| France, Cour de cassation, Chambre civile 1, 16 juin 2021, 19-14387

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 1

SG

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 16 juin 2021

Rejet

Mme BATUT, président

Arrêt n° 438 F-D

Pourvoi n° F 19-14.387

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 16 JUIN 2021

La société Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées, société anonyme à directoire, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° F 19-14.387 contre l'arrêt rendu le 28 novembre 2018 par la cour d'appel de Riom (3e chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [U] [B], épouse [K], domiciliée [Adresse 2],

2°/ à la société [Y] [J], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 3], Notaire associé,

3°/ à la société Compagnie européenne de garanties et cautions, société anonyme, dont le siège est [Adresse 4],

4°/ à la société XXX, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 5], en la personne de M. [B] [Q], prise en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Prestige finance,

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Avel, conseiller, les observations de la SCP Buk Lament Robillot, avocat de Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées, de la SCP Boulloche, avocat de Mme [B], et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 4 mai 2021 où étaient présents Mme Batut, président, M. Avel, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi -Pyrénées du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Compagnie européenne de garanties et cautions.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Riom, 28 novembre 2018), le 16 février 2009, Mme [K] a conclu avec la SCI Jardins de Cusset deux contrats préliminaires en vue de l'acquisition, en l'état futur d'achèvement, de deux appartements dont la livraison était prévue pour le troisième trimestre 2009 et a contracté, en vue de cette acquisition, deux prêts immobiliers auprès de la société Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées (la banque) pour le remboursement desquels la Compagnie européenne de garanties et cautions (la caution) s'est portée caution.

3. L'acte authentique de vente, reçu le 23 octobre 2009 par M. [J], notaire associé de la SCP [Y] [J] (la SCP), ne faisait mention ni des contrats préliminaires ni d'une vente en l'état futur d'achèvement mais stipulait que celle-ci, conclue entre Mme [K] et la société Prestige finance (le vendeur), portait sur des biens existants avec une entrée en jouissance le jour même de sa conclusion. Cependant, les appartements n'ont pas été livrés à la date fixée et le vendeur a informé Mme [K], par une lettre du 15 juin 2010, que les travaux n'étaient pas achevés.

4. Celle-ci ayant cessé de payer les échéances des prêts, la banque a prononcé la déchéance du terme et mis en oeuvre le cautionnement. A l'issue du versement des sommes dues au titre des prêts, la caution a assigné Mme [K] en paiement.

5. Se prévalant du défaut de délivrance des biens vendus, Mme [K] a assigné en résolution des contrats et en responsabilité le liquidateur du vendeur, la banque, la SCP et la caution.

6. Un anéantissement rétroactif du contrat de vente conclu le 23 octobre 2009, consécutif à l'exercice par Mme [K] de son droit de rétractation, qui avait été conservé, en l'absence de notification du projet d'acte de vente substantiellement modifié par le vendeur, a été constaté ainsi que corrélativement la résolution des contrats de prêt et de cautionnement. La banque et la SCP ont été, en outre, condamnées in solidum à garantir le vendeur à hauteur de 75 % de la restitution du prix de vente à Mme [K] et du paiement à celle-ci de dommages-intérêts fixés au passif du vendeur.

Examen des moyens

Sur le premier moyen et sur le second moyen, pris en ses troisième, quatrième et cinquième branches, ci-après annexés

7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le second moyen, pris en ses première, deuxième et sixième branches

Enoncé du moyen

8. La banque fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes en paiement par la SCP de différentes sommes au titre de la perte des intérêts conventionnels et des frais exposés liés aux emprunts, alors :

« 1°/ que, dans ses conclusions d'appel, la banque ne sollicitait pas l'exécution du contrat de prêt qui avait été anéanti à la suite de l'anéantissement du contrat de vente dont il était l'accessoire mais la réparation du préjudice tiré de la perte des intérêts conventionnels qu'elle aurait dû percevoir et des frais d'emprunt qu'elle n'aurait pas dû engager si le contrat de vente, et partant, le contrat de prêt, n'avaient pas été annulés et qu'elle a dû restituer ; qu'en retenant, pour rejeter les demandes de la banque à l'encontre de la SCP et du vendeur, que ces demandes étaient fondées sur des contrats de prêt mis à néant qui ne pouvaient, dès lors, recevoir exécution, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

