LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
CM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 15 avril 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 363 F-D
Pourvoi n° Z 19-18.337
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 AVRIL 2021
La société SCICV Victoria 34, société civile de construction vente, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Z 19-18.337 contre l'arrêt rendu le 2 avril 2019 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [P] [P],
2°/ à Mme [B] [E], épouse [P],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
3°/ à la société [G], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 3],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de Me Balat, avocat de la société SCICV Victoria 34, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [G], de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de M. et Mme [P], et après débats en l'audience publique du 16 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 2 avril 2019), par acte sous seing privé du 19 janvier 2010, intitulé contrat de réservation, suivi d'un acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement dressé par la société civile professionnelle [N], [D] et [I] (la SCP notariale), la société civile de construction vente Victoria 34 (la société Victoria) a vendu à M. et Mme [P] un appartement dans un immeuble en copropriété, lequel était destiné à la location et dont la livraison était fixée au 30 avril 2012.
2. Se plaignant d'une livraison tardive, M. et Mme [P] ont assigné la société Victoria en indemnisation de leurs préjudices. Celle-ci a assigné la SCP notariale en garantie.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
3. La société Victoria fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en rectification de l'acte et de la condamner au paiement de dommages-intérêts, alors :
« 1°/ d'une part, que les parties sont liées par tous les engagements entrés dans le champ contractuel ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'en vue de la signature de l'acte authentique de vente, M. et Mme [P] ont adressé à leur notaire une procuration aux fins de les représenter, en date du 27 décembre 2010, dans laquelle ils déclaraient « reconnaître que la date de livraison des biens et droits immobiliers sera fixée au plus tard le 31 octobre 2012 » et « reconnaître que les conventions résultant de l'acte authentique de vente à venir annuleront et remplaceront toutes autres ayant pu intervenir antérieurement entre les parties. Il en sera ainsi notamment des dispositions du contrat préliminaire éventuellement en contradiction avec l'acte authentique de vente que les parties déclarent désormais nulles et non avenues » ; qu'en considérant que cette procuration donnée par M. et Mme [P] n'était pas de nature à fixer la date de livraison de l'ouvrage au 31 octobre 2012, au motif que « si la procuration reçue le 27 décembre 2010 par maître [F], pour M. et Mme [P] fait mention d'une modification de la date de livraison, celle-ci n'est en aucune façon envisagée dans la procuration établie par la SCICV Victoria 34 le 18 décembre 2010 », cependant que, dès lors qu'elle était mentionnée dans un acte signé par M. et Mme [P], la date de livraison au 31 octobre 2012 était celle qui leur était opposable, peu important le contenu de la procuration donnée à son notaire par la société Victoria 34, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°/ d'autre part, que les parties sont liées par tous les engagements entrés dans le champ contractuel ; qu'en considérant que cette procuration donnée par M. et Mme [P] n'était pas de nature à fixer la date de livraison de l'ouvrage au 31 octobre 2012, au motif que les intéressés avaient précédemment conclu, le 22 octobre 2010, le 13 décembre 2010 et le 21 décembre 2010 des engagements contraires aux termes de la procuration du 27 décembre 2010, cependant que les stipulations les plus récentes prévalaient nécessairement sur les plus anciennes, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
4. La cour d'appel a relevé qu'il ressortait des pièces produites, d'une part, que M. et Mme [P] n'avaient été informés du report de la livraison de leur immeuble au 31 octobre 2012 que le 29 novembre 2011 et que, si la procuration du 27 décembre 2010 faisait mention d'une modification de la date de livraison, celle-ci n'avait pas été envisagée dans la procuration établie par la société Victoria le 18 décembre 2010, d'autre part, que, le 13 décembre 2010, ceux-ci avaient reçu du notaire la notification du projet d'acte mentionnant, comme date de livraison, celle du 30 avril 2012, enfin, que, le 22 octobre 2010, ils avaient conclu un bail commercial dans lequel il était rappelé que le vendeur s'était obligé à achever l'immeuble et à livrer les logements au plus tard le 30 avril 2012, le preneur ayant un projet d'exploiter la résidence dans le délai d'un mois suivant son acceptation de la parfaite livraison immobilière par le vendeur, soit à compter du 2 juin 2012, et que, le 21 décembre 2010, ils avaient contracté une assurance multirisque chantier pour la période du 1er décembre 2010 au 30 juin 2012.
