| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 24 juin 2021, 20-13366

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 24 juin 2021

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 548 F-D

Pourvoi n° S 20-13.366

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 JUIN 2021

La société King Holding, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° S 20-13.366 contre l'arrêt rendu le 19 décembre 2019 par la cour d'appel de Bourges (chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Hôtel du Faisan, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ à la société A.C., société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3],

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société King Holding, de Me Le Prado, avocat des sociétés Hôtel du Faisan et A.C., après débats en l'audience publique du 26 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Bourges, 19 décembre 2019), la société Hôtel du Faisan et la société civile immobilière A.C. ont conclu avec à la société King Holding une promesse de vente d'un immeuble, pour partie à usage d'hôtel, ainsi que des meubles le garnissant.

2. La date de signature de l'acte authentique était fixée au 15 décembre 2015, le contrat étant assorti d'une clause pénale de 70 000 euros.

3. Les vendeurs avaient l'obligation de faire réaliser un diagnostic de présence éventuelle de mérule et de remettre le local, anciennement à usage d'hôtel restaurant, libre de toute location, habitation ou occupation et encombrements quelconques.

4. L'acquéreur avait l'autorisation de pénétrer dans l'immeuble afin de réaliser toutes études nécessaires et effectuer toutes visites et présentations des locaux commerciaux à tout locataire.

5. Le 29 janvier 2016, après avoir demandé le report de la date de signature de l'acte authentique, la société King Holding a fait part de sa décision de renoncer à la vente pour avoir découvert la présence de mérule dans les lieux.

6. Les sociétés Hôtel du Faisan et A.C. l'ont assignée en paiement de la clause pénale et de dommages-intérêts.

Examen des moyens

Sur le second moyen, ci-après annexé

7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

8. La société King Holding fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement de la clause pénale, alors :

« 1°/ que sous couvert d'interprétation, les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; que la clause pénale figurant dans le compromis de vente conclu entre les parties le 29 avril 2015 stipule que « Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra à l'autre partie, la somme de soixante-dix mille euros (70 000,00 euros) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts » ; qu'en retenant que la somme de 70 000 euros était due par la société King Holding, peu important que les venderesses n'aient pas fait libérer les locaux, quand il résultait des termes clairs et précis de cette clause qu'elle n'était due qu'autant que toutes les conditions relatives à l'exécution du compromis soient remplies, soit notamment la libération des locaux par les sociétés Hôtel du Faisan et A.C., la cour d'appel a méconnu le principe faisant interdiction faite au juge de dénaturer les documents qui leur sont soumis, ensemble, l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;

2°/ que le contrat forme la loi des parties et s'impose aux juges du fond ; que la clause pénale figurant dans le compromis de vente conclu entre les parties le 29 avril 2015 stipule que « Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra à l'autre partie, la somme de soixante-dix mille euros (70 000,00 euros) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts » ; qu'en condamnant la société King Holding à paiement de la somme de 70 000 euros au titre de la clause pénale sans relever qu'elle avait été mise en demeure par les venderesses de régulariser la vente par acte authentique, ce qu'elle contestait expressément, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;

3°/ que le contrat forme la loi des parties et s'impose aux juges du fond ; qu'en relevant par motifs éventuellement adoptés du jugement que dans la mesure où la société King Holding avait d'abord demandé aux venderesses de retarder la date de la réitération puis leur avait fait part de sa décision de renoncer à la vente, ces dernières n'avaient pas à la mettre en demeure de comparaître devant notaire et étaient libérées de leurs obligations de communication des rapports d'expertises qu'elles avaient fait établir et de leur obligation d'évacuation des lieux, quand le contrat ne comportait aucune dérogation à l'exigence de délivrance d'une mise en demeure préalable par toute partie souhaitant se prévaloir de la clause pénale, la cour d'appel a derechef violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;

4°/ que, en toute hypothèse, en jugeant que dans la mesure où la société King Holding avait d'abord demandé aux venderesses de retarder la date de la réitération puis leur avait fait part de sa décision de renoncer à la vente, ces dernières n'avaient pas à la mettre en demeure de comparaître devant notaire et étaient libérées de leurs obligations vis-à-vis d'elle, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les décisions successives de la société King Holding n'avaient pas été imposées par l'inertie des venderesses qui, huit mois après la conclusion du compromis de vente et le jour même de la date de signature de l'acte authentique de vente arrêté par le contrat, n'avaient toujours pas fait libérer les lieux des encombrants ni transmis aucun diagnostic de recherche de mérule, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;

