France, Cour de cassation, Chambre civile 1, 23 septembre 2020, 19-11824

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 1

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 23 septembre 2020

Cassation

Mme BATUT, président

Arrêt n° 491 F-D

Pourvoi n° V 19-11.824

Aide juridictionnelle totale en demande
au profit de M. F....
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 6 décembre 2018.

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 23 SEPTEMBRE 2020

M. A... F..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° V 19-11.824 contre l'arrêt rendu le 7 mai 2018 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige l'opposant à la société Pyrimmo, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Krivine et Viaud, avocat de M. F..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Pyrimmo, après débats en l'audience publique du 16 juin 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 7 mai 2018), le 27 décembre 2012, la société Pyrimmo (l'agent immobilier) s'est vue confier un mandat de vendre un immeuble au prix de 575 000 euros, moyennant une rémunération de 25 000 euros à la charge du vendeur.

2. Le 6 mai 2013, M. F... a formé une proposition d'achat au prix de 520 000 euros, acceptée par le vendeur. Une promesse de vente a été rédigée par un notaire le 7 juin 2013, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire. M. F..., qui avait versé la somme de 7 500 euros à valoir sur le prix de vente, n'a pas obtenu de prêt et a abandonné le projet. Le vendeur a renoncé à cette vente et conservé l'acompte.

3. Le 11 février 2015, l'agent immobilier a assigné M. F... en paiement de la somme de 22 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

4. M. F... fait grief à l'arrêt de dire qu'il a commis une faute délictuelle ayant causé un préjudice à l'agent immobilier et de le condamner à payer une certaine somme à l'agent immobilier, alors « qu'en énonçant que M. F..., « qui avait eu des contacts directs avec la société Pyrimmo, n'a[vait] plus donné aucune suite après ses explications embarrassées du mois de septembre 2013, notamment après la lettre de rappel du notaire du 8 octobre », pour en déduire qu'il « a[vait] donc fait preuve d'une légèreté certaine dans son rapport avec l'agent immobilier avec lequel il avait signé la proposition d'achat initiale le 6 mai 2013, acte qui imposait à cet agent de faire établir un acte sous seing privé avec le vendeur », « légèreté blâmable [qui] constitu[ait] une faute délictuelle », cependant que M. F... n'avait pas d'obligation de tenir informée l'agence immobilière des suites données à ses démarches, la cour d'appel relevant d'ailleurs que M. F... n'avait d'obligation, « en ce qui concerne la réalisation ou non de la condition suspensive qu'à l'égard du vendeur et du notaire chargé de la vente », les juges du fond, qui n'ont pas caractérisé de faute imputable à M. F..., ont violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil :

5. Pour dire que M. F... a commis une faute délictuelle ayant causé un préjudice à l'agent immobilier et le condamner à l'indemniser, l'arrêt énonce qu'il n'a plus donné aucune suite après des explications embarrassées en septembre 2013 et qu'il a ainsi fait preuve d'une légèreté blâmable certaine dans son rapport avec l'agent immobilier, tout en constatant que la demande de prêt qu'il avait formée avait été refusée et qu'il n'avait pas l'obligation d'en informer celui-ci.

