LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 juin 2021
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 510 F-D
Pourvoi n° F 20-10.021
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 JUIN 2021
Mme [T] [P], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° F 20-10.021 contre l'arrêt rendu le 31 octobre 2019 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige l'opposant à M. [R] [C], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de Me Brouchot, avocat de Mme [P], de la SCP Didier et Pinet, avocat de M. [C], après débats en l'audience publique du 11 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 31 octobre 2019), courant 2006, Mme [P] a confié à M. [C], géomètre-expert, une mission incluant le dépôt d'une demande de permis d'aménager un lotissement et la maîtrise d'oeuvre des VRD jusqu'à la réception des ouvrages. Les parties sont convenues que les esquisses de faisabilité devaient épuiser au maximum les dispositions d'urbanisme applicables à chacune des parcelles créées.
2. Une autorisation d'aménager a été délivrée le 12 mars 2007 pour six lots avec une surface d'emprise au sol de 80 mètres carrés chacune. Des travaux de viabilité ont été exécutés sous la maîtrise d'oeuvre de M. [C] et Mme [P] a confié la commercialisation des lots à plusieurs agences immobilières.
3. Se plaignant, notamment, de ce qu'elle ne parvenait pas à vendre les lots en raison d'une erreur du maître d'oeuvre dans le calcul de l'emprise au sol maximale des constructions, Mme [P] a résilié le contrat. Elle a obtenu, par l'intermédiaire d'un autre géomètre-expert, un permis d'aménager modificatif avec des surfaces d'emprise au sol augmentées.
4. M. [C] a assigné Mme [P] en paiement de ses honoraires et celle-ci a sollicité reconventionnellement la réparation de son préjudice résultant du retard de commercialisation.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa cinquième branche
Enoncé du moyen
5. Mme [P] fait grief à l'arrêt de rejeter toutes ses demandes et de la condamner à payer à M. [C] une certaine somme avec anatocisme au titre de l'établissement d'un dossier de demande d'autorisation de lotir, alors « que tout maître d'oeuvre engage sa responsabilité en cas de dépôt d'une demande d'autorisation de lotir non conforme aux prévisions du contrat conclu avec le maître d'ouvrage ; que dans ses conclusions d'appel, Mme [P] avait fait valoir « qu'une autre erreur [de M. [C]] a consisté à porter sur la demande d'autorisation une Shon par lot limitée à 160 m² par lot sur la base d'une Shon globale de 965 m². En réalité, la Shon applicable à l'ensemble du lotissement pouvait être de 1980 m² maximum, et sans qu'il soit nécessaire de stipuler une limitation de Shon sur chaque lot. La constructibilité en ressort très largement améliorée puisqu'elle n'est plus enfermée dans l'exigence d'une emprise de 80 m² de Shon pour chaque lot, et qu'ainsi chaque lot bénéficie d'une surface d'emprise au sol de la construction allant de 301 m² maximum à 253 m² minimum sans indication de Shon maximum » et que « cette faute apparaît d'autant plus avérée, qu'après résiliation du contrat, Mme [P] faisant appel à un autre géomètre, a obtenu le 30 mars 2010, sur la base de l'application qui aurait dû être effectuée dès l'origine et telle que décrite, un arrêté du permis de lotir avec des surfaces d'emprise au sol conforme à une application au mieux des dispositions d'urbanisme applicables, sans indication de Shon » ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent de nature à établir la commission d'une seconde faute contractuelle par M. [C] en ce que celui-ci avait ainsi porté sur la demande d'autorisation de lotir une Shon par lot limitée à 160 m² par lot sur la base d'une Shon de 965 m² alors que cette Shon applicable à l'ensemble du lotissement pouvait être du double sans application d'une limitation par lot, la cour d'appel n'a pas respecté l'obligation de motivation de son arrêt, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 455 du code de procédure civile :
6. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.
7. Pour rejeter les demandes indemnitaires de Mme [P] et la condamner à payer les honoraires réclamés par le maître d'oeuvre au titre de l'établissement d'un dossier de demande d'autorisation d'aménager, l'arrêt retient qu'en limitant, dans cette demande, l'emprise au sol des constructions des futurs lots à 80 mètres carrés, M. [C] s'est conformé, sur ce point, aux dispositions du plan d'occupation des sols de la commune, si bien qu'aucune faute n'est établie.
8. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme [P], qui soutenait que le maître d'oeuvre avait commis une autre faute en limitant la surface hors oeuvre nette globale à une valeur inférieure au maximum autorisé et en fixant une limite de surface hors oeuvre nette pour les différents lots quand les règles d'urbanisme n'en prévoyaient aucune, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette toutes les demandes de Mme [P] et en ce qu'il la condamne à payer à M. [C] la somme de 7 200 euros avec intérêts et anatocisme au titre de l'établissement d'un dossier de demande d'autorisation de lotir, l'arrêt rendu le 31 octobre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne M. [C] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [C] et le condamne à payer à Mme [P] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juin deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Brouchot, avocat aux Conseils, pour Mme [P]
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme [P] de toutes ses demandes à l'encontre de M. [C] et de l'AVOIR condamnée à payer à M. [C] la somme de 7.200 euros au titre de l'établissement d'un dossier de demande d'autorisation de lotir, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2012, outre la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1154 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'erreur de calcul de la surface d'emprise au sol, l'appelant [M. [C]] reproche aux premiers juges d'avoir dit qu'il aurait dû appliquer le coefficient d'emprise au sol de 299 m² au lieu de 80 ; que, selon lui, ce mode de calcul n'a été possible qu'après la modification du plan d'occupation des sols en mars 2010 autorisée par une modification du code de l'urbanisme (la création de l'article R. 123-10), ce qui a permis à Mme [P] d'obtenir un permis modificatif quelques mois plus tard ; qu'il indique que, lorsqu'il a instruit le dossier, en 2006, l'interprétation donnée par le service instructeur de la DDE et la commune de [Localité 1] à l'unité foncière prévue par l'article UC 9 du règlement applicable aux parcelles litigieuses était celle donnée par le Conseil d'Etat, à savoir la superficie de l'ensemble du terrain ; que Mme [P] réplique que le texte de l'article UC 9 était identique en 2006 et en 2010 ; qu'il est constant que l'article UC 9 dans sa rédaction de 2006 stipulait que « dans les secteurs UCb et UCc, le coefficient maximal d'emprise au sol des constructions applicable par unité foncière, toutes dépendances incluses, est fonction (décroissante) de la superficie du terrain d'assiette de la construction conformément au tableau suivant ; en tout état de cause, le CES est plafonné à 0,5 » ; qu'il résulte de la pièce 17 de l'appelant qu'en 2010, le texte est identique à l'exception des mots « applicable par unité foncière » qui ont été supprimés ; que l'intimée affirme sans le démontrer que ce document ne serait pas extrait du PLU en vigueur depuis le 30 mars 2010, la charge de la preuve lui incombant conformément à l'article 1353 du code civil ; qu'aucune déduction ne peut être faite du silence du service de l'urbanisme concernant l'évolution de l'article UC 9 dans les échanges de courriels qu'elle verse aux débats ; que Mme [P] prétend, en second lieu, que l'unité foncière renvoie à la surface du lot constructible ; qu'or, le Conseil d'État a défini cette notion comme « l'îlot d'un seul tenant composé d'une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (26 juin 2005 commune de Chambéry c/ [F]) ; que, par ailleurs, M. [C] déclare que, Mme [P] s'étant plainte de ce que la surface de la construction autorisée était un obstacle à la vente, il a écrit à la ville de [Localité 1] le 23 juillet 2007 et a reçu une réponse négative le 14 août suivant ; qu'il cite des extraits des courriers sans les produire mais Mme [P] y faisait expressément référence dans sa lettre de résiliation ; qu'il produit également en pièce 12 un arrêté de refus d'autorisation de lotir daté du 6 janvier 2006 concernant un proche de Mme [P], refus motivé par le fait que l'emprise au sol acceptable était de 523 m² alors que la demande portait sur 867 m² pour une parcelle de 5.323 m² ; qu'il en résulte que la commune appliquait l'article UC 9 conformément à la jurisprudence précitée ; qu'il est indifférent à cet égard que d'autres communes et d'autres services instructeurs aient pu avoir une autre interprétation de cet article selon le géomètre-expert qui a déposé la demande de modificatif (son attestation en pièce 38 du dossier de l'intimée), seule important celle de la commune de [Localité 1] et du service de la DDE compétent au moment de l'instruction du dossier en 2006 ; que