LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 18 mars 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 274 F-D
Pourvoi n° U 20-14.058
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 MARS 2021
M. K... C..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° U 20-14.058 contre l'arrêt rendu le 16 décembre 2019 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Ramonville Aéropostale, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
2°/ au syndicat des copropriétaires de la Résidence des Côteaux de Ramonville Ilot 2, dont le siège est [...] , représenté son syndic la société Loft One Direction régionale Occitanie, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de Me Balat, avocat de M. C..., de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Ramonville Aéropostale, de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat du syndicat des copropriétaires de la Résidence des Côteaux de Ramonville Ilot 2, après débats en l'audience publique du 9 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 16 décembre 2019), la société civile immobilière Ramonvile Aéropostale (la SCI) a fait construire un ensemble immobilier composé de bâtiments collectifs et de maisons individuelles d'habitation.
2. La SCI a vendu une des maisons en l'état futur d'achèvement à M. C.... Une « notice descriptive sommaire » a été annexée à l'acte de vente.
3. Après la livraison, M. C... s'est plaint de désordres concernant les parties tant privatives que communes et a assigné la SCI pour qu'elle soit condamnée à les réparer. Il a, par la suite, appelé le syndicat des copropriétaires à l'instance.
4. Une expertise a été ordonnée par le juge de la mise en état, puis une nouvelle par le tribunal.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. M. C... fait grief à l'arrêt de dire que la SCI doit lui payer la somme de 1 900,32 euros, sauf à déduire la somme de 1 370 euros déjà versée et de rejeter le surplus de ses demandes, alors :
« 1°/ que le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en affirmant que les dispositions de la "notice descriptive de vente", relative au lotissement "[...], Le Domaine des coteaux de Saint Agne", n'étaient applicables qu'aux immeubles collectifs et non aux villas, de sorte que M. C..., qui avait pourtant acquis en l'état futur d'achèvement un bien immobilier dans ce lotissement, ne pouvait en invoquer les dispositions, cependant qu'une telle distinction n'est nullement posée par ce document, qui vise à l'inverse le lot n° 2 duquel dépend l'immeuble acquis par M. C..., la cour d'appel n'a pas satisfait à l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
2°/ qu'aux termes de l'article R. 261-13, alinéa 3, du code de la construction et de l'habitation, en matière d'immeubles à construire, "les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base aux marchés ou d'une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel " ; que la notice descriptive indique les caractéristiques techniques tant de l'immeuble lui-même que des travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à son implantation et à son utilisation ; qu'en opposant à M. C... des prescriptions issues d'une "notice descriptive sommaire", en lieu et place de la "notice descriptive de vente " relative au lotissement, la cour d'appel a violé le texte précité ;
3°/ que le défaut de réponse à conclusion équivaut à un défaut de motif ; que dans ses écritures d'appel, M. C... faisait valoir que les experts judiciaires n'avaient pas procédé à toutes les investigations utiles et n'avaient notamment pas examiné la question des drains, de l'engazonnement et de la qualité des arbres ; qu'en se bornant à affirmer, s'agissant du jardin, que "les deux experts successifs n'ont constaté ni défauts de conformité contractuelle, ni désordres", sans répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ que nul ne peut être contraint d'administrer la preuve d'un fait négatif ; que dans ses écritures d'appel, M. C... faisait valoir que le prétendu accord conclu entre le syndicat des copropriétaires et la SCI Ramonville Aéropostale relativement à certains désordres n'était pas valable dans la mesure où le syndic n'avait pas été régulièrement mandaté pour passer un tel accord ; qu'en écartant ce moyen au motif que M. C... ne produisait pas aux débats le procès-verbal d'une assemblée générale des copropriétaires du 19 janvier 2012, mentionnée dans un jugement du 24 mai 2012, cependant que c'était au syndicat des copropriétaires, partie à l'instance, qu'il incombait de produire ce procès-verbal, à supposer son existence avérée, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1353 du code civil ;
5°/ que dans ses conclusions d'appel, M. C... faisait valoir que les "plans et marchés d'entreprise" ne lui étaient pas opposables, dans la mesure où il n'était pas partie à ces marchés ; qu'en faisant référence aux stipulations du CCTP, sans répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
6. D'une part, la cour d'appel a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, de la « notice descriptive de vente », que son ambiguïté rendait nécessaire, et au vu des conclusions des deux experts, que les stipulations de cette notice relatives aux planchers et escaliers en béton ne pouvaient s'appliquer qu'aux bâtiments collectifs du programme immobilier.
7. Elle a, en outre, constaté que la « notice descriptive sommaire » annexée à l'acte de vente de M. C... n'imposait pas que les escaliers et planchers d'étage de la maison fussent construits en béton.
8. Elle en a pu en déduire, abstraction faite du motif surabondant critiqué par la cinquième branche, que l'utilisation d'autres matériaux que le béton pour l'escalier et le plancher des combles n'était pas en contradiction avec l'acte de vente et avec les documents contractuels définissant les obligations du vendeur et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.