2°/ que la perte des intérêts conventionnels et des différents frais d'emprunt à raison de l'anéantissement du contrat de prêt consécutif à l'anéantissement du contrat de vente dont il est l'accessoire constitue un préjudice réparable pour le prêteur ; qu'en retenant, pour rejeter les demandes de la banque à l'encontre de la SCP et du vendeur au titre des intérêts conventionnels afférents aux prêts consentis à Mme [K], que ces demandes étaient fondées sur des contrats de prêt mis à néant qui ne pouvaient, dès lors, recevoir exécution, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

6°/ qu'en toute hypothèse, la faute de la victime n'est totalement exonératoire que lorsqu'elle présente les caractères de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage ; qu'en énonçant, pour exclure tout droit à indemnisation de la banque à l'encontre de la SCP, que sa demande se heurtait à sa propre responsabilité et qu'elle ne pouvait se retrancher derrière son ignorance du vice résultant notamment de la modification de la nature de l'opération et du défaut subséquent de délivrance d'un nouvel avis de possibilité de se rétracter, sans avoir constaté que la faute de la banque était la cause exclusive du dommage qu'elle invoquait ou que cette faute présentait les caractères de la force majeure, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

9. L'arrêt relève, d'abord, que la discordance entre les contrats préliminaires prévoyant des ventes en l'état de futur achèvement et le projet d'acte définitif portant sur une vente en l'état bouleversant l'économie du financement proposé, a constitué une grave anomalie et que la banque a manqué à son obligation de mise en garde, en se satisfaisant d'une attestation produite par le vendeur pour établir des offres de prêt correspondant à des immeubles vendus en l'état, sans les garanties attachées aux ventes en l'état futur d'achèvement, puis en acceptant de verser les fonds au vu de cette seule attestation, manifestement insuffisante pour établir l'achèvement des travaux. Il retient, ensuite, que ce manquement, associé à celui de la SCP, qui a procédé à la rédaction de l'acte de vente sans s'assurer de la notification de la modification substantielle de la nature de l'opération, avec la perte des garanties propres à la vente en l'état de futur achèvement, et de l'achèvement des travaux, a fait perdre à Mme [K] la chance de ne pas contracter et justifie que la banque soit condamnée à garantir le vendeur dans la proportion fixée. Enfin, statuant sur les recours entre co-responsables, il ajoute que les demandes formées par la banque à l'égard de la SCP et de la liquidation judiciaire du vendeur en paiement de certaines sommes au titre de la perte des intérêts conventionnels et des frais afférents aux prêts ne peuvent être accueillies, dès lors qu'elles se fondent sur les contrats de prêts mis à néant et dont les clauses ne peuvent recevoir exécution.

10. En l'état de ces énonciations et appréciations, ne procédant pas d'une modification de l'objet du litige et faisant ressortir que les demandes contre la SCP formées par la banque étaient inhérentes à la résolution des prêts et en lien causal avec ses propres fautes, la cour d'appel a pu en déduire qu'elles devaient être rejetées.

11. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille vingt et un.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Buk Lament-Robillot, avocat aux Conseils, pour Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

La Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée in solidum avec la SCP [Y] [J] à garantir la société Prestige Finance de la restitution du prix à Mme [K] dans la limite de 233.250 euros ainsi que du paiement de la créance de dommages et intérêts de Mme [K] à l'encontre de la société Prestige finance d'un montant de 10.000 euros et d'avoir dit que la charge définitive de ces deux condamnations serait supportée, dans les rapports entre co-obligés, à concurrence de 75 % par la SCP [Y] [J] et de 25 % par la Caisse d'épargne ;

