LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 18 février 2021
Cassation partielle
M. ECHAPPÉ, conseiller doyen
faisant fonction de président
Arrêt n° 163 F-D
Pourvoi n° Q 19-25.458
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 FÉVRIER 2021
La société Marti La Madeleine, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Q 19-25.458 contre l'arrêt rendu le 8 octobre 2019 par la cour d'appel de Limoges (chambre économique et sociale), dans le litige l'opposant à la société LV Bébé concept, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société Marti La Madeleine, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société LV Bébé concept, après débats en l'audience publique du 5 janvier 2021 où étaient présents M. Echappé, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. Parneix, conseiller, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Limoges, 8 octobre 2019), la société LV Bébé Concept (la société LV), à sa sortie des lieux d'un local commercial donné à bail par la société Marti La Madeleine (la société Marti), l'a assignée en restitution du dépôt de garantie.
2. La société Marti a demandé à titre reconventionnel la condamnation de la société LV au paiement d'une certaine somme au titre de la remise en état des lieux et la compensation de cette somme avec le montant du dépôt de garantie, outre une indemnité d'occupation pour la durée des travaux de remise en état des locaux loués.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
3. La société Marti fait grief à l'arrêt de la condamner à payer la somme de 10 158 euros au titre du solde du dépôt de garantie, alors « que tout jugement doit être motivé ; qu'en l'espèce, pour fixer le montant des travaux à la charge de la société LV à la somme de 12 304,20 euros, la cour d'appel a retenu que la société Marti produisait un devis de 23 388 euros toutes taxes comprises dont l'examen faisait apparaître des travaux non justifiés concernant les systèmes d'alarme et de climatisation, la sécurisation de l'armature en fer située sur le toit, les frais de nettoyage du site, la fourniture de trois plaques de faux plafonds et les frais d'assistance d'un bureau de contrôle, chiffrés ensemble à la seule somme 10 620 euros toutes taxes comprises ; qu'en s'abstenant ainsi de motiver sa décision concernant la somme de 463,80 euros supplémentaire qu'elle décidait de retrancher du devis produit à l'appui de la demande dont elle était saisie, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.»
Réponse de la cour
Recevabilité du moyen
4. La société LV conteste la recevabilité du moyen. Elle soutient que le moyen est contraire aux conclusions d'appel de la société Marti dont la demande ne portait pas sur la totalité du montant des travaux mentionnés au devis.
5.Cependant, le moyen est né de l'arrêt.
6. Il est donc recevable.
Bien-fondé du moyen
7. Sous le couvert du grief non fondé de défaut de motif, le moyen ne tend en réalité qu'à remettre en discussion devant la Cour de cassation l'appréciation souveraine de la cour d'appel quant au montant des réparations locatives.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le second moyen
Enoncé du moyen
9. La société Marti fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à voir condamner la société LV à lui payer une indemnité d'occupation, alors « que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et ne peut être modifié par le juge ; qu'en l'espèce, en affirmant qu'il n'était pas contesté que les locaux avaient été reloués en l'état, tandis que la société Marti contestait explicitement dans ses conclusions avoir reloué les locaux, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et, partant, a violé l'article 4 du code de procédure civile.»
Réponse de la Cour
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis :
10. Pour rejeter la demande indemnitaire de la bailleresse au titre de l'indemnité d'occupation pendant les travaux de remise en état, l'arrêt retient qu'il n'est pas contesté que les locaux ont été reloués en l'état, de sorte que la société Marti, qui n'a pas réalisé les travaux de réparation et d'entretien, n'a pas eu à subir une période d'indisponibilité de son bâtiment pour sa réfection.