6. En statuant ainsi, sans caractériser l'existence d'une faute imputable à M. F..., la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 mai 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne la société Pyrimmo aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Pyrimmo et la condamne à payer à la SCP Krivine et Viaud la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Krivine et Viaud, avocat aux Conseils, pour M. F....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR jugé que M. F... avait commis une faute délictuelle ayant occasionné un préjudice à la société Pyrimmo et condamné celui-ci à payer à la société Pyrimmo la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' il convient de préciser à titre préliminaire que la Sas Pyrimmo demandeur au principal et intimée ne fonde son action que sur les dispositions de l'article 1382 devenu article 1240 du code civil, ainsi qu'elle le précise dans ses dernières conclusions ; qu'en droit, pour la mise en oeuvre de ce texte, on considère que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'en l'espèce, il résulte de l'acte sous seing privé en date du 7 juin 2013 que le 27 décembre 2012, M. T... S... a donné mandat exclusif à la Sas Pyrimmo de vendre son bien immobilier, au prix de 575 000 €, moyennant la rémunération initiale de l'agence à hauteur de 25 000 € mise à la charge du seul vendeur et réduite à 22 000 € suivant acte sous seing privé en date du 7 juin 2013 par lequel M. F... s'est porté acquéreur, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire de 416 000 €, l'acte authentique devant être régularisé avant le 20 septembre 2013 ; qu'il n'est pas contesté que l'acte authentique de vente n'a pas été signé du fait de la carence de l'acquéreur M. F... qui a considéré, comme cela est rappelé par le premier juge, qu'il n'était pas contractuellement lié à l'agence immobilière mais au seul vendeur M. S... ; qu'en cause d'appel, M. F... justifie avoir effectué une demande de prêt bancaire auprès de la banque populaire occitane dès la signature du sous seing privé et que cette banque lui a notifié son refus le 10 juin 2013 ; que, par ailleurs, si M. F... ne justifie pas précisément avoir informé le notaire chargé de la vente de ce refus, ce à quoi il était tenu contractuellement par l'acte du 7 juin 2013, il n'en demeure pas moins qu'il justifie avoir fait part directement à l'agence Pyrimmo des difficultés financières qu'il rencontrait, puisque dans un mail en date du 2 septembre 2013, l'agence immobilière répond à sa demande de report de signature de l'acte authentique tout en rappelant à M. F... ses obligations contractuelles à l'égard de M. S... le vendeur ; que M. F... ne verse aux débats aucune autre pièce justificative des raisons de sa carence, le notaire chargé de la vente Me K... lui rappelant par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 octobre 2013 qu'il ne lui avait pas fait part de l'état du financement concernant cette acquisition ; qu'en droit, s'il est vrai que d'un point de vue contractuel, M. F... n'avait d'obligation, en ce qui concerne la réalisation ou non de la condition suspensive, qu'à l'égard du vendeur et du notaire chargé de la vente et qu'aucune sanction n'a été prévue en faveur de l'agent immobilier en cas de défaillance de l'acquéreur, il n'en demeure pas moins vrai que M. F... qui avait eu des contacts directs avec la société Pyrimmo n'a plus donné aucune suite après ses explications embarrassées du mois de septembre 2013, notamment après la lettre de rappel du notaire du 8 octobre ; que M. F... a donc fait preuve d'une légèreté certaine dans son rapport avec l'agence immobilière Pyrimmo avec laquelle il avait signé la proposition d'achat initiale le 6 mai 2013, acte qui imposait à cette agence de faire établir un acte sous seing privé avec le vendeur ; que cette légèreté blâmable constitue une faute délictuelle au sens des dispositions de l'ancien article 1382 du code civil, devenu article 1240 dudit code ; que, toutefois, la Sas Pyrimmo ne rapporte nullement la preuve que cette faute de M. F..., caractérisée par un manque d'information de sa part, lui ait occasionné un préjudice dont le montant serait égal à celui de la commission qu'elle ne pouvait exiger que du vendeur ; qu'en effet, il convient de considérer que ce montant précis de rémunération n'était convenu qu'avec le vendeur M. S... qui a fait, par ailleurs, son affaire de la défaillance de l'acquéreur M. F... en conservant par devers lui la somme de 7 500 € qui lui avait été remise en garantie ; qu'en outre, la Sas Pyrimmo n'a pas répondu aux conclusions et demandes de M. F... concernant le fait que le bien de M. S... a été vendu par cette même agence qui a reçu sa commission à cette occasion ; que de l'ensemble de ce qui précède, on déduit que la Sas Pyrimmo qui était informée des difficultés financières de M. F... avant la fin du délai expirant le 20 septembre 2013 a pu poursuivre la vente de l'immeuble de M. S..., ce qui implique qu'elle avait reçu de son mandataire les informations nécessaires à la remise en vente de ce bien ; que son préjudice s'analyse donc en une perte provisoire de chance ; que, par conséquent, il convient de fixer à la somme de 5 000 € le montant du préjudice occasionné à la Sas Pyrimmo par M. F... en raison de son comportement fautif à l'égard de cette agence immobilière ; que M. F... qui succombe au principal doit les entiers dépens ;