AUX MOTIFS QUE sur les actions en responsabilité, (?) 3) Contre la Caisse d'épargne, le banquier dispensateur de crédit est principalement tenu, en application de l'article 1147 du code civil, d'une obligation de vérification et de mise en garde à l'égard des emprunteurs non avertis sur l'adéquation entre leurs ressources et la charge de l'emprunt afin que leur capacité de remboursement soit exactement mesurée aux échéances du prêt ; qu'il n'est en principe pas obligé de contrôler la pertinence et la viabilité de l'opération réalisée par l'emprunteur au moyen du prêt consenti ; que c'est uniquement dans le cas où il serait informé, au moment de l'octroi du prêt, des risques de l'opération, qu'il lui appartiendrait de mettre en garde son client ; que sous cette seule réserve, la banque prêteuse n'a pas à s'immiscer dans les affaires de ses clients, notamment sur la nature et la qualité de leurs investissements immobiliers ; que le tribunal a retenu la responsabilité de la Caisse d'épargne envers Mme [K] au motif qu'elle devait s'assurer de la régularité des opérations dont elle permettait la réalisation, que le passage d'une vente en l'état futur d'achèvement à une vente en l'état a fait peser sur l'acquéreuse un risque supplémentaire et que la Caisse d'épargne avait elle aussi concouru à faire perdre à Mme [K] la chance de renoncer à l'opération en temps plus utile ; que la Caisse d'épargne conteste toute responsabilité, aux motifs qu'elle n'est tenue d'aucune obligation générale de veiller à la régularité des opérations qui reçoivent son concours et que Mme [K] ne rapporte pas la preuve d'une collusion qu'elle lui reproche avec la société venderesse ; que la Caisse d'épargne ne conteste pas, cependant, que les acquéreurs de lots dans l'ensemble dénommé Les Jardins de Cusset étaient dirigés par la SCI venderesse initiale, pour le financement de leur acquisition, vers la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées, point qui apparaît confirmé par le concours de cette caisse a donné à une autre acquisition, faite dans le même bâtiment par M. et Mme [F] (cf. l'arrêt prononcé par la présente cour dans le litige ayant opposé lesdits acquéreurs à la Caisse d'épargne et à d'autres parties, arrêt prononcé le 25 novembre 2015 et produit aux débats par Mme [K] ; que la Caisse appelante avait donc une connaissance particulière, sinon de la réalisation des travaux, du moins du cadre juridique dans lequel l'opération s'est poursuivie ; que la substitution à des contrats de vente préliminaires expressément soumis au régime des ventes en l'état futur d'achèvement, d'un contrat de vente en l'état constituait un bouleversement important dans l'économie du financement proposé à Mme [K] puisqu'au versement des fonds fractionné, inhérent aux ventes initialement prévues, devait se substituer le versement en une seule fois des capitaux prêtés à la société vendeuse avec les risques résultant de ces versements pour le cas où les travaux n'auraient pas été achevés à la date de la libération des fonds ; que cette modification du mode de financement, résultant d'une modification substantielle de la nature même des ventes, constituait une situation particulière qui obligeait la Caisse d'épargne à une vigilance accrue, notamment sur la réalité de l'achèvement des travaux, avant de verser les capitaux prêtés ; que la Caisse d'épargne produit sur ce point, en pièce n° 7, une lettre du président de la SAS Prestige Finance, M. [D] [I], par laquelle celui-ci a « certifié et attesté », le 24 août 2009, que « les contrats de réservation ayant été signés entre les 2 parties font bien l'objet d'une vente en réhabilitation lourde achevée et non d'une vente en l'état futur d'achèvement » ; que dans cette même lettre, la SAS Prestige Finance affirmait encore : « Les actes de vente passés par devant Me [J], notaire à [Localité 1], seront bien soumis au droit commun et non assujettis à la TVA. Par ailleurs, je vous remercie de bien vouloir éditer les offres de prêt des deux acquisitions de Mme [K], en fin de quoi cette attestation est délivrée pour servir et valoir ce que de droit » ; que cette attestation, faite par la société venderesse elle-même, était dépourvue de valeur probante ; qu'elle ne portait d'ailleurs que sur la nature de l'acte de vente, et ne certifiait pas expressément l'achèvement