LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 3 décembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 919 F-D
Pourvoi n° C 19-23.216
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 DÉCEMBRE 2020
M. Q... O..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° C 19-23.216 contre l'arrêt rendu le 21 mai 2019 par la cour d'appel de Besançon (1re chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. L... P..., domicilié [...] ,
2°/ à Mme C... F..., veuve P..., domiciliée [...] ,
3°/ à Mme K... P..., épouse B..., domiciliée [...] ,
tous trois venant aux droits de V... P..., décédé le [...],
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de M. O..., de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat des consorts P..., après débats en l'audience publique du 20 octobre 2020 où étaient présents, M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Besançon, 21 mai 2019), M. O... a pris à bail une villa dont M. L... P..., Mme K... P... et Mme F... (les consorts P...) sont propriétaires en indivision.
2. Se plaignant de divers désordres, notamment d'infiltrations en provenance de la toiture et de l'humidité des lieux en résultant, il a assigné M. L... P... en désignation d'un expert, consignation des loyers et indemnisation de son préjudice de jouissance.
3. Mme K... P... et Mme F... sont intervenues à l'instance et ont formé, avec M. L... P..., une demande reconventionnelle en résiliation du bail et paiement d'un arriéré de loyers.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. M. O... fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande d'exécution de travaux et de rejeter sa demande de suspension des loyers, alors :
« 1°/ que les parties peuvent ajouter aux demandes soumises au premier juge toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; que devant le premier juge, M. O... avait présenté une demande d'expertise avant dire droit et une demande de sursis à statuer « sur les demandes indemnitaires et en injonction de faire » ; qu'ainsi, la demande en exécution de travaux, injonction de faire, constituait l'accessoire, la conséquence ou le complément de ses demandes soumises au premier juge ; qu'en déclarant cette demande irrecevable comme nouvelle, la cour d'appel a violé l'article 566 du code de procédure civile ;
2°/ que la cassation à intervenir du chef de la première branche afférente à la recevabilité de la demande en exécution de travaux entraînera la cassation du chef de dispositif par lequel la cour d'appel a, par voie de confirmation, rejeté les demandes de suspension et de consignation des loyers, par application de l'article 624 du code de procédure civile ;
3°/ que lorsque le juge est saisi par le locataire invoquant le caractère indécent de son logement, il détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution et peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement jusqu'à l'exécution de ces travaux ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que le logement loué à M. O... ne répondait pas aux critères de la décence et qu'il était aisé, au vu des expertises diligentées et procès-verbal dressé par huissier, « de déterminer les travaux nécessaires pour que le logement réponde à ces critères », la cour d'appel a cependant refusé de les ordonner et, partant, de statuer sur la demande de suspension et de consignation des loyers, motif pris de ce que les demandes de suspension et de consignation de loyers ne sont prévus par l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 « qu'accessoirement à l'exécution de travaux » ; qu'en statuant de la sorte, quand le juge peut ordonner les travaux prescrits par un expert sans demande du locataire en ce sens et, partant, ordonner la suspension ou la consignation des loyers, la cour d'appel a violé l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. »
Réponse de la Cour
5. En premier lieu, la cour d'appel a relevé que, devant le premier juge, M. O... sollicitait, à titre principal, la désignation d'un expert, le sursis à statuer sur ses demandes indemnitaires et en injonction de faire, ainsi que diverses indemnités, mais ne demandait pas, même à titre subsidiaire, la réalisation de travaux.
6. Elle en a déduit, à bon droit, que la demande d'exécution de travaux présentée pour la première fois en appel, qui n'était pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions initiales, était irrecevable comme nouvelle.
7. En deuxième lieu, la cassation n'étant pas prononcée sur la première branche, le grief pris d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.
8. En troisième lieu, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, si le logement ne répond pas aux critères de décence, le juge, saisi par l'une ou l'autre des parties, détermine les travaux à réaliser et le délai de leur exécution et peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à l'issue des travaux.
9. La cour d'appel en a déduit, à bon droit, que n'étant pas saisie d'une demande de travaux, elle n'avait pas le pouvoir d'ordonner la suspension des loyers au visa de ce texte.
10. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
11. M. O... fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner son expulsion, alors :
« 1°/ que la cassation à intervenir du chef du premier moyen afférent à la recevabilité de la demande en exécution de travaux entraînera la cassation du chef de dispositif par lequel la cour d'appel a, par voie de confirmation, prononcé la résiliation du bail, par application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2°/ que le locataire peut suspendre le paiement des loyers au propriétaire qui ne respecte pas son obligation de délivrer un logement décent ; qu'en l'espèce, l'arrêt a expressément constaté que « le logement loué à M. O... ne répond pas aux critères de la décence » ; qu'il en résultait que le locataire était fondé à suspendre le paiement des loyers ; qu'en décidant le contraire, motif pris de ce qu'il ne s'était « pas trouvé dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués », la cour d'appel a violé l'article 1741 code civil, ensemble les articles 1719, alinéa 1er et 1219 du même code ;
3°/ que la cour d'appel, qui statue sur le prononcé de la résiliation d'un bail à usage d'habitation, doit apprécier la situation au jour où elle statue ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que M. O... avait régularisé sa situation en payant les loyers depuis le jugement, la cour d'appel a néanmoins confirmé le jugement en prononçant la résiliation du bail ; qu'en statuant de la sorte quand, au jour où elle statuait, le manquement du preneur avait été régularisé, la cour d'appel a violé l'article 1741 du code civil, ensemble l'article 1184 devenu 1217 du même code. »
Réponse de la Cour
12. En premier lieu, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief pris d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.
13. En second lieu, la cour d'appel, qui s'est placée à la date où elle statuait, a exactement retenu que le paiement tardif des loyers ne faisait pas disparaître le manquement commis par le locataire et en a souverainement déduit que la gravité de ce manquement justifiait la résiliation du bail.
14. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. O... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. O... et le condamne à payer aux consorts P... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. O....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable la demande de travaux présentée par M. O... et d'AVOIR, en conséquence, rejeté les demandes d'expertise et de suspension et consignation des loyers ainsi que la demande tendant à voir ordonner l'exécution par les bailleurs des travaux prescrits par le rapport G... ;
AUX MOTIFS QUE (sur la demande de travaux, la suspension et la consignation des loyers, et l'expertise) il résulte des dernières écritures transmises 14 juin 2017 par M. O... devant le premier juge qu'à titre principal il lui demandait d'ordonner une expertise judiciaire de la maison louée et de surseoir à statuer « sur les demandes indemnitaires et en injonction de faire » et, qu'à titre subsidiaire, il sollicitait diverses indemnisations, outre suspension des loyers, autorisation de les consigner, et condamnation de ses adversaires au titre des frais irrépétibles et des dépens, n'ayant ainsi formulé aucune demande en exécution de travaux ; que le premier juge, qui n'a ainsi nullement méconnu son office en considérant n'être pas saisi d'une demande de travaux principale ou subsidiaire, qui ne pouvait ordonner d'office les travaux qui ne lui étaient pas demandés, et qui n'avait pas à rouvrir les débats pour susciter la demande éventuellement omise, s'est exactement limité au rejet de la demande d'expertise ; que la demande de travaux désormais présentée par M. O..., qui est nouvelle devant la cour, qui n'était pas virtuellement comprise dans les demandes d'expertise, d'indemnisation et d'autorisation de consigner présentées au premier juge, et qui n'en est pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire, est irrecevable par application des dispositions combinées des articles 564 et 566 du code de procédure civile ; que le jugement critiqué sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes en suspension et de consignation des loyers que l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, invoqué par le locataire, ne prévoit qu'accessoirement à l'exécution de travaux ; que le jugement critiqué sera encore confirmé en ce qu'il a débouté M. O... de sa demande d'expertise, la cour adoptant de ce chef les motifs complets et pertinents du premier juge ;
1°) ALORS QUE les parties peuvent ajouter aux demandes soumises au premier juge toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; que devant le premier juge, M. O... avait présenté une demande d'expertise avant dire droit et une demande de sursis à statuer « sur les demandes indemnitaires et en injonction de faire » ; qu'ainsi, la demande en exécution de travaux, injonction de faire, constituait l'accessoire, la conséquence ou le complément de ses demandes soumises au premier juge ; qu'en déclarant cette demande irrecevable comme nouvelle, la cour d'appel a violé l'article 566 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la cassation à intervenir du chef de la première branche afférente à la recevabilité de la demande en exécution de travaux entraînera la cassation du chef de dispositif par lequel la cour d'appel a, par voie de confirmation, rejeté les demandes de suspension et de consignation des loyers, par application de l'article 624 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE (subsidiaire) lorsque