LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 17 décembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 950 F-D
Pourvoi n° V 19-23.186
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 DÉCEMBRE 2020
L'association Hôtel social 93, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° V 19-23.186 contre l'arrêt rendu le 14 juin 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant à la congrégation des Soeurs aveugles de Saint-Paul, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de l'association Hôtel social 93, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la Congrégation des soeurs aveugles de Saint-Paul, après débats en l'audience publique du 3 novembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 juin 2019), par acte du 15 janvier 1997, la congrégation des Soeurs aveugles de Saint-Paul (la congrégation) a, d'une part, donné à bail emphytéotique à l'association Hôtel social 93 (l'association) une maison d'habitation pour une durée de cinquante-cinq ans à compter du 15 mars 1997 moyennant un droit d'entrée de deux millions de francs (304 898,06 euros) ainsi qu'une redevance mensuelle de cent mille francs indexée pendant vingt ans qui a été mise sous séquestre, puis de cinq mille francs à partir de la vingt et unième année et, d'autre part, promis unilatéralement de vendre ce bien au prix indexé de quatre millions de francs (609 796, 06 euros) payable par échéances mensuelles égales jusqu'au 15 janvier 2017, les paiements au titre du bail s'imputant sur le prix, seules restant dues les échéances à courir jusqu'au 15 janvier 2017. Par acte du 11 janvier 2017 l'association a levé l'option.
2. La congrégation exprimant son désaccord et réclamant une somme au titre du solde du prix de vente, l'association l'a assignée en perfection de la vente.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
3. L'association fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses conclusions de procédure du 25 avril 2019 ainsi que ses conclusions de fond du 26 avril 2019, alors « que les conclusions postérieures à l'ordonnance de clôture, par lesquelles une partie demande la révocation de cette ordonnance ou le rejet des débats des conclusions ou productions de dernière heure de l'adversaire sont recevables ; qu'en déclarant irrecevables les conclusions de procédure de l'association Hôtel social 93 adressées au conseiller de la mise en état le 25 avril 2019, cependant qu'il ressortait des éléments de la procédure que ces conclusions tendaient, à titre principal, à la révocation de la clôture prononcée le 18 avril 2019 et, à titre subsidiaire, au rejet des débats des conclusions de dernière heure de la congrégation des Soeurs aveugles de Saint-Paul, la cour d'appel a violé l'article 783 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
4. La cour d'appel ayant déclaré irrecevables les conclusions de la congrégation du 18 avril 2019 au motif qu'elles contenaient des éléments nouveaux appelant une réplique qui n'avait pas pu être apportée par l'association, celle-ci est sans intérêt à critiquer des chefs de dispositif qui ne lui font pas grief.
5. Le moyen est donc irrecevable.
Sur le deuxième moyen
Enoncé du moyen
6. L'association fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la congrégation la somme de 274 082,30 euros au titre du solde du prix de vente, alors :
« 1°/ que le paiement par imputation opère extinction de la dette au fur et à mesure des échéances emportant remboursement partiel de celle-ci ; qu'en retenant que, sauf dispositions contraires, le paiement par imputation opérait extinction de la dette à l'échéance de celle-ci et que, l'association Hôtel social 93 ayant levé l'option le 11 janvier 2017, elle ne pouvait plus bénéficier du paiement du prix par échéances mensuelles ou par anticipation, le prix indexé, d'un montant de 986 103,64 euros, étant exigible à cette date, la cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 1er, devenu 1103, du code civil ;
2°/ que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que les parties au bail emphytéotique et à la promesse de vente du 15 janvier 1997 avaient stipulé que les paiements effectués par le preneur au titre du bail emphytéotique s'imputeraient sur le prix de vente et que les redevances payées au titre de ce bail seraient soumises à une révision annuelle "dans la même proportion que l'indice INSEE du coût de la construction, l'indice de référence étant celui du 2e trimestre 1996, soit 1029, et l'indice de revalorisation le dernier publié à la date de révision" ; qu'en faisant porter l'indexation sur la totalité du prix de vente, et non sur le montant résiduel de celui-ci restant éventuellement à payer au jour de la levée de l'option de vente, cependant que les redevances réglées par l'association Hôtel social 93 au titre du bail emphytéotique, qui s'imputaient sur le prix de vente, étaient elles-mêmes déjà revalorisées annuellement sur la base de l'indice INSEE et que l'indexation de la totalité du prix de vente aboutissait ainsi à une double indexation cumulée de celui-ci sur la base de l'indice INSEE, la cour d'appel a violé la convention des parties et l'article 1134, alinéa 1er, devenu 1103, du code civil ;
3°/ que, à tout le moins, les juges du fond ne peuvent statuer par voie de simple affirmation ; qu'en retenant que le prix de vente indexé s'élevait à la somme de 986 103,64 euros, ce que contestait l'association Hôtel social 93 dans ses écritures, sans aucunement s'expliquer sur le calcul de la somme qu'elle retenait au titre du "prix de vente indexé" ni préciser sur quelle pièce elle se fondait, la cour d'appel, qui a statué par voie de simple affirmation, a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
7. La cour d'appel a relevé que le contrat contenait une clause selon laquelle, si la vente se réalisait, elle se ferait moyennant un prix indexé sur l'indice du coût de la construction, l'indice de référence étant le dernier connu lors de la signature de la vente.
