes parties formées à l'encontre de la CEMP ;
1°) ALORS QUE le garant d'achèvement, ayant connaissance d'un risque de péremption du permis de construire et, partant, d'inefficacité de la garantie d'achèvement qu'il s'est engagé à fournir, doit en informer les acquéreurs et le notaire chargé d'instrumenter les ventes en l'état futur d'achèvement ; que le notaire soutenait que la Caisse d'épargne, auprès de laquelle avait été souscrite la garantie d'achèvement, devant suspecter que les travaux de construction n'avaient pu être engagés en l'absence de toute demande de débit du compte centralisateur concernant de tels travaux, et le risque de péremption du permis de construire qui en résultait, avait manqué à ses obligations en s'abstenant de l'en informer et d'alerter les acquéreurs ; qu'en retenant pour exclure, de ce chef, tout manquement du garant d'achèvement, qu'à cette époque, seuls treize actes de vente auraient été régularisés sur les soixante-douze lots réservés, de sorte que l'absence de débit correspondant à des travaux de construction n'aurait pas été suspecte, quand cette circonstance n'écartait en rien le risque, qui s'est réalité, de péremption du permis de construire, en l'absence de commencement d'exécution des travaux suffisamment caractérisé, et la connaissance que le garant devait en avoir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2°) ALORS QU'une contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en relevant l'absence de tout débit du compte centralisateur correspondant à des travaux de construction, avant d'affirmer que le garant d'achèvement n'aurait été « en mesure de découvrir l'absence de commencement effectif des travaux dissimulée par le promoteur qu'en juillet 2008 », après la péremption du permis de construire, la cour d'appel, qui s'est contredite, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le garant d'achèvement, ayant connaissance d'un risque de péremption du permis de construire et, partant, d'inefficacité de la garantie d'achèvement qu'il s'est engagé à fournir, doit en informer les acquéreurs et le notaire chargé d'instrumenter les ventes en l'état futur d'achèvement ; qu'en se bornant à affirmer que le garant d'achèvement n'aurait été « en mesure de découvrir l'absence de commencement effectif des travaux dissimulée par le promoteur qu'en juillet 2008 », soit postérieurement à la péremption du permis de construire, sans rechercher, comme il le lui était demandé s'il n'avait jamais été destinataire de la moindre demande de débit susceptible de concerner la réalisation des travaux de construction, alors même que la péremption du permis de construire pouvait survenir au mois de juin 2008, ce qui devait le conduire à penser que les travaux de construction n'avaient pas été engagés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
4°) ALORS QU'en tout état de cause, le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; qu'en se bornant à affirmer que le garant d'achèvement n'aurait pas été « en mesure de découvrir l'absence de commencement effectif des travaux dissimulée par le promoteur qu'en juillet 2008 », sans relever comment l'absence de commencement effectif des travaux aurait, jusqu'alors, été dissimulée par le promoteur, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, tout jugement doit être motivé ; que la cour d'appel a relevé que la responsable du service promotion immobilière de la Caisse d'épargne avait affirmé, lors de son audition par les enquêteurs, qu'elle n'avait jamais été destinataire de l'attestation d'architecte du 7 mars 2008 relatant faussement la réalisation des fondations de la résidence de [Localité 1] ; qu'en retenant, par ailleurs, qu'il résultait de ses déclarations aux enquêteurs et au juge d'instruction que ce n'était qu'au mois de juillet 2008 que la responsable du service promotion immobilière de la Caisse d'épargne s'était avisée, en se déplaçant sur les sites de différents programmes de construction du groupe Simbiosis, à [Localité 1], Guezt, [Localité 4] et [H], que des attestations d'avancement des travaux remises par M. [A] ne rendaient pas compte de l'avancement réel des travaux, sans relever que l'une de ces attestations aurait concerné le programme de [Localité 1], la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
6°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'il résulte des termes clairs et précis du procès-verbal d'audition du 17 mars 2010 et du procès-verbal de confrontation du 25 janvier 2013, produits devant la cour d'appel, que, lors de ses auditions, la responsable du service promotion immobilière de la Caisse d'épargne n'avait mentionné que des attestations d'achèvement des travaux pour « les immeubles du [Établissement 1] SCI [Localité 2] 2002 et pour le [A] [I] » (PV d'audition du 17 mars 2010, p. 2, al. 16 ; PV de confrontation du 25 janvier 2013, p. 3, al. 10) et une « attestation pour le hors d'eau de l'immeuble [Établissement 5] à [Localité 4] » (PV d'audition, p. 3, al. 1), avant de préciser qu'elle ne pensait pas « avoir été destinataire » d'une attestation « concernant la réalisation des fondations sur [Adresse 8] », n'ayant reçu, pour ce programme, qu'une « facture de défrichement » (PV d'audition, p. 3, al. 12, 13 et 15) ; qu'en retenant, l'aurait-elle fait implicitement, qu'il résultait de ses déclarations aux enquêteurs lors de son audition du 17 mars 2010 et au juge d'instruction lors de la confrontation du 25 janvier 2013, que ce n'était qu'au mois de juillet 2008 que la responsable du service promotion immobilière de la Caisse d'épargne s'était avisée, en se déplaçant sur les sites, qu'une ou des attestations d'avancement des travaux de construction de la résidence de [Localité 1], qui lui auraient été remises, ne rendaient pas compte de l'avancement réel des travaux, la cour d'appel a dénaturé ces procès-verbaux et violé le principe susvisé ;
7°) ALORS QU'en tout état de cause, une contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en affirmant que le garant d'achèvement n'aurait été « en mesure de découvrir l'absence de commencement effectif des travaux dissimulée par le promoteur qu'en juillet 2008 », après avoir relevé que dès le mois d'avril 2018, « alertée par des avis à tiers détenteurs », Mme [S], responsable du service promotion immobilière de la Caisse d'épargne, avait « constaté une discordance entre les fonds déposés sur les comptes centralisateurs, les paiements au profit des entreprises et les attestations d'avancement des travaux remises par M. [T] [A] », la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
8°) ALORS QUE le garant d'achèvement, ayant connaissance d'un risque de péremption du permis de construire et, partant, d'inefficacité de la garantie d'achèvement qu'il s'est engagé à fournir, doit en informer les acquéreurs et le notaire chargé d'instrumenter les ventes en l'état futur d'achèvement ; que le notaire soutenait que la Caisse d'épargne devait suspecter que les travaux de construction n'avaient pu être engagés, et le risque de péremption du permis de construire qui en résultait, de sorte qu'elle avait manqué à ses obligations en attendant la péremption du permis de construire sans l'informer de cette circonstance et sans mettre en garde les acquéreurs ; qu'en excluant toute responsabilité du garant d'achèvement au motif, supposé adopté, que ses obligations contractuelles ne lui imposaient pas de s'assurer du bon déroulement des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
Le greffier de chambre