M. [C] justifie avoir interrogé ce dernier en juin 2006 (annexe à sa réponse du 23 mars 2010) ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, l'appelant est fondé à soutenir qu'une demande comportant une emprise au sol calculée par lot était vouée à l'échec ; qu'aucune faute n'est donc établie ; qu'en toute hypothèse, à supposer même qu'un manquement soit avéré, des lors que le permis d'aménager modificatif avait été obtenu le 30 septembre 2010 et que la vente des autres lots n'est intervenue que deux à trois ans plus tard (un en 2012 et trois en 2013), il n'existe aucun lien de causalité direct et certain avec le préjudice allégué ; que le jugement est infirmé et Mme [P] déboutée de ses demandes à ce titre ;
1) ALORS QUE tout maître d'oeuvre engage sa responsabilité en cas de dépôt d'une demande d'autorisation de lotir non conforme aux prévisions du contrat conclu avec le maître d'ouvrage ; que, pour débouter Mme [P] de son action en responsabilité contractuelle dirigée à l'encontre de M. [C], maître d'oeuvre, pour avoir déposé une demande d'autorisation de lotir non conforme aux règles et documents d'urbanisme et aux stipulations contractuelles prévoyant une constructibilité au maximum des possibilités d'urbanisme applicables et la condamner au paiement d'honoraires au titre de l'établissement d'un dossier de demande d'autorisation de lotir, la cour d'appel a considéré que l'article UC 9 du plan d'occupation des sols applicable aux parcelles litigieuses dans sa rédaction de 2006 prévoyant que « dans les secteurs UCb et UCc, le coefficient maximal d'emprise au sol des constructions applicable par unité foncière, toutes dépendances incluses, est fonction (décroissante) de la superficie du terrain d'assiette de la construction conformément au tableau suivant? » devait être interprété, à la lumière d'un arrêt du Conseil d'État du 26 juin 2005 définissant l'unité foncière comme « l'îlot d'un seul tenant composé d'une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision », dans le sens que la superficie du terrain d'assiette de la construction à prendre en considération devait être celle de l'ensemble du terrain divisé en lots et non celle du lot constructible après division de la parcelle ; qu'en se déterminant ainsi, tandis que par son arrêt, le Conseil d'Etat avait uniquement défini la notion d'unité foncière sans indiquer qu'au regard de règles et documents d'urbanisme, une unité foncière ne pourrait pas être constituée par une seule parcelle après division des lots mais devrait obligatoirement être retenue en l'ensemble des lots, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2) ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en retenant que l'article UC 9 du plan d'occupation des sols en vigueur en 2006 prévoyant que « dans les secteurs UCb et UCc, le coefficient maximal d'emprise au sol des constructions applicable par unité foncière, toutes dépendances incluses, est fonction (décroissante) de la superficie du terrain d'assiette de la construction conformément au tableau suivant » devait être analysé dans le sens que la superficie du terrain d'assiette de la construction devrait être prise au sens de la parcelle en son entier avant division et non au sens des lots après division, la cour d'appel a dénaturé lesdites dispositions claires et précises du plan d'occupation des sols, violant ainsi le principe susvisé ;
3) ALORS QUE pour débouter Mme [P] de son action en responsabilité contractuelle dirigée à l'encontre de M. [C], maître d'oeuvre, pour avoir déposé une demande d'autorisation de lotir non conforme aux règles et documents d'urbanisme et aux stipulations contractuelles prévoyant une constructibilité au maximum des possibilités d'urbanisme applicables et la condamner au paiement d'honoraires au titre de l'établissement d'un dossier de demande d'autorisation de lotir, la cour d'appel a retenu qu'il incombait à Mme [P], par application des règles gouvernant la charge de la preuve, d'établir que la pièce n° 17 produite aux débats par M. [C] dont il résulterait qu'en 2010, l'article UC 9 du règlement applicable était identique à celui issu du plan d'occupation des sols de 2006, à l'exception des mots « applicable par unité foncière » qui ont été supprimés, ne serait pas extraite du PLU en vigueur depuis le 30 mars 2010 ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve dès lors qu'il appartenait à M. [C] qui se prévalait d'une modification des dispositions du règlement applicable qui serait intervenue entre 2006 et 2010, par la production de sa pièce n° 17, de le prouver, violant ainsi l'article 1353 du code civil ;