8. C'est sans méconnaître la loi des parties qu'elle a retenu que, tous les paiements effectués au titre du bail emphytéotique s'imputant sur le prix convenu, l'association, qui avait levé l'option à la fin de la période de réalisation, soit le 11 janvier 2017, ne pouvait plus bénéficier du paiement du prix par échéances mensuelles ou par anticipation, le prix indexé, soit la somme de 986 103,64 euros, étant exigible à cette date et que l'imputation du paiement du droit d'entrée et des redevances du bail devait s'opérer sur le prix indexé dont le montant n'était contesté par aucune des parties.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le troisième moyen
Enoncé du moyen
10. L'association fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de dommages-intérêts, alors « que, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation qui interviendra du chef du deuxième moyen de cassation entraînera la cassation par voie de conséquence du chef de dispositif attaqué par le troisième moyen, qui est dans sa dépendance nécessaire. »
Réponse de la Cour
11. La cassation n'étant pas prononcée sur le deuxième moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'association Hôtel social 93 aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Ohl et Vexliard, avocat aux Conseils, pour l'association Hôtel social 93.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les conclusions de procédure de l'association Hôtel social 93 du 25 avril 2019 ainsi que ses conclusions au fond du 26 avril 2019, et d'avoir dit que ses dernières conclusions étaient celles du 13 avril 2019 ;
Aux motifs que la clôture ayant été prononcée le 18 avril 2019, les conclusions de procédure de l'association du 25 avril 2019, adressées au conseiller de la mise en état, tendant à la révocation de la clôture, sont irrecevables ; que les conclusions au fond notifiées le 26 avril 2019 par l'association, postérieures à la clôture, sont irrecevables, les dernières conclusions de l'intimée étant celles du 13 avril 2019 ; que les conclusions au fond de la congrégation, notifiées le 18 avril 2019, jour de la clôture, qui renferment un moyen nouveau, relatif au calcul de l'indexation du prix et une prétention nouvelle, relative à la capitalisation des intérêts, éléments nouveaux appelant une réplique qui n'a pu être apportée par l'intimée, sont irrecevables, les dernières conclusions de l'appelante étant celles notifiées le 3 avril 2018 (arrêt, p. 3)
Alors que les conclusions postérieures à l'ordonnance de clôture, par lesquelles une partie demande la révocation de cette ordonnance ou le rejet des débats des conclusions ou productions de dernière heure de l'adversaire sont recevables ; qu'en déclarant irrecevables les conclusions de procédure de l'association Hôtel social 93 adressées au conseiller de la mise en état le 25 avril 2019, cependant qu'il ressortait des éléments de la procédure que ces conclusions tendaient, à titre principal, à la révocation de la clôture prononcée le 18 avril 2019 et, à titre subsidiaire, au rejet des débats des conclusions de dernière heure de la congrégation des Soeurs aveugles de Saint-Paul, la cour d'appel a violé l'article 783 du code de procédure civile.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir condamné l'association Hôtel social 93 à payer à la congrégation des Soeurs aveugles de Saint-Paul la somme de 274 082,30 euros au titre du solde du prix de vente ;
Aux motifs que la congrégation ne contestant pas la validité de la levée d'option de l'association par lettre recommandée avec avis de réception du 11 janvier 2017, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a déclaré la vente parfaite ; que, sauf dispositions contraires, le paiement par imputation opère extinction de la dette à l'échéance de celle-ci ; que le contrat liant les parties du 15 janvier 1997 renferme, d'une part, un bail emphytéotique, d'autre part et "parallèlement", une promesse unilatérale de vente ; que le bail emphytéotique, d'une durée de 55 ans jusqu'au 14 janvier 2052, prévoit une redevance annuelle d'un montant de 100 000 francs