LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
GCIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 27 mai 2021
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 457 F-D
Pourvoi n° W 20-14.612
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 MAI 2021
La [Adresse 1], société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° W 20-14.612 contre l'arrêt rendu le 29 novembre 2019 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [F] [I], domiciliée [Adresse 3],
2°/ à Mme [K] [H], domiciliée [Adresse 4],
3°/ à la société Baret Etheve Valery Riviere Bost-Bench AA Gillot Kin Siong Laukoun, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 5],
défenderesses à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de la [Adresse 1], de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Baret Etheve Valery Riviere Bost-Bench AA Gillot Kin Siong Laukoun, de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de Mmes [I] et [H], après débats en l'audience publique du 13 avril 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 29 novembre 2019), par acte authentique du 5 mars 2012, [P] [I] et Mme [H] ont vendu à la société d'habitation à loyer modéré de la Réunion (SHLMR) deux parcelles cadastrées section IE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] au prix de 2 099 640 euros.
2. Cet acte comporte une clause intitulée « Propriété Jouissance », aux termes de laquelle, d'une part, l'acquéreur devient propriétaire des parcelles à compter de l'acte, d'autre part, le vendeur s'engage à obtenir la libération totale de la parcelle IE n° [Cadastre 2], occupée sans titre, avant le [Cadastre 2] décembre 2012.
3. Une autre clause, intitulée « Nantissement-Convention de Séquestre », prévoit le séquestre de la somme de 185 400 euros pour sûreté de l'engagement pris par le vendeur.
4. Par acte des 5 et 10 août 2016, Mme [F] [I], héritière de [P] [I], décédé le [Date décès 1] 2015, a assigné la SHLMR et le notaire rédacteur de l'acte du 5 mars 2012 en nullité de la clause de libération des lieux et en paiement de la somme séquestrée.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. La SHLMR fait grief à l'arrêt d'annuler les clauses de l'acte de vente du 5 mars 2012 intitulées « Propriété Jouissance » et « Nantissement convention de Séquestre » et de dire que le séquestre du notaire devra verser la somme de 185 400 euros à Mme [H] et à Mme [I] dans la limite de leurs droits fixée lors de la succession de [P] [I] et selon ses droits acquis lors de la vente du 5 mars 2012 en ce qui concerne Mme [H], alors « que le vendeur peut s'engager dans l'acte de vente à faire son affaire personnelle de la libération des lieux par le locataire, un tel engagement n'étant pas subordonné à ce que le débiteur de cette obligation demeure propriétaire du bien en cause ; qu'en se fondant en l'espèce sur la perte de la qualité de propriétaires des vendeurs pour faire échec à l'application de la clause pénale, citée dans ces motifs, prévue en cas d'absence de libération des lieux par leurs occupants sans droit ni titre à laquelle ceux-ci s'étaient expressément engagés, et qu'elle a qualifiée elle-même de nantissement d'une partie du prix de vente pour garantir la libération des lieux, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1103 du même code. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 :
6. Aux termes de ce texte, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
7. Pour annuler les clauses « Propriété-Jouissance » et « Nantissement-Convention de séquestre » de l'acte du 5 mars 2012 et dire que le séquestre du notaire devra verser la somme de 185 400 euros à Mme [H] et à Mme [I] dans la limite de leurs droits, l'arrêt retient que la remise du séquestre aux vendeurs est conditionnée par le départ des occupants d'une partie du terrain, que la condition est impossible à remplir dès lors que les vendeurs ne disposent plus de droits sur le terrain en cause pour requérir le départ de ses occupants, que M. et Mme [P] [I] pouvaient solliciter le départ amiable de ces occupants, mais non le départ forcé de ceux-ci par une décision de justice, le recours à la force privée telle qu'insinué dans les conclusions de la SA SHLMR étant prohibé par la loi.
8. En statuant ainsi, alors que la clause « Propriété-Jouissance » ne comportait pas l'engagement du vendeur d'obtenir la libération des lieux par une décision de justice et que le vendeur pouvait s'engager dans l'acte de vente à faire son affaire personnelle de la libération des lieux par l'occupant, un tel engagement n'étant pas subordonné à ce que le débiteur de cette obligation demeurât propriétaire du bien en cause, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il annule les clauses de l'acte de vente du 5 mars 2012 intitulées « Propriété Jouissance » et « Nantissement convention de Séquestre », dit que le séquestre de la SCP Baret-Etheve-Valery-Riviere-Bost-Benchaa-Gillot-Kin Siong Law Koun devra verser la somme de 185 400 euros à Mme [H] et à Mme [I] dans la limite de leurs droits fixée lors de la liquidation de la succession de [P] [I] et selon ses droits acquis lors de la vente du 5 mars 2012 en ce qui concerne Mme [H], l'arrêt rendu le 29 novembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne Mme [H] et Mme [I] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mai deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société d'Habitation à loyer modéré de la Réunion.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé les clauses de l'acte de vente du 5 mars 2012 intitulées « PROPRIETE JOUISSANCE » et « NANTISSEMENT CONVENTION DE SEQUESTRE », dit que le séquestre du notaire devrait verser la somme de 185.400 ? à Mme [K] [H] et à Mme [F] [I] dans la limite de leurs droits fixée dans le cadre de la succession de [P] [I] et selon ses droits acquis lors de la vente du 5 mars 2012 en ce qui concerne Mme [K] [H],
