LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
CH.B
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 12 novembre 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 819 F-D
Pourvoi n° U 19-16.377
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 NOVEMBRE 2020
1°/ M. B... L...,
2°/ Mme X... S..., épouse L...,
domiciliés tous deux [...],
ont formé le pourvoi n° U 19-16.377 contre les arrêts rendus les 6 juin 2018 et 13 mars 2019 par la cour d'appel de Poitiers (chambre sociale), dans le litige les opposant :
1°/ à M. E... Q..., domicilié [...] ,
2°/ à la société [...], société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
3°/ à Mme O... H..., épouse V..., domiciliée [...] ,
4°/ à Mme Y... H..., domiciliée [...] ,
5°/ à Mme U... H..., domiciliée [...] ,
6°/ à Mme F... M..., domiciliée [...] ,
7°/ à M. K... M..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation.
Mmes O..., Y..., U... H..., Mme M... et M. M... ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. et Mme L..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. Q... et de la société [...], de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de Mmes O..., Y... et U... H... et de M. et Mme M..., après débats en l'audience publique du 22 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon les arrêts attaqués (Poitiers, 6 juin 2018 et 13 mars 2019), par acte du 1er septembre 1994, P... H... a donné à bail à Mme Q..., conchylicultrice, deux parcelles composées de remblais et de claires à huîtres et alimentées par une prise d'eau.
2. Par acte du 23 mai 2006, les consorts H... M..., ayants droit de P... H..., ont vendu à M. et Mme L... un ensemble immobilier, mentionné comme libre de toute occupation et composé d'une maison d'habitation et de plusieurs parcelles constituées de claires, de prés et de terres. Une parcelle [...] , issue de la division de ténements précédents et comprise dans cette vente, est désormais cadastrée [...] , [...] et [...].
3. Les consorts H... M... sont restés propriétaires d'une parcelle cadastrée [...] qui est exploitée par M. Q... et qui jouxte celle cadastrée [...] et cédée à M. et Mme L....
4. Un jugement du 26 juin 2014, statuant dans l'instance en bornage opposant M. et Mme L... aux consorts H... M..., a fixé les limites des parcelles cadastrées [...] et [...] .
5. Par lettre du 31 mars 2015, M. et Mme L... ont enjoint à M. Q... et à la SAS [...] de procéder à l'enlèvement du matériel qu'ils estimaient indûment entreposé sur la parcelle [...] . M. Q... a invoqué l'existence d'un bail à ferme sur cette parcelle.
6. Par requête du 23 juin 2015, M. Q... et la SAS [...] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de la cession par les consorts H... M... à M. et Mme L... de la parcelle [...] , devenue pour partie [...] et [...], et subsidiairement en reconnaissance d'un bail à ferme sur ces deux parcelles.
Examen des moyens
Sur le moyen unique du pourvoi incident
Enoncé du moyen
7. Les consorts H... M... font grief à l'arrêt du 6 juin 2018 de les condamner in solidum à payer à M. Q... une certaine somme pour non-respect du droit de préemption et de rejeter leurs demandes au titre des frais irrépétibles, alors « qu'en application de l'article L. 412-12, alinéa 3, du code rural et de la pêche maritime, au cas où le droit de préemption n'aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu, le preneur ne peut intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires que dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que M. Q... avait eu connaissance de la date de la vente du bien litigieux en septembre 2011, de sorte que son action en nullité de la vente introduite devant le tribunal paritaire des baux ruraux le 6 juillet 2015 était irrecevable comme forclose, la cour d'appel a néanmoins condamné les consorts H... M... à payer à M. Q... la somme de 3 000 euros pour non-respect du droit de préemption ; qu'en statuant ainsi, quand l'action en dommages-intérêts formée par le preneur au cas où le droit de préemption n'avait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations du bailleur était soumise à la même forclusion que l'action en nullité de la vente, la cour d'appel a violé l'article L. 412-12, alinéa 3, du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
8. Ayant distingué la demande principale en nullité de la vente fondée sur les dispositions du code rural et de la pêche maritime et la demande subsidiaire en dommages-intérêts pour non-respect du droit de préemption fondée sur la méconnaissance par les bailleurs de leurs obligations contractuelles, la cour d'appel, qui a déclaré irrecevable la première, a pu examiner la seconde, dès lors que son fondement et son objet étaient différents.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal
Enoncé du moyen
10. M. et Mme L... font grief à l'arrêt du 6 juin 2018 de reconnaître à M. Q... un bail rural sur les parcelles [...] et [...] cadastrées sur la commune de [...] (17), alors « que M. Q... et la SAS [...], qui demandaient à la cour d'appel de reconnaître l'existence d'un bail sur les plans d'eau et terrains situés au sud d'une ligne partant de l'est du bâtiment Q... vers l'est/sud-est, ne revendiquaient l'existence d'un bail sur les parcelles [...] et [...] qu'en ce que celles-ci contiennent la partie nord de la claire litigieuse et le puits d'eau salée, la parcelle [...] n'étant ainsi concernée par leur demande qu'en son extrême sud-ouest ; qu'en retenant, s'agissant des prétentions de M. Q... et de la SAS [...], que « M. E... Q... demande à la cour de constater qu'il est titulaire d'un bail rural sur les parcelles [...] et [...] » et que « M. Q... et la SAS [...] précisent que la demande d'annulation de la vente déjà discutée concerne essentiellement un plan d'eau, une "claire", représentant une partie de la parcelle [...] , devenue [...] , puis [...], les époux L... ayant ensuite divisé cette parcelle [...] en trois parcelles [...] , [...] et [...] sur lesquelles est revendiqué un droit de fermier seulement pour les parties [...] et [...] », sans relever le caractère limité de la revendication de M. Q... sur les parcelles [...] et [...], portant sur les parcelles [...] et [...] seulement ce qu'elles contiennent la partie nord de la claire litigieuse et le puits d'eau salé, la parcelle [...] n'étant ainsi concernée par sa demande qu'en sa partie située en son extrême sud-ouest, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de M. Q... et de la SAS [...] et, par suite, violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 4 du code de procédure civile :
11. Selon ce texte, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
12. L'arrêt relève que M. Q... bénéficie de la mise à disposition des parcelles [...] et [...] et retient qu'il justifie d'un bail rural sur ce tènement en son entier.
13. En statuant ainsi, alors que la revendication d'un tel bail par M. Q... et la SAS [...] était limitée à une partie de ces parcelles en ce qu'elles constituaient le support d'une claire et d'un puits objets de leur exploitation, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Et sur le second moyen du pourvoi principal
Vu l'article 625 du code de procédure civile :
14. Selon ce texte, la cassation entraîne l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.
15. La cassation de l'arrêt du 6 juin 2018 entraîne l'annulation par voie de conséquence de l'arrêt du 13 mars 2019 qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.
Demande de mise hors de cause
16. Il n'y a pas lieu de mettre hors de cause les consorts H... M..., dont la présence est nécessaire devant la cour de renvoi.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
Dit n'y avoir lieu de mettre les consorts H... M... hors de cause ;
ANNULE l'arrêt du 13 mars 2019 ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement, en ce qu'il dit que M. Q... est titulaire d'un bail rural sur les parcelles [...] et [...] cadastrées sur la commune de [...], l'arrêt rendu le 6 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne M. Q... et la SAS [...] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne, in solidum, M. Q... et la SAS [...] ainsi que les consorts H... M... à payer à M. et Mme L... la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme L....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, rendu le 6 juin 2018, d'avoir dit M. Q... titulaire d'un bail rural sur les parcelles [...] et [...] cadastrées sur la commune de [...] (17),
Aux motifs que « Sur les effets du bail rural :
L'article L. 411-1 du Code rural et de la pêche maritime définit le bail rural par la mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 du même Code, la preuve de l'existence d'un tel contrat pouvant être apportée par tous moyens.
Il est constant que le tribunal de grande instance de La Rochelle est déjà saisi de demandes des époux L... dirigées contre les consorts H... M... ainsi que M. E... Q... et la S.A.S. [...] aux fins notamment de juger le "bail à ferme semble-t-il consenti à M. E... Q... et/ou à S.A.S. [...] "inopposable aux époux L..., d'ordonner l'expulsion de M. E... Q... et de la S.A.S. [...], de les condamner in solidum à des dommages-intérêts pour troubles de jouissance subis et de condamner les consorts H... M... à des dommages intérêts pour préjudice moral consécutif à leur défaut d'information sur l'existence d'un bail rural, manquement à la bonne foi et à la loyauté contractuelle.
