LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 30 juin 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 573 F-D
Pourvoi n° A 20-17.399
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JUIN 2021
La société Hôtel [Établissement 1], société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° A 20-17.399 contre l'arrêt rendu le 13 février 2020 par la cour d'appel de Bourges (chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [T] [T], épouse [X], domiciliée [Adresse 2],
2°/ à Mme [S] [T], épouse [R], domiciliée [Adresse 3],
défenderesses à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SCP Richard, avocat de la société Hôtel [Établissement 1], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de Mmes [T] et [S] [T], après débats en l'audience publique du 1er juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bourges, 13 février 2020), la société Hôtel [Établissement 1], locataire de locaux commerciaux à usage d'hôtel meublé, a sollicité des bailleresses, Mmes [T] et [S] [T], l'autorisation de réaliser les travaux d'accessibilité aux handicapés rendus obligatoires par la loi du 11 février 2005, puis les a assignées en remboursement du coût de ces travaux qu'elle avait fait réaliser.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
2. La société Hôtel [Établissement 1] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement d'une somme de 96 768,13 euros correspondant au coût des travaux de mise aux normes d'accessibilité aux personnes handicapées, alors :
« 1°/ que les exploitants des établissements hôteliers sont tenus de rendre accessibles leurs locaux aux personnes handicapées ; que l'obligation de mise aux normes des locaux incombe, sauf clause contraire, au bailleur ; qu'il en résulte que le preneur est fondé à réaliser ces travaux obligatoire sans avoir préalablement mis le bailleur en demeure de les réaliser, le coût des travaux restant à la charge du bailleur ; qu'en décidant néanmoins que la société L'hôtel [Établissement 1] ne pouvait obtenir le remboursement du coût des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées qu'elle avait réalisés, au motif inopérant qu'elle n'avait pas obtenu l'accord des bailleresses pour ces travaux leur incombant, la cour d'appel a violé l'article 1792 du code civil et l'article 1144 du même code, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°/ que, subsidiairement, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, à défaut d'accord, que si le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui ; qu'un accord de principe émanant du bailleur suffit à permettre au preneur de réaliser des travaux aux frais du bailleur ; qu'en décidant néanmoins que la société L'hôtel [Établissement 1] ne justifiait pas avoir obtenu l'accord des bailleresses, pour réaliser les travaux, après avoir pourtant constaté que ces dernières étaient, aux termes de leur lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 20 avril 2012, « d'accord sur le principe des travaux qu'envisage » la société L'hôtel [Établissement 1], la cour d'appel, qui a méconnu les conséquences légales de ses propres constations, a violé l'article 1792 du code civil et l'article 1144 du même code, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
3. Le caractère obligatoire des travaux de mise aux normes d'accessibilité des établissements recevant du public aux personnes handicapées, imposés par la loi du 11 février 2005, ne dispense pas le locataire de locaux commerciaux soumis à une telle obligation, sauf cas d'urgence, d'obtenir, en application de l'article 1144 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, l'autorisation préalable du bailleur ou, à défaut, une autorisation judiciaire, de les réaliser.
4. La cour d'appel a exactement retenu que la société locataire ne pouvait se prévaloir d'une autorisation des bailleresses dès lors que celles-ci n'avaient donné qu'un accord de principe à la réalisation des travaux, leur accord définitif étant subordonné à la communication de documents complémentaires ne leur ayant pas été adressés.
5. Elle a relevé que la société locataire n'avait pas non plus obtenu une autorisation judiciaire de les faire réaliser pour le compte des bailleresses.
6. Elle en a justement déduit que la demande de la société Hôtel [Établissement 1] tendant au remboursement des travaux réalisés devait être rejetée.
7. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Hôtel [Établissement 1] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Hôtel [Établissement 1] et la condamne à payer à Mesdames [T] la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la société Hôtel [Établissement 1].
La Société HOTEL [Établissement 1] fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande tendant à voir condamner Madame [T] [T], épouse [X] et Madame [S] [T], épouse [R] à lui payer la somme de 96.768,13 euros TTC au titre des travaux de mise aux normes d'accessibilité ;
1°) ALORS QUE les exploitants des établissements hôteliers sont tenus de rendre accessibles leurs locaux aux personnes handicapées ; que l'obligation de mise aux normes des locaux incombe, sauf clause contraire, au bailleur ; qu'il en résulte que le preneur est fondé à réaliser ces travaux obligatoire sans avoir préalablement mis le bailleur en demeure de les réaliser, le coût des travaux restant à la charge du bailleur ; qu'en décidant néanmoins que la Société HOTEL [Établissement 1] ne pouvait obtenir le remboursement du coût des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées qu'elle avait réalisés, au motif inopérant qu'elle n'avait pas obtenu l'accord des bailleresses pour ces travaux leur incombant, la Cour d'appel a violé l'article 1792 du Code civil et l'article 1144 du même code, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE, subsidiairement, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, à défaut d'accord, que si le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui ; qu'un accord de principe émanant du bailleur suffit à permettre au preneur de réaliser des travaux aux frais du bailleur ; qu'en décidant néanmoins que la Société HOTEL [Établissement 1] ne justifiait pas avoir obtenu l'accord des bailleresses, pour réaliser les travaux, après avoir pourtant constaté que ces dernières étaient, aux termes de leur lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 20 avril 2012, « d'accord sur le principe des travaux qu'envisage » la Société HOTEL [Établissement 1], la Cour d'appel, qui a méconnu les conséquences légales de ses propres constations, a violé l'article 1792 du Code civil et l'article 1144 du même code, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