Aux motifs propres que les dispositions en litige de la vente du terrain par Mme [K] [H] et [P] [I] figuraient en page 5 et 6 de l'acte de vente notarié du 5 mars 2012 : « L'ACQUEREUR sera propriétaire du BIEN vendu à compter de ce jour. Il en aura la jouissance. - En ce qui concerne la partie libre de toute location ou occupation, terrain section lE numéro [Cadastre 1], à compter de ce jour. - En ce qui concerne la partie occupée sans titre, le VENDEUR s'engage à obtenir la libération totale des lieux avant le 31 décembre 2012, conformément aux engagements qu'il avait pris dans l'acte sous seing privé en date du 6 juillet 2011, que le bien section lE numéro [Cadastre 2] soit libéré des occupants sans titre avant la signature de l'acte authentique. Celui-ci s'oblige à le rendre libre pour cette date de toute location, occupation de personne ou d'objet, réquisition ou préavis de réquisition », « NANTISSEMENT- CONVENTION DE SEQUESTRE - A la sûreté des engagements de libération pris ci-dessus les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Madame [L] [J], comptable taxateur de l'Office Notariat dénommé en tête des présentes, intervenant aux présentes qui en est constitué séquestre et qui accepte la somme de CENT QUATRE-VINGT CINQ MILLE QUATRE CENTS EUROS (185.400,00 EUR) prélevée sur le prix de la présente vente. Il est convenu entre les parties que le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds séquestrés : - Au VENDEUR, directement et hors la présence de l'ACQUEREUR, sur la justification de la libération des lieux à la date convenue, cette justification pouvant résulter d'une simple lettre de L'ACQUEREUR. - A L'ACQUEREUR, directement et hors la présence du VENDEUR, à concurrence des indemnités qui lui seront dues sur la présentation d'un exploit d'Huissier constatant la non-libération des lieux par le VENDEUR à la date prévue. - A la Caisse des dépôts et consignations en cas de contestations. Le séquestre sera seul juge des justifications qui lui seront fournies et pourra toujours exiger décharge de sa mission par acte authentique. Pour sûreté de l'engagement que le VENDEUR a pris, consistant en la libération des lieux par les occupants sans titre, il affecte spécialement à titre de gage et nantissement, au profit de L'ACQUEREUR qui l'accepte, la somme ci-dessus séquestrée, et ce jusqu'à la libération lieux, Cette constitution de séquestre ne pourra nuire à la libération de L'ACQUEREUR, la quittance ci-dessus donnée étant définitive » ; que la somme séquestrée s'analysait comme le nantissement d'une partie du prix de la vente pour garantir la libération des lieux ; que celle-ci revenait donc de manière indivise d'une part à Mme [H] en sa qualité de co-venderesse et d'autre part aux ayantdroits de [P] [I], décédé ; que, sur la validité de la clause de séquestre, aux termes de l'article 1172 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 « Toute condition d'une chose impossible, ou contraire aux bonnes moeurs, ou prohibée par la loi est nulle, et rend nulle la convention qui en dépend » ; qu'en l'espèce, la remise du séquestre aux vendeurs était conditionnée par le départ des occupants d'une partie du terrain ; qu'ainsi que l'avait justement relevé le premier juge, la condition était impossible à remplir dès lors que les vendeurs ne disposaient plus de droits sur le terrain en cause pour requérir le départ de ses occupants ; que certes M. et Mme [P] [I] pouvaient solliciter le départ amiable de ces occupants mais non le départ forcé de ceux-ci par une décision de justice, le recours à la force privée, tel qu'insinué dans les conclusions de la société SHLMR, étant prohibé par la loi ; qu'en outre, contrairement à ce que faisait valoir la société SHLMR, la clause de séquestre ne prévoyait pas que celui-ci lui fût automatiquement acquis comme indemnité en cas de non libération des lieux à la date convenue mais « à concurrence des indemnités qui lui seront dues », laissant supposer que le montant des indemnités fût défini par un acte préalable et distinct ; et aux motifs adoptés qu'en l'espèce, la clause de libération ne pouvait être considérée comme purement potestative dès lors qu'un délai était prévu et avait été prorogé et qu'une somme d'argent avait été séquestrée à titre de sûreté ; que l'acte que devaient accomplir les vendeurs n'était pas soumis à leur entière discrétion ou à celle de la société Shlmr ; que, lors de la conclusion du compromis de vente, les parties avaient fait de cette obligation une condition suspensive particulière ; que malgré la non réalisation de cette condition et alors que le vendeur, encore propriétaire, avait qualité à agir en justice pour solliciter l'expulsion des occupants de la parcelle litigieuse, les parties avaient réitéré l'acte de vente et il était indifférent de savoir laquelle des parties avait sollicité la signature de l'acte notarié dès lors qu'elles y avaient toutes deux consenti ; que la signature de l'acte notarié avait entraîné le même jour le transfert de la propriété à l'acquéreur et, partant, des attributs du droit de propriété dont celui d'ester en justice, ce qu'avait relevé le juge des référés aux termes de l'ordonnance du 4 décembre 2013 ; que, dès lors que la seule voie légale pour obtenir la libération d'un lieu était l'expulsion, [P] [I] et Mme [K] [H] étaient dépourvus du droit d'agir dès la conclusion de la vente et ne pouvaient exécuter cette clause ; que par conséquent l'obligation de libération s'analysait en une obligation impossible justifiant l'annulation des clauses litigieuses du contrat, s'y rapportant,
Alors que le vendeur peut s'engager dans l'acte de vente à faire son affaire personnelle de la libération des lieux par le locataire, un tel engagement n'étant pas subordonné à ce que le débiteur de cette obligation demeure propriétaire du bien en cause ; qu'en se fondant en l'espèce sur la perte de la qualité de propriétaires des vendeurs pour faire échec à l'application de la clause pénale, citée dans ces motifs, prévue en cas d'absence de libération des lieux par leurs occupants sans droit ni titre à laquelle ceux-ci s'étaient expressément engagés, et qu'elle a qualifiée elle-même de nantissement d'une partie du prix de vente pour garantir la libération des lieux, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1103 du même code.