11. En statuant ainsi, alors que, dans ses conclusions, la société Marti soutenait que, contrairement aux affirmations de la société LV, les locaux n'étaient toujours pas reloués, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ces conclusions, a violé le principe susvisé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande formée par la société Marti en condamnation de la société LV Bébé concept en paiement d'une indemnité d'occupation pour la durée des travaux de remise en état l'arrêt rendu le 8 octobre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Limoges ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne la société LV Bébé concept aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour la société Marti La Madeleine
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Marti La Madeleine à payer à la société LV Bébé concept la somme de 10 158 euros TCC au titre du solde du dépôt de garantie après déduction des travaux de réparation et d'entretien incombant au preneur, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de l'appel ;
AUX MOTIFS QUE sur le dépôt de garantie : le bail a pris effet le 1er mai 2004, soit avant l'entrée en vigueur des dispositions de l'article L. 145-40-1 du code de commerce relatives à l'établissement de l'état des lieux ; que la société Marti peut donc se prévaloir des dispositions de l'article 1731 du code civil malgré l'absence d'état des lieux ; qu'il est mentionné dans le bail au 1) du paragraphe « Charges et conditions » que le preneur prendra les lieux loués dans l'état où il se trouve à la date fixée pour l'entrée en jouissance et qu'il reconnaît que les lieux sont en bon état d'entretien et de réparation ; que par ailleurs il est indiqué dans le bail au 4) du paragraphe « Charges et conditions » que le preneur entretiendra les lieux loués pendant toute la durée du bail il exécutera toutes les réparations qui pourraient être nécessaires, à l'exception de celles définies aux deux premiers alinéas de l'article 606 du code civil et qu'il la réparera et changera le cas échéant, à ses frais l'ensemble des équipements et appareils dont il a l'usage, conformément aux règlements en vigueur, le tout de telle sorte que, en fin de jouissance, il rende les lieux en parfait état ; qu'en outre, l'article relatif au dépôt de garantie prévoit que celui-ci « sera remboursable à l'expiration du bail, sous réserve d'exécution par le preneur de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état des lieux loués » ; que ces deux clauses qui font référence à la restitution des lieux en parfait état doivent être interprétées l'une par rapport à l'autre ; qu'ainsi, la première clause relative aux charges et conditions prévoit (l)'obligation de rendre les lieux en parfait état d'entretien et de réparation ; que la seconde clause vise des travaux de remise en parfait état après avoir rappelé que le preneur devait avoir exécuté toutes les clauses et conditions du bail ; que ces travaux de remise en état correspondent nécessairement à ceux visés au 4) du paragraphe relatif aux charges et conditions et cette clause ne saurait permettre au bailleur d'exiger, sans contrepartie, de son preneur qu'il restitue les lieux en parfait état alors même qu'il ne les a reçus qu'en bon état ; que l'état des lieux de sortie a été établi le 30 juin 2016 en présence des parties, chacune d'elle étant assistée par un huissier de justice ; qu'ainsi, il a été dressé deux procès-verbaux de constat, l'un par Me Fananas à la demande de la société LV, l'autre par Me O..., à la demande de la société bailleresse ; que les constatations opérées par les deux huissiers ne sont pas divergentes et les différences existant entre les deux constats proviennent simplement de constatations figurant dans l'un mais pas dans l'autre ; que l'état du bâtiment doit alors être déterminé par l'addition des constatations des deux huissiers ; qu'ainsi, il apparaît ; - que sur la structure du bâtiment et ses extérieurs : il a été constaté que le bardage est enfoncé à plusieurs endroits et taché par une gouttière bouchée ; que la porte du coffret électrique est cassée et quelques détritus sont présents sur le sol ; - que dans l'espace de vente : l'éclairage en plafonnier est en bon état mais une quinzaine de néons et un spot présentent des dysfonctionnements ; que le sol présente quelques légères taches et des salissures aux endroits de passage ; que la date de validité des extincteurs est dépassée ; que la présence