| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 17 septembre 2020, 19-17393

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CH.B

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 17 septembre 2020

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 547 F-D

Pourvoi n° Y 19-17.393

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2020

1°/ M. A... H...,

2°/ Mme I... E..., épouse H...,

domiciliés tous deux [...],

ont formé le pourvoi n° Y 19-17.393 contre l'arrêt rendu le 8 avril 2019 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige les opposant :

1°/ à M. R... V..., domicilié [...] ,

2°/ à la société Ica patrimoine, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

3°/ à la société [...], [...], [...], [...], société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,

4°/ à Mme W... Q..., domiciliée [...] ,

5°/ à la société BNP Paribas personal finance, société anonyme, dont le siège est [...] ,

6°/ à la société [...], société en nom collectif, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de M. et Mme H..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. V..., de Mme Q... et de la société [...], [...], [...], [...], de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société BNP Paribas personal finance, de Me Le Prado, avocat de la société Ica patrimoine, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société [...], après débats en l'audience publique du 9 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 8 avril 2019), par un contrat de réservation du 26 mars 2011, suivi d'un acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement dressé le 27 octobre 2011 par M. V..., notaire, la société en nom collectif J... (la société [...]) a vendu à M. et Mme H..., préalablement démarchés par la société Ica patrimoine, chargée de commercialiser le programme immobilier, un appartement et un emplacement de stationnement, destinés à la location et bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation, dans un immeuble en copropriété à vocation de résidence services.

2. Ils ont également souscrit un prêt auprès de la BNP Paribas personal finance (BNP Paribas PF), et ont confié la gestion locative du bien à la société Elyade.

3. Se plaignant d'irrégularités affectant les actes de vente et de la modification de l'usage convenu pour l'immeuble, M. et Mme H... ont assigné les sociétés [...], Ica patrimoine et BNP Paribas PF, M. V..., la société civile professionnelle de notaires [...] [...] [...] [...] [...] [...] [...] et Mme Q..., titulaire d'une procuration des acquéreurs, en annulation ou résolution des contrats de réservation, de vente et de prêt, et en paiement de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa septième branche, le deuxième et le troisième moyens, ci-après annexés

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en ses première à sixième branches

Enoncé du moyen

5. M. et Mme H... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes en annulation de l'acte authentique de vente et du contrat de prêt, ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts, alors :

« 1°/ que la confirmation d'un acte nul exige à la fois la connaissance du vice l'affectant et l'intention de le réparer ; qu'en énonçant, dès lors, après avoir retenu que le contrat préliminaire conclu par M. et Mme A... H... était nul et relevé que l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011 avait été conclu sans que le délai de réflexion, prévu par les dispositions du cinquième alinéa de l'article L. 271-1 du code de construction et de l'habitation dans leur rédaction applicable à la cause, ne soit respecté, que l'irrégularité entachant l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011 avait été couverte par M. et Mme A... H... qui, après avoir reçu du notaire une copie de l'acte de vente faisant expressément référence à la notification du 19 octobre 2011, ont acquitté le solde du prix de vente, pris possession du bien vendu le 31 janvier 2013 et donné celui-ci à bail le 21 juin 2013, exécutant ainsi volontairement leurs obligations d'acquéreurs sans jamais manifester alors une quelconque volonté de se rétracter, en toute connaissance de la violation de l'article L. 271-1 du code de construction et de l'habitation intégralement reproduit dans le contrat de réservation, quand, en se déterminant de la sorte, elle ne caractérisait pas que M. et Mme A... H..., lorsqu'ils ont exécuté leurs obligations d'acheteurs, pris possession du bien vendu et loué celui-ci, savaient qu'ils disposaient, en raison de la nullité affectant le contrat préliminaire en date du 26 mars 2011, du délai de réflexion de sept jours prévu par les dispositions du cinquième alinéa de l'article L. 271-1 du code de construction et de l'habitation dans leur rédaction applicable à la cause et que ce délai de réflexion n'avait pas été respecté, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1338 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable ;

2°/ que la confirmation d'un acte nul exige à la fois la connaissance du vice l'affectant et l'intention de le réparer ; qu'en énonçant, dès lors, après avoir retenu que le contrat préliminaire conclu par M. et Mme A... H... était nul et relevé que l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011 avait été conclu sans que le délai de réflexion, prévu par les dispositions du cinquième alinéa de l'article L. 271-1 du code de construction et de l'habitation dans leur rédaction applicable à la cause, ne soit respecté, que l'irrégularité entachant l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011 avait été couverte par M. et Mme A... H... qui, après avoir reçu du notaire une copie de l'acte de vente faisant expressément référence à la notification du 19 octobre 2011, ont acquitté le solde du prix de vente, pris possession du bien vendu le 31 janvier 2013 et donné celui-ci à bail le 21 juin 2013, exécutant ainsi volontairement leurs obligations d'acquéreurs sans jamais manifester alors une quelconque volonté de se rétracter, en toute connaissance de la violation de l'article L. 271-1 du code de construction et de l'habitation intégralement reproduit dans le contrat de réservation, quand, en se déterminant de la sorte, elle ne caractérisait pas que M. et Mme A... H..., lorsqu'ils ont exécuté leurs obligations d'acheteurs, pris possession du bien vendu et loué celui ci, avaient l'intention de réparer le vice affectant l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1338 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause ;