pendant les vingt premières années, puis de 5 000 francs à partir de la 21ème année, ce montant étant révisé tous les ans dans la même proportion que l'indice INSEE du coût de la construction, l'indice de référence étant celui du 2ème trimestre 1996, soit 1029, et l'indice de revalorisation le dernier publié à la date de révision ; que la promesse unilatérale de vente, qui fixe la date de réalisation par acte authentique entre le 1er janvier 2002 et le 15 janvier 2017, renferme la clause de prix suivante : « Cette Vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix principal de quatre millions de francs (4.000.000 F), qui sera payable, par échéances mensuelles égales jusqu'au 15 janvier 2017, sans intérêt. Toutefois, ce prix sera indexé sur l'indice du coût de la construction, l'indice de référence étant le dernier connu lors de la signature de la vente et l'indice de base, celui sus-indiqué, soit 1029. La première échéance aura lieu le jour de la signature de ladite vente. Il est expressément convenu ce qui suit : 1º/ Tous paiements auront lieu à l'adresse qui sera indiquée par le bailleur. 2º/ Le preneur pourra se libérer par anticipation en totalité ou même par fractions ne pouvant être inférieure à 100 000 francs sans préavis. Tous paiements par anticipation s'imputeront sur la dernière fraction à échoir du solde du prix. 3º/ En cas de retard dans le paiement d'une fraction du prix, cette somme produira intérêt au taux légal de plein droit, sans mise en demeure ni demande en justice et sans préjudice à l'exigibilité. 4º/ Le solde du prix deviendra immédiatement et de plein droit exigible si bon semble au bailleur : a) A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme et un mois après un commandement resté infructueux ; b) En cas de liquidation des biens, de règlement judiciaire ou de dissolution du preneur ; c) En cas de vente ou d'apport à une société des biens immobiliers. Tous les paiements effectués au titre du bail emphytéotique s'imputeront sur le prix ci-dessus convenu. Seules resteront dues les échéances à courir jusqu'au 15 janvier 2017 » ; que, tant l'imputation des paiements effectués au titre du bail emphytéotique sur le prix de la vente, que le sort de ces deux contrats en cas de résolution du bail pour inexécution de ses obligations par le preneur et l'extinction du bail en cas de vente du bien au preneur, traduisent l'intention des parties de rendre ces deux contrats indivisibles, de sorte que ces actes doivent s'apprécier l'un par rapport à l'autre ; que les parties ont stipulé, aux termes de la clause relative au prix de la vente que « Tous les paiements effectués au titre du bail emphytéotique s'imputeront sur le prix ci-dessus convenu » ; or, qu'en exécution de la clause "Droit d'entrée" du bail, le preneur a versé le 15 janvier 1997 la somme de 2 000 000 francs (304 898,06 euros) ; que si cette somme a été, d'abord, séquestrée entre les mains d'un tiers, pour garantir le preneur de son remboursement en cas de non-réalisation de la condition suspensive incluse dans la promesse, relative à l'obtention par ce dernier de l'accord préfectoral exigé en cas d'aliénation consentie par une congrégation religieuse, cependant, il est acquis aux débats que cette condition a été réalisée et que la somme a été versée au bailleur ; que s'agissant d'un paiement conditionnant le consentement des parties au bail, effectué par le preneur au bailleur, ce versement doit s'imputer sur le prix au sens de la clause précitée ; que la vente devait être réalisée entre le 1er janvier 2002 et le 15 janvier 2017 ; que le prix indexé était payable par échéances mensuelles égales jusqu'au 15 janvier 2017 ; que la première échéance était fixée au jour de la signature de la vente, mais le preneur pouvait « se libérer par anticipation en totalité ou même par fraction ne pouvant être inférieure à 100 000 francs sans préavis » ; que l'association qui a levé l'option à la fin de la période de réalisation, soit le 11 janvier 2017, ne pouvait plus bénéficier du paiement du prix par échéances mensuelles ou par anticipation, le prix