9. D'autre part, la cour d'appel a relevé que les experts n'avaient constaté ni défauts de conformité ni désordres dans le jardin et que M. C... ne versait aucun élément de nature à contredire leur avis.
10. Répondant aux conclusions prétendument délaissées, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, elle a pu en déduire que les réclamations de M. C... n'étaient pas fondées.
11. Enfin, la cour d'appel a relevé, par motifs propres et adoptés, que, suivant les constatations du jugement du 24 mai 2012, l'assemblée générale des copropriétaires avait habilité le syndic « pour représenter la copropriété dans toutes actions en justice se rapportant aux actions judiciaires découlant des malfaçons ou manques relatifs à la livraison des appartements ou des villas », que le syndicat, représenté par son syndic, avait réclamé des indemnités conformes aux conclusions des experts et que la SCI avait accepté de verser les sommes réclamées.
12. Elle a retenu souverainement, sans inverser la charge de la preuve, que les allégations de M. C... remettant en cause l'autorisation donnée au syndic n'étaient pas démontrées, en l'absence de production du procès-verbal de l'assemblée générale visé par les premiers juges, et a légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. C... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. C... et la SCI et condamne M. C... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence des coteaux de Ramonville îlot 2 la somme de 2 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mars deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. C....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la SCI Ramonville Aéropostale devait payer à M. C... la somme de 1.900,32 €, sauf à déduire la somme de 1.370 € déjà versée et d'avoir rejeté le surplus des demandes de M. C... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE M. C... ne conteste pas les sommes qui lui ont été allouées à hauteur de 1.900,32 € TTC au titre des malfaçons affectant la chaudière, le revêtement du garage, le débord de toiture, l'enduit ainsi que l'absence d'une deuxième couche de peinture sur le cadre dormant de la porte d'entrée, sommes desquelles le tribunal a précisé qu'il fallait déduire celle de 1.370 € qui lui a déjà été versée ; que le jugement, non critiqué par la SCI Ramonville, doit donc être confirmé de ce chef ; que pour le surplus de ses demandes de condamnation dirigées contre la SCI Ramonville, M. C... réitère les mêmes moyens qu'en première instance au titre de l'escalier intérieur, du plafond et du jardin ; que le tribunal a rejeté ces demandes et a parfaitement analysé les faits de la cause, après avoir rappelé les conclusions des expertises, par des motifs que la cour adopte et au titre desquels il suffira de rappeler qu'il a indiqué que la villa acquise par M. C... dépend du lot nº 2 du lotissement comprenant un bâtiment collectif de douze logements, dénommé bâtiment A, et onze maisons individuelles formant deux rangées, dénommées bâtiments B et C, que la notice prévoyant des escaliers et plafonds en béton dont il se prévaut est celle des immeubles collectifs, intitulée « notice descriptive de vente » et non celle des villas concernées par la « notice descriptive sommaire » et que s'agissant du jardin, les deux experts successifs n'ont constaté ni défauts de conformité contractuelle, ni désordres ; que M. C... ne verse aucun élément de nature à contredire les avis des experts et que la lecture qu'il propose des notices descriptives sommaire et de vente doit être écartée, les notices n'ayant pas été rédigées indifféremment pour les immeubles collectifs et les villas contrairement à ce qu'il soutient en s'appropriant les termes du rapport de l'expert S... lequel, au demeurant, a clairement indiqué que le CCTP établi pour les constructions a prévu au titre du lot 06, à l'article 6.3, « des fauxplafonds BA 13 sur les derniers niveaux des villas groupement B et C R+1 » et non du béton armé comme M. C... l'affirme et des « escaliers bois » à l'article 11.31 dans les villas des groupements B et C ; que le tribunal a également parfaitement répondu aux demandes d'exécution de travaux présentées à l'encontre de la SCI Ramonville et du syndicat des copropriétaires, in solidum, en rappelant que la demande de M. C... avait déjà été jugée recevable par décision du 24 mai 2012, en application des dispositions de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, mais en les rejetant, sur le fond, en constatant que les quelques désordres affectant les parties communes avaient d'ores et déjà été réparés par l'attribution des sommes de 1.000 € et 535 € au syndicat des copropriétaires, conformément aux évaluations réalisées par les experts ; que M. C... ne verse aucun élément de nature à modifier cette décision ; qu'il est constant que la SCI Ramonville a versé la somme de 1.000 € à l'issue de la première expertise ; que le second expert a constaté que « suite à diverses interventions notamment à l'initiative du maître d'ouvrage, ne demeure plus qu'une petite partie des désordres et malfaçons évoqués dans l'assignation et pièces de renvoi » et n'a constaté que la persistance d'un désordre affectant le local containers poubelles au titre des parties communes de la résidence dont il a évalué les travaux de reprise à 535 €, somme dont la SCI Ramonville s'est acquittée auprès du syndicat des copropriétaires par chèque