LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 30 juin 2021
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 563 F-D
Pourvoi n° C 20-16.274
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JUIN 2021
1°/ Mme [D] [X], épouse [T],
2°/ M. [Q] [T],
tous deux domiciliés [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° C 20-16.274 contre l'arrêt rendu le 31 janvier 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige les opposant à la société Rueil Danton, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de M. et Mme [T], de la SARL Cabinet Briard, avocat de la société Rueil Danton, après débats en l'audience publique du 1er juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 31 janvier 2020), le 22 septembre 1988, M. et Mme [T] ont pris à bail un appartement et ses dépendances dans un immeuble appartenant à la compagnie Gan Vie.
2. Le 30 septembre 2003, la société Rueil Danton a acquis l'immeuble en vue de procéder à sa revente par lots.
3. Un arrêt devenu irrévocable du 4 octobre 2014 a annulé les offres de vente notifiées aux locataires les 13 mars 2006 et 4 février 2009.
4. Les 23 et 26 mars 2015, la société Rueil Danton a notifié à M. et Mme [T] une nouvelle offre de vente et un congé, à effet du 30 septembre 2015, sur le fondement des articles 10 I de la loi du 31 décembre 1975 et 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et de l'accord collectif de location du 16 mars 2005.
5. Les locataires n'ayant pas exercé leur droit de préemption, la société Rueil Danton les a assignés en validité de l'offre et du congé.
6. Un jugement du 31 août 2017 a déclaré nuls l'offre de vente et le congé des 23 et 26 mars 2015.
7. Les 28 et 29 septembre 2017, au cours de l'instance d'appel, la société Rueil Danton a notifié aux locataires une nouvelle offre de vente et un congé à effet du 28 mars 2018.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
8. M. et Mme [T] font grief à l'arrêt de dire que la société Rueil Danton a valablement notifié ses offres de vente et que le droit de préemption des locataires est définitivement purgé, alors « que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en déclarant « les offres de vente » valablement notifiées par le bailleur et le droit de préemption des locataires « définitivement purgé », quand le premier se bornait à solliciter la validation de l'offre de vente délivrée le 23 mars 2015 tandis que les seconds avaient interjeté un appel limité aux seules dispositions consacrées au prix de vente, au terme du bail et aux conséquences de l'annulation du congé délivré le 26 mars 2015 sur ce terme, de sorte qu'elle n'était pas saisie de la validité de l'offre de vente notifiée le 28 septembre 2017, postérieurement au jugement entrepris, la cour d'appel a méconnu les termes du différend en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 4 du code de procédure civile :
9. Selon ce texte, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
10. Pour déclarer valables les offres de la bailleresse et définitivement purgé le droit de préemption des locataires, l'arrêt retient qu'une offre et un congé ont été délivrés à M. et Mme [T], les 23 et 26 mars 2015, puis, de nouveau, les 28 et 29 septembre 2017, et que ceux-ci n'ont pas exprimé leur intention d'acquérir leur logement, de sorte que leur droit de préemption est définitivement purgé.
11. En statuant ainsi, alors que les appels limités interjetés par la société Rueil Danton et par M. et Mme [T] contre le jugement du 31 août 2017 ne portaient pas sur l'annulation de l'offre et du congé des 23 et 26 mars 2015, de sorte qu'elle n'était pas saisie de la validité de l'offre et du congé des 28 et 29 septembre 2017, délivrés postérieurement à ce jugement, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 31 janvier 2020 par la cour d'appel de Paris ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne la société Rueil Danton aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Rueil Danton et la condamne à payer à M. et Mme [T] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [T]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir décidé qu'un bailleur (la société Rueil Danton) avait valablement notifié ses offres de vente et que le droit d'option des preneurs (M. et Mme [T], les exposants) était définitivement purgé ;
AUX MOTIFS QUE les époux [T], qui étaient, pour l'un, expert-comptable et, pour l'autre, pédiatre, et qui étaient assistés d'un conseil, ne pouvaient prétendre avoir mal compris la portée de la situation ; que, de plus, ils occupaient l'immeuble depuis 1978 et le connaissaient parfaitement ; qu'ils y occupaient une superficie importante comportant un appartement et trois chambres de bonnes, outre deux caves, dans ce quartier réputé ; que les parties n'avaient pas fourni d'indication sur le montant des loyers versés, ni sur la réalité de leur versement à ce jour malgré demande à l'audience ; qu'aucune information n'avait été fournie sur ce point ; qu'une réunion d'information avait été tenue le 20 septembre 2005, tous les copropriétaires (sic) ayant été invités conformément aux dispositions légales ; que les locataires avaient donc été au plus tôt informés de l'intention de procéder à une vente par lots par lettre recommandée le 9 septembre 2005 ; que les époux [T] ne pouvaient