Et AUX MOTIFS TRÈS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'il ressort très clairement des pièces versées aux débats par la seule demanderesse (mandat exclusif de vente, lettre-proposition d'achat et compromis de vente) ainsi que des écritures concordantes des parties sur ces points que : /- la Sas Pyrimmo a reçu le 27 décembre 2012 de Monsieur T... S... un mandat exclusif sous seing privé la chargeant de vendre l'immeuble dont il était propriétaire au [...] au prix de 575 000 € moyennant une rémunération de 25 000 € ; /- le 18 avril 2013, la Sas Pyrimmo a fait visiter le bien à Monsieur A... F... et obtenu de ce dernier la proposition de l'acheter à hauteur de 520 000 € ; /- à la suite de négociations menées par la Sas Pyrimmo, un compromis de vente a été signé devant notaire le 7 juin 2013 aux termes duquel Monsieur S... vendait son bien au prix de 520 000 € et Monsieur A... F... s'engageait à l'acheter sous la condition suspensive classique de l'obtention, au 25 juillet 2015 au plus tard, d'un prêt d'un montant de 416 000 €, le délai fixé pour la régularisation de la vente étant fixée au 20 septembre 2013 ; /- le compromis de vente renfermait l'engagement de Monsieur A... F... de déposer ses demandes de prêt dans un délai de 30 jours et mettait à la charge du vendeur le paiement de la somme de 22 000 € représentant le montant de la commission due à la Sas Pyrimmo ; /- l'acte précisait que l'acquéreur remettait entre les mains du notaire une somme de 15 000 € à titre de dépôt de garantie revenant au vendeur en cas de non réalisation de la vente par faute de l'acquéreur ; que Monsieur A... F..., qui admet que la vente ne s'est pas réalisée, sans contredire clairement les allégations de la Sas Pyrimmo selon laquelle le compromis était devenu caduc faute d'obtention du prêt par l'acquéreur qui n'avait pas accompli les diligences attendues de lui à cet effet, et sans même proposer une explication sur la cause de cet échec, se borne pour sa défense à se retrancher derrière l'absence de droit du mandataire à commission en cas de non réalisation de la vente ; que cette posture procédurale, ajoutée à la production par la demanderesse des différents mails restés sans réponse par lesquels elle avait relancé à plusieurs reprises l'acquéreur pour qu'il communique au notaire le double des demandes de prêt, suffit à démontrer le bien-fondé des allégations de la Sas Pyrimmo selon laquelle la vente n'a pu se poursuivre en raison de la faute de l'acquéreur qui n'avait pas accompli les diligences que lui prescrivait le compromis de vente ; que s'il n'avait contracté cette obligation de diligences qu'à l'égard du vendeur, Monsieur A... F..., en en méconnaissant les ternes, a néanmoins engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard des tiers au contrat lésés par ce comportement blâmable ; qu'il doit donc pour cette raison indemniser l'agent immobilier à hauteur du préjudice découlant de sa carence, peu important que le vendeur ait préféré conserver le dépôt de garantie, plutôt que de poursuivre l'exécution forcée de la vente ; qu'en l'espèce, la carence de l'acquéreur a causé préjudice à la Sas Pyrimmo qui, du fait de la non-réalisation de la vente, s'est trouvée privée du droit qu'elle avait acquis au paiement de la commission promise par le vendeur mais dont celui-ci s'était trouvé libéré par la non-régularisation de l'acte authentique, étant précisé que la preuve de ce droit à commission est rapportée par la-production de la lettre-proposition d'achat du 6 mai 2013 et le mail de félicitations que lui avait adressé le vendeur le 7 mai 2013, démontrant les diligences accomplies par l'agent immobilier pour parvenir à la signature du compromis ; que cette indemnité correspondra au montant de la commission convenue puisque Monsieur A... F... ne prouve ni même ne soutient que le compromis de vente aurait pu ne pas être régularisé sans sa faute ; que Monsieur A... F... sera dès lors condamné à lui payer la somme de 22 000 € à titre de dommages et intérêts ; qu'eu égard à l'ancienneté du litige et à l'attitude du défendeur qui cherche par tout moyen à échapper aux obligations qui sont les siennes, il est opportun d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement ; qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la Sas Pyrimmo le montant des frais irrépétibles exposés pour les besoins de cette procédure et qui seront justement évalués à la somme de 2 000 € ; que Monsieur A... F..., qui succombe, supportera la charge des dépens ;

