LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
CM
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 17 septembre 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10301 F-D
Pourvoi n° Q 19-17.063
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2020
Mme Q... T..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° Q 19-17.063 contre l'arrêt rendu le 25 mars 2019 par la cour d'appel de Basse-Terre (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Promotions groupe Laville, dont le siège est [...] ,
2°/ à M. J... R..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations écrites de Me Haas, avocat de Mme T..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. R..., et après débats en l'audience publique du 9 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme T... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils, pour Mme T...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Mme T... de l'ensemble de ses demandes et D'AVOIR ordonné à Me R... de se libérer de l'indemnité d'immobilisation de 3 000 euros entre les mains de la société Promotions Groupe Laville ;
AUX MOTIFS QU'il a été convenu entre les parties, page 10 de la promesse de vente, qu'en cas de refus d'intervenir à l'acte notarié lors de la constatation de la réalisation de la vente, le promettant pourra y être contraint par les voies judiciaires et devra rembourser au bénéficiaire tous frais engagés par lui à cet effet, sans préjudice de tous dommages-intérêts éventuels ; qu'il appartient donc à Mme T... de prouver que la société Promotions Groupe Laville a refusé de régulariser l'acte authentique ; que les pièces versées au débat font apparaître que : - le 2 avril 2015, le notaire a confirmé à Mme T... avoir mis la société Promotions Groupe Laville en demeure de signer l'acte notarié le 16 avril suivant, pièce intimée n° 35, - le 13 avril, le notaire l'a informée de ce que le représentant de la société serait absent, pièce n° 37, - le 16 avril, répondant à sa demande, il lui a indiqué que ce représentant ne pouvait se trouver en Guadeloupe au jour fixé et lui a précisé qu'il n'y avait pas de refus de vente, pièce n° 39, - le 19 mai 2015, suite à la délivrance de l'assignation, la société Promotions Groupe Laville a réitéré son engagement de vendre le lot, lui demandant de proposer une date de signature de l'acte authentique au plus tôt ; qu'il ne fait aucun doute qu'antérieurement au 2 avril 2015, Mme T... n'avait pas levé l'option puisqu'elle réclamait le règlement du lotissement le 19 juillet 2014, sa pièce n° 8, se plaignait le 2 février 2015 de l'absence de mise en place de la garantie financière d'achèvement, interrogeant la compagnie européenne de garanties et cautions qui lui faisait réponse le 13 novembre 2015, pièce n° 13, se plaignait de la non finition du lotissement le 13 février 2015, pièce n° 24, se plaignait le 28 février 2015, pièce n° 26, au notaire de la présence de faux documents ainsi que de documents déposés illégalement et le 19 mars 2015, pièce n° 31, demandait au notaire si l'acte pouvait être signé au plus vite, « la semaine prochaine de préférence » ; que la promesse de vente stipulant, page 4 sous la rubrique « réalisation », que l'offre du bénéficiaire de réaliser la vente devrait être précédée ou accompagnée du versement par virement entre les mains du notaire de la somme correspondant aux prix et frais de réalisation, Mme T... ayant fait savoir, le 12 avril 2015, au notaire que les fonds seraient virés le 16, date prévue pour la signature de l'acte et à laquelle le représentant de la société Promotions Groupe Laville ne se trouvait pas en Guadeloupe, il ne peut être retenu que la société a refusé de signer l'acte, Mme T... l'ayant assignée dès le 5 mai et ayant ensuite reçu son courrier du 19 mai par lequel il lui demandait de lui proposer une nouvelle date pour la signature de l'acte de vente ; que, si cette signature a été retardée en raison des réclamations réitérées de Mme T..., la preuve du refus de régulariser la vente par la société Promotions Groupe Laville n'est pas rapportée ; qu'en conséquence, infirmant le jugement, il convient de débouter Mme T... de l'ensemble de ses demandes ; que la promesse de vente stipulant le versement de l'indemnité d'immobilisation de 3 000 euros au promettant faute par le bénéficiaire d'avoir réalisé la vente, il convient d'ordonner à Me R..., successeur de Me G..., de se libérer de cette somme entre les mains de la société Promotions Groupe Laville ;