Les époux L... demandent à la Cour d'apprécier si elle doit retenir sa compétence sur l'opposabilité du bail rural et ses conséquences, en dépit de la saisine du Tribunal de grande instance de La Rochelle, mais discutent également de la réalité de l'existence du bail rural.
En effet, les époux L... soulignent que le bail produit aux débats désigne, de façon très imprécise, la mise à disposition à titre onéreux de "deux parcelles de terrains composées de plans d'eau et remblais environnants", que l'acte de vente du 23 mai 2006 a mentionné le bien "libre de toute location ou occupation ainsi que le vendeur le déclare et que l'acquéreur a pu le constater en le visitant", et qu'aucun matériel ostréicole n'était alors présent sur les futures parcelles [...] et [...]. Ils en concluent qu'au moment de la vente, le bail était inexistant ou qu'il leur a été dissimulé par les consorts H... M... et ne peut leur être opposable.
M. E... Q... demande à la Cour de constater qu'il est titulaire d'un bail rural sur les parcelles [...] et [...] .
Il appartient donc à la Cour de se prononcer sur l'existence du bail rural, le tribunal paritaire des baux ruraux étant seul compétent pour se prononcer sur ce point.
Le bail sous seing privé conclu le 1er septembre 1994 entre M. P... H... et Mme D..., mère de M. E... Q..., est la seule pièce produite aux débats. Ses énonciations ont déjà été rappelées et la mise à disposition à titre onéreux de parcelles d'utilisation ostréicole est certaine. Cet acte vise notamment la location d'une partie de la parcelle [...], désignée "[...]" et mentionne un plan effectivement annexé à l'acte, mais difficilement exploitable.
M. Q... et la S.A.S. [...] précisent que la demande d'annulation de la vente déjà discutée concerne essentiellement un plan d'eau, une "claire", représentant une partie de la parcelle [...] , devenue [...] , puis [...], les époux L... ayant ensuite divisé cette parcelle [...] en 3 parcelles [...] , [...] et [...] sur lesquelles est revendiqué un droit de fermier seulement pour les parties [...] et [...] , la [...] ayant été omise par erreur dans la saisine initiale.
M. E... Q... et la S.A.S. [...] ajoutent que la parcelle [...] est restée la propriété des consorts H... M..., ce que ces derniers confirment, en soulignant que cette parcelle est louée à M. E... Q... qui l'exploite normalement.
M. E... Q... et la S.A.S. [...] expliquent que le bail rural du 1er septembre 1994 n'a pas été enregistré mais qu'il a pourtant acquis date certaine, au sens de l'article 1377 du Code civil et du fait du décès du bail, M. H..., survenu le [...], ainsi qu'il en résulte de l'acte de cession du 23 mai 12006 page 6 paragraphe "effet relatif". Ils en déduisent qu'ils ne peuvent être expulsés par les acquéreurs, en application de l'article 1743 du Code civil puisque bénéficiant d'un bail rural ayant date certaine.
Les consorts H... M... rappellent les évolutions cadastrales, et ne contestent pas expressément la qualité de preneur à bail rural de M. E... Q... et/ou de la S.A.S. [...] sur les parcelles [...] et [...] . Ils considèrent qu'en tout état de cause M. Q... et la S.A.S. [...] ont entreposé du matériel ostréicole sur une fraction très limitée de la parcelle appartenant désormais aux époux L... et que les opérations de bornage décidées par jugement du 26 juin 2014 n'ont pas pris en compte l'usage et la vocation ostréicole des parcelles vendues.
La Cour s'estime suffisamment informée, après examen de l'ensemble des pièces produites aux débats et compte tenu des motifs déjà développés pour statuer sur la forclusion de la demande en nullité de vente, pour dire que M. E... Q... bénéficie de la mise à disposition des parcelles [...] et [...] dans le cadre d'un bail rural consenti par M. H... aux droits duquel viennent les consorts H... M....