le juge est saisi par le locataire invoquant le caractère indécent de son logement, il détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution et peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement jusqu'à l'exécution de ces travaux ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que le logement loué à M. O... ne répondait pas aux critères de la décence et qu'il était aisé, au vu des expertises diligentées et procès-verbal dressé par huissier, « de déterminer les travaux nécessaires pour que le logement réponde à ces critères », la cour d'appel a cependant refusé de les ordonner et, partant, de statuer sur la demande de suspension et de consignation des loyers, motif pris de ce que les demandes de suspension et de consignation de loyers ne sont prévus par l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 « qu'accessoirement à l'exécution de travaux » ; qu'en statuant de la sorte, quand le juge peut ordonner les travaux prescrits par un expert sans demande du locataire en ce sens et, partant, ordonner la suspension ou la consignation des loyers, la cour d'appel a violé l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du bail signé le 4 septembre 2010 entre les parties concernant le logement sis [...] et d'AVOIR, en conséquence, ordonné à M. O... de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef et d'AVOIR dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE (Sur la résiliation du bail) adoptant les motifs par lesquels le premier juge a exactement retenu que le locataire, en l'absence de demande de travaux, ne peut se prévaloir de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, et que, ne s'étant pas trouvé dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués, il n'était pas fondé à retenir les loyers et avait manqué à son obligation de payer les loyers, et y ajoutant que la régularisation intervenue depuis le premier jugement n'efface pas ce manquement dès lors que le locataire était tenu non seulement du paiement mais encore du paiement à l'échéance, de sorte que le paiement tardif reste un manquement au sens de l'article 1741 du code civil, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, celle-ci prenant effet à la date du présent arrêt ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les dispositions du droit commun impose une obligation de décence au moment de la délivrance du logement tandis que celle de la loi du 6 juillet 1989 prolongent les effets de cette obligation au cours du bail ; qu'en l'espèce, le locataire produit au débat un procès-verbal établi par huissier le 21 mai 2014, qui fait les constatations suivantes sur l'état du logement loué par M. O... ; dans l'appentis du premier étage (après la salle de bains), présence de coulures sur la charpente ; la laine de verre est tombée; présence d'une fissure au niveau de la dalle ; dans la chambre du premier étage, le plafond en plâtre est écaillé ; (
) ; dans le grenier, présence de coulures d'eau sur la charpente ; la laine de verre est tombée où totalement absente; des fissures sont visibles sur la dalle ; (
), dans la chambre faisant office de bureau, il existe une trouée dans la cadre de la fenêtre laissant passer l'air extérieur ainsi que du moisi ; dans la salle de bains du bas, la fenêtre est moisie ; des traces de condensation sont visibles au plafond ; la ventilation de la pièce ne fonctionne pas ; à l'extérieur de la maison, la frisette sous toiture s'affaisse ; certaines lattes tombent; le portail à l'entrée du jardin est hors d'état de fonctionner ; le toit de la maison est en mauvais état ; des tuiles faîtières sont effritées; la dalle de terrasse est fissurée; le béton menace ruine par plaques; (
) ; M. O... a ensuite confié à M. I... G..., expert en bâtiment, la réalisation d'une expertise qui a donné lieu à la rédaction d'un rapport en date du 27 avril 2015 établi hors la présence du bailleur; que ce rapport met en exergue les constatations suivantes : la couverture présente des désordres importants qui provoquent de nombreuses infiltrations d'eau à l'intérieur de la maison : dégradation avancée des arêtiers sur les quatre pans de la toiture ; détérioration importante des habillages en volige bois des avant-toits, principalement aux quatre angles sur la périphérie de la maison (
); absence de raccordement d'une descente d'eau pluviale côté sud-ouest de la maison ; sans ce raccordement, ces effondrements se poursuivront ; à l'intérieur de la maison, dégradation du plafond de la cuisine suite à une infiltration située côté sud-ouest et nord-ouest : la peinture du plafond est totalement écaillée sur l'ensemble de la surface de la pièce suite à un dégât des eaux provenant de la toiture ; (
) ; réalisation de relevés d'humidité ambiante ; l'expert constate environ 2,4g d'humidité par kilo d'air de plus à l'intérieur de la maison par rapport à l'extérieur et estime qu'elle est donc insalubre ; (