5. Recherchant la commune intention des parties, elle a souverainement retenu que la date de livraison des biens était, pour M. et Mme [P], celle du 30 avril 2012, conformément à leur contrat de réservation, et qu'aucune erreur matérielle n'était démontrée dans la rédaction de l'acte notarié conforme aux engagements contractuels des parties, de sorte que la demande de rectification de cet acte devait être rejetée.
6. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
7. La société Victoria fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'être garantie par la SCP notariale, alors :
« 1°/ que la cassation qui interviendra dans le cadre du premier moyen de cassation, qui critique le chef de dispositif de l'arrêt attaqué déboutant la SCICV Victoria 34 de sa demande de rectification de l'acte authentique du 30 décembre 2010, entraînera, par voie de conséquence et par application de l'article 624 du code de procédure civile, l'annulation de la décision attaquée en ce qu'elle déboute la SCICV Victoria 34 de son recours en garantie à l'encontre de la SCP [N], [D] et [I], motif pris de l'absence d'erreur matérielle entachant l'acte de vente du 30 décembre 2010 ;
2°/ qu'en toute hypothèse, dans ses écritures d'appel, la SCP [N], [T] et [I] reconnaissait avoir commis une erreur matérielle en rédigeant l'acte de vente du 30 décembre 2010, qui mentionnait à tort une date de livraison du bien immobilier au 30 avril 2012 cependant que le notaire avait reçu pour instruction de fixer cette date de livraison au 31 octobre 2012 ; qu'en considérant toutefois que l'acte authentique du 30 décembre 2010 n'était entaché d'aucune erreur matérielle quant à la date de livraison de l'immeuble, de sorte que la garantie du notaire n'était pas due, la cour d'appel, qui a ignoré le fait que ce dernier avait lui-même reconnu sa faute, a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
8. En premier lieu, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief pris d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.
9. En second lieu, c'est sans modifier l'objet du litige que la cour d'appel, qui a retenu qu'aucune erreur matérielle n'était établie dans la rédaction de l'acte authentique, en a déduit que la demande de garantie formée contre la SCP notariale devait être rejetée.
10. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile de construction vente Victoria 34 aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par la société civile de construction vente Victoria 34 et par la société civile professionnelle [N], [D] et [I] et condamne la société civile de construction vente Victoria 34 à payer à M. et Mme [P] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze avril deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la société SCICV Victoria 34
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCICV Victoria 34 de sa demande de rectification de l'acte authentique du 30 décembre 2010 et de l'avoir condamnée à payer à M. et Mme [P] la somme de 9.720,61 € en réparation de leurs préjudices ;
AUX MOTIFS QU' il résulte de l'acte authentique reçu le 30 décembre 2010 par Maître [Q] [N], notaire associé à [Localité 1], avec la participation de Maître [W] [F], afférent à la vente en l'état futur d'achèvement de biens en copropriété que (page 27 de l'acte) « le vendeur s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 30 avril 2012 sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison » ; que cet acte rappelle le contrat de réservation qui l'a précédé, établi par acte sous seing privé à [Localité 2], le 19 janvier 2010 ; qu'il résulte de ce contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement du lot A nº [Cadastre 1] du bâtiment A de la résidence de tourisme [Établissement 1], en page 9, les délais suivants : - 11. 3 délai de conclusion de la vente « La vente des locaux, objets de la présente réservation, pourra être conclue au plus tard le 31 décembre 2010 » ; - 11. 