LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 juillet 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 398 F-D
Pourvoi n° M 19-18.302
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020
La société 337, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° M 19-18.302 contre l'arrêt rendu le 24 avril 2019 par la cour d'appel de Rennes (5e chambre), dans le litige l'opposant à la société Honoré Quimper, société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Richard, avocat de la société 337, de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société Honoré Quimper, après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 24 avril 2019), le 22 février 1996, M. O... a donné à bail commercial à la société Honoré Quimper un ensemble immobilier comprenant un terrain et des constructions.
2. Le 13 juillet 2011, la société civile immobilière 337 a acquis l'immeuble. Le 26 décembre 2011, elle a délivré à la société locataire un congé avec offre de renouvellement du bail, à compter du 30 juin 2012, moyennant un loyer déplafonné.
3. Le 31 juillet 2013, elle a saisi le juge des loyers commerciaux afin de voir constater le renouvellement du bail et voir fixer le montant du loyer à la valeur locative à compter du 30 juin 2012.
4. Le 21 avril 2016, la société Honoré Quimper a exercé son droit d'option et, le 30 avril 2016, elle a quitté les lieux.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
5. La société civile immobilière 337 fait grief à l'arrêt d'infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 30 juin 2012 à 127 024 euros hors taxes par an et dit que les parties devront établir un nouveau bail et de fixer le montant de l'indemnité annuelle d'occupation à compter du 30 juin 2012 à la somme de 81 427 euros, alors « que, dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive ayant fixé le prix du bail renouvelé, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ; que la renonciation par le preneur au renouvellement du bail, effectuée postérieurement audit jugement et à l'appel interjeté à l'encontre de celui-ci, emporte caducité de ce jugement, de sorte que l'appel formé contre ce jugement est lui-même frappé de caducité, ce qui emporte extinction de l'instance d'appel ; qu'il en résulte que, postérieurement à cette renonciation, aucune demande nouvelle ne peut être formée devant la cour d'appel ; qu'en infirmant néanmoins le jugement entrepris, puis en fixant à la somme de 81 427 euros le montant de l'indemnité annuelle d'occupation due par la société Honoré Quimper, bien que le jugement du tribunal de grande instance du 15 mars 2016 de Quimper ait été devenu caduc en raison de la renonciation, par la société Honoré Quimper, à son droit au renouvellement du bail, de sorte que l'acte d'appel était lui-même devenu caduc, ce dont il résultait qu'il ne pouvait être statué au fond, la cour d'appel a méconnu l'étendue de ses pouvoirs, en violation de l'article 561 du code de procédure civile en violation de l'article 561 du code de procédure civile et l'article L. 145-57 du code de commerce. »
Réponse de la Cour
6. La société civile immobilière 337, qui a demandé, dans ses conclusions d'appel incident, la fixation du montant de l'indemnité d'occupation due par la société locataire, n'est pas recevable à présenter devant la Cour de cassation un moyen contraire à la position qu'elle a adoptée devant les juges du fond.
7. Le moyen est donc irrecevable.
Sur le second moyen, ci-après annexé
8. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière 337 aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière 337 et la condamne à payer à la société Honoré Quimper la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la société civile immobilière 337
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement du Tribunal de grande instance de Quimper du 15 mars 2016, ayant fixé le prix du loyer du bail du bien à usage commercial sis [...] , renouvelé à compter du 30 juin 2012, à la somme de 127.024 euros hors-taxes par an, et ayant dit que les parties devront établir un nouveau bail reprenant les conditions du bail expiré au prix précité, puis d'avoir fixé à la somme de 81.427 euros l'indemnité annuelle d'occupation due par la Société HONORE QUIMPER à la Société civile immobilière 337 à compter du 30 juin 2012 jusqu'à la libération des locaux ;
AUX MOTIFS QUE, suite à la renonciation de la Société HONORE QUIMPER au renouvellement du bail, les parties s'accordent pour reconnaître que l'indemnité d'occupation doit être fixée à compter du 30 juin 2012 ;