3°/ que l'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de l'existence matérielle des faits que l'officier public y a énoncés, comme les ayant accomplis lui-même ou comme s'étant passés en sa présence dans l'exercice de ses fonctions ; que, par ailleurs, le règlement de copropriété doit être communiqué à chaque acquéreur avant la signature du contrat prévu à l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en énonçant, pour écarter la cause de nullité de l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011 tirée de l'absence de communication, préalablement à la signature de cet acte, du règlement de copropriété à M. et Mme A... H..., qu'il ressortait de la clause de l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011 relative à la notification du projet de vente, faisant foi jusqu'à inscription de faux de l'existence matérielle des faits que le notaire y avait énoncés comme les ayant accomplis lui-même, que M. R... V... avait notifié à M. et Mme A... H... le règlement de copropriété « par pli recommandé avec demande d'avis de réception, le 19 octobre 2011 », sans s'expliquer sur la circonstance, invoquée devant elle par M. et Mme A... H..., tenant à ce que, dans l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011, M. R... V... avait énoncé que le règlement de copropriété avait été établi aux termes d'un acte qu'il avait lui-même reçu le 25 octobre 2011, quand cette mention faisait foi jusqu'à inscription de faux de l'existence de cette circonstance comme s'étant passée en la présence de M. R... V... dans l'exercice de ses fonctions et quand, dès lors, cette circonstance était déterminante, dans la mesure où il en résultait que le règlement de copropriété avait été établi après la date du 19 octobre 2011 à laquelle aurait eu lieu la notification du règlement de copropriété à M. et Mme A... H..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 319 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause, et de l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction applicable à la cause ;

4°/ que l'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de l'existence matérielle des faits que l'officier public y a énoncés, comme les ayant accomplis lui-même ou comme s'étant passés en sa présence dans l'exercice de ses fonctions ; qu'en énonçant, pour écarter l'existence d'un dépassement de pouvoir commis par Mme W... Q..., préposée de société civile professionnelle de notaires, lié à la signature de l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011, que M. et Mme A... H... ne justifiaient pas de la fausseté des énonciations de l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011 sur la notification préalable du projet d'acte, de l'état descriptif de division et règlement de copropriété et des autres pièces à la réception desquelles était subordonnée la signature de cet acte dans la procuration pour acquérir en date du 21 octobre 2011, sans s'expliquer sur la circonstance, invoquée devant elle par M. et Mme A... H..., tenant à ce que, dans l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011, M. R... V... avait énoncé que le règlement de copropriété avait été établi aux termes d'un acte qu'il avait lui-même reçu le 25 octobre 2011, quand cette mention faisait foi jusqu'à inscription de faux de l'existence de cette circonstance comme s'étant passée en la présence de M. R... V... dans l'exercice de ses fonctions et quand il résultait de cette circonstance que le règlement de copropriété avait été établi après la date du 19 octobre 2011 à laquelle aurait eu lieu la notification du règlement de copropriété à M et Mme A... H..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1319 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause, et de l'article 1998 du code civil ;

5°/ que l'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de l'existence matérielle des faits que l'officier public y a énoncés, comme les ayant accomplis lui-même ou comme s'étant passés en sa présence dans l'exercice de ses fonctions ; qu'en énonçant, pour écarter l'existence d'un dépassement de pouvoir commis par Mme W... Q..., préposée de société civile professionnelle de notaires, lié à la signature de l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011, que M. et Mme A... H... ne justifiaient pas de la fausseté des énonciations de l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011 sur la notification préalable du projet d'acte, de l'état descriptif de division et règlement de copropriété et des autres pièces à la réception desquelles était subordonnée la signature de cet acte dans la procuration pour acquérir en date du 21 octobre 2011, sans s'expliquer sur la circonstance, invoquée devant elle par M. et Mme A... H..., tenant à ce que, dans l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011, M. R... V... avait énoncé qu'aux termes d'un acte qu'il avait reçu le 25 octobre 2011 le vendeur avait établi le document d'information à la réception préalable duquel était subordonné le pouvoir donné par M. et Mme A... H..., quand cette mention faisait foi jusqu'à inscription de faux de l'existence de cette circonstance comme s'étant passée en la présence de M. R... V... dans l'exercice de ses fonctions et quand il résultait de cette circonstance que le document d'information avait été établi après la date du 19 octobre 2011 à laquelle aurait eu lieu la notification du document d'information à M. et Mme A... H..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1319 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause, et de l'article 1998 du code civil ;

6°/ que le mandant ne peut être regardé comme ayant ratifié les actes du mandataire accomplis au-delà du pouvoir qui lui avait été donné que si le mandant avait, lorsqu'il a procédé à la ratification des actes du mandataire, connaissance de l'excès de pouvoir entachant les actes du mandataire ; qu'en se bornant à énoncer, en conséquence, que le dépassement de pouvoir commis par Mme W... Q..., préposée de société civile professionnelle de notaires, lié à la signature de l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011 avant l'expiration du délai de réflexion de sept jours prévu par les dispositions du dernier alinéa de l'article L. 271-1 du code de construction et de l'habitation dans leur rédaction applicable à la cause avait été ratifié tacitement mais sans équivoque par l'exécution volontaire par M. et Mme A... H... de l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011, sans caractériser que M. et Mme A... H..., lorsqu'ils ont exécuté leurs obligations d'acheteurs, savaient qu'ils disposaient, en raison de la nullité affectant le contrat préliminaire en date du 26 mars 2011, du délai de réflexion de sept jours prévu par les dispositions du dernier alinéa de l'article L. 271-1 du code de construction et de l'habitation dans leur rédaction applicable à la cause et que ce délai de réflexion n'avait pas été respecté, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1998 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a, d'une part, relevé que figurait dans l'acte authentique de vente du 27 octobre 2011 une clause relative à la notification du projet d'acte de vente aux acquéreurs, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 19 octobre, remise le 20 octobre 2011, et retenu que cette dernière avait fait courir le délai de réflexion prévu à l'alinéa 5 de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, ce texte étant intégralement reproduit dans le contrat de réservation.