et la bonne fin des travaux ; qu'il s'est d'ailleurs avéré ensuite que ceux-ci n'ont pas été menés à bonne fin, comme l'a constaté M. [M], et comme l'a admis en définitive la SAS Prestige Finance, après divers atermoiements, dans sa lettre à Mme [K] du 15 juin 2010 : « Vous l'avez constaté, les travaux qui permettent la livraison définitive de l'immeuble et son achèvement ont pris du retard. A ce jour, seul le raccordement ERDF fait défaut [?] ERDF nous a informés que le local technique prévu afin de recevoir les différents tableaux électriques devait être réaménagé » ; que de plus, et surtout, l'attestation de la SAS Prestige Finance du 24 août 2009 était en contradiction formelle avec les contrats préliminaires du 16 février 2009, qui stipulaient expressément des ventes en l'état futur d'achèvement, et qui n'avaient donné lieu à aucun compromis modificatif signé des deux parties ; que cette discordance entre les contrats préliminaires et le projet d'acte définitif constituait en elle-même une grave anomalie ; que la Caisse d'épargne, en se satisfaisant de l'attestation susdite pour établir des offres de prêts correspondant à ces immeubles vendus en l'état, sans les garanties attachées aux ventes en l'état futur d'achèvement, puis en acceptant de verser les fonds au vu de cette seule attestation, manifestement insuffisante pour établir l'achèvement des travaux, a manqué à l'obligation particulière de mise en garde, qui lui incombait au vu de l'anomalie manifeste ci-avant indiquée, qui recelait un risque d'inachèvement des travaux, risque qui s'est réalisé ; que c'est donc à bon droit que le tribunal a retenu la responsabilité de la Caisse d'épargne, conjointement avec celle de l'étude notariale ; que la perte de chance de ne pas contracter, dont Mme [K] demande réparation, sera fixée, au vu des circonstances de la cause à 75 % : si le notaire et la société prêteuse avaient rempli leurs obligations respectives, en attirant notamment l'attention de la société acquéreuse sur les risques que comportait la modification des termes du contrat, et sur l'absence de preuve du bon achèvement des travaux, il est très probable que Mme [K] aurait demandé de plus amples informations sur l'état réel de l'immeuble et qu'elle aurait alors été en mesure de renoncer à l'opération qui lui était proposée ; que la SCP [Y] [J] et la Caisse d'épargne seront donc tenus de garantir la restitution du prix de vente à hauteur de 311.000 x 75 % = 233.250 euros, comme l'a prononcé le tribunal ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point ; que la SCP [Y] [J] et la Caisse d'épargne seront d'autre part tenus de garantir, dans cette même proportion, la créance de dommages et intérêts de Mme [K] contre la SAS Prestige Finance, ci-avant établie pour la somme de 10.000 euros, sans qu'il y ait lieu de les condamner directement de ce chef, les éléments de préjudice invoqués étant semblables pour l'une et l'autre des demandes ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la responsabilité des intervenants à l'opération immobilière, (?) ? sur la responsabilité de la SCP [J] et de la Caisse d'épargne à l'égard de Mme [K], (?) le prêteur professionnel est lui aussi tenu de mettre en garde et d'attirer l'attention de l'emprunteur sur les risques objectifs d'une opération par lui financée ; que si le banquier n'a pas à s'immiscer dans une opération de promotion immobilière, notamment en termes d'opportunité ou de rentabilité, il doit veiller à la régularité des opérations dont il permet la réalisation ; que le passage de vente en l'état futur d'achèvement à vente en l'état a fait peser sur Mme [K] un risque supplémentaire en la privant des garanties afférentes au déblocage échelonné des fonds et d'une chance de remboursement liée à la certitude de l'achèvement des travaux avant le transfert de propriété ; qu'ainsi, la banque a également concouru à faire perdre à Mme [K] la chance de renoncer à l'opération en temps plus utile ; qu'il convient d'évaluer la perte de chance subie par Mme [K] et à laquelle ont également contribué la SCP [J] et la Caisse d'épargne à hauteur de 75 %, laquelle constituera la limite de garantie à laquelle les responsables seront tenus au titre d'un remboursement du prix de vente ; que la garantie mise à leur charge in solidum sera ainsi limitée à 233.250? ;

