LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 20 mai 2021
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 448 F-D
Pourvoi n° M 20-12.533
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 MAI 2021
M. [V] [Z], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° M 20-12.533 contre l'arrêt rendu le 30 octobre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Pachalva Av, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gaschignard, avocat de M. [Z], de la SCP RicardRicard, Bendel-Vasseur, GhnassiaBendel-Vasseur, Ghnassia, avocat de la société Pachalva Av, après débats en l'audience publique du 7 avril 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 octobre2019), la société Pachalva Av, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à M. [Z], après lui avoir délivré un commandement, visant la clause résolutoire, aux fins qu'il justifie de l'exploitation effective et continue depuis la date d'effet du bail, l'a assigné en acquisition de la clause résolutoire.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
2. M. [Z] fait grief à l'arrêt de constater l'acquisition de la clause résolutoire, alors « que seul celui sur qui pèse une obligation de faire ou de donner doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'en revanche, il n'appartient pas au débiteur d'une obligation qui ne s'accomplit pas en un trait de temps, mais dont l'exécution est continue et doit se poursuivre jusqu'au terme du contrat de rapporter la preuve qu'il ne l'a pas enfreinte, la preuve de sa violation pesant sur le créancier ; qu'en estimant à l'inverse qu'il appartenait au locataire, M. [Z] de rapporter la preuve qu'il s'était acquitté de son obligation de maintenir constamment les locaux en activité, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve et violé les articles 1353 et 1225 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article L. 145-41 du code de commerce et l'article 1315, devenu 1353, du code civil :
3. Selon le premier de ces textes, toute clause insérée dans le bail, prévoyant la résiliation de plein droit, ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
4. Selon le second, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
5. Pour constater l'acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt retient que le bail commercial stipule que les locaux devront être tenus constamment en activité, que le preneur n'apporte pas la preuve d'une exploitation continue pour la période antérieure à la délivrance du commandement et que, compte tenu de l'injonction, faite à M. [Z] aux termes du commandement, de justifier dans le mois d'une exploitation continue depuis le début du bail, la reprise de cette exploitation après la délivrance du commandement est sans incidence.
6. En statuant ainsi, alors qu'il incombait au bailleur d'établir l'existence et la persistance de l'infraction aux clauses du bail, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 octobre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Pachalva Av aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Pachalva Av et la condamne à payer à M. [Z] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour M. [Z].
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 9 avril 2016 et ordonné la libération des lieux par M. [Z] dans le délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt, à défaut son expulsion
AUX MOTIFS QUE la cour rappelle que le transfert du contrat de bail à l'acquéreur de l'immeuble loué se fonde sur l'article 1743 du code civil, mais que cette transmission du bail à l'acquéreur de l'immeuble loué s'opère sans rétroactivité, si bien que l'acquéreur ne peut exercer que pour l'avenir les droits qu'il détient du bail à l'encontre de son locataire ; que dans ces conditions, seul un défaut d'exploitation continue du fonds de commerce depuis la date d'adjudication des murs, soit en l'espèce du 8 octobre 2015, peut être reproché par l'adjudicataire au preneur ; que la société Pachalva a fait dresser les 21 décembre 2015 à 19 heures, les 22 et 23 décembre 2015 à 12 h30, les 4 et 5 janvier à 13h30, le 7janvier 2016 à 19 heures ainsi que le 26 janvier 2016 à 13h30 un constat par un huissier de justice ; que l'huissier a constaté que : "le local du rez-de-chaussée était fermé, inexploité, sans aucune information ; la vitrine est sale, avec derrière cette vitrine un rideau noir tiré ; à gauche, je constate qu'il existe un léger écart entre le rideau et l'intérieur de la boutique où je constate qu'il n'existe aucun mobilier" ; que l'huissier a également à ces dates essayé sans succès de passer commande en appelant un numéro de téléphone figurant sur un site internet correspondant au commerce dont s'agit ; que le commandement, visant la clause résolutoire, délivré au locataire, ne lui faisait pas injonction de reprendre l'exploitation de son commerce mais de "justifier dans le délai d 'un mois"[...] d'avoir exploité le local de façon effective et continue depuis la date d'entrée en vigueur du bail, soit le 1er août 2013 jusqu'à ce jour" ; que dans ces conditions, contrairement à ce que le locataire soutient, la preuve de l'exploitation lui incombe ; que s'il peut être soutenu par le preneur qu'il s'est absenté pour prendre des congés, entre le 22 décembre 2015 et le 7 janvier 2016 et que le 26 janvier 2016, lorsqu'a été constatée la fermeture de son commerce, il s'était absenté en raison de son anniversaire, la clause du bail selon laquelle "les locaux devront être tenus constamment en activité", ne pouvant interdire au commerçant de prendre des congés, il lui appartient d'établir qu'il a exploité de manière continue les lieux pris à bail au moins entre le 8 octobre 2015 et le 9 