d'une tache sur la moquette a été constatée dans le dégagement ainsi que le dysfonctionnement d'un spot ; - que dans les bureaux : la moquette au sol est en état d'usage avec des salissures aux endroits de passage, plusieurs fils dénudés sortent du mur et quelques trous ont été rebouchés sommairement ; - que dans les sanitaires : deux plaques de faux plafond sont endommagées, la cloison des WC et le bloc WC ont été déposés ; qu'une vasque est fissurée ; que dans la réserve : une vitre est cassée en partie basse et le robinet est descellé ; *** que les dégradations et dysfonctionnement figurant dans les constatations ci-dessus sont à la charge de la société LV puisqu'elles relèvent soit de travaux d'entretien imputables au locataire (nettoyage des gouttières, des moquettes et des salissures) soit de réparations également à sa charge puisque consécutives à l'utilisation du local (bardage, éclairage, remise en état des toilettes, vitre cassée, trous rebouchés sommairement) et non de la vétusté ; que la société Marti produit le devis établi par la société AR Construction Service le 18 août 2016 pour un montant de 23 388 euros TCC ; que toutefois, l'examen de ce devis fait apparaître qu'il contient des travaux non justifiés ; qu'en effet ceux concernant les systèmes d'alarme et de climatisation ne sauraient être mis à la charge du preneur dès lors que l'état des lieux de sortie ne mentionne pas qu'ils sont défaillants ; que la société bailleresse ne peut davantage réclamer une indemnisation au titre de la sécurisation de l'armature en fer située sur le toit du bâtiment dans la mesure où il n'a pas été constaté dans l'état des lieux de sortie qu'elle présentait un danger ; que les frais de nettoyage du site (765 euros) sont exorbitants au regard des quelques déchets figurant sur les photos prises par l'huissier ; que par ailleurs, le devis prévoit la fourniture de cinq plaques de faux plafond alors que seulement deux sont dégradées ; qu'enfin rien ne justifie des frais d'assistance d'un bureau de contrôle ; qu'au regard de ces éléments, le montant des travaux d'entretien à la charge de la société LV sera fixé à 12 304,20 euros ; que bien que le contrat de bail mentionne un dépôt de garantie à hauteur de 16 397,16 euros TCC, la société Marti reconnaît dans ses écritures que sa locataire a versé un dépôt de garantie de 22 462,60 euros ; que la société Marti sera condamnée à lui restituer la somme de 10 158,40 euros TCC à ce titre ; que la décision des premiers juges sera réformée de ce chef ;
ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en l'espèce, pour fixer le montant des travaux à la charge de la société LV Bébé concept à la somme de 12 304,20 euros, la cour d'appel a retenu que la société Marti La Madeleine produisait un devis de 23 388 euros TTC dont l'examen faisait apparaître des travaux non justifiés concernant les systèmes d'alarme et de climatisation, la sécurisation de l'armature en fer située sur le toit, les frais de nettoyage du site, la fourniture de trois plaques de faux plafonds et les frais d'assistance d'un bureau de contrôle, chiffrés ensemble à la seule somme 10 620 euros TTC ; qu'en s'abstenant ainsi de motiver sa décision concernant la somme de 463,80 euros supplémentaire qu'elle décidait de retrancher du devis produit à l'appui de la demande dont elle était saisie, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de la société Marti La Madeleine tendant à voir condamner la société LV Bébé concept à lui payer une indemnité d'occupation pour la durée des travaux de remise en état des locaux loués, et d'AVOIR condamné la société Marti La Madeleine à payer à la société LV Bébé concept la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de l'appel ;
AUX MOTIFS QU'il n'est pas contesté que les locaux ont été reloués en l'état de sorte que la société Marti qui n'a pas réalisé les travaux de réparation et d'entretien n'a pas eu à subir une période d'indisponibilité de son bâtiment pour sa réfection ; qu'elle n'est donc pas fondée à réclamer une indemnité de ce chef ;
ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et ne peut être modifié par le juge ; qu'en l'espèce, en affirmant qu'il n'était pas contesté que les locaux avaient été reloués en l'état, tandis que la société Marti La Madeleine contestait explicitement dans ses conclusions avoir reloués les locaux, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et, partant, a violé l'article 4 du code de procédure civile.