5°/ que, en jugeant, pour la condamner à paiement, qu'en vertu des expertises diligentées par les venderesses ayant donné lieu à un rapport de la société Allard expertises et de la société Station d'études mycologiques des Hautes Vosges, il n'apparaissait pas que l'immeuble cédé contenait de la mérule, en sorte que la société King Holding ne pouvait se désengager sans frais du compromis de vente, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les venderesses avaient adressé ces rapports à l'acquéreuse avant qu'elle ne se désengage de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134, devenu 1103, du code civil. »

Réponse de la Cour

9. La cour d'appel a relevé que la date du 15 décembre 2015, prévue pour la signature de l'acte authentique de vente, avait été reportée à l'initiative de la société King Holding qui avait fait part, le 29 janvier 2016, de son intention de ne pas donner suite à la promesse de vente, notamment pour avoir découvert la présence de mérule dans les lieux.

10. Elle a constaté que la société King Holding avait été mise en demeure à plusieurs reprises de signer l'acte de vente.

11. Elle a souverainement retenu, d'une part, qu'aux termes de la promesse, il avait été mis à la charge des venderesses l'obligation de fournir à l'acquéreur un local sans encombrants le jour de la signature de l'acte authentique de vente, et non préalablement à celle-ci, d'autre part, qu'il n'était pas établi que l'immeuble vendu aurait contenu de la mérule en plus de ce qui avait été diagnostiqué en 2011 et mentionné dans la promesse de vente.

12. La cour d'appel, par motifs propres, a pu en déduire, sans dénaturer la clause pénale et sans être tenue de procéder à des recherches sur l'inertie des vendeurs ou sur la date de communication des diagnostics sur la mérule aux acquéreurs que ses constatations rendaient inopérantes, qu'en l'absence de manquement des vendeurs à leurs obligations résultant de la promesse, la société King Holding était seule responsable de l'absence de conduite de la vente à son terme et a retenu à bon droit qu'elle était redevable de la clause pénale.

13. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société King Holding aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société King Holding et la condamne à payer à la société Hôtel du Faisan et à la société A.C. la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre juin deux mille vingt et un.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société King Holding

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les demandes de la société King Holding, de l'avoir condamnée à payer à la société Hôtel du Faisan et A.C. la somme de 70 000 ? avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2016, d'avoir dit que Mme [M] ou la personne tenant désormais la caisse de l'étude de Me [I] devra se libérer de la somme de 35 000 ? séquestrée entre ses mains au profit des sociétés Hôtel du Faisan et A.C., libération à valoir sur la condamnation précitée, d'avoir dit que la société King Holding doit indemniser les sociétés Hôtel du Faisan et A.C. du coût de la remise de l'immeuble dans l'état dans lequel il était avant la conclusion du compromis de vente et avant dire droit sur le coût de cette remise en état, d'avoir diligenté une expertise qu'il a confiée à M. [K], enfin d'avoir condamné la société King Holding à paiement d'une indemnité globale de 2 000 ? au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;

