LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
MY1
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 7 octobre 2020
Cassation
Mme BATUT, président
Arrêt n° 545 F-D
Pourvoi n° P 18-12.205
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 7 OCTOBRE 2020
La société [...], société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° P 18-12.205 contre l'arrêt rendu le 14 décembre 2017 par la cour d'appel de Metz (1re chambre), dans le litige l'opposant à la société [...], société civile professionnelle, dont le siège est [...] , prise en la personne de M. C... I..., en qualité de mandataire liquidateur de la société Stimo Foch, défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Didier et Pinet, avocat de la société [...], de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société [...], ès qualités, et l'avis de M. Sudre, avocat général, après débats en l'audience publique du 30 juin 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Metz, 14 décembre 2017), le 2 novembre 2011, la SCI [...] a confié à la société Stimo Foch (l'agent immobilier), un mandat exclusif de vendre un bien au prix de 1 220 000 euros, en ce compris une commission pour l'agent immobilier d'un montant de 120 000 euros. La période d'exclusivité était fixée à quinze jours, à l'issue de laquelle le mandat se poursuivait sans exclusivité, pour une durée de soixante jours. Le 12 janvier 2012, la SCI [...] a résilié le mandat puis, le 31 janvier, a directement vendu son bien à la société Concept Immo, laquelle l'a revendu le 29 février 2012 à la SCI Les lilas.
2. L'agent immobilier a été placé en liquidation judiciaire par jugement du 9 décembre 2013 et la société [...] a été désignée en qualité de mandataire liquidateur.
3. Soutenant que l'acquéreur avait été présenté à la SCI [...] par l'agent immobilier, la société [...], ès qualités, a assigné la SCI [...] en paiement de la commission prévue au mandat.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en ses première, deuxième, troisième et quatrième branches, ci-après annexé
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur la cinquième branche du moyen
Enoncé du moyen
5. La SCI [...] fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société [...], ès qualités, la somme de 120 000 euros outre intérêts, alors « que la constatation de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue, mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts ; qu'en l'espèce, il est constant que la SCI [...] a vendu son bien immobilier après que le mandat de la société Stimo Foch a pris fin pour un prix nettement inférieur à celui prévu au mandat (soit 850 000 euros au lieu de 1 220 000 euros) et à une société qui ne faisait pas partie des acquéreurs potentiels indiqués par l'agent immobilier au mandant dans ses différentes correspondances ; qu'en condamnant la SCI [...] à payer à l'agent immobilier la somme de 120 000 euros au titre de la commission due sur la vente réalisée au motif qu'elle était intervenue au profit de deux acquéreurs successifs en liens familiaux et sociaux avec M. U... J... quand il résulte de ses propres constatations que l'opération envisagée n'a pas été effectivement conclue de sorte que l'agent immobilier ne pouvait prétendre qu'à des dommages-intérêts à hauteur du préjudice effectivement subi, la cour d'appel a violé les articles 6, I, alinéa 3, de la loi du 6 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972, dans leur rédaction applicable à la cause. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970, et 73 du décret du 20 juillet 1972 :
6. La constatation de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts.
7. Après avoir retenu que la vente conclue directement par la SCI [...] l'avait été grâce à l'intervention de l'agent immobilier, l'arrêt en déduit que ce dernier a droit à sa rémunération.
8. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 décembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;
Condamne la société [...], en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Stimo Foch, aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept octobre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société [...].
