LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 juillet 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 423 F-D
Pourvoi n° K 19-18.623
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020
1°/ Mme K... B..., épouse G...,
2°/ M. O... G...,
domiciliés tous deux [...],
ont formé le pourvoi n° K 19-18.623 contre l'arrêt rendu le 7 mai 2019 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence [...], dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Nexity Lamy, [...] , défendeur à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de M. et Mme G..., de Me Le Prado, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [...], après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 7 mai 2019), M. et Mme G... sont propriétaires d'un appartement situé au rez-de-chaussée d'un immeuble soumis au statut de la copropriété.
2. A la suite d'un diagnostic de solidité des façades, balcons et garde-corps et d'une mission d'étude des structures béton, l'assemblée générale du 24 février 2015 a voté la réalisation de travaux sur les balcons, avec suppression des jardinières et extension concomitante des balcons en étage et des loggias en rez-de-chaussée.
3. M. et Mme G... ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des décisions n° 4 et 5 prises lors de cette assemblée générale.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
4. M. et Mme G... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande pour la résolution n° 4, alors :
« 1° / que la convocation des copropriétaires doit comporter les conditions essentielles du contrat que l'assemblée générale est appelée à approuver, décrivant non seulement ses modalités financières mais également, lorsque le contrat est relatif à des travaux, leur descriptif précis, au besoin matérialisé par des plans ; qu'en l'espèce, pour déclarer suffisants les documents annexés à la convocation des copropriétaires à l'assemblée appelée à approuver les travaux litigieux, l'arrêt attaqué s'est borné à relever qu'ils indiquaient les honoraires des divers prestataires ; qu'en statuant de la sorte, sans examiner, ainsi qu'elle y était invitée, si les documents joints à la convocation permettaient une description des réfections envisagées, en l'absence de tout plan de projet, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ;
2°/ que chaque résolution proposée et votée par l'assemblée générale ne doit avoir qu'un seul objet ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a constaté que les travaux de réfection des balcons et jardinières dont la résolution litigieuse a approuvé la réalisation étaient destinés à prévenir des « chutes au sol d'éléments béton », « éviter le risque de chutes », un « supplément de charge » et garantir « la sécurité des personnes », ce dont il ressortait que la réalisation de tels travaux posait une question propre aux étages, distincte de celle des jardinières du rez-de-chaussée, étrangères à toute « charge », « chute » et « sécurité des personnes » ; qu'en retenant cependant que la résolution litigieuse avait valablement inclus le vote sur la suppression desdites jardinières à celui concernant les appartements des étages, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 17 du décret du 17 mars 1967. »
Réponse de la Cour
5. D'une part, la cour d'appel a relevé qu'à la convocation à l'assemblée générale était annexé un tableau récapitulatif portant sur la modification des balcons, qui intégrait six devis, le « chiffrage des plus-values ou moins values extension de balcons », ainsi que les honoraires de maîtrise d'oeuvre.
6. Elle a constaté que les frais supplémentaires résultant des honoraires de maîtrise d'oeuvre, de contrôle technique, de coordonnateur SPS, d'assurance dommages-ouvrage avaient été anticipés et soumis au vote, et qu'il était matériellement impossible d'annexer à la convocation les rapports des bureaux techniques et les contrats de maîtrise d'oeuvre.
7. Elle a pu en déduire qu'il n'était pas nécessaire d'annexer les contrats ou contrats de projets à la convocation et que les documents qui y étaient joints étaient suffisants pour permettre le vote des travaux.
8. D'autre part, ayant relevé qu'il était impossible de conserver les jardinières et retenu que la suppression de celles-ci et l'extension des balcons en étage ou loggias en rez-de-chaussée qu'elle entraînait étaient indissociables, la cour d'appel en a exactement déduit que la résolution n° 4 n'avait qu'un seul objet et que les copropriétaires avaient pu valablement voter sur l'ensemble de ces travaux dans la même résolution.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme G... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme G... et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [...] la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat aux Conseils, pour M. et Mme G....