Aux motifs propres que, sur la clause pénale contenue dans le compromis du 29 avril 2015, pour demander à la cour de constater que la SAS HOTEL DU FAISAN et la SCI A.C. ne pouvaient bénéficier de la clause pénale et solliciter leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 70 000 ? à ce titre, l'EURL KING HOLDING expose que ces dernières n'ont pas respecté leurs obligations résultant du compromis précité et relatives, d'une part, au débarrassage des locaux et, d'autre part, au diagnostic «mérule» ; que A), s'agissant de la libération des locaux, il convient de rappeler que par le compromis en date du 29 avril 2015, les parties sont convenues que : « au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 70 000 ? à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts (?) » ; que le compromis notarié a par ailleurs prévu l'existence d'un dépôt de garantie dans une clause ainsi libellée : « l'acquéreur déposera immédiatement à la suite des présentes à titre de dépôt de garantie au tiers convenu ci-après désigné la somme de 35 000 ?. Cette somme, qui ne sera pas productive d'intérêts, restera au compte du tiers convenu jusqu'à la réitération de l'acte authentique de vente. Lors de la passation de l'acte authentique, elle sera imputée sur la partie du prix payée comptant. (?) L'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au notaire, que s'il justifie de la non réalisation, hors sa responsabilité telle qu'elle est indiquée à l'article 1178 du Code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l'exercice d'un droit de préemption. Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur, par application et à due concurrence de la clause pénale ci-dessus stipulée, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au notaire (?)» ; que dans la clause intitulée «propriété jouissance» figurant en pages 5 et 6 dudit compromis, les parties sont convenues que l'acquéreur serait propriétaire des immeubles et en aurait la jouissance à compter du jour de la réalisation par acte authentique, prévue au plus tard le 15 décembre 2015, ajoutant que «l'immeuble article deux» - en l'occurrence le local anciennement à usage d'hôtel restaurant - serait «vendu libre de toute location, habitation ou occupation et encombrements quelconques» ; qu'il résulte de ce compromis qu'il a été mis à la charge des deux sociétés venderesses l'obligation de fournir à l'appelante un local sans encombrants le jour de la signature de l'acte authentique, et non préalablement à cette date ; qu'il est constant que si aux termes de la clause «réitération authentique» figurant en page 22 du compromis du 29 avril 2015, il avait été prévu dans cet acte que la signature de l'acte authentique de vente aurait lieu «au plus tard le 15 décembre 2015 par le ministère de Maître [G] [W], notaire à [Localité 1], avec la participation de Maître [H] [I] assistant le vendeur», ladite date a été repoussée à l'initiative de l'EURL KING HOLDING, laquelle a indiqué aux venderesses dans un courrier recommandé du 14 décembre 2015 qu'elle sollicitait que lui soit consenti «un délai raisonnable afin de terminer ce dossier dans de bonnes conditions», faisant valoir d'une part que le déblaiement et le nettoyage de l'hôtel n'étaient pas terminés et qu'il était nécessaire que les locaux commerciaux fussent «libres et présentables afin de faire visiter les lieux» à ses clients et, d'autre part, qu'une affaire qui devait être réalisée courant octobre avait été «malheureusement reportée» (pièce numéro 7 du dossier des intimés) ; que par un courrier ultérieur du 29 janvier 2016, l'EURL KING HOLDING a fait part à Maître [W] de son intention de ne pas donner suite au compromis de vente ; qu'en conséquence, et ainsi que cela a été pertinemment retenu par le premier juge, l'EURL KING HOLDING ne peut utilement reprocher à ses cocontractants d'avoir manqué à leur obligation consistant à procéder au débarrassage des lieux à la seule date de signature de l'acte authentique de vente ; que, B), s'agissant de la clause afférente à la mérule, le compromis de vente du 29 avril 2015 comportait, en page 17, une clause intitulée «mérules» ainsi libellée : «(?) La visite du bien par l'acquéreur, ainsi qu'il le déclare, n'a pas révélé de zones de condensation interne, ni de traces d'humidité, de moisissures, ou encore de présence d'effritements ou de déformations dans le bois ou de taches de couleur marron ou l'existence de filaments blancs à l'aspect cotonneux, tous éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon. Le vendeur déclare ne pas avoir constaté jusqu'à ce jour l'existence de tels indices, à l'exception de ce qui est relaté dans le rapport Termite faisant état de présence de mérule sèche sur un linteau de porte de la cave. Le vendeur s'engage à faire réaliser à ses frais une recherche de la présence éventuelle de mérule par un diagnostiqueur spécialisé. En cas d'état révélant la présence de mérule en sus de ce qui est révélé par le diagnostic ci-dessus visé, l'acquéreur pourra se désengager des présentes, sans dommages-intérêts, ce que le vendeur accepte» ; que le rapport Termite, auquel il était ainsi expressément fait référence, réalisé le 11 mars 2011 par [V] [A], faisant état de «traces d'attaques d'insectes à larve xylophage autre que le termite sur le linteau et encadrement de porte, présence de mérule sèche sur linteau de porte de la cave», a été annexé au compromis notarié ; qu'en application de cette clause, qui leur faisait obligation de faire réaliser avant la réalisation de la vente par acte authentique une recherche de la présence de mérule par un diagnostiqueur spécialisé, les sociétés venderesses ont pris contact avec l'entreprise A. EXPERTISES de VATAN, laquelle s'est rendue sur les lieux en la personne de [P] [R] le 3 décembre 2015 et a établi un «rapport de l'état relatif à la présence de mérule» (pièce numéro 19 du dossier des intimées) ; que la conclusion de ce rapport est : «lors de mon investigation, je n'ai constaté aucune manifestation de serpula lacrymans dans le bâtiment» (page numéro 2 dudit rapport) ; que pour contester les conclusions de ce rapport, et soutenir qu'elle est fondée à se désengager