7. Elle a, d'autre part, relevé qu'après avoir reçu du notaire une copie de l'acte de vente faisant référence expresse à la notification du 19 octobre 2011, M. et Mme H... avaient acquitté le solde du prix de vente, pris possession du bien vendu et donné celui-ci à bail et retenu qu'ils avaient volontairement exécuté leurs obligations d'acquéreurs, sans manifester aucune volonté de se rétracter.

8. La cour d'appel, qui a ainsi caractérisé, indépendamment de la nullité du contrat de réservation, la connaissance, par les acquéreurs, du vice affectant l'acte authentique de vente, a retenu à bon droit que l'irrégularité avait été couverte par les acquéreurs, l'exécution volontaire d'un engagement irrégulier, en toute connaissance du vice l'affectant, valant confirmation au sens de l'article 1338 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

9. Elle a fait l'exacte application de l'article 1998 du code civil en retenant que le dépassement de ses pouvoirs par Mme Q..., détentrice d'une procuration pour acquérir, en raison de la signature de l'acte de vente avant l'expiration du délai de réflexion de sept jours, avait été ratifié tacitement mais sans équivoque par l'exécution volontaire de l'acte par les mandants, cette ratification n'étant pas assujettie aux conditions exigées pour la confirmation d'un acte nul.

10. Ayant énoncé à bon droit que la clause relative à la notification préalable du projet d'acte de vente, de l'état descriptif de division, du règlement de copropriété et des autres pièces, incluant le document d'information établi par le vendeur, à la réception desquelles était subordonnée la signature de l'acte de vente dans la procuration pour acquérir du 21 octobre 2011, faisait foi jusqu'à inscription de faux de l'existence matérielle des faits que le notaire y avait énoncés comme les ayant accomplis lui-même et retenu que M. et Mme H... ne justifiaient pas de la fausseté de ces énonciations de l'acte de vente, la cour d'appel, qui, dès lors que cette énonciation ne pouvait être combattue que par la procédure d'inscription de faux et non par d'autres mentions du même acte, fussent-elles de même valeur, n'était pas tenue de répondre aux conclusions relatives à la date du règlement de copropriété que ses constatations rendaient inopérantes, a justifié sa décision excluant tout dépassement de pouvoir du mandataire et rejetant la nullité de l'acte authentique de vente pour défaut de communication préalable du règlement de copropriété.

11. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme H... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour M. et Mme H....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit n'y avoir lieu à annulation de l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011, D'AVOIR, par-là même, dit n'y avoir lieu à annulation du contrat de prêt conclu entre M. et Mme A... H... et la société Bnp Paribas personal finance et D'AVOIR, en conséquence, débouté M. et Mme A... H... de toutes leurs demandes de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE « l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction en vigueur à l'époque des faits, dispose : - en son premier alinéa, que, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; - en son deuxième alinéa, que cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise et que la faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes ; - en son troisième alinéa, que, lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation et que, dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret ; - en son quatrième alinéa, que, lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse ; - en son cinquième alinéa, que, lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas et qu'en aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours. / Si la nullité du contrat préliminaire prévu à l'article L. 261-15 du même code est, compte tenu du caractère facultatif et autonome de ce contrat, sans incidence sur la validité de l'acte authentique de vente, elle place les acquéreurs dans la situation visée au cinquième alinéa de l'article L. 271-1. / En outre, l'article R. 261-30 du même code oblige le réservant à notifier au réservataire le projet d'acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte, mais cette formalité n'est pas prescrite à peine de nullité et l'acquéreur peut, après avoir signé un document comportant renonciation expresse à ce délai, valablement conclure la vente avant son expiration. / Enfin, l'article L. 261-11 du même code prévoit, en son avant-dernier alinéa, que le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat et doit lui être communiqué préalablement, toute clause contraire à cette disposition étant réputée non écrite par l'article L. 261-16. / En l'espèce, du fait de la nullité du contrat de réservation du 26 mars 2011, les époux A... et I... H... bénéficiaient, en application du cinquième alinéa de l'article L. 271-1, d'un délai de réflexion incompressible de sept jours courant à compter du lendemain, soit de la première présentation de la lettre recommandée de notification du projet d'acte de vente, soit de la remise de ce projet par le notaire, sans que ce texte exige la communication simultanée du règlement de copropriété. / La procuration pour acquérir reçue devant notaire le 21 octobre 2011, par laquelle ils ont constitué comme mandataire tout clerc ou employé de la Scp [...] [...] [...] [...] [...] [...] [...] [...], confère à ce mandataire pouvoir d'" acquérir [
] uniquement dès que le vendeur aura procédé à l'envoi " de diverses pièces dont le " projet de l'acte de vente en état futur d'achèvement " et " copie de l'état descriptif de division et règlement de copropriété " et, à cet effet, notamment de " déclarer qu'il [le constituant] ne désire pas user du bénéfice du délai d'un mois à compter du jour de la notification qui lui en sera faite ou qui lui a été faite pour signer l'acte authentique de vente conformément à l'article R. 261-30 du code de la construction et de l'habitation, et vouloir signer ledit acte sans attendre l'expiration de ce délai ", de " reconnaître aux termes de l'acte authentique de vente que le projet d'acte ainsi que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division [
] ont été remis au mandant, préalablement à l'acte de vente ", d'" attester que conformément aux dispositions du code de la construction et de l'habitation le constituant a reçu dans le délai légal sous pli recommandé avec avis de réception savoir [
] un projet d'acte complet vente en état futur d'achèvement à son profit en ce compris [
] le règlement de copropriété état descriptif de division et qu'il en a pris parfaite connaissance " et de " reconnaître avoir pris connaissance des dispositions de l'article R. 261-30 du code de la construction et de l'habitation prévoyant que le réservant doit notifier au réservataire le projet d'acte un mois au moins avant la date de signature de cet acte ". / Les époux A... et I... H... ont ainsi valablement renoncé au délai de réflexion d'un mois prévu par l'article R. 261-30. / Si cette procuration ne fait pas état d'une remise à ceux-ci du projet d'acte de vente, il ressort de la clause relative à la notification du projet de vente, figurant en page 10 de l'acte authentique de vente du 27 octobre 2011 et faisant foi jusqu'à inscription de faux de l'existence matérielle des faits que le notaire y a énoncés comme les ayant accomplis lui-même, que Me R... V... leur a notifié ce projet de même qu'une copie de l'état descriptif de division et règlement de copropriété " par pli recommandé avec demande d'avis de réception, le 19 octobre 2011 ", dont une copie est demeurée annexée à l'acte, et que les époux A... et I... H... ne peuvent soutenir le contraire. / Les appelants versent aux débats une copie de la première page, non signée, de ce pli recommandé de notification daté du 19 octobre 2011, ainsi que de l'accusé de réception n° [...] qui, à leurs dires, s'y rapporterait et qui est revêtu, sous la mention " Présent / Avisé le : 20/10/2011 ", de la signature non contestée de M. A... H.... / Il s'en déduit que, quel que soit le mérite de la contestation des époux A... et I... H... sur le pli recommandé correspondant à cet accusé de réception dont le numéro d'envoi n'est pas reproduit sur le pli communiqué, le délai de réflexion de sept jours a couru, au plus tôt, à compter du 21 octobre 2011, lendemain de la première présentation du pli susvisé, et que ceux-ci n'ont pas bénéficié de l'intégralité de ce délai qui interdisait toute signature de l'acte authentique de vente avant le 28 octobre 2011. / L'acte authentique de vente du 27 octobre 2011 est donc irrégulier à cet égard. / Cependant, l'irrégularité a été couverte par les époux A... et I... H... qui, après avoir reçu du notaire une copie de l'acte de vente faisant référence expresse à la notification du 19 octobre 2011 dont ils contestent jusqu'à l'existence, ont acquitté le solde du prix de vente, pris possession du bien vendu le 31 janvier 2013 et donné celui-ci à bail le 21 juin 2013, exécutant ainsi volontairement leurs obligations d'acquéreurs sans jamais manifester alors une quelconque volonté de se rétracter, en toute connaissance de la violation de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation intégralement reproduit au contrat de réservation. / Par conséquent, l'acte authentique de vente ne saurait être annulé pour non-respect des dispositions protectrices du code de la construction et de l'habitation. / Par ailleurs, l'article 1989 du code civil dispose que le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat et l'article 1998 du même code dispose que le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné, mais n'est tenu de ce qui peut être fait au-delà qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement. / L'acte de disposition accompli par un mandataire hors des limites de sa mission peut ainsi être anéanti par une action en nullité relative ouverte au seul mandant, sauf ratification par ce dernier. / En l'espèce, les époux A... et I... H..., qui ne justifient pas de la fausseté des énonciations de l'acte de vente sur la notification préalable du projet d'acte, de l'état descriptif de division et règlement de copropriété et des autres pièces à la réception desquelles était subordonnée la signature de cet acte dans la procuration pour acquérir du 21 octobre 2011 donnant pouvoir au mandataire de reconnaître avoir reçu ces pièces et de renoncer au délai de réflexion d'un mois de l'article R. 261-30, ne peuvent se plaindre d'un dépassement de pouvoir de leur mandataire à cet égard. / Quant au dépassement de pouvoir lié à la signature de l'acte de vente avant l'expiration du délai de réflexion de sept jours du cinquième alinéa de l'article L. 271-1, il a été ratifié tacitement mais sans équivoque par leur exécution volontaire de l'acte. / Enfin, le fait que l'ensemble immobilier dont dépend le lot de copropriété à acquérir soit désigné dans la procuration pour acquérir comme un " ensemble immobilier en cours d'édification dénommé " [...] ", destiné à être [
] exploité en Résidence service pour séniors " et dans l'acte authentique de vente comme un " ensemble immobilier en cours d'édification dénommé " [...] , [
] plus particulièrement adapté pour les séniors ", ne révèle, nonobstant la différence lexicale, aucune différence de nature de cet ensemble immobilier dont le règlement de copropriété du 25 octobre 2011 précise qu'il " comprendra à son achèvement deux bâtiments à usage de logement pour personnes âgées et divers aménagements extérieurs ", est destiné " à l'usage principal de résidence services, plus particulièrement adaptée pour les séniors ", et " à accueillir plus spécifiquement et par priorité des occupants dont l'âge (seniors) requiert : - une offre de prestations spécifiques adaptée, à l'exclusion de tous soins et/ou assistance médicale, le tout dans le respect des articles 41-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 modifiée - des services collectifs optimisant la sécurité, la tranquillité, le calme, la convivialité et le maintien du lien social " et que " la destination de l'ensemble immobilier nécessite également l'existence d'un local à usage de services internes, dit " Club House ", destiné à assurer l'accueil, les rencontres nécessaires à la vie sociale et associative, un espace de détente et d'animation ". / Les résidences services seniors sont, en effet, des hébergements non médicalisés pour personnes autonomes, généralement âgées de plus de 60 ans, qui offrent à leurs résidents autonomie, sécurité et lien social au travers d'une gamme de services déclinée en prestations de base et services " à la carte " en fonction des besoins de chacun et comprenant, dans la plupart des formules, un service d'accueil avec une présence sept jours sur sept, un standard téléphonique, la fourniture du linge, le nettoyage des locaux, des animations et un accès à des espaces collectifs. / Dans leur premier courrier de demande d'annulation de la vente adressé le 18 octobre 2013 à la Sas Ica patrimoine et à la Snc [...], les époux A... et I... H... ont, d'ailleurs, souligné que la destination de la résidence senior Eris apparaissait très clairement dans l'acte authentique indiquant que l'ensemble immobilier était plus particulièrement adapté pour les seniors, sans relever alors la moindre distorsion d'avec la procuration pour acquérir et les documents annexés au contrat de réservation. / Aucun dépassement de pouvoir ne peut donc être reproché au mandataire à cet égard. / Par conséquent, l'acte authentique de vente ne saurait être annulé pour défaut de pouvoir du mandataire. / [
] Contrairement à ce que soutiennent les époux A... et I... H..., la [...] ne leur a jamais été présentée comme destinée exclusivement à une clientèle sénior, mais seulement comme offrant, en complément de l'hébergement, des services spécifiques non médicalisés permettant de répondre aux attentes et besoins d'une telle clientèle, et la divergence de formulation entre cette documentation et la procuration pour acquérir, d'une part, et l'acte authentique de vente et le règlement de copropriété, d'autre part, n'apparaît nullement essentielle. / Même s'il n'a manifestement pas été envisagé par les parties à l'époque du contrat de réservation comme de l'acte de vente que la résidence puisse être un jour occupée majoritairement par une clientèle plus jeune, la réticence dolosive reprochée à la Sas Ica patrimoine et dont devrait répondre son mandant, la Snc [...], n'est pas démontrée. / [
] Du tout, il résulte que les époux A... et I... H... ne peuvent qu'être déboutés de leur demande principale de nullité de la vente, le jugement dont appel étant infirmé. / [
] Compte tenu de ce qui précède, les fautes reprochées à Mme W... Q... [
], à Me R... V... à titre personnel ou en qualité d'employeur et à la Snc [...] manquent en fait. / [
] Par conséquent, les époux A... et I... H... seront déboutés de leurs demandes infiniment subsidiaires de dommages et intérêts » (cf., arrêt attaqué, p. 20 à 23 ; p. 24 et 25 ; p. 25 et 26 ; p. 27) ;