8 date prévisionnelle d'achèvement « 30 avril 2012, sauf survenance d'un cas de force majeure ou plus généralement d'une cause légitime de suspension des délais de livraison » ; que le 27 décembre 2010, Maître [F], notaire associé à [Localité 3] a reçu l'acte contenant la procuration de M. [P] [P] et de Mme [B] [E], son épouse, à l'effet d'acquérir les biens en leur état futur d'achèvement, lots [Cadastre 2] (portant le numéro A [Cadastre 1] du plan) et [Cadastre 3] cadastrés section AB nº [Cadastre 4] et [Cadastre 5] sur la commune de [Adresse 4] ; que cet acte mentionne : « reconnaître que la date de livraison des biens et droits immobiliers sera fixée au plus tard le 31 octobre 2012 » - « Reconnaître que les conventions résultant de l'acte authentique de vente à venir annuleront et remplaceront toutes autres ayant pu intervenir antérieurement entre les parties. Il en sera ainsi notamment des dispositions du contrat préliminaire éventuellement en contradiction avec l'acte authentique de vente que les parties déclarent désormais nulles et non avenues » ; que le 18 décembre 2010, la SCICV Victoria 34 représentée par M. [G] [C] a, par acte de sous-seing privé, constitué pour mandataire « tout clerc de la SCP [Q] [N], [J] [D], [E] [I], notaire associé à [Localité 1] » à l'effet de vendre ces mêmes biens ; que cette procuration ne porte aucune mention afférente à la date d'achèvement et de livraison des biens ; que la SCICV Victoria 34 pour s'opposer à la demande de condamnation de la somme de 21.600 € pour le non-respect du délai contractuel de livraison, fait valoir qu'une erreur est intervenue dans l'acte du 30 décembre 2010, concernant la date de livraison des biens, qu'il convient de rectifier ; que le premier juge a rappelé que l'effet relatif des contrats n'interdit pas au juge du fond de rechercher dans un acte étranger à l'une des parties en cause, des renseignements de nature à éclairer leur décision quant à la commune intention des parties ; que si au soutien de son moyen, la SCICV Victoria 34 produit un projet d'acte de vente en l'état futur d'achèvement dans lequel il est mentionné, page 24, « délai-livraison », « Le vendeur s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 31 octobre 2012 sauf survenance d'un cas de force majeure de suspension du délai de livraison », force est de constater que ce projet ne comporte pas de date, pas de nom du notaire, ni la mention d'un acquéreur ; que cette pièce n'a en conséquence aucune valeur probante d'un accord des parties sur un changement de la date de livraison ; que M. et Mme [P] produisent quant à eux, de nombreux courriers qu'ils ont échangés avec M. [G] [C] de la société Sacif, qui établissent qu'ils ont été informés le 29 novembre 2011, du report au 31 octobre 2012 de la livraison de leur immeuble, savoir : * deux courriers en date du 16 décembre 2011 et du 27 janvier 2012, adressés à Sacif à l'attention de M. [G] [C], qui établissent qu'ils ont reçu un courrier recommandé avec accusé de réception le 29 novembre 2011, dans lequel il est indiqué que l'achèvement de l'opération de construction interviendra fin d'année 2012, ce dont Mme [P] se disaient surprise, au regard des termes de leur engagement contractuel fixant un délai de livraison au plus tard le 30 avril 2012 ; qu'ils lui demandaient en conséquence, de leur indiquer les mesures qu'ils allaient prendre pour respecter cet engagement ; qu'en l'absence de réponse à ces courriers, ils lui ont adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le 2 mars 2012 de répondre à leurs interrogations ; * la réponse donnée par M. [G]. [C], de la société Sacif, par courrier du 6 mars 2012, selon laquelle ils avaient été informés au mois de novembre 2011 de l'avancement et des difficultés rencontrées dans la réalisation des ouvrages de sorte que la date de livraison serait décalée vers la fin de l'année 2012, les aléas climatiques du