Il s'évince des mêmes motifs que les consorts H... M... ont méconnu le droit de préemption du preneur en vendant les parcelles louées, ce qui caractérise une faute contractuelle.
M. E... Q... sollicite l'indemnisation du préjudice subi en exposant à juste titre que ce manquement du bailleur l'a confronté à une situation difficile avec les époux L... et la Cour s'estime suffisamment informée pour fixer à 3 000 euros l'indemnisation intégrale du préjudice ainsi subi.
Pour le surplus des demandes des parties, la Cour dit ne pas avoir à statuer, en l'état de la saisine du Tribunal de grande instance de La Rochelle de demandes ne relevant pas exclusivement de la compétence du Tribunal paritaire des baux ruraux » ;
1°) Alors que M. Q... et la S.A.S. [...], qui demandaient à la Cour d'appel de reconnaître l'existence d'un bail sur les plans d'eau et terrains situés au sud d'une ligne partant de l'est du bâtiment Q... vers l'est/sud-est, ne revendiquaient l'existence d'un bail sur les parcelles [...] et [...] qu'en ce que celles-ci contiennent la partie nord de la claire litigieuse et le puits d'eau salée, la parcelle [...] n'étant ainsi concernée par leur demande qu'en son extrême sud-ouest ; qu'en retenant, s'agissant des prétentions de M. Q... et de la S.A.S. [...], que « M. E... Q... demande à la Cour de constater qu'il est titulaire d'un bail rural sur les parcelles [...] et [...] » et que « M. Q... et la S.A.S. [...] précisent que la demande d'annulation de la vente déjà discutée concerne essentiellement un plan d'eau, une "claire", représentant une partie de la parcelle [...] , devenue [...] , puis [...], les époux L... ayant ensuite divisé cette parcelle [...] en 3 parcelles [...] , [...] et [...] sur lesquelles est revendiqué un droit de fermier seulement pour les parties [...] et [...] », sans relever le caractère limité de la revendication de M. Q... sur les parcelles [...] et [...], portant sur les parcelles [...] et [...] seulement ce qu'elles contiennent la partie nord de la claire litigieuse et le puits d'eau salé, la parcelle [...] n'étant ainsi concernée par sa demande qu'en sa partie située en son extrême sud-ouest, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions de M. Q... et de la S.A.S. [...] et, par suite, violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
2°) Et alors que pour dire M. Q... titulaire d'un bail rural sur les parcelles [...] et [...] cadastrées sur la commune de [...] (17), sans aucune précision et donc de façon générale, la Cour d'appel a déclaré se déterminer en fonction de « l'ensemble des pièces produites aux débats » et « compte tenu des motifs déjà développés pour statuer sur la forclusion de la demande en nullité de vente » ; qu'elle n'a visé ni a fortiori analysé aucune des pièces produites à l'exception du bail litigieux, dont au demeurant elle s'est contentée d'observer qu'il « vise notamment la location d'une partie de la parcelle [...], désignée "[...]" et mentionne un plan effectivement annexé à l'acte, mais difficilement exploitable » ; et qu'aucun « des motifs déjà développés pour statuer sur la forclusion de la demande en nullité de vente » n'avait pour objet ou pour effet de déterminer si et dans quelle mesure le bail concernait les parcelles [...] et [...] ; qu'en définitive, la Cour d'appel n'a donné aucun motif justifiant la soumission générale au bail des parcelles [...] et [...] , qui tout à la fois n'était pas revendiquée par M. Q... et la S.A.S. [...] et était contestée par les époux L... ; qu'en statuant ainsi elle a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué, rendu le 13 mars 2019, d'avoir débouté M. et Mme L... de leurs demandes en interprétation d'arrêt ou en rectification d'erreur matérielle ou en omission de statuer,
Aux motifs que « Attendu que pour statuer par arrêt du 6 juin 2018, la cour s'est appuyée sur les conclusions respectives des parties, reprises oralement lors de l'audience de plaidoiries ; que ces conclusions, après avoir rappelé les opérations d'arpentage et de bornage ainsi que les divisions successives des parcelles et leur nouvelle désignation, ont discuté de la revendication par M. Q... de la reconnaissance d'un bail rural, en argumentant sur la péremption, la recevabilité et le bien fondé de cette action ; que M. Q... a revendiqué l'existence d'un bail rural sur les parcelles [...] et [...] sans autre précision ni réserve ; que M. et Mme L... n'ont pas, à titre principal ou subsidiaire, sollicité l'exclusion d'une partie de la parcelle [...] ; que la cour a ainsi statué sur les demandes soumises à son appréciation, aucune des parties n'ayant sollicité la limitation de la contenance des parcelles discutées.