ALORS QUE, de première part, la confirmation d'un acte nul exige à la fois la connaissance du vice l'affectant et l'intention de le réparer ; qu'en énonçant, dès lors, après avoir retenu que le contrat préliminaire conclu par M. et Mme A... H... était nul et relevé que l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011 avait été conclu sans que le délai de réflexion, prévu par les dispositions du cinquième alinéa de l'article L. 271-1 du code de construction et de l'habitation dans leur rédaction applicable à la cause, ne soit respecté, que l'irrégularité entachant l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011 avait été couverte par M. et Mme A... H... qui, après avoir reçu du notaire une copie de l'acte de vente faisant expressément référence à la notification du 19 octobre 2011, ont acquitté le solde du prix de vente, pris possession du bien vendu le 31 janvier 2013 et donné celui-ci à bail le 21 juin 2013, exécutant ainsi volontairement leurs obligations d'acquéreurs sans jamais manifester alors une quelconque volonté de se rétracter, en toute connaissance de la violation de l'article L. 271-1 du code de construction et de l'habitation intégralement reproduit dans le contrat de réservation, quand, en se déterminant de la sorte, elle ne caractérisait pas que M. et Mme A... H..., lorsqu'ils ont exécuté leurs obligations d'acheteurs, pris possession du bien vendu et loué celui-ci, savaient qu'ils disposaient, en raison de la nullité affectant le contrat préliminaire en date du 26 mars 2011, du délai de réflexion de sept jours prévu par les dispositions du cinquième alinéa de l'article L. 271-1 du code de construction et de l'habitation dans leur rédaction applicable à la cause et que ce délai de réflexion n'avait pas été respecté, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1338 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause ;

ALORS QUE, de deuxième part, la confirmation d'un acte nul exige à la fois la connaissance du vice l'affectant et l'intention de le réparer ; qu'en énonçant, dès lors, après avoir retenu que le contrat préliminaire conclu par M. et Mme A... H... était nul et relevé que l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011 avait été conclu sans que le délai de réflexion, prévu par les dispositions du cinquième alinéa de l'article L. 271-1 du code de construction et de l'habitation dans leur rédaction applicable à la cause, ne soit respecté, que l'irrégularité entachant l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011 avait été couverte par M. et Mme A... H... qui, après avoir reçu du notaire une copie de l'acte de vente faisant expressément référence à la notification du 19 octobre 2011, ont acquitté le solde du prix de vente, pris possession du bien vendu le 31 janvier 2013 et donné celui-ci à bail le 21 juin 2013, exécutant ainsi volontairement leurs obligations d'acquéreurs sans jamais manifester alors une quelconque volonté de se rétracter, en toute connaissance de la violation de l'article L. 271-1 du code de construction et de l'habitation intégralement reproduit dans le contrat de réservation, quand, en se déterminant de la sorte, elle ne caractérisait pas que M. et Mme A... H..., lorsqu'ils ont exécuté leurs obligations d'acheteurs, pris possession du bien vendu et loué celui-ci, avaient l'intention de réparer le vice affectant l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1338 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause ;