du compromis en application de la clause précitée en raison de la présence de mérule dans les lieux autre que celle constatée dans le rapport du 11 mars 2011, l'EURL KING HOLDING fait état, d'une part, d'un document succinct intitulé «constat» établi le 28 décembre 2015 par la SARL BATIMEX de NIMES indiquant : «nous nous sommes rendus au rez-de-chaussée au niveau du bar et avons constaté la présence de mérule active sous l'évier» et, d'autre part, d'un procès-verbal de constat établi le 27 janvier 2016 par Maître [O], huissier de justice, dans lequel celui-ci indique (pages 15 et 16 du constat) avoir constaté sous le bar la présence d'une fuite d'eau avec zone très humide et présence de mérule sur l'encadrement en bois d'un placard ; que l'huissier de justice a inséré à ce constat trois photographies, dont l'une permet de visualiser l'endroit précis de la découverte au moyen d'une flèche à l'encre noire ; qu'il est possible de constater, sur ce cliché, que le placard dont fait état l'officier ministériel n'est pas muni d'une fermeture à clef ; mais qu'il apparaît que les sociétés venderesses ont de nouveau eu recours, par la suite, au cabinet Allard Expertises lequel s'est rendu sur les lieux les 3 et 4 février 2016 et a indiqué (pièce numéro 20 du dossier des intimées) : «nous avons examiné attentivement le bar et les placards, effectué plusieurs prélèvements sur les portes et les bâtis de porte. Nous notons une fuite d'eau sous le bar et une autre fuite d'eau importante dans un dégagement à côté. Malgré les investigations menées avec Monsieur L., auteur d'un précédent diagnostic mérule négatif du 3 décembre 2015 sur l'établissement, rien de probant n'apparaît» ; que ce même cabinet d'expertise poursuit son second rapport en ces termes : «le lendemain, sur l'indication de Maître [O], nous trouvons le champignon désigné sur les constats précédents. Celui-ci est en mauvais état et mort semble-t-il, alors qu'au regard des conditions ambiantes, il devrait être bien vivant» ; que ce cabinet d'expertise émet toutefois une réserve immédiate ainsi formulée : «les conditions de découverte interpellent, d'abord nous n'avons pas de mycelium visible ni de rhizomorphes, c'est comme trouver une fleur, mais sans la plante ni les racines», précisant qu'il envisage d'interroger, à cet égard, [K] [R], expert mycologue ; que les sociétés intimées produisent, à cet égard, le rapport d'analyse mycologique établi le 10 février 2016 par [K] [R], de la SAS Station d'Études Mycologiques des Hautes Vosges, expert près la cour d'appel de Nancy, lequel indique, après analyse du champignon retrouvé dans les lieux vendus, que «l'échantillon reçu et analysé est un fragment de sporophore mature (?) On remarque que le morceau a été inévitablement tranché, la tranche est épaisse (?) Un sporophore est toujours issu d'un mycelium végétatif que l'on doit retrouver sous et autour du sporophore, le sporophore n'étant que l'organe reproducteur, issu de la partie végétative que l'on nomme le mycélium. En déduction, si un sporophore est récolté dans un milieu, on doit pouvoir observer du mycélium (?), un sporophore avec une marge très fine, blanche et stérile (?) Or, dans l'échantillon que nous avons reçu, on ne trouve aucune trace de ce mycélium, la zone marginale est inexistante (?) En conclusion, il y a lieu d'affirmer que ce morceau de champignon identifié à notre laboratoire n'est pas issu d'une pousse spontanée à l'endroit où il a été récolté (?)» ; qu'il doit être en outre observé que le cabinet Allard Expertises indique, dans un courrier du 9 novembre 2017 (pièce numéro 31 du dossier des intimées) que «Maître [O] était bien présent le jour de [sa] venue et c'est bien sur son indication que le prélèvement a été effectué et sous son contrôle. J'affirme donc que le prélèvement effectué en présence de Maître [O] a bien été envoyé au laboratoire (?) J'affirme que le morceau de mérule trouvé sur indication de Maître [O] n'a pu se développer à cet endroit (?)» et indique à l'expert mycologue dans un courrier du 12 janvier 2016 (pièce numéro 32) : « je n'ai pu observer de prolifération caractéristique d'un mérule arrivée à maturité. Pas de syrrotes, pas de mycélium visible. D'autre part, nous avons une fuite d'eau et toutes les conditions nécessaires au développement dudit champignon. Un champignon mature aurait dû être bien vivant. La taille de l'échantillon pose elle aussi question. L'échantillon a été prélevé en totalité sur l'indication de Maître [O], huissier de justice (?)» ; qu'il doit être ajouté que si le cabinet Allard Expertises a indiqué, dans son rapport du 3 décembre 2015 que si son examen n'avait pas porté sur «l'espace entre les plafonds et planchers, sous les planchers en place, derrière toutes les boiseries, tous coffrages non sondés, placards fermés à clé le jour de la visite, toute partie de l'édifice non visible ou seulement accessible par dépose de plinthes, boiseries, tentures, enduit», il a été précédemment rappelé que le placard situé sous le bar dans lequel le champignon litigieux a été retrouvé n'était pas muni d'un dispositif permettant une fermeture à clef et n'a, en conséquence, pas pu échapper à l'examen du cabinet Allard Expertises le 3 décembre 2015 ; qu'il n'apparaît pas établi, en conséquence, qu'au sens de la clause figurant en pages 17 et 18 du compromis du 29 avril 2015, l'immeuble cédé aurait contenu de la mérule en sus de ce qui avait été révélé par le diagnostic précédemment réalisé le 16 mars 2011 par [V] [A], ce qui aurait pu autoriser la société appelante à se désengager des termes de ce compromis ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a estimé que l'EURL KING HOLDING revêtait seule la responsabilité de l'absence de conduite de la vente à son terme et a en conséquence condamné cette dernière, qui a été mise en demeure de signer l'acte authentique par l'intermédiaire de son notaire à trois reprises (pièces numéros 8, 9 et 10 du dossier de la SAS HOTEL DU FAISAN et de la SCI A.C.), au paiement de la somme de 70 000 ? prévue dans la clause pénale insérée au compromis de vente ; que la décision du tribunal devra en conséquence être confirmée sur ce point ;