Attendu que l'arrêt ne contient donc ni omission de statuer, ni erreur matérielle au sens des articles 462 et 463 du Code de procédure civile » :
1°) Alors que dans leurs conclusions d'appel, M. Q... et la S.A.S. [...] ne revendiquaient le bénéfice d'un bail que sur une portion limitée des parcelles [...] et [...], située au sud d'une ligne partant de l'angle nord-est du bâtiment d'exploitation de la société [...] à un buisson situé au nord-est de la parcelle [...] ; que M. et Mme L..., quant à eux, contestaient, dans leurs conclusions d'appel, que la zone vaguement visée au bail en cause englobât même en partie les parcelles [...] et [...] et, a fortiori, qu'elle engobât l'intégralité de ces parcelles au-delà, au nord, d' « une ligne partant de l'angle nord-est du bâtiment (ostréicole Q...) jusqu'au bosquet se situant à l'autre extrémité de la parcelle de manière à ce que (...) la bosse soit partagée en deux » ; qu'en retenant néanmoins « que M. Q... a revendiqué l'existence d'un bail rural sur les parcelles [...] et [...] sans autre précision ni réserve ; que M. et Mme L... n'ont pas, à titre principal ou subsidiaire, sollicité l'exclusion d'une partie de la parcelle [...] ; (et qu'ainsi) aucune des parties (n'a) sollicité la limitation de la contenance des parcelles discutées », l'arrêt du 13 mars 2019 a dénaturé les conclusions d'appel des parties, violant ainsi les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
2°) Et alors que l'arrêt du 6 juin 2018, faute d'avoir relevé que la revendication de M. Q... portait seulement sur la partie des parcelles [...] et [...] située au sud d'une ligne partant de l'angle nord-est du bâtiment d'exploitation de la société [...] à un buisson situé au nord-est de la parcelle [...] , avait omis de statuer sur cet aspect de la demande de M. Q..., ce qui l'avait conduit, en disant celui-ci titulaire d'un bail sur les parcelles [...] et [...] de façon générale, à lui accorder plus qu'il n'avait demandé ; qu'en déboutant néanmoins M. et Mme L... de leur requête en rectification d'arrêt fondée sur les articles 463 et 464 du Code de procédure civile, l'arrêt du 13 mars 2019 a violé ces textes par refus d'application. Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour Mmes O..., Y... et U... H... et M. et Mme M....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué du 6 juin 2018 d'AVOIR condamné in solidum les consorts H... M... à payer à M. E... Q... la somme de 3000 euros pour non-respect du droit de préemption et d'AVOIR débouté les consorts H... M... de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.