ALORS QUE, de troisième part, l'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de l'existence matérielle des faits que l'officier public y a énoncés, comme les ayant accomplis lui-même ou comme s'étant passés en sa présence dans l'exercice de ses fonctions ; que, par ailleurs, le règlement de copropriété doit être communiqué à chaque acquéreur avant la signature du contrat prévu à l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en énonçant, pour écarter la cause de nullité de l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011 tirée de l'absence de communication, préalablement à la signature de cet acte, du règlement de copropriété à M. et Mme A... H..., qu'il ressortait de la clause de l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011 relative à la notification du projet de vente, faisant foi jusqu'à inscription de faux de l'existence matérielle des faits que le notaire y avait énoncés comme les ayant accomplis lui-même, que M. R... V... avait notifié à M. et Mme A... H... le règlement de copropriété « par pli recommandé avec demande d'avis de réception, le 19 octobre 2011 », sans s'expliquer sur la circonstance, invoquée devant elle par M. et Mme A... H..., tenant à ce que, dans l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011, M. R... V... avait énoncé que le règlement de copropriété avait été établi aux termes d'un acte qu'il avait lui-même reçu le 25 octobre 2011, quand cette mention faisait foi jusqu'à inscription de faux de l'existence de cette circonstance comme s'étant passée en la présence de M. R... V... dans l'exercice de ses fonctions et quand, dès lors, cette circonstance était déterminante, dans la mesure où il en résultait que le règlement de copropriété avait été établi après la date du 19 octobre 2011 à laquelle aurait eu lieu la notification du règlement de copropriété à M. et Mme A... H..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de 1319 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause, et de l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction applicable à la cause ;

ALORS QUE, de quatrième part, l'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de l'existence matérielle des faits que l'officier public y a énoncés, comme les ayant accomplis lui-même ou comme s'étant passés en sa présence dans l'exercice de ses fonctions ; qu'en énonçant, pour écarter l'existence d'un dépassement de pouvoir commis par Mme W... Q..., préposée de société civile professionnelle de notaires, lié à la signature de l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011, que M. et Mme A... H... ne justifiaient pas de la fausseté des énonciations de l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011 sur la notification préalable du projet d'acte, de l'état descriptif de division et règlement de copropriété et des autres pièces à la réception desquelles était subordonnée la signature de cet acte dans la procuration pour acquérir en date du 21 octobre 2011, sans s'expliquer sur la circonstance, invoquée devant elle par M. et Mme A... H..., tenant à ce que, dans l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011, M. R... V... avait énoncé que le règlement de copropriété avait été établi aux termes d'un acte qu'il avait lui-même reçu le 25 octobre 2011, quand cette mention faisait foi jusqu'à inscription de faux de l'existence de cette circonstance comme s'étant passée en la présence de M. R... V... dans l'exercice de ses fonctions et quand il résultait de cette circonstance que le règlement de copropriété avait été établi après la date du 19 octobre 2011 à laquelle aurait eu lieu la notification du règlement de copropriété à M. et Mme A... H..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de 1319 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause, et de l'article 1998 du code civil ;

ALORS QUE, de cinquième part, l'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de l'existence matérielle des faits que l'officier public y a énoncés, comme les ayant accomplis lui-même ou comme s'étant passés en sa présence dans l'exercice de ses fonctions ; qu'en énonçant, pour écarter l'existence d'un dépassement de pouvoir commis par Mme W... Q..., préposée de société civile professionnelle de notaires, lié à la signature de l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011, que M. et Mme A... H... ne justifiaient pas de la fausseté des énonciations de l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011 sur la notification préalable du projet d'acte, de l'état descriptif de division et règlement de copropriété et des autres pièces à la réception desquelles était subordonnée la signature de cet acte dans la procuration pour acquérir en date du 21 octobre 2011, sans s'expliquer sur la circonstance, invoquée devant elle par M. et Mme A... H..., tenant à ce que, dans l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011, M. R... V... avait énoncé qu'aux termes d'un acte qu'il avait reçu le 25 octobre 2011 le vendeur avait établi le document d'information à la réception préalable duquel était subordonné le pouvoir donné par M. et Mme A... H..., quand cette mention faisait foi jusqu'à inscription de faux de l'existence de cette circonstance comme s'étant passée en la présence de M. R... V... dans l'exercice de ses fonctions et quand il résultait de cette circonstance que le document d'information avait été établi après la date du 19 octobre 2011 à laquelle aurait eu lieu la notification du document d'information à M. et Mme A... H..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de 1319 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause, et de l'article 1998 du code civil ;

ALORS QUE, de sixième part, le mandant ne peut être regardé comme ayant ratifié les actes du mandataire accomplis au-delà du pouvoir qui lui avait été donné que si le mandant avait, lorsqu'il a procédé à la ratification des actes du mandataire, connaissance de l'excès de pouvoir entachant les actes du mandataire ; qu'en se bornant à énoncer, en conséquence, que le dépassement de pouvoir commis par Mme W... Q..., préposée de société civile professionnelle de notaires, lié à la signature de l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011 avant l'expiration du délai de réflexion de sept jours prévu par les dispositions du dernier alinéa de l'article L. 271-1 du code de construction et de l'habitation dans leur rédaction applicable à la cause avait été ratifié tacitement mais sans équivoque par l'exécution volontaire par M. et Mme A... H... de l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011, sans caractériser que M. et Mme A... H..., lorsqu'ils ont exécuté leurs obligations d'acheteurs, savaient qu'ils disposaient, en raison de la nullité affectant le contrat préliminaire en date du 26 mars 2011, du délai de réflexion de sept jours prévu par les dispositions du dernier alinéa de l'article L. 271-1 du code de construction et de l'habitation dans leur rédaction applicable à la cause et que ce délai de réflexion n'avait pas été respecté, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1998 du code civil ;