1°) ALORS QUE le banquier dispensateur de crédit qui n'est pas soumis à un devoir de conseil sur l'investissement projeté n'est pas tenu d'alerter l'emprunteur qui projette d'acquérir un bien vendu en l'état après avoir conclu un contrat de réservation sur un bien en l'état futur d'achèvement sur les risques liés à l'absence dans le projet d'acte définitif de garanties attachées aux ventes en l'état futur d'achèvement et à l'absence de certitude de l'achèvement des travaux ; qu'en retenant, pour juger que la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées avait manqué à son devoir de mise en garde à l'égard de Mme [K], qu'elle n'avait pas alerté cette dernière sur les risques tenant à l'absence de garanties afférentes au déblocage échelonné des fonds et à l'absence de certitude de l'achèvement des travaux avant le transfert de propriété, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

2°) ALORS QUE le banquier dispensateur de crédit finançant l'acquisition d'un bien vendu en l'état ayant préalablement fait l'objet d'un contrat préliminaire de réservation en vue d'une vente en l'état futur d'achèvement n'est pas tenu de se renseigner sur la réalité de l'achèvement des travaux avant d'émettre son offre et de verser les fonds au vendeur ; qu'en retenant, pour juger que la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées avait manqué à son obligation de mise en garde à l'égard de Mme [K], qu'elle avait accepté de verser les fonds dus au vendeur sans vérifier la réalité de l'achèvement des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

3°) ALORS QU'en tout état de cause, seule une anomalie manifeste est de nature à mettre à la charge du banquier dispensateur de crédit un devoir de conseil et de mise en garde sur l'investissement projeté ; qu'en retenant, pour juger que la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées avait manqué à son obligation de mise en garde à l'égard de Mme [K], que la discordance entre les contrats préliminaires en date du 16 février 2009 qui stipulaient expressément des ventes en l'état futur d'achèvement et le projet d'acte définitif qui portait sur un bien vendu en l'état constituait une grave anomalie et que l'attestation en date du 24 août 2009 adressée par la société Prestige Finance à la Caisse d'épargne avant l'émission des offres de prêt et la régularisation de la vente authentique était insuffisante pour établir des offres de prêts correspondant à des immeubles vendus en l'état et verser les fonds au vendeur, tout en constatant que par cette attestation, la société Prestige Finance avait certifié à la Caisse d'épargne que « les contrats de réservation ayant été signés entre les 2 parties font bien l'objet d'une vente en réhabilitation lourde achevée et non d'une vente en l'état futur d'achèvement », la cour d'appel s'est prononcée par des motifs impropres à caractériser l'existence d'une anomalie manifeste justifiant de soumettre le banquier dispensateur de crédit à un devoir spécial de conseil et à une obligation de s'informer, violant ainsi l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

La Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté sa demande tendant à ce que la SCP [J] soit condamnée à lui verser les sommes totales de 26.514,88 euros (pour le prêt n° 7576166) et de 31.220,01 euros (pour le prêt n° 7576272) au titre des intérêts conventionnels, frais de dossier et frais de constitution de garantie perçus depuis l'origine ainsi que les intérêts au taux contractuel de 4,75 % dus depuis le 5 août 2012 au titre des prêts n° 7576166 et 7576272, soit la somme de 33.853,48 euros pour le prêt n° 7576166 et de 39.426,81 euros pour le prêt n° 7576272 et d'avoir rejeté sa demande tendant à ce que sa créance soit fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société Prestige Finance pour les mêmes causes et les mêmes montants ;

AUX MOTIFS QUE sur les recours entre coresponsables, (?) les demandes de la Caisse d'épargne, tendant au paiement, par la SAS Prestige Finance et par la SCP [J], des sommes de 26.514,88, 31.220,01, 33.853,48 et 39.246,81 euros, au titre des intérêts contractuels et des frais afférents aux deux prêts ne peuvent être accueillies dès lors qu'elles se fondent sur des contrats de prêt mis à néant et dont les clauses ne peuvent dès lors recevoir exécution ; que ces demandes seront rejetées ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la responsabilité de la SCP [J] à l'égard de la Caisse d'épargne, le recours formé par la Caisse d'épargne à l'encontre du notaire ayant instrumenté se heurte à la propre responsabilité du banquier ci-devant établie ; que la banque, en qualité de professionnel des opérations immobilières, ne peut se retrancher derrière son ignorance du vice résultant notamment de la modification de la nature de l'opération et du défaut subséquent de délivrance d'un nouvel avis de possibilité de se rétracter ; que ses demandes à ce titre devront donc être écartées ;

1°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la Caisse d'épargne ne sollicitait pas l'exécution du contrat de prêt qui avait été anéanti à la suite de l'anéantissement du contrat de vente dont il était l'accessoire mais la réparation du préjudice tiré de la perte des intérêts conventionnels qu'elle aurait dû percevoir et des frais d'emprunt qu'elle n'aurait pas dû engager si le contrat de vente, et partant, le contrat de prêt, n'avaient pas été annulés et qu'elle a dû restituer ; qu'en retenant, pour rejeter les demandes de la Caisse d'épargne à l'encontre de la SCP [J] et de la société Prestige Finance, que ces demandes étaient fondées sur des contrats de prêt mis à néant qui ne pouvaient, dès lors, recevoir exécution, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE la perte des intérêts conventionnels et des différents frais d'emprunt à raison de l'anéantissement du contrat de prêt consécutif à l'anéantissement du contrat de vente dont il est l'accessoire constitue un préjudice réparable pour le prêteur ; qu'en retenant, pour rejeter les demandes de la Caisse d'épargne à l'encontre de la SCP [J] et de la société Prestige Finance au titre des intérêts conventionnels afférents aux prêts consentis à Mme [K], que ces demandes étaient fondées sur des contrats de prêt mis à néant qui ne pouvaient, dès lors, recevoir exécution, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