AUX MOTIFS QUE « Sur la forclusion de l'action en nullité de la vente : M. E... Q... et la Sas [...] fondent leur action en annulation de la vente sur les articles 412-1 et 412-12 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime qui, pris dans leur ensemble, accordent au preneur d'un bail rural un droit de préemption devant être respecté par le propriétaire bailleur décidant d'aliéner à titre onéreux le bien loué, et rendent, en cas d'inexécution de cette obligation par le propriétaire bailleur, recevable l'action du preneur en nullité de la vente et en dommages intérêts devant le tribunal paritaire des baux ruraux si elle est exercée dans un délai de 6 mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, délai prévu à peine de forclusion. Les consorts H... M... concluent à l'irrecevabilité de l'action de M. E... Q..., en son nom propre comme en sa qualité de président de la Sas [...]. Ils exposent que l'assignation de M. Q... et de la Sas [...] a été signifiée le 6 juillet 2015 soit plus de 9 ans après le 30 juin 2006, date de la publication de la vente à la conservation des hypothèques de Marennes, en contradiction avec les dispositions de l'article L. 412-12 alinéa 3 du code rural, le délai de 6 mois prévu à peine de forclusion étant largement dépassé. Ils font valoir par ailleurs, une situation de fait, et rappellent que M. Q..., voisin des époux L..., avait nécessairement connaissance de la vente litigieuse depuis l'année 2011, pour s'être rapproché des époux L... cette même année dans le but d'acheter une bande de terre contenant notamment une partie de l'actuelle parcelle [...] et pour avoir assisté aux opérations de bornage amiable ensuite mises en oeuvre en septembre 2011, par M. N..., géomètre expert, peu important que la vente envisagée de cette parcelle n'ait pas abouti. Les époux L... concluent à l'irrecevabilité de l'action de la Sas [...] qui, à supposer le bail rural existant, n'est pas le preneur au bail ce qui, par application des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile, la prive de qualité à agir sur le fondement de l'article 412-12 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime. Ils concluent également à l'irrecevabilité de l'action de M. E... Q... en développant une argumentation sur la forclusion identique à celle des consorts H... M.... Ils soulignent que, compte tenu de la vente envisagée entre eux et M. E... Q... et ayant justifié les opérations d'arpentage et bornage sur les parcelles [...] et [...] devenue [...] , [...] et [...] , M. E... Q... avait parfaitement connaissance, fin 2011, de la vente intervenue le 23 mai 2006, son action étant ainsi forclose depuis mai 2012. M. Q... et la Sas [...] rétorquent tout d'abord que si M. E... Q... est preneur au bail il est également président de la Sas [...] alors que les claires louées sont mises à la disposition de cette société ce qui leur confère à tous deux qualité à agir. Or seul le preneur dont le droit de préemption a été méconnu peut agir en nullité de la vente et M. E... Q... ne demande pas à la cour de reconnaître que la Sas [...] est également preneur au bail. En conséquence l'action de la Sas [...] est irrecevable. M. Q... et la Sas [...] objectent ensuite exactement que l'application de l'article 412-12 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime est stricte et que la forclusion n'est pas encourue en cas de simple connaissance de la vente, le preneur devant avoir eu effectivement connaissance de la date de la vente, la date de cette connaissance marquant le point de départ du délai de 6 mois. Ils soutiennent ainsi exactement que la publication de l'acte de vente à la conservation des hypothèques ne fait pas à elle seule, courir le délai de 6 mois ouvert pour agir en nullité. En effet, cette publication ne permet pas, à elle seule, de déterminer à quelle date le preneur a eu connaissance de la date de la vente. Or, en l'espèce M. E... Q..., tiers à la vente litigieuse n'en a pas été informé, en méconnaissance du droit de préemption, et il n'est pas plus démontré qu'il a été informé de la publicité foncière ni déterminé à consulter les publications à la conservation des hypothèques. En revanche, les époux L... versent notamment aux débats les attestations de M. N..., géomètre expert et de Mme C..., maire de [...], qui, prises dans leur ensemble, établissent qu'en septembre 2011, alors qu'une contestation était élevée sur l'occupation par M. E... Q... et la Sas [...] d'une partie de la parcelle désignée comme propriété des époux L..., M. E... Q..., en sa double qualité de fermier et président de la Sas [...], a eu connaissance de la date de la vente litigieuse pour avoir, en présence des acquéreurs et des