1. ALORS QU'en énonçant qu'il n'était « pas contesté que l'acte authentique de vente n'avait pas été signé du fait de la carence de l'acquéreur M. F... qui a considéré, comme cela est rappelé par le premier juge, qu'il n'était pas contractuellement lié à l'agence immobilière mais au seul vendeur M. S... » (arrêt, p. 4, § 1), cependant que M. F... soutenait, au contraire, qu'il avait effectué les démarches d'obtention du prêt et que si la vente n'avait finalement pas été réitérée, c'était en raison non pas de sa carence mais du refus de la banque de lui accorder le prêt sollicité (conclusions, p. 4 et 5), la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions de M. F..., violant ainsi l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause et l'article 4 du code de procédure civile ;

2. ALORS QU'en énonçant que M. F..., « qui avait eu des contacts directs avec la société Pyrimmo, n'a[vait] plus donné aucune suite après ses explications embarrassées du mois de septembre 2013, notamment après la lettre de rappel du notaire du 8 octobre », pour en déduire qu'il « a[vait] donc fait preuve d'une légèreté certaine dans son rapport avec l'agence immobilière Pyrimmo avec laquelle il avait signé la proposition d'achat initiale le 6 mai 2013, acte qui imposait à cette agence de faire établir un acte sous seing privé avec le vendeur », « légèreté blâmable [qui] constitu[ait] une faute délictuelle » (arrêt, p. 4, § 5 à 7), cependant que la société Pyrimmo se bornait à invoquer à titre de faute la carence de M. F... dans ses démarches auprès des banques aux fins d'obtention du prêt (conclusions de la société Pyrimmo, p. 6, § 4 et 5), la cour d'appel, qui a relevé un moyen d'office, sans qu'il ressorte de la procédure que les parties aient été mises à même d'en débattre, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

3. ALORS QU'en énonçant que M. F..., « qui avait eu des contacts directs avec la société Pyrimmo, n'a[vait] plus donné aucune suite après ses explications embarrassées du mois de septembre 2013, notamment après la lettre de rappel du notaire du 8 octobre », pour en déduire qu'il « a[vait] donc fait preuve d'une légèreté certaine dans son rapport avec l'agence immobilière Pyrimmo avec laquelle il avait signé la proposition d'achat initiale le 6 mai 2013, acte qui imposait à cette agence de faire établir un acte sous seing privé avec le vendeur », « légèreté blâmable [qui] constitu[ait] une faute délictuelle » (arrêt, p. 4, § 5 à 7), cependant que M. F... n'avait pas d'obligation de tenir informée l'agence immobilière des suites données à ses démarches, la cour d'appel relevant d'ailleurs que M. F... n'avait d'obligation, « en ce qui concerne la réalisation ou non de la condition suspensive qu'à l'égard du vendeur et du notaire chargé de la vente », les juges du fond, qui n'ont pas caractérisé de faute imputable à M. F..., ont violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

