LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
NL4
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 30 juin 2021
Cassation partielle
Mme BATUT, président
Arrêt n° 496 F-D
Pourvoi n° K 19-24.718
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 30 JUIN 2021
M. [O] [H], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° K 19-24.718 contre l'arrêt rendu le 3 octobre 2019 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre, section A), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [G] [S], domicilié [Adresse 2],
2°/ à la sociétéL'Hacienda, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3],
3°/ à la Sci Valmont, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 4],
4°/ à la société Lafargeholcim Betons, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 5], anciennement dénommée la société Lafarge Betons Sud-Est et Lafarge Betons France,
5°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, dont le siège est [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Corum immobilier, donc le siège social est [Adresse 6],
6°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 7],
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Darret-Courgeon, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [H], de Me Occhipinti, avocat de la Sci Valmont, et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 18 mai 2021 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Darret-Courgeon, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à M. [H] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. [S], la SCI l'Hacienda, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 8], la société Lafargeholcim Betons et la société Axa France IARD.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 03 octobre 2019) par acte authentique reçu le 31 juillet 2009 par M. [H] (le notaire), la SCI de Valmont (l'acquéreur) a acquis de la SCI l'Hacienda (le vendeur), ayant pour gérant M. [S] (le gérant), plusieurs lots en copropriété dans un immeuble qui était initialement un hangar et avait été transformé pour réaliser des logements et des places de stationnement.
3. L'immeuble s'étant révélé atteint de désordres de nature décennale, l'acquéreur a assigné en responsabilité et indemnisation le vendeur, le gérant, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ainsi que le notaire, lui reprochant de ne pas avoir mentionné, dans l'acte, les entreprises étant intervenues dans la construction, avec la référence de leurs assurances, ce qui lui aurait permis d'exercer tout recours à leur encontre et mobiliser leur garantie.
4. Le vendeur et le gérant ont été condamnés in solidum à payer à l'acquéreur différentes sommes au titre notamment des travaux de reprise des désordres affectant les parties privatives et de l'impropriété à leur destination de deux emplacements de stationnement.
Sur le moyen, pris en sa troisième branche
Enoncé du moyen
5. M. [H] fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à la SCI de Valmont la somme de 63 949 euros en réparation d'une perte de chance, alors « que
la réparation d'un dommage, qui doit être intégrale, ne peut excéder le montant du préjudice et procurer un enrichissement à la victime ; qu'en indemnisant l'acquéreur du montant des travaux de reprise des désordres décennaux affectant l'immeuble, tout en condamnant également le notaire à l'indemniser de 50 % du montant de ces travaux, la cour d'appel, qui a ainsi indemnisé deux fois le même préjudice, a méconnu l'article 1382, devenu 1240 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil et le principe de la réparation intégrale du préjudice :
6. En application de ce texte, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.
7. Pour condamner le notaire à indemniser l'acquéreur au titre d'une perte de chance fixée à 50 % du montant des travaux de reprise pour les désordres de nature décennale et de la somme compensant l'impropriété à leur destination de deux emplacements de stationnement, l'arrêt retient qu'il a omis de mentionner dans l'acte l'existence ou l'absence d'assurance des personnes soumises aux obligations découlant des articles L. 241-1 à L. 242-1 du code des assurances, ce qui englobait notamment le vendeur en sa qualité de constructeur non réalisateur, qu'une telle mention aurait permis à l'acquéreur de mesurer plus complètement les risques qu'il prenait en faisant l'acquisition d'un bien immobilier qui venait de faire l'objet d'une opération de rénovation lourde et qui ne bénéficiait ni d'une assurance dommages-ouvrage ni d'une assurance de responsabilité civile décennale, et que l'acquéreur a donc subi une perte de chance de pouvoir quantifier le risque d'un achat sans police d'assurance couvrant les travaux de reprise, en cas de désordre de nature décennale.
8. En statuant ainsi, après avoir condamné distinctement le vendeur et le gérant au paiement de l'intégralité de ces sommes, la cour d'appel a indemnisé deux fois le même préjudice et violé le texte et le principe susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. [H] à verser à la SCI de Valmont la somme de 63 949 euros au titre de sa perte de chance l'arrêt rendu le 03 octobre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ;
Remet, sur ce point l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne la SCI de Valmont aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. [H]
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. [O] [H] à verser à la SCI de Valmont la somme de 63 949 euros en réparation d'une perte de chance ;
AUX MOTIFS QUE sur la demande de la SCI de Valmont à l'encontre de Me [O] [H], notaire : la SCI de Valmont demande la condamnation de Me [O] [H] à lui verser : - la somme HT de 120 839,28 ? au titre des travaux nécessaires pour remédier au sinistre de nature décennale outre 12 705,69 ? HT au titre des préjudices induits, avec indexation du coût des travaux et TVA en vigueur en sus, - la somme de 10 000 ? au titre de son préjudice personnel, - la somme de 2 500 ? au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que la SCI de Valmont fait valoir qu'en application de l'article L 243-2 du code des assurances, lorsqu'un acte intervenant avant l'expiration du délai de 10 ans prévu par l'article 1792-4-1 du code civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance du bien, mention doit être faite dans le corps de l'acte ou en annexe, de l'existence ou de l'absence des assurances prévues par les articles L 241-1 à L 242-1 du code des assurances, que l'attestation d'assurance est annexée à l'acte, que le notaire doit non seulement s'assurer de l'existence d'une attestation mais aussi de son contenu, qu'elle se trouve dans une grande difficulté en n'ayant aucun recours contre un assureur, que le notaire a commis une faute en s'abstenant de s'assurer du contenu de l'attestation d'assurance, qu'il doit être déclaré responsable du préjudice qu'elle subit par le défaut de garantie mobilisable ; que Me [H] répond que l'acquéreur a été informé de l'absence d'assurance dommages-ouvrage alors et surtout qu'il était lui-même assisté de son propre notaire, Me [E], notaire à Pont-Saint- Esprit, que le texte impose uniquement la mention dans l'acte, de l'existence ou de l'absence des contrats d'assurance prévus aux articles L 241-1 et suivants du code des assurances, que cette obligation a été respectée, qu'il n'existe aucune faute démontrée à son encontre, que dans l'hypothèse où un défaut de devoir de conseil serait retenu, seule une perte de chance réelle, sérieuse et raisonnable pourrait être indemnisée, que le notaire n'étant pas partie à l'acte, ne saurait être condamné au paiement des travaux de reprise, que suivant acte passé le novembre 2017, la SCI de Valmont a acquis d'autres lots dans la même copropriété, qu'elle ne peut donc prétendre que le défaut de conseil du notaire rédacteur lui ait causé un quelconque préjudice ; qu'il est exact que la SCI de Valmont a été informée de l'absence de souscription par le vendeur d'une police d'assurances dommages-ouvrage et qu'il en est fait mention en page 15 de l'acte notarié ; que la SCI de Valmont a été également informée par le notaire, de l'obligation pour toute personne physique ou morale dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, d'être couverte par une assurance telle que prévue par les articles L 241-1, L 241-2, L 242-1 du code des assurances ; que cette obligation d'assurance dont le notaire ne pouvait ignorer qu'elle pesait sur la SCI L'Hacienda laquelle avait la qualité de constructeur pour avoir transformé depuis moins d'une année, un hangar en immeuble d'habitation, aurait dû conduire le notaire à interroger la SCI L'Hacienda, sur l'absence ou l'existence d'une police d'assurance obligatoire de nature à couvrir sa responsabilité décennale ; que si l'acte reçu le 31 juillet 2009 par Me [O] [H], précise que l'acquéreur a reconnu avoir reçu du vendeur, la liste des personnes et des entreprises dont la responsabilité pouvait être engagée pour des travaux relevant de