mois de février n'ayant pas permis de rattraper un peu de temps sur le planning initial ; qu'il leur est précisé dans ce courrier, qu'ils allaient recevoir fin mars 2012 le deuxième appel de fonds, le niveau de rez-de-chaussée étant atteint à cette date et que la mise hors d'eau du bâtiment était programmée pour la fin du mois de juin 2012, moment à partir duquel ils seront en mesure de leur communiquer une date plus précise de livraison de l'immeuble ; * le courrier en date du 14 mars 2012 que M. et Mme [P] ont adressé par lettre recommandée avec accusé de réception à la société Sacif dans lequel, ils indiquaient « nous pouvons considérer et accepter un délai de prorogation de 2 mois par rapport au délais de livraison du 30 avril 2012, mais nous ne pouvons supporter un report au 31 décembre 2012 sans indemnisation financière. En espérant une résolution amiable, nous vous prions d'agréer, M. nos salutations distinguées » ; * le courrier en réponse, LR/AR du 21 mars 2012, envoyé par la société Safi à M. et Mme [P], dans lequel il leur est confirmé que la date de livraison portée sur les actes de vente est bien le 31 octobre 2012 et non le 30 avril 2012 ; * la réponse donnée le 23 avril 2012 par M. et Mme [P], qui confirment qu'ils ne pouvaient supporter un report au 31/12/2012 sans indemnisation financière, et qu'ils attendaient une proposition permettant de les dédommager de ce préjudice, ajoutant que la perte s'élève à la somme de 21 600 € sur la base d'une livraison au 31 décembre 2012 et qu'ils ne sauraient accepter de proposition inférieure ; qu'il est ainsi établi que M. et Mme [P] n'ont été informés du report de la livraison de leur immeuble au 31 octobre 2012, que le 29 novembre 2011 et que si la procuration reçue le 27 décembre 2010 par Maître [F], pour M. et Mme [P] fait mention d'une modification de la date de livraison, celle-ci n'est en aucune façon envisagée dans la procuration établie par la SCIV Victoria 34 le 18 décembre 2010 ; qu'il est par ailleurs justifié, que M. et Mme [P] avaient signé le 22 octobre 2010, un contrat de bail commercial avec la société Soderev Tour dans lequel il est rappelé que le vendeur est obligé à achever l'immeuble et à livrer les logements au plus tard le 30 avril 2012, le preneur (la société Soderev Tour) ayant un projet d'exploiter ladite résidence dans le délai d'un mois suivant son acceptation de la parfaite livraison immobilière par le vendeur, soit à compter du 2 juin 2012, qu'ils ont reçu de la SCP [N], [D] et [I], le 13 décembre 2010, la notification du projet d'acte comprenant le projet complet lequel mentionne comme date de livraison du bien, celle du 30 avril 2012, et qu'ils avaient contracté le 21 décembre 2010 auprès de la société Axa assurances Iard mutuelle, une assurance multirisque chantier, pour la période du 1er décembre 2010 au 30 juin 2012 ; que tous ces documents démontrent que la date de livraison des biens était pour M. et Mme [P] le 30 avril 2012, conformément à leur contrat de réservation ; que dans ces circonstances, l'acte authentique de vente a été établi le 30 décembre 2010 conformément aux conditions contractuelles du contrat de réservation signé par les deux parties le 19 janvier 2010, et en l'absence de tout document contractuel modifiant les conditions de celui-ci sur la date de livraison des biens, la seule procuration de M. et Mme [P] portant une mention non conforme au contrat de réservation et au projet d'acte qui leur avait été transmis, s'agissant de la date de livraison, au demeurant contestée, M. et Mme [P] faisant valoir l'erreur commise dans la procuration, aucune erreur matérielle n'est établie dans la rédaction de cet acte notarié conforme aux engagements contractuels des parties ; que la SCICV Victoria 34 sera déboutée de sa demande de rectification de l'acte authentique, celle-ci n'étant pas fondée ;