du 2 octobre 2014, le tribunal ayant relevé sur ce point que le syndicat des copropriétaires en avait demandé paiement par conclusions du 22 septembre 2014 ; qu'il critique à nouveau l'accord qui serait intervenu entre le syndicat des copropriétaires et la SCI Ramonville concernant l'indemnisation de ces divers désordres qui serait, selon lui, nul et de nul effet faute d'un débat préalable en assemblée générale alors que ce débat a eu lieu ; que le jugement du 24 mai 2012 fait état d'une assemblée générale tenue le 19 janvier 2012 au cours de laquelle le syndic a été habilité pour représenter la copropriété dans toutes actions en justice se rapportant aux actions judiciaires découlant des malfaçons ou manques relatifs à la livraison des appartements ou des villas et a été rejetée la nouvelle demande d'expertise formulée par M. C..., ce dernier n'ayant toutefois pas versé aux débats le procès-verbal de cette assemblée générale au soutien de sa prétention pour permettre de vérifier ses allégations ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' il résulte des pièces versées aux débats et des explications des parties que la villa acquise par M. C... dépend du lot n° 2 du lotissement en cause, ce lot comprenant un bâtiment collectif composé de douze logements, dénommé bâtiment A, et onze maisons individuelles formant deux rangées, respectivement dénommées bâtiments B et C ; que c'est à juste titre que l'expert Y... retient que « la notice descriptive de vente » dont se prévaut M. C..., prévoyant des escaliers et plafonds en béton, ne concerne que les immeuble collectifs du programme immobilier, et non les onze villas du lot n° 2, qui font quant à elles l'objet d'une « notice descriptive sommaire », annexée à l'acte de vente, qui ne comporte aucune description concernant un escalier intérieur en béton, et prévoit la possibilité d'un plancher d'étage en « poutrelle et hourdis » ; que M. Y... relève d'ailleurs qu'il n'existe aucune raison technique pour que ces éléments soient en béton, rejoignant en cela les conclusions du premier expert, qui précise, concernant les escaliers des villas du lotissement, qu'aucun élément technique d'exécution ne décrit les escaliers autrement qu'en bois, et que de même, concernant le plafond du premier étage, il n'existe aucun élément technique ni aucune raison pour réaliser ces plafonds autrement qu'en matériaux légers ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en affirmant que les dispositions de la « notice descriptive de vente », relative au lotissement « [...], Le Domaine des coteaux de Saint Agne », n'étaient applicables qu'aux immeubles collectifs et non aux villas, de sorte que M. C..., qui avait pourtant acquis en l'état futur d'achèvement un bien immobilier dans ce lotissement, ne pouvait en invoquer les dispositions (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 3), cependant qu'une telle distinction n'est nullement posée par ce document, qui vise à l'inverse le lot n° 2 duquel dépend l'immeuble acquis par M. C..., la cour d'appel n'a pas satisfait à l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QU' aux termes de l'article R. 261-13, alinéa 3, du code de la construction et de l'habitation, en matière d'immeubles à construire, « les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base aux marchés ou d'une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel » ; que la notice descriptive indique les caractéristiques techniques tant de l'immeuble lui-même que des travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à son implantation et à son utilisation ; qu'en opposant à M. C... des prescriptions issues d'une « notice descriptive sommaire », en lieu et place de la « notice descriptive de vente » relative au lotissement, la cour d'appel a violé le texte précité ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE le défaut de réponse à conclusion équivaut à un défaut de motif ; que dans ses écritures d'appel (conclusions du 10 octobre 2017, p. 21 in fine et p. 22, alinéa 1er), M. C... faisait valoir que les experts judiciaires n'avaient pas procédé à toutes les investigations utiles et n'avaient notamment pas examiné la question des drains, de l'engazonnement et de la qualité des arbres ; qu'en se bornant à affirmer, s'agissant du jardin, que « les deux experts successifs n'ont constaté ni défauts de conformité contractuelle, ni désordres » (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 3), sans répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, EN DERNIER LIEU, QUE nul ne peut être contraint d'administrer la preuve d'un fait négatif ; que dans ses écritures d'appel (conclusions du 10 octobre 2017, p. 34, alinéa 2), M. C... faisait valoir que le prétendu accord conclu entre le syndicat des copropriétaires et la SCI Ramonville Aéropostale relativement à certains désordres n'était pas valable dans la mesure où le syndic n'avait pas été régulièrement mandaté pour passer un tel accord ; qu'en écartant ce moyen au motif que M. C... ne produisait pas aux débats le procès-verbal d'une assemblée générale des copropriétaires du 19 janvier 2012, mentionnée dans un jugement du 24 mai 2012 (arrêt attaqué, p. 7, alinéa 1er), cependant que c'était au syndicat des copropriétaires, partie à l'instance, qu'il incombait de produire ce procès-verbal, à supposer son existence avérée, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1353 du code civil.