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté des copropriétaires (M. et Mme G..., les exposants) de leur demande tendant à voir prononcer l'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 24 février 2015, concernant la réalisation de travaux de modification des balcons et de suppression des jardinières ;
AUX MOTIFS QU'il ressortait de la convocation produite par le syndicat qu'était annexé un tableau récapitulatif portant sur la modification des balcons ; que le tableau intégrait six devis émis par les sociétés Cantin, Monnereau Estim, Rozo, Sablalu, MSR, Profit Concept, le montant du marché TTC au total de 164 069,76 euros, le chiffrage des plus values et moins values extension Balcons pour 103 624,57 euros ; que le tableau intégrait aussi des honoraires de maîtrise d'oeuvre qui incluaient études et modification pour 2 500 euros, CGT AOR 8 % TTC de 8 229,97 euros, déclaration préalable TTC 2 600 (euros), Socotec Solidité pour 1 100 euros, SPS Socotec pour 1 100 euros, soit un montant total TTC de 119 214,54 euros ; que l'article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoyait qu'étaient notifiées, au plus tard en même temps que l'ordre du jour, les conditions essentielles du contrat lorsque l'assemblée était appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux, ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat ; que cette exigence conditionnait la validité de la décision ; qu'il était usuel que les travaux important fussent récapitulés dans un tableau ; que les frais supplémentaires résultant des honoraires de maîtrise d'oeuvre, de contrôle technique, de coordinateur SPS, d'assurance dommages-ouvrage, avaient été anticipés, soumis au vote ; que s'il était vrai que les contrats ou projets de contrats n'étaient pas annexés, les honoraires demandés correspondaient manifestement aux honoraires habituels, ce qui n'était pas contesté ; qu'il était matériellement impossible d'annexer à la convocation les rapports émis par les bureaux techniques et les contrats de maîtrise d'oeuvre ; que les documents annexés à la convocation étaient suffisants pour permettre le vote des travaux litigieux ; que, sur les votes distincts, la résolution n° 4 était formulée comme suit : « décisions à prendre concernant la réalisation et la gestion des travaux de modification des balcons – suppression des jardinières compte tenu de l'urgence liée à la solidité de l'ouvrage » ; que s'il existait une différence objective entre l'appartement du rez-de-chaussée et les appartements des étages, elle ne résultait pas des travaux réalisés dans la mesure où ils s'étaient traduits pour tous par la suppression des jardinières et l'extension concomitante du balcon aux étages, de la loggia au rez-de-chaussée ; que cette différence ne justifiait donc pas le vote de résolutions distinctes (arrêt attaqué, p. 6, 9ème al. et s., p. 7, 1er à 5ème al., et 8ème al., et p. 8, 2ème et 3ème al.) ;
ALORS QUE la convocation des copropriétaires doit comporter les conditions essentielles du contrat que l'assemblée générale est appelée à approuver, décrivant non seulement ses modalités financières mais également, lorsque le contrat est relatif à des travaux, leur descriptif précis, au besoin matérialisé par des plans ; qu'en l'espèce, pour déclarer suffisants les documents annexés à la convocation des copropriétaires à l'assemblée appelée à approuver les travaux litigieux, l'arrêt attaqué s'est borné à relever qu'ils indiquaient les honoraires des divers prestataires ; qu'en statuant de la sorte, sans examiner, ainsi qu'elle y était invitée, si les documents joints à la convocation permettaient une description des réfections envisagées, en l'absence de tout plan de projet, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ;
ALORS QUE, par ailleurs, chaque résolution proposée et votée par l'assemblée générale ne doit avoir qu'un seul objet ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a constaté que les travaux de réfection des balcons et jardinières dont la résolution litigieuse a approuvé la réalisation étaient destinés à prévenir des « chutes au sol d'éléments béton », « éviter le risque de chutes », un « supplément de charge » et garantir « la sécurité des personnes », ce dont il ressortait que la réalisation de tels travaux posait une question propre aux étages, distincte de celle des jardinières du rez-de-chaussée, étrangères à toute « charge », « chute » et « sécurité des personnes » ; qu'en retenant cependant que la résolution litigieuse avait valablement inclus le vote sur la suppression desdites jardinières à celui concernant les appartements des étages, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 17 du décret du 17 mars 1967.