ALORS, 1°), QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en considérant, d'une part, que Mme T... n'avait pas levé l'option avant le 12 avril 2015 et, d'autre part, que, le 19 mars 2015, celle-ci avait demandé au notaire si l'acte pouvait être signé au plus vite, « la semaine prochaine de préférence », la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, 2°), QUE tant que le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente n'a pas levé l'option, la rétractation du promettant constitue l'inexécution d'une obligation de faire génératrice de dommages-intérêts ; qu'en se plaçant à la date du 12 avril 2015, à laquelle elle a fixé la levée d'option, pour apprécier l'existence d'un manquement du promettant, sans rechercher si, antérieurement à cette date, celui-ci n'avait pas exprimé son refus de régulariser la vente et s'était ainsi rétracté de la promesse, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134, 1142 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
ALORS, 3°), QUE les juge ne peut accueillir ou rejeter les demandes dont il est saisi sans examiner tous les éléments de preuve qui lui sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en jugeant que la preuve du refus de la société Promotions Groupe Laville de régulariser la vente n'était pas rapportée, sans examiner le courrier de Me R... du 2 octobre 2014 aux termes duquel le notaire indiquait à Mme T... que le promettant souhaitait suspendre la vente, ainsi que les neuf courriers et courriels de la bénéficiaire de la promesse qui sollicitait en vain la réalisation de la vente, sur lesquels le tribunal de grande instance s'était fondé, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, 4°), QUE le refus par le promettant de réaliser la vente s'apprécie à la date de l'introduction de la demande en justice et non au jour où le juge statue ; qu'en se fondant, pour juger que la preuve du refus de la société Promotions Groupe Laville de régulariser la vente n'était pas rapportée, sur la circonstance que le 19 mai 2015, soit 14 jours après s'être vu délivrer l'assignation, celle-ci avait proposé une date pour la signature de l'acte définitif de vente, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1589 du même code ;
ALORS, 5°), QUE le bénéficiaire d'un avant-contrat de vente est fondé à refuser de concourir à la régularisation de l'acte authentique dont le contenu modifie, sans qu'il ait consenti, les termes de l'avant-contrat ; qu'en se fondant, pour juger que la preuve du refus de la société Promotions Groupe Laville de régulariser la vente n'était pas rapportée, sur la circonstance que la signature de l'acte définitif de vente avait été retardée en raison des réclamations réitérées de Mme T..., sans rechercher, comme elle y était invitée, si ces réclamations n'étaient pas légitimes dès lors que le projet d'acte authentique se référait à des modificatifs au règlement du lotissement qui n'y étaient pas annexés et faisait référence à une garantie d'achèvement des travaux qui n'avait en réalité pas été souscrite par la société Promotions Groupe Laville, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134, alinéa 2, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
ALORS, 6°), QUE la promesse unilatérale de vente consentie à Mme T... stipulait qu'en cas de non-signature de la vente par le seul fait du bénéficiaire, l'indemnité d'immobilisation resterait acquise au promettant ; qu'en se bornant, pour juger que le notaire devait se libérer de l'indemnité d'immobilisation entre les mains de la société Promotions Groupe Laville, à affirmer que la promesse de vente prévoyait le versement de l'indemnité d'immobilisation au promettant « faute par le bénéficiaire d'avoir réalisé la vente », sans caractériser, au cas d'espèce, un quelconque refus de la part de Mme T... de signer l'acte définitif de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Mme T... de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QU'il n'apparaît pas dans les pièces transmises au dossier que Me R... ait commis des manquements à son obligation de conseil, Mme T... ayant obtenu tous les éléments sollicités ;
ALORS, 1°), QUE toute décision doit être motivée à peine de nullité ; qu'en déboutant Mme T... de sa demande de dommages-intérêts dirigée à l'encontre du notaire pour manquement à son devoir de vigilance et de conseil, sans donner aucun motif à sa décision, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, 2°) et en toute hypothèse, QU'à supposer même adoptés les motifs des premiers juges, la cour d'appel, qui n'a pas répondu aux moyens tirés de ce que le notaire avait fait retarder la vente, avait pris le pris parti de la société Promotions Groupe Laville et n'avait pas vérifié si la garantie de fin d'achèvement avait réellement été conclue par le vendeur, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