ALORS QUE, de septième part, le mandant n'est pas tenu de ce qui a été fait par le mandataire au-delà du pouvoir qui lui a été donné ; qu'en écartant, dès lors, l'existence d'un dépassement de pouvoir commis par Mme W... Q..., préposée de société civile professionnelle de notaires, lié à la signature de l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011, quand elle relevait que l'ensemble immobilier dont dépendaient les lots de copropriété acquis par M. et Mme A... H... était désigné, dans la procuration pour acquérir donnée par M. et Mme A... H... le 21 octobre 2011, comme « un ensemble immobilier en cours d'édification dénommé " Résidence Éris ", destiné à être [
] exploité en Résidence service pour séniors », et, dans l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011, comme « un ensemble immobilier en cours d'édification dénommé " Résidence Éris ", [
] plus particulièrement adapté pour les séniors », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé les dispositions de l'article 1998 du code civil.

DEUXIÈ

ME MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit n'y avoir lieu à résolution de l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011, D'AVOIR, par-là même, dit n'y avoir lieu à résolution du contrat de prêt conclu entre M. et Mme A... H... et la société Bnp Paribas personal finance et D'AVOIR, en conséquence, débouté M. et Mme A... H... de toutes leurs demandes de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QU'« il n'a manifestement pas été envisagé par les parties à l'époque du contrat de réservation comme de l'acte de vente que la résidence puisse être un jour occupée majoritairement par une clientèle plus jeune [
.] La non-conformité de la chose vendue aux spécifications contractuelles constitue un manquement du vendeur à son obligation principale de délivrance et autorise l'acquéreur à demander la résolution de la vente sur le fondement de l'article 1610 du code civil. / Conformément à l'article 1605 du même code, l'obligation de délivrance du vendeur est, en matière d'immeubles, remplie lors de la remise des clefs du bâtiment ou du titre de propriété. / En l'espèce, le permis de construire n° [...] obtenu le 10 décembre 2009 visé au contrat de réservation correspond, comme exposé dans la clause y afférente de l'acte authentique de vente, au second modificatif du permis de construire initial délivré le 31 décembre 2007 en vue de l'édification d'un hôtel, transformé grâce à ce modificatif en résidence de tourisme, d'un restaurant, d'une résidence de tourisme et d'une résidence service pour le 3ème âge, suivi d'un troisième modificatif demandé le 20 juin 2011 en vue de l'adaptation de la résidence de service pour le 3ème âge aux normes BBC et " accessibilité handicapé " et de la suppression de l'ensemble du service de restauration. / Au 31 janvier 2013, date de livraison du bâtiment A et de remise des clés de l'appartement des époux A... et I... H..., la conformité au permis de construire de l'ensemble immobilier dont dépend le bien vendu n'était pas contestable et n'a, d'ailleurs, fait l'objet d'aucune contestation après dépôt en mairie le 31 décembre 2012 de la déclaration d'achèvement des travaux. / Le fait que, postérieurement, le gestionnaire, soucieux de hâter la location des logements encore disponibles, ce qui n'était plus le cas de l'appartement des époux A... et I... H... qui était loué depuis le 21 juin 2013, a informé les copropriétaires concernés que, tout en maintenant sa communication vers la cible des séniors, il proposerait désormais leurs logements, sauf avis contraire de leur part, à une clientèle plus jeune n'est pas de nature à caractériser un manquement de la Snc [...] à son obligation de délivrance conforme. / [
] Par conséquent, les époux A... et I... H... seront déboutés de leur demande subsidiaire de résolution de la vente. / Compte tenu de ce qui précède, les fautes reprochées à Mme W... Q... [
], à Me R... V... à titre personnel ou en qualité d'employeur et à la Snc [...] manquent en fait. / [
] Par conséquent, les époux A... et I... H... seront déboutés de leurs demandes infiniment subsidiaires de dommages et intérêts » (cf., arrêt attaqué, p. 24 ; p. 25 et 26 ; p. 27) ;

ALORS QU'en énonçant que le fait que le gestionnaire de l'ensemble immobilier dont dépendaient les lots de copropriété acquis par M. et Mme A... H..., soucieux de hâter la location des logements encore disponibles, avait informé les copropriétaires concernés que, tout en maintenant sa communication vers la cible des séniors, il proposerait désormais leurs logements, sauf avis contraire de leur part, à une clientèle plus jeune n'était pas de nature à caractériser un manquement de la société en nom collectif J... à son obligation de délivrance conforme, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par M. et Mme A... H..., si la société en nom collectif J... n'était pas à l'origine de cette décision, quand elle relevait qu'il n'avait manifestement pas été envisagé par les parties à l'époque du contrat de réservation comme de l'acte de vente que la résidence en cause puisse être un jour occupée majoritairement par une clientèle plus jeune que la clientèle des séniors, et, donc, qu'il n'était pas de l'intention des parties à l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011 que l'ensemble immobilier dont dépendaient les lots de copropriété acquis par M. et Mme A... H... fût occupé majoritairement par une clientèle plus jeune que la clientèle des séniors et quand, en conséquence, la décision de proposer à la location les logements de cet ensemble immobilier à une clientèle plus jeune que la clientèle des séniors, parce qu'elle pouvait avoir pour conséquence que la résidence soit majoritairement occupée par une clientèle plus jeune que la clientèle des séniors, était susceptible, si la société en nom collectif J... en était à l'origine, de caractériser un manquement de la société en nom collectif J... à son obligation de délivrance conforme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 1604 et 1610 du code civil.