Et aux motifs éventuellement adoptés que les sociétés HOTEL DU FAISAN et AC se sont simplernent engagées, aux termes du compromis, à faire réaliser une recherche de la présence de mérules, et non à communiquer les conclusions de celle-ci dès réception; qu'elles se devaient ainsi d'effectuer cette oommunication seulement avant.la réitération en la forme authentique, de même que pour l'évacuation des encombrants; que dans la mesure où l'EURL KING HOLDING leur a d'abord demandé de retarder la date de la réitération dans une lettre du 14 décembre 2015 puis leur a fait part de sa décision de renoncer à la vente, elles n'avaient pas à la mettre en demeure de comparaître devant notaire et étaient libérées de leurs obligations de communication et d'évacuation précitées ; que la présence de mérule constatée dans le diagnostic du 11 mars 2011 ne pouvait pemettre à I'EUEL KING HOLDING de renoncer à la vente puisque ce diagnostic avait été porté à sa connaissance avant la signature du compromis; que la préseuce de mérule constatée sous l'évier du bar dans les constats dn 28 décembre 2015 et du 27 janvier 2016 ne le pouvaient pas plus puisque : - le diagnostic auquel les demaznderesses ont fait procéder antérieurement. et qui nécessairement porte sur.cette partie .de l'immeuble qui était azccessible, ne l'a pas révélée; - cette mérule est, par suite, nécessairement apparue entre le 3 et le 28 décembre.2015, et à tout le moins après la signature du compromis; - elle ne relève donc pas de la garantie des vices cachés; qu'il sera enfin signalé que l'EURL KING HOLDING n'a pas fait, état de la présence de mérule dans la lettre du 14 décembre 2015 alors qu'il ressort d'un rapport de la sociérté CBS du 16 mars 2016 que celle-ci a dressé un premier rapport constantant la présence de mérule sur le meuble du bar dès le 23 juillet 2015, ce qui ne peut que conduire à disqualifier ce rapport;