ALORS, D'UNE PART, QUE les parties sont liées par tous les engagements entrés dans le champ contractuel ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'en vue de la signature de l'acte authentique de vente, M. et Mme [P] ont adressé à leur notaire une procuration aux fins de les représenter, en date du 27 décembre 2010, dans laquelle ils déclaraient « reconnaître que la date de livraison des biens et droits immobiliers sera fixée au plus tard le 31 octobre 2012 » et « reconnaître que les conventions résultant de l'acte authentique de vente à venir annuleront et remplaceront toutes autres ayant pu intervenir antérieurement entre les parties. Il en sera ainsi notamment des dispositions du contrat préliminaire éventuellement en contradiction avec l'acte authentique de vente que les parties déclarent désormais nulles et non avenues » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 3) ; qu'en considérant que cette procuration donnée par les époux [P] n'était pas de nature à fixer la date de livraison de l'ouvrage au 31 octobre 2012, au motif que « si la procuration reçue le 27 décembre 2010 par maître [F], pour M. et Mme [P] fait mention d'une modification de la date de livraison, celle-ci n'est en aucune façon envisagée dans la procuration établie par la SCIV Victoria 34 le 18 décembre 2010 » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 7), cependant que, dès lors qu'elle était mentionnée dans un acte signé par les époux [P], la date de livraison au 31 octobre 2012 était celle qui leur était opposable, peu important le contenu de la procuration donnée à son notaire par la société Victoria 34, la cour d'appel a violé l'article 1103 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE les parties sont liées par tous les engagements entrés dans le champ contractuel ; qu'en considérant que cette procuration donnée par les époux [P] n'était pas de nature à fixer la date de livraison de l'ouvrage au 31 octobre 2012, au motif que les intéressés avaient précédemment conclu, le 22 octobre 2010, le 13 décembre 2010 et le 21 décembre 2010 des engagements contraires aux termes de la procuration du 27 décembre 2010 (arrêt attaqué, p. 6, alinéas 8 à 11), cependant que les stipulations les plus récentes prévalaient nécessairement sur les plus anciennes, la cour d'appel a violé l'article 1103 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCICV Victoria 34 de sa demande d'être relevée indemne et garantie par la SCP [G] ;
AUX MOTIFS QUE la SCICV Victoria 34 sera déboutée de ses demandes d'être relevée et garantie par la SCP [N], [D] et [I] en l'absence d'erreur matérielle dans l'acte authentique ;
ALORS QUE la cassation qui interviendra dans le cadre du premier moyen de cassation, qui critique le chef de dispositif de l'arrêt attaqué déboutant la SCICV Victoria 34 de sa demande de rectification de l'acte authentique du 30 décembre 2010, entraînera, par voie de conséquence et par application de l'article 624 du code de procédure civile, l'annulation de la décision attaquée en ce qu'elle déboute la SCICV Victoria 34 de son recours en garantie à l'encontre de la SCP [N], [D] et [I], motif pris de l'absence d'erreur matérielle entachant l'acte de vente du 30 décembre 2010 ;
ET ALORS QU' en toute hypothèse, dans ses écritures d'appel (conclusions du 11 avril 2011, p. 3, alinéa 3), la SCP [N], [T] et [I] reconnaissait avoir commis une erreur matérielle en rédigeant l'acte de vente du 30 décembre 2010, qui mentionnait à tort une date de livraison du bien immobilier au 30 avril 2012 cependant que le notaire avait reçu pour instruction de fixer cette date de livraison au 31 octobre 2012 ; qu'en considérant toutefois que l'acte authentique du 30 décembre 2010 n'était entaché d'aucune erreur matérielle quant à la date de livraison de l'immeuble, de sorte que la garantie du notaire n'était pas due, la cour d'appel, qui a ignoré ley fait que ce dernier avait lui-même reconnu sa faute, a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile.