prétendre ignorer la situation ; qu'ils étaient restés silencieux ; que, par courrier du 25 octobre 2005, la société Rueil Danton avait confirmé son intention ; qu'une note informative très complète versée aux débats leur avait été adressée ; que leur lot y était précisément décrit, ainsi que le règlement de copropriété et un diagnostic habituel de la Socotec du 28 novembre 2003 également produit ; que l'offre de vente avait été formulée le 21 mai 2008, ainsi qu'un rapport du bureau Veritas du 7 mars 2008 ; que, par jugement du 4 mai 2012, le tribunal d'instance, à la demande des époux [T], avait annulé l'offre de vente, mais constaté par ailleurs que ceux-ci occupaient un emplacement de stationnement qui ne leur avait pas été loué, sur lequel ils prétendaient avoir des droits, et que les chambres de bonnes qu'ils occupaient ne faisaient pas partie du bail et ne donnaient pas lieu au règlement d'un loyer ; que ce jugement avait été confirmé par arrêt du 4 octobre 2014 ; que les époux [T] avaient été parties à une ordonnance de référé préventif du tribunal d'instance de Paris du 7 octobre 2014 tendant à voir désigner un expert afin de refaire contradictoirement le diagnostic qu'ils avaient contesté ; qu'il avait été fait droit à cette demande qui leur était favorable ; que, curieusement, les époux [T] avaient interjeté appel de cette décision, qui leur permettait pourtant que soit fixé un diagnostic contradictoire, pour s'y opposer ; que la cour de Paris avait curieusement fait droit à leur demande en retenant par arrêt du 1er mars 2016 qu'il n'y avait pas lieu à référé en l'absence de litige ; que, pourtant, le lendemain de l'audience devant la cour, les époux [T] avaient adressé à la société Rueil Danton un courrier dans lequel ils lui expliquaient contester l'expertise tout en n'en révélant pas les motifs ; que cette opposition systématique, quand cette expertise était destinée à les satisfaire pleinement, était incompréhensible ; que, par courrier du 3 septembre 2015, il leur avait été demandé de confirmer leur intention de quitter les lieux et d'indiquer la date de leur départ ; qu'un congé pour vendre leur avait été signifié le 26 mars 2015 ; que, le 15 décembre 2015, les époux [T] avaient indiqué par courrier qu'ils contestaient la validité de l'offre et qu'ils « expliqueraient le moment venu les termes de leur opposition » et ajoutaient qu'il « ne saurait être question que Rueil Danton vende les lots dont ils étaient locataires à un tiers » ; que, cependant, aujourd'hui, ils n'avaient pas eux-mêmes acheté ; qu'ils avaient en revanche délivré une opposition à vendre à la société Rueil Danton le 6 novembre 2017 par huissier ; que l'un des éléments fondamentaux du droit de propriété était de pouvoir vendre son bien ; qu'un locataire qui bénéficiait d'un droit de préemption ne pouvait par mauvaise foi, en exerçant des manoeuvres dilatoires, faire échec à ce droit en n'exerçant pas lui-même son droit de préemption ; qu'une nouvelle offre avait été signifiée aux époux [T] les 27 et 29 septembre 2017 ; que, le 6 octobre 2017, les époux [T] s'étaient opposés à la vente ; que cette opposition n'était pas motivée et faisait était d'une violation des accords collectifs de location sans plus de précision et indiquait que « les contestations seraient développées dans le cadre d'une procédure ultérieure si celle-ci était initiée par Rueil Danton » ; que cette opposition n'était appuyée par aucun fait précis revenait à imposer au propriétaire, vendeur de bonne foi, de justifier de cette dernière alors que les preneurs ne justifiaient pas du motif de leur opposition ; qu'il convenait d'en conclure qu'à ce moment les époux [T] s'étaient opposés à la vente au motif d'une violation des accords sans préciser lesquels ; qu'il convenait d'en déduire soit qu'il n'y avait pas de raisons connues d'eux à cette opposition soit qu'ils ne voulaient pas la révéler sans en préciser la raison ; que la société Rueil Danton avait demandé aux époux [T] de bien vouloir lui préciser en quoi ils manquaient d'information et en quoi ces accords n'auraient pas été respectés ; que les époux [T] n'avaient pas répondu ; que c'était pour ce motif que la société Rueil Danton avait engagé la procédure qui avait abouti au jugement entrepris (arrêt attaqué, pp. 6 et 7) ;
ALORS QUE, d'une part, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en déclarant « les offres de vente » valablement notifiées par le bailleur et le droit de préemption des locataires « définitivement purgé », quand le premier se bornait à solliciter la validation de l'offre de vente délivrée le 23 mars 2015 tandis que les seconds avaient interjeté un appel limité aux seules dispositions consacrées au prix de vente, au terme du bail et aux conséquences de l'annulation du congé délivré le 26 mars 2015 sur ce terme, de sorte qu'elle n'était pas saisie de la validité de l'offre de vente notifiée le 28 septembre 2017, postérieurement au jugement entrepris, la cour d'appel a méconnu les termes du différend en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, d'autre part, la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle mais ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus ; qu'en validant l'offre de vente du 23 mars 2015 et en déclarant définitivement purgé le droit de préemption des locataires sur le fondement d'une opposition qualifiée abusive, quand le bailleur ne pouvait s'affranchir des dispositions d'ordre public de l'accord collectif du 16 mars 2005 mettant à sa charge, à peine de nullité de l'offre de vente et du congé pour vente, une obligation d'information des locataires sur l'état de l'immeuble, à laquelle il ne contestait pas avoir manqué, la cour d'appel a violé l'article 1134, alinéas 1 et 3, ancien du code civil, devenu les articles 1103 et 1104 du même code, ensemble l'article 2.2 de l'accord collectif de location du 16 mars 2005 ;