1°) Alors que, sous couvert d'interprétation, les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; que la clause pénale figurant dans le compromis de vente conclu entre les parties le 29 avril 2015 stipule que « Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra à l'autre partie, la somme de SOXANTE-DIX MILLE EUROS (70 000,00 EUR) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts » ; qu'en retenant que la somme de 70 000 euros était due par la société King holding, peu important que les venderesses n'aient pas fait libérer les locaux, quand il résultait des termes clairs et précis de cette clause qu'elle n'était due qu'autant que toutes les conditions relatives à l'exécution du compromis soient remplies, soit notamment la libération des locaux par les sociétés Hôtel du Faisan et A.C., la cour d'appel a méconnu le principe faisant interdiction faite au juge de dénaturer les documents qui leur sont soumis, ensemble, l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;

2°) Alors que, le contrat forme la loi des parties et s'impose aux juges du fond ; que la clause pénale figurant dans le compromis de vente conclu entre les parties le 29 avril 2015 stipule que « Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra à l'autre partie, la somme de SOXANTE-DIX MILLE EUROS (70 000,00 EUR) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts » ; qu'en condamnant la société King Holding à paiement de la somme de 70 000 ? au titre de la clause pénale sans relever qu'elle avait été mise en demeure par les venderesses de régulariser la vente par acte authentique, ce qu'elle contestait expressément, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;

3°) Alors que, le contrat forme la loi des parties et s'impose aux juges du fond ; qu'en relevant par motifs éventuellement adoptés du jugement que dans la mesure où la société King Holding avait d'abord demandé aux venderesses de retarder la date de la réitération puis leur avait fait part de sa décision de renoncer à la vente, ces dernières n'avaient pas à la mettre en demeure de comparaître devant notaire et étaient libérées de leurs obligations de communication des rapports d'expertises qu'elles avaient fait établir et de leur obligation d'évacuation des lieux, quand le contra t ne comportait aucune dérogation à l'exigence de délivrance d'une mise en demeure préalable par toute partie souhaitant se prévaloir de la clause pénale, la cour d'appel a derechef violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;

4°) Alors que, en toute hypothèse, en jugeant que dans la mesure où la société King Holding avait d'abord demandé aux venderesses de retarder la date de la réitération puis leur avait fait part de sa décision de renoncer à la vente, ces dernières n'avaient pas à la mettre en demeure de comparaître devant notaire et étaient libérées de leurs obligations vis-à-vis d'elle, sans rechercher, comme elle y était invitée (p.8), si les décisions successives de la société King holding n'avaient pas été imposées par l'inertie des venderesses qui, huit mois après la conclusion du compromis de vente et le jour même de la date de signature de l'acte authentique de vente arrêté par le contrat, n'avaient toujours pas fait libérer les lieux des encombrants ni transmis aucun diagnostic de recherche de mérule, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;

5°) Alors que, en jugeant, pour la condamner à paiement, qu'en vertu des expertises diligentées par les venderesses ayant donné lieu à un rapport de la société Allard expertises et de la société Station d'études mycologiques des Hautes Vosges, il n'apparaissait pas que l'immeuble cédé contenait de la mérule, en sorte que la société King holding ne pouvait se désengager sans frais du compromis de vente, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions de l'exposante, p.9, p.17), si les venderesses avaient adressé ces rapports à l'acquéreuse avant qu'elle ne se désengage de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134, devenu 1103, du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'Avoir dit que la société King Holding doit indemniser les sociétés Hôtel du Faisan et A.C. du coût de la remise de l'immeuble dans l'état dans lequel il était avant la conclusion du compromis de vente et avant dire droit sur le coût de cette remise en état, d'avoir diligenté une expertise qu'il a confiée à M. [K] ;