indexé, soit la somme de 986 103,64 euros, étant exigible à cette date ; que dès lors et par application du principe précité, l'imputation du paiement de la somme de 2 000 000 francs (304 898,06 euros) s'opère sur la dette échue de 986 103,64 euros ; qu'il en est de même de la somme de 407 123,28 euros que l'association indique, elle-même, avoir acquittée au titre des redevances du bail ; qu'ainsi, l'association reste à devoir à la congrégation la somme de 986 103,64 euros - (304 898,06 euros + 407 123,28 euros) = 274 082,30 euros au paiement de laquelle il y a lieu de la condamner, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il a débouté la congrégation de sa demande en paiement ; qu'il convient d'ordonner aux parties de régulariser l'acte authentique de vente par le notaire de leur choix dans les deux mois de la signification du présent arrêt ; qu'à défaut de se faire dans ce délai, le présent arrêt vaudra vente et sera publié au service de la publicité foncière compétent à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais de l'acquéreur ; (arrêt, pp. 3-4)
1°/ Alors que le paiement par imputation opère extinction de la dette au fur et à mesure des échéances emportant remboursement partiel de celle-ci ; qu'en retenant que, sauf dispositions contraires, le paiement par imputation opérait extinction de la dette à l'échéance de celle-ci et que, l'association Hôtel social 93 ayant levé l'option le 11 janvier 2017, elle ne pouvait plus bénéficier du paiement du prix par échéances mensuelles ou par anticipation, le prix indexé, d'un montant de 986 103,64 euros, étant exigible à cette date, la cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 1er, devenu 1103, du code civil ;
2°/ Alors que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que les parties au bail emphytéotique et à la promesse de vente du 15 janvier 1997 avaient stipulé que les paiements effectués par le preneur au titre du bail emphytéotique s'imputeraient sur le prix de vente et que les redevances payées au titre de ce bail seraient soumises à une révision annuelle « dans la même proportion que l'indice INSEE du coût de la construction, l'indice de référence étant celui du 2ème trimestre 1996, soit 1029, et l'indice de revalorisation le dernier publié à la date de révision » ; qu'en faisant porter l'indexation sur la totalité du prix de vente, et non sur le montant résiduel de celui-ci restant éventuellement à payer au jour de la levée de l'option de vente, cependant que les redevances réglées par l'association Hôtel social 93 au titre du bail emphytéotique, qui s'imputaient sur le prix de vente, étaient elles-mêmes déjà revalorisées annuellement sur la base de l'indice INSEE et que l'indexation de la totalité du prix de vente aboutissait ainsi à une double indexation cumulée de celui-ci sur la base de l'indice INSEE, la cour d'appel a violé la convention des parties et l'article 1134, alinéa 1er, devenu 1103, du code civil ;
3°/ Alors que, à tout le moins, les juges du fond ne peuvent statuer par voie de simple affirmation ; qu'en retenant que le prix de vente indexé s'élevait à la somme de 986 103,64 euros, ce que contestait l'association Hôtel social 93 dans ses écritures, sans aucunement s'expliquer sur le calcul de la somme qu'elle retenait au titre du « prix de vente indexé » ni préciser sur quelle pièce elle se fondait, la cour d'appel, qui a statué par voie de simple affirmation, a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'avoir débouté l'association Hôtel social 93 de sa demande de dommages-intérêts ;
Aux motifs que le refus opposé par la congrégation de réaliser la vente aux conditions de prix fixées par l'association n'est pas fautif ; que, par suite, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté cette dernière de sa demande de dommages-intérêts ; (arrêt, p. 4)
Alors que, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation qui interviendra du chef du deuxième moyen de cassation entraînera la cassation par voie de conséquence du chef de dispositif attaqué par le troisième moyen, qui est dans sa dépendance nécessaire.