1. ALORS QU'aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes visées à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ; que dès lors, en condamnant M. F... à verser une certaine somme à la société Pyrimmo, après avoir pourtant constaté que n'avait pas pu être conclue avec M. F... la vente pour laquelle la société Pyrimmo était titulaire d'un mandat exclusif confié par le vendeur, la cour d'appel, qui n' a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

2. ALORS, subsidiairement, QU'en condamnant M. F... à verser une certaine somme à la société Pyrimmo, en réparation de la « perte provisoire de chance », cependant que la société Pyrimmo ne se prévalait pas d'une perte de chance imputable à M. F..., et sans qu'il ressorte de la procédure que les parties aient été mises à même d'en débattre, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

3. ALORS, subsidiairement, QUE la perte de chance réparable consiste en la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'en condamnant M. F... à verser une certaine somme à la société Pyrimmo, en réparation de la « perte provisoire de chance », sans préciser quelle était l'éventualité favorable qui avait disparu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

4. ALORS QU' à supposer que la « perte provisoire de chance » qu'aurait subie la société Pyrimmo consiste dans la perte d'une chance de vendre le bien que M. F... n'avait pas été mesure d'acquérir, en statuant de la sorte après avoir pourtant constaté que la société Pyrimmo n'avait pas répondu aux conclusions de M. F... qui faisait précisément valoir que ce bien avait été finalement vendu par cette entité, qui avait reçu sa commission à cette occasion (arrêt, p. 4, § 5 à compter du bas de la page), ce qui revenait à constater que les affirmations de M. F... étaient bien fondées et donc que la société Pyrimmo n'avait pas subi de préjudice, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

5. ALORS, subsidiairement, QU' à supposer que la « perte provisoire de chance » qu'aurait subie la société Pyrimmo consiste dans la perte d'une chance de vendre le bien que M. F... n'avait pas été mesure d'acquérir, en statuant comme elle a fait, sans rechercher comme l'y invitait pourtant M. F... (conclusions de M. F..., p. 5), si le bien n'avait pas été finalement vendu par la société Pyrimmo qui avait reçu sa commission à cette occasion, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

6. ALORS QU' à supposer que la « perte provisoire de chance » qu'aurait subie la société Pyrimmo consiste dans la perte d'une chance de vendre plus rapidement le bien que M. F... n'avait pas été mesure d'acquérir, en statuant de la sorte, sans qu'il ressorte de la procédure que ce préjudice ait été invoqué par la société Pyrimmo et que les parties aient été mises à même d'en débattre, la cour d'appel, qui a méconnu les exigences du contradictoire, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

7. ALORS, subsidiairement, QU' à supposer que la « perte provisoire de chance » qu'aurait subie la société Pyrimmo consiste dans la perte d'une chance de vendre plus rapidement le bien que M. F... n'avait pas été mesure d'acquérir, en statuant de la sorte après avoir pourtant constaté que la société Pyrimmo était informée des difficultés financières de M. F... avant la fin du délai expirant le 20 septembre 2013, pour régulariser la vente avec M. F..., avait pu poursuivre la vente de l'immeuble et avait reçu de son mandataire les informations nécessaires à la remise en vente du bien (arrêt, p. 4, § 4 à compter du bas de la page), la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

8. ALORS, plus subsidiairement, QU' à supposer que la « perte provisoire de chance » qu'aurait subie la société Pyrimmo consiste dans la perte d'une chance de vendre plus rapidement le bien que M. F... n'avait pas été mesure d'acquérir, en statuant de la sorte après avoir pourtant constaté que la société Pyrimmo était informée des difficultés financières de M. F... avant la fin du délai expirant le 20 septembre 2013, pour régulariser la vente avec M. F..., avait pu poursuivre la vente de l'immeuble et avait reçu de son mandataire les informations nécessaires à la remise en vente du bien (arrêt, p. 4, § 4 à compter du bas de la page), la cour d'appel qui n'a pas suffisamment motivé sa décision, a violé l'article 455 du code de procédure civile.

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MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Synthèse

Références :

Publications

Composition du Tribunal

Origine de la décision