TROISIÈ

ME MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. et Mme A... H... de leurs demandes de dommages et intérêts à l'encontre de la société Ica patrimoine ;

AUX MOTIFS QUE « [la société Ica patrimoine], qui ne s'est pas contentée de transmettre aux candidats acquéreurs les données reçues de son mandant et a élaboré une " projection financière ", à valeur de simulation non contractuelle, faisant apparaître, en fonction de leurs revenus et de leur situation, l'avantage fiscal et patrimonial sur dix ans de l'opération d'investissement et relatant les 25 garanties qui composent la " garantie Ica Platinium " conçue par elle, dont font partie les garanties " carence locative ", " loyers impayés ", " dégradations immobilières ", " protection juridique ", " vacance de locataire " et " différentiel de loyers " regroupées sous l'appellation garanties locatives, ne disconvient pas être tenue envers les époux A... et I... H... d'une véritable obligation d'information et de conseil, sauf à limiter celle-ci au seul investissement proposé, à ses caractéristiques et aux choix à effectuer par les candidats acquéreurs. / Certes, l'" attestation garanties locatives " insérée à cette projection financière, qui cite les éléments essentiels (durée, montant, base d'indemnisation, franchise, seuil d'intervention) de la proposition d'assurance que le réservataire demande à recevoir et devra retourner avec le mandat de gestion pour bénéficier des garanties locatives, ne dit mot des conditions de délivrance des garanties, énoncées dans le " résumé des garanties du contrat locatif Locaris " valant notice d'information, remise aux époux A... et I... H... lors de leur adhésion au contrat d'assurance souscrit par la Sarl Elyade auprès de la Sa Sérénis assurances, à savoir que " les garanties ne sont acquises que si le montant du loyer mensuel, charges comprises, ne représente pas plus de 40 % du revenu mensuel net permanent imposable en France ". / Toutefois, la projection financière prenant soin de rappeler que " chaque garantie est octroyée par une compagnie d'assurance indépendante et soumise à des conditions d'application particulières (cf. les conditions particulières et générales) ", l'information due au stade de la signature du contrat de réservation ne saurait porter sur l'ensemble de ces conditions. / [
] Dès lors, la Sas Ica patrimoine n'apparaît pas avoir manqué à son devoir de conseil. / Par conséquent, les époux A... et I... H... seront déboutés de leurs demandes infiniment subsidiaires de dommages et intérêts » (cf., arrêt attaqué, p. 26 et 27) ;

ALORS QUE, de première part, l'agent immobilier qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques essentielles de l'investissement qu'il lui propose ainsi que sur les risques qui lui sont associés ; qu'en énonçant, dès lors, pour débouter M. et Mme A... H... de leurs demandes de dommages et intérêts à l'encontre de la société Ica patrimoine, après avoir relevé que « l'attestation garanties locatives » insérée dans la projection financière remise par la société Ica patrimoine à M. et Mme A... H... ne disait mot des conditions de délivrance des garanties locatives tenant à ce que le montant du loyer mensuel, charges comprises, devait ne pas représenter plus de 40 % du revenu mensuel net permanent imposable en France du locataire, que, la projection financière prenant soin de rappeler que « chaque garantie est octroyée par une compagnie d'assurance indépendante et soumise à des conditions d'application particulières », l'information due au stade de la signature du contrat de réservation ne saurait porter sur l'ensemble de ces conditions, quand il appartenait à la société Ica patrimoine d'informer M. et Mme A... H... sur les caractéristiques essentielles de l'investissement qu'elle leur proposait, et, donc, notamment, sur les conditions de délivrance des garanties locatives tenant à ce que le montant du loyer mensuel, charges comprises, devait ne pas représenter plus de 40 % du revenu mensuel net permanent imposable en France du locataire, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause ;

ALORS QUE, de seconde part, l'agent immobilier qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques essentielles de l'investissement qu'il lui propose ainsi que sur les risques qui lui sont associés ; qu'en énonçant, dès lors, pour débouter M. et Mme A... H... de leurs demandes de dommages et intérêts à l'encontre de la société Ica patrimoine, après avoir relevé que « l'attestation garanties locatives » insérée dans la projection financière remise par la société Ica patrimoine à M. et Mme A... H... ne disait mot des conditions de délivrance des garanties locatives tenant à ce que le montant du loyer mensuel, charges comprises, devait ne pas représenter plus de 40 % du revenu mensuel net permanent imposable en France du locataire, que, la projection financière prenant soin de rappeler que « chaque garantie est octroyée par une compagnie d'assurance indépendante et soumise à des conditions d'application particulières », l'information due au stade de la signature du contrat de réservation ne saurait porter sur l'ensemble de ces conditions, quand il appartenait à la société Ica patrimoine d'informer M. et Mme A... H... sur les risques qui étaient associés à l'investissement qu'elle leur proposait et, donc, notamment, sur le risque que la compagnie d'assurance choisie pose des conditions restrictives à l'octroi des garanties locatives, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause.