| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 10 septembre 2020, 19-14454

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CH.B

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 10 septembre 2020

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 476 F-D

Pourvoi n° D 19-14.454

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020

1°/ M. X... L...,

2°/ Mme H... E..., épouse L...,

domiciliés tous deux [...],

ont formé le pourvoi n° D 19-14.454 contre l'arrêt rendu le 7 novembre 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige les opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires du [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Foncia Rive Droite, dont le siège est [...] ,

2°/ au syndicat des copropriétaires du [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Real gestion, société Gérance de Passy, venant aux droits du Cabinet [...],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. et Mme L..., de la SCP Colin-Stoclet, avocat du syndicat des copropriétaires du [...] , de la SCP Piwnica et Molinié, avocat du syndicat des copropriétaires du [...] , après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller, doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 novembre 2018), le syndicat des copropriétaires du [...] a demandé la libération sous astreinte des emplacements de parking aménagés sous la cour de son immeuble et occupés par les copropriétaires de l'immeuble voisin, lesquels ont opposé l'acquisition de la propriété de ces lots par prescription.

2. L'arrêt, rendu sur opposition de M. et Mme L..., a rejeté leur demande, fondée sur l'acquisition de la propriété de l'emplacement de parking n° 1 par prescription, en rétractation d'arrêts rendus les 11 mai 2016 et 12 octobre 2016 et les ayant condamnés, sous astreinte, à libérer cet emplacement de parking et a maintenu cette disposition.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. M. et Mme L... font grief a l'arrêt de rejeter leur demandes, alors « que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ; que M. et Mme L... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel que M. et Mme T..., auteurs de leurs propres auteurs M. et Mme Y..., avaient acquis par un juste titre la propriété de l'emplacement de parking le 11 décembre 1961 et que la prescription acquisitive décennale était intervenue à leur profit dès le mois de 11 décembre 1971 ; qu'en jugeant qu'ils n'étaient pas propriétaires de l'emplacement de parking n° 1, sans répondre à ce moyen de nature à influer sur la solution du litige et sans se prononcer sur le point de départ de la prescription acquisitive invoquée, la cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 455 du code de procédure civile :

4. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Un défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.

5. Pour rejeter les demandes de M. et Mme L..., l'arrêt retient que leur titre de propriété du 4 juillet 2008 concernant le lot n° 1, selon lequel le droit de propriété sur ce lot pourrait être remis en cause en raison des procédures en cours, ne constitue pas le juste titre visé à l'article 2272 du code civil, en l'absence duquel M. et Mme L... ne peuvent bénéficier de la prescription acquisitive abrégée.

6. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et Mme L... qui soutenaient que, selon l'acte de la vente du lot n° 1 consentie, le 11 décembre 1961, par Mme A... qui n'en était pas propriétaire, M. et Mme T..., auteurs de leurs vendeurs, disposaient d'un juste titre dont la date avait fait courir le délai de la prescription abrégée qui était en conséquence définitivement acquise le 11 décembre 1971, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

Demande de mise hors de cause

7. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires du [...] dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour de renvoi.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

Met le syndicat des copropriétaires du [...] hors de cause ;

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 novembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [...] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires du [...] et la demande formée par le syndicat des copropriétaires du [...] et condamne le syndicat des copropriétaires du [...] à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme L... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par
M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme L....

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. et Mme L... de leur demande de rétractation des arrêts des 11 mai et 12 octobre 2016 en ce qu'ils les ont condamnés à libérer l'emplacement de parking n° 1 sous astreinte de 60 € par jour de retard ET D'AVOIR jugé qu'ils ne bénéficiaient pas de la prescription acquisitive abrégée ;

AUX MOTIFS QUE « le juste titre, dont l'article 2272 précité fait une condition d'application de la prescription acquisitive abrégée, est celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription ; tel n'est pas le cas du titre de propriété du 4 juillet 2008 en ce qui concerne le lot n° 1 qui indique clairement que le droit de propriété sur ce lot pourrait être remis en cause en raison des procédures en cours qui y sont exhaustivement relatées, étant rappelé que l'acte indique que « l'acquéreur déclare avoir été informé de cette procédure dès avant la signature de l'avant contrat et avoir reçu les explications nécessaires par le notaire soussigné et notamment que son droit de propriété sur le lot numéro un (1) pourrait être remis en cause et qu'il pourrait être tenu au paiement d'une indemnité d'occupation » ; en l'absence de juste titre, M. et Mme L... ne peuvent bénéficier de la prescription acquisitive abrégée de 10 ans » ;