témoins, reçu lecture et commenté l'acte de vente du 23 mai 2006, et qu'il a plus particulièrement discuté de la mention 'libre de toute location et occupation' y figurant. De même les pièces communiquées par les époux L... sont suffisantes pour démontrer qu'en novembre 2011 une vente concernant tout ou partie de la parcelle [...] était sérieusement envisagée par ceux-ci au profit de M. E... Q..., les documents établis par M. N... et Me T... s'y référant. M. E... Q... et la Sas [...] considèrent que l'attestation de M. N... ne suffit pas pour établir leur connaissance de la date de l'acquisition par les époux L... de la propriété cédée par les consorts H..., mais omettent que les termes de son témoignage doivent être ajoutés à la chronologie déjà rappelée sur leur intention d'achat de la parcelle pour remédier aux difficultés, ainsi qu'à l'attestation de Mme C.... Or, le tout révèle que non seulement M. E... Q... et la Sas [...] ne pouvaient se méprendre, en septembre 2011, sur la qualité de propriétaires des époux L... mais qu'en outre ils avaient à partir de cette réunion, connaissance de la date de la vente. L'attestation de M. R..., adjoint au maire à l'époque et produite par M. E... Q..., est trop imprécise pour écarter cette connaissance de la date de la vente, le témoin indiquant 'ne pas se souvenir avoir vu un acte notarié'. C'est vainement que M. E... Q... explique avoir su que les consorts H... M... avaient vendu une partie de leur ensemble immobilier, mais sans avoir pu se convaincre que la partie de la parcelle contenant la claire exploitée par la Sas [...] était intégrée à cette vente, puisque la situation était compliquée par les modifications cadastrales et que M. E... Q... et la Sas [...] restaient occupants non contestés d'une parcelle jouxtant la parcelle [...] . En effet, nonobstant les difficultés cadastrales, la parcelle utilisée par M. E... Q... et la Sas [...] pour entreposer du matériel et exercer leur activité était sans ambiguïté en septembre 2011 identifiée tant par ceux-ci que les époux L... comme ayant été vendue, les acquéreurs contestant en revanche l'occupation régulière par l'effet d'un bail rural en se prévalant des mentions déclaratives contraires figurant sur l'acte de vente. Enfin le jugement du 26 juin 2014 qui a acquis l'autorité de la chose jugé, a statué sur les limites de propriétés des époux L... et des consorts H... M... sans remettre en cause la vente de l'entière parcelle [...] , regroupant désormais les parcelles [...] , [...] et [...], le bornage ayant seulement abouti à situer la claire exploitée par la famille Q... 'à cheval' sur les parcelles d'une part, [...], propriété des époux L... et, d'autre part, [...] et [...] propriété des consorts H... M.... En conséquence l'action de M. E... Q... et de la Sas [...] ayant été introduite postérieurement au délai de forclusion de 6 mois ayant débuté en septembre 2011, elle est irrecevable. En conséquence la cour ajoute à la décision déférée en ce sens, les premiers juges ayant dit l'action irrecevable pour non-respect des règles de publicité foncière, sans avoir eu à statuer sur les autres prétentions. Sur les effets du bail rural : L'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime définit le bail rural par la mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L 311-1 du même code, la preuve de l'existence d'un tel contrat pouvant être apportée par tous moyens. Il est constant que le tribunal de grande instance de La Rochelle est déjà saisi de demandes des époux L... dirigées contre les consorts H... M... ainsi que M. E... Q... et la Sas [...] aux fins notamment de juger le 'bail à ferme semble-t-il consenti à M. E... Q... et/ou à Sas [...] ' inopposable aux époux E., d'ordonner l'expulsion de M. E... Q... et de la Sas [...], de les condamner in solidum à des dommages intérêts pour troubles de jouissance subis et de condamner les consorts H... M... à des dommages intérêts pour préjudice moral consécutif à leur défaut d'information sur l'existence d'un bail rural, manquement à la bonne foi et à la loyauté contractuelle. Les époux L... demandent à la cour d'apprécier si elle doit retenir sa compétence sur l'opposabilité du bail rural et ses conséquences, en dépit de la saisine du tribunal de grande instance de La Rochelle, mais discutent également de la réalité de l'existence du bail rural. En effet, les époux L... soulignent que le bail produit aux débats désigne, de façon très imprécise, la mise à disposition à titre onéreux de 'deux parcelles de terrain composées de plans d'eau et remblais environnants', que l'acte de vente du 23 mai 2006 a mentionné le bien 'libre de toute location ou occupation ainsi que le vendeur le déclare et que l'acquéreur a pu le constater en le visitant', et qu'aucun matériel ostréicole n'était alors présent sur les futures parcelles [...] et [...]