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI [...] au paiement d'une somme de 120.000 € au profit de la SCP [...], en sa qualité de liquidateur de la société Stimo Foch avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 20 juin 2016 ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il ressort des pièces produites que selon acte sous seing privé du 2 novembre 2011 la SCI [...], au sujet de laquelle il est expressément mentionné qu'elle est « représentée par Mme D... E..., agissant qualité de gérante, elle-même représentée par M. H... E..., ayant tous pouvoirs à cet effet » a consenti à la SARL Stimo Foch un mandat exclusif de vente relatif à un immeuble situé [...] à l'effet de ventre cet immeuble pour le prix de 1.220.000 €, honoraires Stimo compris, ce mandat exclusif de vente étant consenti et accepté pour une période irrévocable de 15 jours à compter de la signature du mandat, et à l'issue de laquelle le mandat devait être prorogé sous forme de mandat simple non exclusif de vente pour une période de 60 jours, étant précisé que chacune des parties pouvait mettre fin au contrat, moyennant un préavis de 15 jours par lettre recommandée avec accusé de réception au terme de la période initiale ou à tout moment de sa prorogation ; qu'il est spécifié, au titre des obligations du mandant que celui-ci s'interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'une autre agence, d'un autre intermédiaire, en parfait respect de la clause d'exclusivité accordée à la société Stimo Foch ; qu'il est stipulé concernant les honoraires et commissions dus à la société Stimo Foch d'un montant de 120.000 € qu'ils sont à la charge exclusive du mandant qui s'y oblige ; que la SARL Stimo Foch justifie de son droit à commission par la preuve de l'accomplissement des démarches qu'elle a entreprises en vue de parvenir à la vente du bien de son mandant au prix fixé, puisqu'elle est en mesure de produire un dossier de commercialisation établi par ses soins concernant l'immeuble en cause, dossier qu'elle a fait parvenir à différents promoteurs immobiliers mentionnés dans le courrier qu'elle a adressé le 8 novembre 2011 à la SCI [...] et l'indication de ce qu'elle a également présenté ce dossier de vente à M. V... S... et à M. U... J... le 2 novembre 2011 ainsi qu'à deux groupes immobiliers importants le 7 novembre 2011 ; qu'elle a par ailleurs rappelé dans un compte-rendu commercial détaillé en date du 28 décembre 2011, établi à l'intention de la SCI [...] et adressé à celle-ci, que durant la période d'exclusivité de 15 jours, soit du 2 au 17 novembre 2011, elle a contacté ou rencontré différents acquéreurs potentiels dont [...] en précisant au destinataire du compte-rendu que : – U... J... leur a demandé des renseignements complémentaires pour étudier au mieux ce dossier et formaliser une offre dans les meilleurs délais fin décembre 2011 ou début janvier 2012, – M. U... J... est le candidat le plus intéressé par l'achat de votre bâtiment et en tout cas il est celui qui peut réagir le plus rapidement avant le 1er mars 2012, – suite à notre entretien du vendredi 23 décembre 2011 M. U... J... nous a demandé de lui confirmer les conditions financières issues du mandat exclusif de vente, – M. U... J... doit nous adresser dans les prochains jours une offre d'achat ferme pour l'acquisition de cet immeuble, au sujet duquel il a été précisé à cet acquéreur potentiel que le rapport locatif actuel était de 5.7833 € par mois ; que la SARL Stimo Foch produit également aux débats pour établir la réalité de ses relations avec U... J... un courrier adressé à celui-ci le 30 décembre 2011 (dont il ne dément pas en avoir été destinataire puisque le 3 janvier 2011 il en a contesté les termes en affirmant avoir effectivement rencontré M. R... le 22 décembre 2011, mais dans un but purement amical) ce courrier rappelant à son destinataire que M. K... R... lui avait signalé le 2 novembre 2011, soit le jour de la signature du mandat exclusif de vente souscrit par la SCI [...], son intérêt pour l'achat du bâtiment du [...] et que dans ces conditions l'agence immobilière avait signé avec cette personne une convention d'indicateur d'affaires prévoyant une rémunération de 50 % des honoraires de vente encaissée en cas de réalisation de cette affaire, que le 10 novembre 2011 suite à la demande du destinataire elle avait remis un dossier commercial complet à M. R..., qu'un rendez-vous était prévu le 23 décembre 2011 pour établir une offre d'achat, que durant cette période d'exclusivité elle a signalé à son mandant l'intérêt du