la garantie décennale avec les références de leurs polices d'assurances, cette liste étant annexée à l'acte de vente, il ne ressort pas de la procédure que la SCI de Valmont ait pu utiliser cette liste, pour former ses recours en garantie ; que la liste en question n'a pas été produite aux débats par le notaire ; qu'il est en revanche acquis aux débats que la SCI L'Hacienda, en dépit de sa qualité de constructeur, n'a souscrit aucune police d'assurance décennale ; que M. [G] [S] était également dépourvu de toute couverture d'assurance pendant la période de réalisation des travaux, soit entre le 29 septembre 2008 et le 30 juillet 2009 ; qu'or l'acte reçu le 31 juillet 2009 par Me [H], ne respecte pas les dispositions de l'article L 243-2 du code des assurances dans sa version applicable à cette date et qui faisaient obligation au notaire rédacteur de mentionner dans l'acte de vente, l'existence ou l'absence d'assurance des personnes soumises aux obligations découlant des articles L 241-1 à L 242 1 du code des assurances, ce qui englobait notamment l'existence ou l'absence d'assurance de la SCI L'Hacienda en sa qualité de constructeur non réalisateur ; qu'une telle mention aurait permis à la SCI de Valmont de mesurer plus complètement les risques qu'elle prenait en acquérant des biens immobiliers qui venaient de faire l'objet d'une opération de rénovation lourde et qui ne bénéficiaient ni d'une assurance dommages-ouvrage ni d'une assurance de responsabilité civile décennale ; que la SCI de Valmont a donc subi une perte de chance de pouvoir quantifier le risque d'un achat sans police assurance couvrant les travaux de reprise en cas de désordre de nature décennale, ce risque étant de nature à lui faire supporter la charge de ces travaux de reprise : que cette perte de chance doit être fixée à 50 % du montant des travaux de reprise pour les dommages de nature décennale dont le montant équivaut à la somme HT de 103 898 ? après déduction du coût de reprise des dommages intermédiaires relevant de la responsabilité contractuelle de droit commun :- mise aux normes de l'électricité dans les parties communes (6128 ?) - réfection des façades est et sud (6212,95 ?), - isolation thermique de la paroi nord (4600 ?) ; qu'à ce montant de 103 898 ? doit être ajoutée la somme de 24 000 ? destinée à compenser l'impropriété à destination de deux emplacements de stationnement, de telle sorte que la perte de chance peut être évaluée à la somme de 63 949 ? (127 898/2) ;
1°) ALORS QUE la réparation d'un préjudice matériel suppose la démonstration d'une perte enregistrée dans le patrimoine de la victime ; qu'en condamnant le notaire à indemniser la SCI de Valmont d'une perte de chance de pouvoir quantifier le risque d'un achat sans police d'assurance garantissant la prise en charge des travaux de reprise des désordres décennaux, quand la possibilité de quantifier un risque ne constitue pas en soi un avantage présentant une quelconque valeur patrimoniale dont la perte pourrait être indemnisée, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, seul le préjudice certain est réparable ; qu'en retenant, pour condamner le notaire à indemniser la SCI de Valmont d'une perte d'une chance de pouvoir quantifier le risque d'un achat sans police d'assurance garantissant la prise en charge des travaux de reprise des désordres décennaux, que ce risque était de nature à lui faire supporter la charge de ces travaux de reprise, quand il n'était pas établi que la venderesse, qui a été condamnée à indemniser l'acquéreur des désordres décennaux affectant l'immeuble litigieux, n'exécuterait pas les condamnations ainsi prononcées à son encontre, la cour d'appel qui a indemnisé un préjudice futur et éventuel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la réparation d'un dommage, qui doit être intégrale, ne peut excéder le montant du préjudice et procurer un enrichissement à la victime ; qu'en indemnisant la SCI de Valmont du montant des travaux de reprise des désordres décennaux affectant l'immeuble, tout en condamnant également le notaire à l'indemniser de 50 % du montant de ces travaux, la cour d'appel, qui a ainsi indemnisé deux fois le même préjudice, a méconnu l'article 1382, devenu 1240 du code civil.