mars 2016, date de délivrance du commandement, à l'exception de cette période de congé ; que pour établir son exploitation des lieux, M. [V] [Z] verse aux débats ses avis d'imposition pour le fonds de commerce dont s'agit pour les années 2013, 2014 et 2015, des tickets de caisse pour des achats alimentaires pour son commerce émis les 29 janvier 2016, 14 février 2016, 18 février 2016,20 février 2016, 22 février 2016, 25 février 2016, 14 mars 2016, 6 avril 2016, 28 avril 2016, les autres factures ne pouvant être retenues faute d'indication de leur bénéficiaire ; qu'il verse également aux débats ses factures d'abonnement à SFR, à partir du 14 janvier 2016, ses factures d'abonnements trimestriel du 4 janvier 2016 (1er trimestre) et du 1er avril 2016 (2nd trimestre) relatives à un terminal de cartes bleues ; que M. [Z] justifie en outre avoir acheté un pétrin le 5 avril 2016, suite à un devis établi le 22 mars 2016 ; que s'il ressort des pièces ainsi produites, que M. [Z] établit une exploitation de son commerce à partir de janvier 2016, il n'apporte pas la preuve d'une telle exploitation pour la période écoulée entre le 8 octobre 2015 et le 21 décembre 2015, car il ne verse aux débats aucun document établissant une exploitation pendant cette période, la seule copie de son avis d'imposition pour l'année 2015, qui indique une perte de 2 700 euros, non accompagnée de la liasse fiscale correspondante, ni d'aucune autre pièce, ne pouvant suffire à établir la réalité de cette exploitation au cours des derniers mois de l'année 2015, alors même que si l'huissier de justice mandaté par la Société Générale, créancière de l'ancien bailleur a pu visiter les locaux le 16 décembre 2014 à l'enseigne Gobigob's Pizza, l'employé sur place autorisant l'huissier à faire ses constatations, ce qui traduit effectivement une exploitation du commerce, en revanche, l'huissier de justice, à la requête de la Société Générale, a constaté le 29 septembre 2015, que le commerce à l'enseigne GOBIGOB'S, était fermé, M. [Z] l'occupant des lieux, joint par téléphone lui a déclaré ne pas pouvoir se présenter ce jour, "que l'ouverture forcée de la porte d'entrée a été pratiquée ; que personne ne se trouve dans le commerce lequel est visiblement inexploité" ; que certes, ces constatations sont antérieures à l'entrée en jouissance des lieux par le bailleur mais, établissant qu'au 29 septembre 2015, le commerce n'était pas exploité, elles étayent la thèse du bailleur et contredisent la thèse du preneur quant à une exploitation permanente au cours de l'année 2015 ; que M. [Z], qui soutient qu'il aurait effectué dans les lieux des travaux, n'étaye pas ses allégations par des pièces suffisantes, l'achat de matériel de peinture dont il se prévaut ayant de surcroît été effectué selon deux factures en date du 31 mars 2016 ; que compte tenu des termes de l'injonction qui a été faite à M. [Z], la reprise de cette exploitation après la délivrance du commandement est sans incidence, contrairement à ce qu'a décidé le premier juge ; que dans ces conditions, le bailleur est fondé à demander à la cour de constater l'acquisition de la clause résolutoire faute pour le preneur d'apporter la preuve de son exploitation continue pour la période antérieure à la délivrance du commandement, ainsi que son expulsion, sans qu'il soit cependant besoin de faire droit à la demande tendant à prononcer une astreinte ;
1°- ALORS QUE seul un manquement d'une gravité suffisante peut justifier la résolution du bail sur le fondement d'une clause résolutoire ; que si l'exploitation effective du fonds de commerce est une condition du statut des baux commerciaux, elle peut s'accommoder d'une suspension temporaire de l'activité qui ne remet pas en cause l'existence du fonds ; qu'en énonçant que « s'il ressort des pièces produites que M. [Z] établit une exploitation de son commerce à partir de janvier 2016, il n'apporte pas la preuve d'une telle exploitation pour la période écoulée entre le 8 octobre 2015 et le 21 décembre 2015 », et en en déduisant que l'intéressé avait manqué à la clause du bail qui énonçait que "les locaux devront être tenus constamment en activité", sans rechercher si, au regard des circonstances propres de l'espèce, une interruption de deux mois constituait une cessation suffisamment substantielle de l'activité de nature à mettre en péril le fonds ou à menacer les droits du bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de article 1225 et 1741 du code civil, ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce
2°- ALORS QUE seul celui sur qui pèse une obligation de faire ou de donner doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation; qu'en revanche, il n'appartient pas au débiteur d'une obligation qui ne s'accomplit pas en un trait de temps, mais dont l'exécution est continue et doit se poursuivre jusqu'au terme du contrat de rapporter la preuve qu'il ne l'a pas enfreinte, la preuve de sa violation pesant sur le créancier; qu'en estimant à l'inverse qu'il appartenait au locataire, M. [Z] de rapporter la preuve qu'il s'était acquitté de son obligation de maintenir constamment les locaux en activité, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve et violé les articles 1353 et 1225 du code civil ;
3°- ALORS QU'en fondant l'inexécution de la clause obligeant le preneur à maintenir constamment les locaux en état d'activité sur un constat d'huissier établi le 29 septembre 2015, après avoir retenu que le bailleur, qui était devenu propriétaire des locaux en octobre 2015, ne pouvait utilement se prévaloir d'un défaut d'exploitation antérieur à son entrée en jouissance, la cour d'appel a violé les articles 1709, 1713 et suivants du code civil.