destinataire pour l'achat du bâtiment, que son mandant Me E... lui avait fait parvenir l'offre d'achat émanant de U... J... à hauteur de 820.000 € hors honoraires de vente, offre refusée par le mandant avec la contre-proposition d'une offre d'achat à hauteur de 920.000 € net vendeurs, honoraires de vente à la charge de cet acquéreur éventuel ; que, des écritures et des pièces produites il ressort encore que le 10 janvier 2012 la SCI [...] a résilié ce mandat de vente, qui après renouvellement était devenu un mandat simple, que par acte notarié du 31 janvier 2012 la société Concept Immobilier a acquis le bien directement auprès de la SCI [...], sans l'intervention de l'agence immobilière, et que à peine un mois après cette première convention, selon acte authentique du 29 février 2012, cet acquéreur a rétrocédé l'immeuble à la SCI Les Lilas représentée par Mme N... J..., habilitée à cet effet selon délibération en date à Florange du 25 février 2012, et avec cette précision que la SCI Les Lilas a pour associé et gérant la société Delph Immobilier dont la gérante se trouve être aussi N... J... ; que ces indications autorisent la cour à considérer, comme l'a fait le premier juge, que ces acquéreurs successifs sont en liens familiaux et sociaux étroits avec U... J... que l'agence immobilière a présenté dès le début de son mandat à la SCI [...] comme étant le candidat le plus intéressé par cette acquisition et le plus apte à présenter rapidement une offre sérieuse ; que, pour démentir la réalité et l'efficacité de l'intervention de l'agence immobilière la SCI [...] produit une attestation qui lui a été délivrée le 31 octobre 2014 par K... R..., qui par ce document a témoigné avoir eu une conversation en septembre-octobre 2011 avec M. J... lors d'un déjeuner amical, avoir évoqué avec lui, entre autres sujets de conversation, que la SCI [...] envisageait de vendre un bien immobilier à Thionville, n'avoir à ce moment aucun mandat de qui que ce soit, en avoir ensuite informé Me E... et avoir communiqué auprès de connaissances, dont M. J..., que la SCI [...] était vendeur d'un bien immobilier à Thionville ; que, cependant, ce témoignage est démenti par la production par la SCI Stimo Foch de la convention d'indicateur d'affaires qu'elle avait évoquée dans son courrier déjà mentionné du 30 octobre 2011, destiné à U... J... ; que cette convention est datée du 2 novembre 2011 et contient les indications suivantes : « nous avons bien noté que vous êtes en contact avec U... J... demeurant [...] , que M. U... J... souhaite obtenir de nos services un dossier commercial complet afin de pouvoir formaliser une offre d'achat pour l'acquisition de l'immeuble de la SCI [...] . En cas de réalisation de cette affaire grâce à votre concours nous vous confirmons une rémunération hauteur de 50 % des honoraires que nous aurons encaissés » ; que cette convention est revêtue du bon pour accord et de la signature apposée par K... R... le 2 novembre 2011, la comparaison de cette signature avec celle figurant sur l'attestation du 31 octobre 2014 permettant de se convaincre que le signataire est le même dans les deux cas ; que, par suite, la cour juge devoir confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 juin 2016 par le tribunal de grande instance de Thionville en ce que cette juridiction a condamné la SCI [...] à payer à la société Stimo Foch, prise en la personne de son liquidateur, la somme de 120.000 € au titre de sa rémunération avec intérêts au taux légal à compter de cette décision, outre la somme de 1.300 € pour frais irrépétibles et la charge des dépens ; qu'il convient d'y ajouter la condamnation de l'appelante aux entiers dépens d'appel et en sus au paiement d'une indemnité de 5.000 € destinée à compenser les frais irrépétibles engagés pour le compte de l'intimée pour la défense de ses intérêts ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en application des stipulations de l'article 4 intitulé « les obligations des parties » du contrat de mandat exclusif de vente conclu entre les parties le 2 novembre 2011, « le mandant » (en l'occurrence la société [...]) s'est « interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'une autre agence, d'un autre intermédiaire, en parfait respect avec la clause d'exclusivité accordée » à la société Stimo Foch ; qu'en premier lieu, selon acte établi le 31 janvier 2012 par Me A..., notaire à Metz, l'immeuble querellé a été vendu directement par la société [...] à la société Concept Immobilier ; que le 29 février suivant, celle-ci l'a cédé à la SCI Les Lilas ; qu'il s'avère que cette dernière société a pour associée la société Delph Immobilier dont la gérante est Mme N... J... ; qu'en outre, la société Concept Immobilier, qui a acquis le bien initialement, est également associée de la société Les Lilas ; qu'en second lieu, il résulte des divers courriers adressés par la société Stimo Foch à ses différents interlocuteurs et en particulier une lettre adressée à la société [...] du 2 novembre 2011 que c'est bien elle qui a présenté M. U... J... à la société [...] comme un acquéreur potentiel du bien ; qu'elle le considérait d'ailleurs comme « le candidat le plus intéressé par l'achat du bâtiment » ; qu'il est constant que M. U... J... est le père de Mme N... J..., gérante de la société Delph Immobilier, associée de la société qui, en définitive, est devenue propriétaire du bien ; qu'en conséquence, et dans ces conditions, quand bien même la vente conclue directement par la société [...] l'aurait été, non pas avec M. U... J... lui-même, mais avec une société intermédiaire, il n'en demeure pas moins que celle-ci s'en est rapidement dessaisie au bénéfice d'une société tierce dans laquelle la famille fort proche du « candidat le plus intéressé » avait des intérêts et qu'il pouvait aisément maîtriser ; qu'en suite, il convient d'accueillir la société Stimo Foch en sa demande à hauteur de la commission prévue au mandat qui apparaît bien fondée sans que la compensation invoquée subsidiairement puisse être accueillie en ce qu'elle constituerait un paiement privilégié de la créance de la société [...] prohibé par le principe de l'arrêt des poursuites individuelles ;
1°) ALORS QUE la commission prévue au mandat de vente n'est due à l'agent immobilier que s'il justifie avoir intégralement réalisé la mission qui lui a été confiée en trouvant, avant la fin de son mandat et au terme de recherches et diligences qu'il a personnellement accomplies, un candidat présentant une offre sérieuse d'acquisition ; qu'en l'espèce, la SCI [...] faisait valoir qu'aucune commission ne pouvait être exigée par l'agent immobilier dès lors, d'une part, qu'il ne démontrait ni même n'alléguait avoir fait visiter l'immeuble à M. J... ou à tout autre candidat potentiel et, d'autre part, que son allégation selon laquelle il aurait personnellement découvert un candidat sérieux en la personne de M. J... et négocié avec ce dernier n'était étayée par aucun élément de preuve et, au demeurant, formellement démentie par l'intéressé, par M. R... et par les propres énonciations du courrier qu'elle a adressé à M. J... le 30 décembre 2011 (concl. p. 10 et s. – courrier de M. J... du 3 janvier 2012, pièce adverse n° 9, attestation R..., pièce n° 11, courrier du 30 décembre 2011, pièce adverse n° 8) ; qu'en affirmant que la société Stimo Foch justifiait de son droit à commission puisqu'elle était en mesure de produire un dossier de commercialisation qu'elle avait fait parvenir à différents promoteurs immobiliers, plusieurs courriers adressés à son mandant faisant état de contacts et/ou de rencontres avec différents acquéreurs potentiels dont M. J..., un courrier adressé à ce dernier le 30 décembre 2011 qu'il ne contestait pas avoir reçu et la convention d'indicateur d'affaires conclue avec M. R... le 2 novembre 2011 quand ces seuls éléments sont impropres à caractériser une intervention effective et déterminante de l'agent immobilier dans la réalisation de l'opération prévue au mandat en l'absence de tout bon de visites et de tout document extrinsèque attestant de la réalité des rencontres et négociations annoncées au mandant, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 6 I alinéa 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 ;
2°) ALORS QU'il est prohibé au juge de dénaturer les pièces qui lui sont soumises ; qu'en l'espèce, la SCI [...] faisait valoir que l'allégation de l'agent immobilier selon laquelle il ne l'aurait pas abusée en lui indiquant que M. J... était un contact personnel auprès duquel il était directement intervenu dans la mesure où « la SARL Stimo Foch avait dans son fichier client comme tous ses confrères une liste d'acquéreurs potentiels au nombre desquels se trouvait M. S... et M. U... J... (