) ; qu'un nouveau procès-verbal de constat a été établi le 2 février 2016 par le même huissier de justice qui confirme ses premières constatations et indique que la dégradation de la terrasse extérieure s'est amplifiée ; que M. G... a établi un nouveau rapport d'expertise contradictoire le 14 juin 2016 ; qu'il constate l'absence d'intervention du bailleur depuis sa dernière expertise ainsi qu'une aggravation des dégâts causés par les infiltrations d'eau sur les plafonds et les murs des pièces de la maison outre l'apparition de fuites sur les chéneaux de la toiture et d'autres voliges en bois se décrochant des angles de la toiture ; que comme l'huissier de justice, il relève une aggravation de la détérioration du béton du balcon terrasse permettant l'accès à l'entrée de la maison, celle-ci menaçant de tomber à tout moment et entraînant des risques de chutes de blocs de béton sur les personnes ; que l'état de l'escalier d'accès s'est encore dégradé, des marches se fissurant ; qu'enfin il ajoute que la fosse septique, qui n'est pas conforme à la réglementation, ne fonctionne plus et génère des désordres au niveau de l'assainissement de la maison ; (...) ; que le logement présente également des problèmes d'humidité, s'agissant d'un bâtiment ancien et vétuste, ne disposant pas d'un système de ventilation aux normes ; que l'isolation des combles, abîmée par les infiltrations d'eau, doit être intégralement refaite; que l'escalier et le balcon permettant l'accès à la porte d'entrée doivent à l'évidence être repris, menaçant de s'effondrer ; que la peinture des murs et des plafonds du logement, dégradée par l'humidité, doit être réhabilitée ; que compte tenu de l'état de vétusté du logement, ces dégradations ne peuvent évidemment pas résulter d'un défaut d'entretien du locataire ; que si le logement loué à M. O... ne répond pas aux critères de la décence, il apparaît que la nature et l'origine des désordres sont connus ; qu'il est aisé de déterminer les travaux nécessaires pour que le logement réponde à ces critères ; (
) ; qu'aux termes de l'article 1728 du code civil, le locataire ne peut s'exonérer du paiement du loyer que lorsqu'il se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail ; qu'il lui incombe de rapporter la preuve de cette situation ; qu'ainsi le locataire n'est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable, ce qui, ainsi qu'il résulte des procès-verbaux de constat et expertise analysés dans les précédents paragraphes, n'est pas établi au cas d'espèce ; que par ailleurs ; le locataire ne demandant pas l'exécution de travaux par le bailleur ; il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 20 -1 de la loi du 6 juillet 1989, qui font obstacle à ce qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours en cas de demande de mise en conformité ; que de la même façon, le locataire ne peut invoquer les dispositions de l'article 1719 alinéa 1er du code civil pour faire obstacle à la demande de résiliation , les locaux n'étant pas impropres à l'usage d'habitation ; que l'article 1741 du code civil dispose que le contrat de bail se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ; que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire , comme cela résulte de l'article 1728 du code civil et du contrat de bail conclu entre les parties ; que l'action du bailleur en résiliation du bail est recevable puisque la demande reconventionnelle résiliation a été notifiée au préfet du Doubs par lettre recommandée avec accusé de réception deux mois au moins avant la date de l'audience , conformément aux prescriptions de l'article 24 III de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 ; qu'il est constant que le locataire a pris l'initiative de ne plus payer l'intégralité du montant des loyers et des charges à compter du mois de février 2015, décidant de se faire justice lui-même alors que son logement était encore habitable; que surtout, il convient de remarquer que M. O... a mis en oeuvre les dispositions de l'article 20-1de la loi du 6 juillet 1989 qu'après avoir fait l'objet d'un commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 février 2015 et après avoir été assigné par le bailleur en référé pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail; que si le logement, comme il le prétend, n'était plus habitable, il est contradictoire d'avoir attendu près d'un an entre le rapport d'expertise de M. G... et l'assignation au fond ; que dans ces conditions, l'importance de la dette locative justifie la résiliation du contrat de bail et l'expulsion du locataire, conformément au dispositif du présent jugement, sans qu'il ne soit nécessaire de statuer sur les autres moyens invoqués par les défendeurs au soutien de leur demande en résiliation ;
1°) ALORS QUE la cassation à intervenir du chef du premier moyen afférent à la recevabilité de la demande en exécution de travaux entraînera la cassation du chef de dispositif par lequel la cour d'appel a, par voie de confirmation, prononcé la résiliation du bail, par application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le locataire peut suspendre le paiement des loyers au propriétaire qui ne respecte pas son obligation de délivrer un logement décent ; qu'en l'espèce, l'arrêt a expressément constaté que « le logement loué à M. O... ne répond pas aux critères de la décence » ; qu'il en résultait que le locataire était fondé à suspendre le paiement des loyers ; qu'en décidant le contraire, motif pris de ce qu'il ne s'était « pas trouvé dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués », la cour d'appel a violé l'article 1741 code civil, ensemble les articles 1719, alinéa 1er et 1219 du même code ;
3°) ALORS QUE la cour d'appel, qui statue sur le prononcé de la résiliation d'un bail à usage d'habitation, doit apprécier la situation au jour où elle statue ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que M. O... avait régularisé sa situation en payant les loyers depuis le jugement, la cour d'appel a néanmoins confirmé le jugement en prononçant la résiliation du bail ; qu'en statuant de la sorte quand, au jour où elle statuait, le manquement du preneur avait été régularisé, la cour d'appel a violé l'article 1741 du code civil, ensemble l'article 1184 devenu 1217 du même code.