4) ALORS QU'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; qu'en affirmant qu'il appartenait à Mme [P] d'établir le caractère infondé et dépourvu de force probante de la pièce n° 17 produite aux débats par M. [C] à l'appui de ses demandes de paiement d'honoraires, tandis qu'il incombait à ce dernier de prouver que sa pièce était probante et appuyait ses prétentions, la cour d'appel a méconnu le principe susvisé et violé l'article 9 du code de procédure civile ;
5) ALORS QUE tout maître d'oeuvre engage sa responsabilité en cas de dépôt d'une demande d'autorisation de lotir non conforme aux prévisions du contrat conclu avec le maître d'ouvrage ; que dans ses conclusions d'appel, Mme [P] avait fait valoir « qu'une autre erreur [de M. [C]] a consisté à porter sur la demande d'autorisation une Shon par lot limitée à 160 m² par lot sur la base d'une Shon globale de 965 m². En réalité, la Shon applicable à l'ensemble du lotissement pouvait être de 1980 m² maximum, et sans qu'il soit nécessaire de stipuler une limitation de Shon sur chaque lot. La constructibilité en ressort très largement améliorée puisqu'elle n'est plus enfermée dans l'exigence d'une emprise de 80 m² de Shon pour chaque lot, et qu'ainsi chaque lot bénéficie d'une surface d'emprise au sol de la construction allant de 301 m² maximum à 253 m² minimum sans indication de Shon maximum » et que « cette faute apparaît d'autant plus avérée, qu'après résiliation du contrat, Mme [P] faisant appel à un autre géomètre, a obtenu le 30 mars 2010, sur la base de l'application qui aurait dû être effectuée dès l'origine et telle que décrite, un arrêté du permis de lotir avec des surfaces d'emprise au sol conforme à une application au mieux des dispositions d'urbanisme applicables, sans indication de Shon » ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent de nature à établir la commission d'une seconde faute contractuelle par M. [C] en ce que celui-ci avait ainsi porté sur la demande d'autorisation de lotir une Shon par lot limitée à 160 m² par lot sur la base d'une Shon de 965 m² alors que cette Shon applicable à l'ensemble du lotissement pouvait être du double sans application d'une limitation par lot, la cour d'appel n'a pas respecté l'obligation de motivation de son arrêt, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;
6) ALORS QU'est engagée la responsabilité contractuelle du maître d'oeuvre qui n'attire pas l'attention de son cocontractant profane, maître d'ouvrage, sur les conséquences du dépôt d'une demande d'autorisation ne prévoyant qu'une possibilité de construction sur une emprise au sol de 80 m² uniquement, pour chacun des lots après division, de nature à rendre impossible toute commercialisation de ces lots sur une telle base ; que dans ses conclusions d'appel, Mme [P] avait fait valoir que M. [C] avait manqué à son obligation de conseil lors de son dépôt de la demande d'autorisation de lotir en n'attirant pas son attention sur les conséquences néfastes de la seule possibilité de construction sur une emprise au sol de 80 m² uniquement, pour chacun des lots après division ce qui était de nature à rendre impossible toute commercialisation de ces lots sur une telle base, risque avéré ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'il le lui était clairement demandé, si M. [C] n'avait pas engagé sa responsabilité contractuelle à raison de ce manquement à son devoir de conseil, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
7) ALORS QUE commet une faute à l'origine du préjudice subi par le maître d'ouvrage, profane, engageant sa responsabilité contractuelle, le maître d'oeuvre qui n'attire pas son attention sur les conséquences du dépôt d'une demande d'autorisation de lotir ne prévoyant qu'une possibilité de construction sur une emprise au sol de 80 m² uniquement, pour chacun des lots après division, de nature à rendre impossible toute commercialisation de ces lots sur une telle base ; que dans ses conclusions d'appel, Mme [P] avait fait valoir que l'erreur commise par M. [C], caractérisée par son dépôt en 2006 d'une demande d'autorisation de lotir sur une base erronée de surface d'emprise au sol, 80 m² au lieu de 250 m² minimum, lui avait perdre une chance de commercialiser ses lots avant 2012-2013 après qu'un autre géomètre-expert ait déposé un nouveau dossier de demande d'autorisation de lotir, en 2010 ; qu'en considérant qu'aucun lien de causalité n'existerait entre la faute commise par M. [C] et le préjudice subi par l'exposante, tout en observant que les lots n'avaient pu être commercialisés qu'en 2012-2013 après dépôt d'une nouvelle demande d'autorisation de lotir par un autre géomètre-expert, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, qu'elle a ainsi violé.