) La paternité du contact client exclusive est génératrice d'un indispensable droit de suite » (concl. adverses p. 8 in fine et p. 9) était anéantie par le témoignage de M. R... qui attestait avoir fait part à son ami U... J..., en septembre-octobre 2011, alors qu'il n'était encore lié par aucun mandat, de la vente du bien immobilier de la SCI [...] (pièce n° 11) et par la convention d'apporteur d'affaire du 2 novembre 2011 dans laquelle l'agent immobilier a déclaré à M. R... « Nous avons bien noté que vous êtes en contact avec votre M. U... J... demeurant [...] . Nous avons bien noté que Monsieur U... J... souhaite obtenir, de nos services, un dossier commercial complet, afin de pouvoir formaliser une offre d'achat pour l'acquisition de l'immeuble de la SCI [...] . En cas de réalisation de cette affaire grâce à votre concours, nous vous confirmons une rémunération à hauteur de 50 % des honoraires que nous aurons encaissés » (pièce adverse n° 3 et concl. de la SCI [...], p. 10 in fine à 12) ; qu'en affirmant que l'agent immobilier justifiait de la réalité et de l'efficacité de son intervention à l'égard de M. J... dès lors que l'attestation de M. R... était démentie par la convention du 2 novembre 2011, citée en ces termes à l'arrêt « nous avons bien noté que vous êtes en contact avec U... J... demeurant [...] , que Monsieur U... J... souhaite obtenir de nos services un dossier commercial complet afin de pouvoir formaliser une offre d'achat pour l'acquisition de l'immeuble de la SCI [...] . En cas de réalisation de cette affaire grâce à votre concours nous nous vous confirmons une rémunération hauteur de 50 % des honoraires que nous aurons encaissés » quand les termes de cette convention, inexactement rapportés, se situaient au contraire dans la droite ligne de l'attestation de M. R... concernant l'absence de paternité de ce contact par l'agence immobilière et des prétentions de la SCI [...] quant à son absence de suivi du dossier, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette convention en violation l'article 1134, devenu 1192, du code civil ;
3°) ALORS QU'aucune commission ou rémunération ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ; qu'en l'espèce, pour prétendre que la vente du bien immobilier serait intervenue au profit de M. J..., la SCP [...] se bornait à affirmer, sans en rapporter la preuve, qu'il serait l'associé de M. P..., gérant de la société Concept Immobilier qui a acquis le bien immobilier (concl. p. 5 § 1 et 2) ; qu'en se bornant à affirmer, pour condamner la SCI [...] au paiement de la commission prévue au mandat, que l'existence de liens sociaux étroits avec M. J... se trouvait établie sans préciser sur quels éléments de preuve elle se fondait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 6 I alinéa 3 de la loi du 6 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972, dans leur rédaction applicable à la cause ;
4°) ALORS QU'aucune commission ou rémunération ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ; qu'en condamnant la SCI [...] au paiement de la commission de 120.000 € prévue au mandat à la faveur d'un motif inopérant tenant à l'existence de liens familiaux entre l'acquéreur potentiel mentionné par l'agent immobilier pendant la période d'exclusivité de son mandat et la gérante de la SCI Les Lilas, N... J..., sous-acquéreur du bien, quand le fait que la fille d'un candidat potentiel se soit portée sous-acquéreur du bien n'ouvre pas droit à commission dès lors que l'opération envisagée par ce professionnel n'a pas été conclue, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 6 I alinéa 3 de la loi du 6 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972, dans leur rédaction applicable à la cause ;
5°) ALORS, en toute hypothèse, QUE la constatation de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue, mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages et intérêts ; qu'en l'espèce, il est constant que la SCI [...] a vendu son bien immobilier après que le mandat de la société Stimo Foch a pris fin pour un prix nettement inférieur à celui prévu au mandat (soit 850.000 € au lieu de 1.220.000 €) et à une société qui ne faisait pas partie des acquéreurs potentiels indiqués par l'agent immobilier au mandant dans ses différentes correspondances ; qu'en condamnant la SCI [...] à payer à l'agent immobilier la somme de 120.000 € au titre de la commission due sur la vente réalisée au motif qu'elle était intervenue au profit de deux acquéreurs successifs en liens familiaux et sociaux avec U... J... quand il résulte de ses propres constatations que l'opération envisagée n'a pas été effectivement conclue de sorte que l'agent immobilier ne pouvait prétendre qu'à des dommages et intérêts à hauteur du préjudice effectivement subi, la cour d'appel a violé les articles 6 I alinéa 3 de la loi du 6 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972, dans leur rédaction applicable à la cause.