. Ils en concluent qu'au moment de la vente, le bail était inexistant ou qu'il leur a été dissimulé par les consorts H... M... et ne peut leur être opposable. M. E... Q... demande à la cour de constater qu'il est titulaire d'un bail rural sur les parcelles [...] et [...] . Il appartient donc à la cour de se prononcer sur l'existence du bail rural, le tribunal paritaire des baux ruraux étant seul compétent pour se prononcer sur ce point. Le bail sous seing privé conclu le 1er septembre 1994 entre M. P... H... et Mme D..., mère de M. E... Q... est la seule pièce produite aux débats. Ses énonciations ont déjà été rappelées et la mise à disposition à titre onéreux de parcelles d'utilisation ostréicoles est certaine. Cet acte vise notamment la location d'une partie de la parcelle [...], désignée '[...]' et mentionne un plan effectivement annexé à l'acte, mais difficilement exploitable. M. Q... et la Sas [...] précisent que la demande d'annulation de la vente déjà discutée concerne essentiellement un plan d'eau, une 'claire', représentant une partie de la parcelle [...] , devenue [...] puis [...], les époux L... ayant ensuite divisée cette parcelle [...] en 3 parcelles [...] , [...] et [...] sur lesquelles est revendiqué un droit de fermier seulement pour les parties [...] et [...] , la [...] ayant été omise par erreur dans la saisine initiale. M. E... Q... et la Sas [...] ajoutent que la parcelle [...] , est restée la propriété des consorts H... M..., ce que ces derniers confirment, en soulignant que cette parcelle est louée à M. E... Q... qui l'exploite normalement. M. E... Q... et la Sas [...] expliquent que le bail rural du 1er septembre 1994 n'a pas été enregistré mais qu'il a pourtant acquis date certaine, au sens de l'article 1377 du code civil et du fait du décès du bailleur, M. H..., survenu le [...], ainsi qu'il en résulte de l'acte de cession du 23 mai 2006 page 6 paragraphe 'effet relatif'. Ils en déduisent qu'ils ne peuvent être expulsés par les acquéreurs, en application de l'article 1743 du code civil puisque bénéficiant d'un bail rural ayant date certaine. Les consorts H... M... rappellent les évolutions cadastrales, et ne contestent pas expressément la qualité de preneur à bail rural de M. E... Q... et/ou de la Sas [...] sur les parcelles [...] et [...] . Ils considèrent qu'en tout état de cause, M. Q... et la Sas [...] ont entreposé du matériel ostréicole sur une fraction très limitée de la parcelle appartenant désormais aux époux L... et que les opérations de bornage décidées par jugement du 26 juin 2014 n'ont pas pris en compte l'usage et la vocation ostréicole des parcelles vendues. La cour s'estime suffisamment informée, après examen de l'ensemble des pièces produites aux débats et compte tenu des motifs déjà développés pour statuer sur la forclusion de la demande en nullité de vente, pour dire que M. E... Q... bénéficie de la mise à disposition des parcelles [...] et [...] dans le cadre d'un bail rural consenti par M. H... aux droits duquel viennent les consorts H... M.... Il s'évince des mêmes motifs que les consorts H... M... ont méconnu le droit de préemption du preneur en vendant les parcelles louées, ce qui caractérise une faute contractuelle. M. E... Q... sollicite l'indemnisation du préjudice subi en exposant à juste titre que ce manquement du bailleur l'a confronté à une situation difficile avec les époux L..., et la cour s'estime suffisamment informée pour fixer à 3 000 euros l'indemnisation intégrale du préjudice ainsi subi » ;
ALORS QU'en application de l'article L. 412-12, alinéa 3, du code rural et de la pêche maritime, au cas où le droit de préemption n'aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu, le preneur ne peut intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires que dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que M. Q... avait eu connaissance de la date de la vente du bien litigieux en septembre 2011, de sorte que son action en nullité de la vente introduite devant le tribunal paritaire des baux ruraux le 6 juillet 2015 était irrecevable comme forclose, la cour d'appel a néanmoins condamné les consorts H... M... à payer à M. Q... la somme de 3000 euros pour non-respect du droit de préemption ; qu'en statuant ainsi, quand l'action en dommages-intérêts formée par le preneur au cas où le droit de préemption n'avait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations du bailleur était soumise à la même forclusion que l'action en nullité de la vente, la cour d'appel a violé l'article L. 412-12, alinéa 3, du code rural et de la pêche maritime.