3°) ALORS QUE le banquier dispensateur de crédit qui n'est pas soumis à un devoir de conseil sur l'investissement projeté n'est pas tenu d'alerter l'emprunteur qui projette d'acquérir un bien en l'état après avoir conclu un contrat de réservation sur un bien en l'état futur d'achèvement sur les risques liés à l'absence dans le projet d'acte définitif de garanties attachées aux ventes en l'état futur d'achèvement et à l'absence de certitude de l'achèvement des travaux ; qu'en retenant, pour juger que les demandes de la Caisse d'épargne à l'encontre de la SCP [J] se heurtaient à sa propre responsabilité et devaient, par voie de conséquence, être écartées, que la banque n'avait pas alerté l'emprunteuse sur les risques tenant à l'absence de garanties afférentes au déblocage échelonné des fonds et à l'absence de certitude de l'achèvement des travaux avant le transfert de propriété, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

4°) ALORS QUE le banquier dispensateur de crédit finançant l'acquisition d'un bien vendu en l'état ayant préalablement fait l'objet d'un contrat préliminaire de réservation en vue d'une vente en l'état futur d'achèvement n'est pas tenu de se renseigner sur la réalité de l'achèvement des travaux avant d'émettre son offre et de verser les fonds au vendeur ; qu'en retenant, pour juger que les demandes de la Caisse d'épargne à l'encontre de la SCP [J] se heurtaient à sa propre responsabilité et devaient, par voie de conséquence, être écartées, que la banque avait accepté de verser les fonds dus au vendeur sans vérifier la réalité de l'achèvement des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

5°) ALORS QU'en tout état de cause, seule une anomalie manifeste est de nature à mettre à la charge du banquier dispensateur de crédit un devoir de conseil et de mise en garde sur l'investissement projeté ; qu'en retenant, pour juger que les demandes de la Caisse d'épargne à l'encontre de la SCP [J] se heurtaient à sa propre responsabilité et devaient, par voie de conséquence, être écartées, que la discordance entre les contrats préliminaires en date du 16 février 2009 qui stipulaient expressément des ventes en l'état futur d'achèvement et le projet d'acte définitif qui portait sur un bien vendu en l'état constituait une grave anomalie et que l'attestation en date du 24 août 2009 adressée par la société Prestige Finance à la Caisse d'épargne avant l'émission des offres de prêt et la régularisation de la vente authentique était insuffisante pour établir des offres de prêts correspondant à des immeubles vendus en l'état et verser les fonds au vendeur, tout en constatant que par cette attestation, la société Prestige Finance avait certifié à la Caisse d'épargne que « les contrats de réservation ayant été signés entre les 2 parties font bien l'objet d'une vente en réhabilitation lourde achevée et non d'une vente en l'état futur d'achèvement », la cour d'appel s'est prononcée par des motifs impropres à caractériser l'existence d'une anomalie manifeste justifiant de soumettre le banquier dispensateur de crédit à un devoir de conseil spécial, violant ainsi l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

6°) ALORS QU'en toute hypothèse, la faute de la victime n'est totalement exonératoire que lorsqu'elle présente les caractères de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage ; qu'en énonçant, pour exclure tout droit à indemnisation de la Caisse d'épargne Midi Pyrénées à l'encontre de la SCP [J], que sa demande se heurtait à sa propre responsabilité et qu'elle ne pouvait se retrancher derrière son ignorance du vice résultant notamment de la modification de la nature de l'opération et du défaut subséquent de délivrance d'un nouvel avis de possibilité de se rétracter, sans avoir constaté que la faute de la Caisse d'épargne était la cause exclusive du dommage qu'elle invoquait ou que cette faute présentait les caractères de la force majeure, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.