Aux motifs propres que, II) Sur la demande de la SAS HOTEL DU FAISAN et de la SCI A.C. au titre des dégradations commises dans l'immeuble, que selon la clause intitulée «propriété jouissance» figurant en pages 5 et 6 du compromis de vente du 29 avril 2015, les parties étaient convenues que l'acquéreur serait propriétaire des immeubles et qu'il en aurait la jouissance à compter du jour de la réalisation par acte authentique et que le vendeur donnait toutefois «dès à présent l'autorisation de laisser pénétrer dans l'immeuble l'acquéreur ou toute personne mandatée par lui afin d'effectuer toutes visites ou tous devis sur des travaux éventuels à effectuer» ; que selon l'article 13 de cet acte, le vendeur autorisait par ailleurs expressément l'acquéreur, son mandataire ou ses préposés, à pénétrer dans l'immeuble «afin de faire réaliser par tout géomètre de son choix les relevés des surfaces, les plans de division et, plus généralement, toutes études nécessaires ; l'acquéreur est également autorisé à effectuer toutes visites et présentations des locaux commerciaux à tous futurs locataires» ; qu'aucune pièce du dossier ne permet d'établir que les sociétés venderesses auraient consenti, en plus des autorisations ainsi limitativement données, à la réalisation par la société appelante avant la signature de l'acte authentique des prestations figurant dans les factures de l'entreprise Débarras du Berry en date des 25 septembre 2015 et 16 décembre 2015, en l'occurrence, notamment, le «démontage de tous les meubles et autres fixés au mur de toutes les chambres et enlèvement des moquettes sur tous les sols des chambres des étages, l'emport en déchetterie des meubles, matelas, lits, sommiers, tout-venant aux 3 étages de l'hôtel, le démontage des salles de bains de chaque chambre de l'hôtel, le démontage et le découpage de l'escalier de secours ainsi que des cloisons des salles de bains (?)» ; que c'est en conséquence à bon droit que le premier juge a estimé que les sociétés venderesses étaient fondées à solliciter la remise des lieux dans l'état dans lequel ils se trouvaient avant les opérations effectuées par l'acquéreur en l'absence d'autorisation pour ce faire et a ordonné une mesure d'expertise afin de chiffrer le coût de ladite remise en état ; qu'en conséquence de ce qui précède, la décision de première instance devra être confirmée en l'intégralité de ses dispositions ;

Et aux motifs adoptés que cette dernière (l'EURL KING HOLDING) a procédé au démontage de tous les meubles fixés aux murs de toutes les chambres, à l'enlèvement des moquettes sur les sols et les murs des chambres et des étages, à l'enlèvement des meubles, matelas, lits, sommiers et autres menuiseries, et au démontage des salles de bains, des cloisons formant celles-ci et des placards ou autres y attenant et de l'escalier de secours (factures de l'entreprise Débarras du Berry du 25 septembre 2015 et du 16 décembre 2015) ; qu'elle qu'elle qu'elle qu'elle qu'elle n'était pas encore propriétaire de l'immeuble lorsqu'elle a fait réaliser ces prestations et elle ne démontre pas avoir obtenu l'autorisation des venderesses pour ce faire, étant précisé que le compromis ne lui avait permis d'entrer dans les lieux et n'avait prévu la remise des clés à cette fin avant la vente que pour des opérations non destructives ; que les sociétés HOTEL DU FAISAN et AC ont donc droit à la remise des lieux dans l'état dans lequel ils étaient avant ces opérations effectuées fautivement et à l'origine d'un préjudice distinct de celui indemnisé par la clause pénale ; qu'au surplus, l'EURL KING HOLDING ne démontrent pas que ces opérations étaient nécessités par la vétusté ou l'état dégradé de l'hôtel étant précisé qu'elle ne produit à cet égard aucune pièce autre que le diagnostic du 16 mars 2011qui ne fait étant de dégradations que dans certaines chambres du troisième étage) ; qu'il apparaît en outre qu'il y a été procédé dans l'optique du changement d'affectation des bâtiments en locaux d'habitation qu'elle projetait et pour lequel elle a obtenu une autorisation administrative ; qu'ainsi, si la remise en état des lieux n'était pas effectuée, les sociétés HOTEL DU FAISAN et AC ne pourraient vendre qu'à un acquéreur ayant le même projet et non â un acquéreur souhaitant reprendre l'exploitation de l'hôtel ;

Alors que, les juges du fond doivent répondre au moyen des parties ; qu'en jugeant que la société King Holding devait indemniser les sociétés Hôtel du Faisan et A.C. du coût de la remise de l'immeuble dans l'état dans lequel il était avant la conclusion du compromis de vente et en ordonnant une expertise pour évaluer son montant sans répondre au moyen invoqué par la société King holding (p.21) faisant état de ce que la vente n'étant pas résiliée, elle ne pouvait être condamnée à supporter les frais de la remise en état de lieux qui lui avaient été vendus, la cour d'appel, qui a délaissé ce moyen péremptoire, a violé l'article 455 du code de procédure civile.