ALORS QUE, en toute hypothèse, en déniant aux locataires toute intention d'acquérir leur logement et d'exercer leur droit de préemption par des considérations étrangères à tout abus de droit dès lors que les offres de vente notifiées par le bailleur en 2006 et en 2009 avaient été annulées par jugement du 4 mai 2012 confirmé par arrêt du 30 octobre 2014 pour défaut de concordance exacte entre les biens loués et ceux faisant l'objet de l'offre de vente, tandis que celle du 23 mars 2015 et le congé vente du 26 du même mois avaient été également annulés par les premiers juges pour manquement du bailleur à son obligation d'information sur l'état de l'immeuble et sur les travaux à réaliser, la cour d'appel n'a conféré aucune base légale à sa décision au regard de l'article 1134, alinéas 1 et 3, ancien du code civil, devenu les articles 1103 et 1104 du même code, ensemble l'article 2.2 de l'accord collectif de location du 16 mars 2005 ;
ALORS QUE, en outre, en déniant aux locataires toute intention d'acquérir leur logement et d'exercer leur droit de préemption au prétexte que, sur leur appel, la juridiction du second degré, par arrêt du 1er mars 2016 désormais revêtu de l'autorité de la chose irrévocablement jugée, avait infirmé l'ordonnance de référé du 7 octobre 2014 et décidé qu'un expert judiciaire ne pouvait être chargé, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, de la réalisation d'un diagnostic technique dans le cadre d'une vente par lots de plus de dix logements dans un même ensemble immobilier, quand cette expertise, ordonnée par le juge des référés, aurait été de nature à satisfaire pleinement leur attente, omettant ainsi de caractériser un quelconque abus de droit, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134, alinéas 1 et 3, ancien du code civil, devenu les articles 1103 et 1104 du même code, ensemble l'article 2.2 de l'accord collectif de location du 16 mars 2005.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté des preneurs (M. et Mme [T], les exposants) de leur demande tendant à faire constater que le bail était reconduit aux clauses et conditions antérieures pour une durée de six années à compter du 30 mars 2018 ;
AUX MOTIFS QUE, sur la date de prolongation du bail pour une durée de six années à compter du 30 mars 2018, soit jusqu'au 30 mars 2024, il résultait de l'examen des pièces échangées entre les parties que cette date du 30 mai 2018 avait été proposée dans le cadre d'une proposition amiable du propriétaire en vue d'une passation de la vente selon la dernière offre que les époux [T] avaient refusée ; que le maintien dans les lieux devait, compte tenu des dispositions de la loi prévoyant une durée maximale de 30 mois, prendre fin au 23 septembre 2017 ; que la date du 30 mars 2018 était une faveur ; qu'en outre elle ne constituait pas une date de renouvellement mais une date limite de départ ; que la demande de prorogation au-delà, c'est-à-dire pour une durée de six années de plus à se maintenir dans les lieux sans exercer l'option, c'est-à-dire plus de 20 ans après la notification de l'intention de vendre, présentait donc également un caractère non fondé ; que c'était à tort que le tribunal avait retenu cette date ; qu'en réalité, les époux [T] se maintenaient actuellement sans droit ni titre dans les lieux, leur droit de préemption étant purgé depuis longtemps, et il était loisible au propriétaire de demander à tout moment leur expulsion de corps et de biens avec le concours de la force publique (arrêt attaqué, p. 8, 1er considérant) ;
ALORS QUE, d'une part, la prorogation du bail est de droit si le locataire occupe le logement depuis plus six ans à la date de l'offre de vente prévue à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, à raison d'un mois par année d'ancienneté, sans pouvoir être supérieure à trente mois à compter de la date de l'offre de vente; qu'en affirmant que la date du 30 mars 2018 avait été proposée par le bailleur dans le cadre d'une négociation menée avec les locataires, quand le congé pour vente notifié le 26 mars 2015 prévoyait qu'en application de l'accord collectif du 16 mars 2005 les locataires bénéficiaient de plein droit d'une prorogation de leur bail jusqu'au 30 mars 2018, la cour d'appel a violé l'article 3.2 de cet accord ;
ALORS QUE, d'autre part, en déclarant que la prorogation de plein droit du bail ne constituait pas une date de renouvellement mais une date limite de départ, quand l'annulation d'une offre de vente et du congé pour vente ne pouvait avoir aucune incidence sur une reconduction tacite du bail pour une nouvelle période de six ans à compter de la date de sa prorogation, la cour d'appel a violé l'article 3.2 de l'accord collectif du 16 mars 2005.