1°) ALORS QUE celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ; que M. et Mme L... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel que M. et Mme T..., auteurs de leurs propres auteurs M. et Mme Y..., avaient acquis par un juste titre la propriété de l'emplacement de parking le 11 décembre 1961 et que la prescription acquisitive décennale était intervenue à leur profit dès le mois de décembre 1971 (conclusions d'appel p. 17 et 18, pièce n° 3) ; qu'en jugeant que les consorts L... n'étaient pas propriétaires de l'emplacement de parking n° 1, sans répondre à ce moyen de nature à influer sur la solution du litige et sans se prononcer sur le point de départ de la prescription acquisitive invoquée, la cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE le juste titre est l'acte qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription mais qui n'émane pas du véritable propriétaire ; que l'acte notarié de vente d'un immeuble contenant une clause, au terme de laquelle l'acquéreur déclare être informé que son droit de propriété sur l'un des lots vendus pourra éventuellement être remis en cause en raison d'une procédure en cours n'en a pas moins pour effet de transmettre la propriété de ce lot à l'acquéreur ; qu'en l'espèce, l'acte de vente du 4 juillet 2008 au terme duquel les consorts L... ont acquis des époux Y... le lot n° 1 correspondant à l'emplacement de parking litigieux constitue un juste titre de nature à transférer la propriété, peu important qu'il existe une procédure en cours sur ce lot, à laquelle d'ailleurs ni le vendeur ni l'acquéreur n'avaient été attraits ; qu'en jugeant que le titre de propriété du 4 juillet 2008 ne constituait pas un juste titre de telle sorte que les consorts L... ne pouvaient bénéficier de la prescription acquisitive abrégée de 10 ans, la cour d'appel a violé l'article 2272 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. et Mme L... de leur demande de rétractation des arrêts des 11 mai et 12 octobre 2016 en ce qu'ils les ont condamnés à libérer l'emplacement de parking n° 1 sous astreinte de 60 € par jour de retard ET D'AVOIR jugé qu'ils ne bénéficiaient pas de la prescription acquisitive trentenaire ;

AUX MOTIFS QUE « le titre de propriété de M. et Mme Y... et celui de M. et Mme L... font donc référence aux droits du véritable propriétaire, à savoir le syndicat des copropriétaires du [...] , en citant les procédures engagées par ce dernier ainsi que leur objet ; c'est ainsi que le titre de propriété de M. et Mme L... indique que « le vendeur [M. et Mme Y...] déclare que le lot de copropriété numéro un (1) objet de la présente vente est directement concerné par une procédure intentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [...] contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [...] » et que « cette procédure a pour objet de faire constater que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [...] ne justifie d'aucun droit d'occupation sur divers emplacements de garage situés dans le sous-sol de l'immeuble [...] » ; la reconnaissance, en 1998 par M. et Mme Y..., puis en 2008 par M. et Mme L..., du fait que leur droit de propriété sur le lot n° 1 pouvait être remis en cause au bénéfice du syndicat des copropriétaires du [...] , a empêché la prescription de courir, faute de l'élément intentionnel qui caractérise la possession ;

à partir de l'acte de vente du 22 décembre 1998, qui fait référence à la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires du [...] en vue de récupérer le lot n° 1, la prescription a été interrompue ; M. et Mme L... ne peuvent pas valablement invoquer les dispositions de l'article 2265 précité pour soutenir que plus de 30 ans s'étaient écoulés avant 1998, dans la mesure où ils n'ont pu recevoir plus de droit que ne leur en ont transmis M. et Mme Y... qui ne bénéficiaient pas d'un juste titre concernant le lot n° 1, du fait des énonciations de l'acte de vente aux termes duquel « l'acquéreur reconnaît avoir été informé par le notaire associé soussigné du fait que s'il était donné droit aux prétentions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [...] , par une décision d'une juridiction devenue définitive, son droit de propriété serait remis en cause » ; il en résulte que M. et Mme L..., ne bénéficient pas de la période antérieure au 22 décembre 1998 ; la prescription trentenaire n'est donc pas acquise en leur faveur » ;

1°) ALORS QUE la prescription acquisitive trentenaire permettant d'acquérir la propriété d'un bien immobilier ne nécessite pas de titre ; que les consorts L... faisaient valoir que la propriété de l'emplacement de parking avait été acquise par prescription trentenaire dès 1989 ou, à tout le moins, en 1991 ; qu'en jugeant que les époux L... ne pouvaient invoquer le bénéfice d'une prescription trentenaire acquise avant 1998, au motif que les auteurs desquels ils ont acquis le parking en 2008 ne bénéficiaient pas d'un juste titre, et sans constater en quoi la possession des différents auteurs des appelants depuis 1959, ou à tout le moins depuis 1961, avait été viciée, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 2272 du code civil ;

2°) ALORS QU'il résulte de l'article 2265 du code civil que pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé ; qu'en jugeant que M. et Mme L... ne pouvaient invoquer le bénéfice de ces dispositions pour soutenir que plus de 30 ans s'étaient écoulés avant 1998, au motif qu'ils n'ont pu recevoir plus de droit, en 2008, que ne leur en ont transmis leurs auteurs qui ne bénéficiaient pas d'un juste titre, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs inopérants et a violé l'article 2265 ensemble l'article 2271 du code civil ;

3°) ALORS QUE pour pouvoir prescrire, il faut une possession non équivoque et à titre de propriétaire ; la possession n'est équivoque que si les actes du possesseur ne révèlent pas son intention de se conduire en propriétaire ; que ce vice est sans relation avec la mauvaise foi, l'équivoque supposant le doute dans l'esprit des tiers, mais non dans celui du possesseur ; que la cour d'appel ne pouvait déduire l'absence d'élément intentionnel des possesseurs successifs, les consorts Y..., puis les époux L..., du seul fait qu'ils avaient été informés lors de la vente que leur droit de propriété sur le lot litigieux pourrait être remis en cause, sans caractériser le doute et l'équivoque dans l'esprit des tiers ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 2261 du code civil.