ALORS QUE dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive ayant fixé le prix du bail renouvelé, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ; que la renonciation par le preneur au renouvellement du bail, effectuée postérieurement audit jugement et à l'appel interjeté à l'encontre de celui-ci, emporte caducité de ce jugement, de sorte que l'appel formé contre ce jugement est lui-même frappé de caducité, ce qui emporte extinction de l'instance d'appel ; qu'il en résulte que, postérieurement à cette renonciation, aucune demande nouvelle ne peut être formée devant la cour d'appel ; qu'en infirmant néanmoins le jugement entrepris, puis en fixant à la somme de de 81.427 euros le montant de l'indemnité annuelle d'occupation due par la Société HONORE QUIMPER, bien que le jugement du Tribunal de grande instance du 15 mars 2016 de Quimper ait été devenu caduc en raison de la renonciation, par la Société HONORE QUIMPER, à son droit au renouvellement du bail, de sorte que l'acte d'appel était lui-même devenu caduc, ce sont il résultait qu'il ne pouvait être statué au fond, la Cour d'appel a méconnu l'étendue de ses pouvoirs, en violation de l'article 561 du Code de procédure civile, ensemble l'article L. 145-57 du Code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 81.427 euros l'indemnité annuelle d'occupation due par la Société HONORE QUIMPER à la Société civile immobilière 337, à compter du 30 juin 2012 jusqu'à la libération des locaux, et d'avoir débouté la Société civile immobilière 337 de sa demande tendant à voir fixer la valeur de l'indemnité d'occupation à la somme de 14.010 euros HT par mois, soit 168.120 euros HT par an ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article L. 145-33 du Code de commerce, la valeur locative est déterminée d'après : 1° les caractéristiques du local considéré, 2° la destination des lieux, 3° les obligations respectives des parties, 4° les facteurs locaux de commercialité, 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; qu'en vertu de l'article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1° de la situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, de l'exploitation ou de chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4° de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire ; que la Société HONORE QUIMPER souligne que les locaux sont vétustes, que la chaudière est hors service, que l'électricité n'est pas aux normes, qu'il n'y a pas d'accès direct à la route, que le terrain en herbe est sans utilité ; qu'elle rappelle qu'il incombe au bailleur de procéder aux réparations nécessaires ; qu'elle signale que l'expert judiciaire ne justifie pas dans son expertise de la pondération qu'il effectue, ce qui est reconnu par le juge des loyers commerciaux, qui par ailleurs lui fait un reproche infondé en retenant l'absence d'éléments donnés par le preneur alors que les expertises de Monsieur V... et Monsieur H... ont été versées aux débats ; qu'elle souligne que le bail ne peut pas être assimilé à un bail "tous commerces" ; qu'en réponse, la SCI 337 fait valoir qu'il s'agit d'un bâtiment de 40 ans sur un terrain de 5500 m2 ; qu'elle ajoute qu'elle a toujours respecté ses obligations et que l'état de vétusté des bâtiments ne lui est pas imputable ; qu'elle conclut à l'absence de réduction pour vétusté, en tout cas pas à hauteur de 30 % comme proposée par l'expert judiciaire mais au maximum à 15 % comme l'a retenue le premier juge ; qu'elle indique que le bail stipule qu'il est tout commerce ; que les bâtiment ont été construits à une époque, qui n'a pas été déterminée avec précision au cours de l'expertise judiciaire, pour abriter un garage automobile ; qu'il ressort de l'expertise et du procès-verbal d'état des lieux de sortie que les bâtiments, vieux d'au moins 40 ans, étaient vétustes ; qu'il est incontestable que l'activité dans les lieux ne pouvait être modifiée sans réaliser des travaux extrêmement importants dans le bâtiment ; que d'ailleurs, la Cour relève que le bailleur a depuis détruit les bâtiments pour réaliser une nouvelle opération d'immobilier commercial ; que dans ces conditions, il n'y a pas lieu de retenir une majoration pour l'avantage "tous commerces" et il convient de fixer à 15 % la réduction pour vétusté ; qu'en ce qui concerne les lieux loués, la Cour note que l'expert judiciaire a dans l'annexe 5 de son rapport précisé les coefficients de pondération ; que la Société HONORE QUIMPER fait valoir à raison que le hall numéro 1 dit de livraison, n'est qu'un local de stockage qui n'a pas à être affecté du coefficient de pondération 1,5 mais seulement du coefficient 1 ; qu'en conséquence, la surface pondérée retenue sera de 774 m2 et non de 1 868 m2 comme proposée par l'expert judiciaire ; qu'en vertu de l'article R. 145-6 du Code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ; que la Société HONORE QUIMPER souligne que le commerce automobile se fait dans un autre quartier de Quimper et qu'il est démontré que son chiffre d'affaires n'a pas varié ; qu'elle souligne qu'elle a quitté les lieux pour se réinstaller dans la zone du commerce automobile ; que la Société 337 répond que l'environnement commercial est très favorable et que le chiffre d'affaires du preneur a augmenté de 15 % ; qu'il est démontré par les pièces produites que dans la région de Quimper, un véritable pôle automobile s'est établi sur la zone commerciale du Guélen ; que la Société HONORE QUIMPER, effectuant dans les lieux loués le commerce de véhicules d'occasion, n'était donc pas implantée dans un lieu présentant un attrait particulier pour des personnes recherchant un véhicule de ce type ; qu'en outre, comme l'a rappelé l'expert judiciaire, dans la formation du chiffre d'affaires et sa progression, la proportion de l'évolution des facteurs locaux de commercialité et celle du dynamisme du locataire en place ne sont pas quantifiables l'une par rapport à l'autre ; qu'aucune incidence particulière n'est à retenir au titre des facteurs de commercialité ; qu'aux termes de l'article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 du même code, à savoir les caractéristiques propres au local, la destination des lieux et les facteurs locaux de commercialité ; qu'à défaut d'équivalence, les prix couramment pratiqués dans le voisinage peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; qu'enfin, ces dispositions réglementaires rappellent que les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque lot, son adresse et sa description succincte, ces références proposées devant être corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ; que la Société HONORE QUIMPER reproche à l'expert d'avoir pris comme éléments de comparaison l'[...], qui est un commerce de vente de mobilier ; qu'elle ajoute que de plus ce commerce a fait faillite ; qu'elle rappelle que le garage Citroën paye un loyer de 22,43 euros/m2 en étant situé dans la même zone que les locaux en cause et que l'expert élude les baux Espace auto (78,83 euros/m2) et Auto performance (48 euros/m2) dont les locaux se trouvent aussi à proximité ; que la Société 337 revendique un prix de 90 euros/m2, comme l'a fait l'expert judiciaire dans son pré-rapport ; qu'en vertu du texte précité, il y a lieu de prendre comme références les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents ; qu'or, dans son rapport d'expertise judiciaire, Monsieur C... B... fait ressortir, à juste titre, qu'au titre des références l'activité négoce de voitures et garage automobile fait apparaître des prix plus modérés que pour les autres commerces de périphérie de ville et situés entre 52 et [...] ; qu'il sera retenu un prix de 60€/m2 ; que pour tenir compte des 15 % de vétusté, le prix sera alors de 51€/m2 ; que l'indemnité annuelle d'occupation sera alors de 90.474 euros (51 x 1774) ; que la Société HONORE QUIMPER revendique un abattement de 10 % pour précarité ; qu'en réponse, la Société 337 indique qu'il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande ; que la Société 337 a acquis les locaux le 13 juillet 2011 et fait délivrer au preneur le 26 décembre 2011 un congé pour le 30 juin 2012 avec offre de renouvellement ; que cependant, il convient de relever que le 21 septembre 2012 la commission départementale d'aménagement commercial du Finistère avait refusé à la société civile immobilière la création d'un ensemble commercial, au lieu et place du garage loué, d'une surface de vente totale de 2110 m2 comprenant un magasin de 750 m2 spécialisé en culture et loisirs, un magasin de 670 m2 spécialisé en équipement de la maison, un magasin de 390 m2 spécialisé en équipement de la personne et un magasin de 300 m2 dédié à une activité non alimentaire ; que par décision en date du 14 février 2013, la commission nationale d'aménagement commercial avait autorisé le projet de la Société 337 ; que sur recours du syndicat mixte du schéma de cohérence territoriale de l'Odet et de la commune de Quimper, le Conseil d'État a, le 17 décembre 2014, rejeté ce recours ; que par la suite, la Société 337 établira un projet remanié et agrandi pour un nouvel ensemble de 4 000 m2 adopté en commission départementale d'aménagement commercial ; qu'eu égard à l'attitude du bailleur qui recherchait donc une nouvelle destination des lieux alors que le preneur était encore en place, un abattement pour précarité de 10 % s'avère justifié ; qu'en définitive, l'indemnité annuelle d'occupation sera alors de 81 427 euros (90.474 - 9047) à compter du 30 juin 2012 jusqu'à la libération des locaux ;
1°) ALORS QUE l'indemnité d'occupation due par le preneur d'un loyer à usage commercial correspond à la valeur locative ; que cette valeur locative est notamment déterminée selon la destination des lieux loués, qui doit s'apprécier au regard des seules stipulations du bail ou de ses avenants ; qu'en affirmant néanmoins que l'activité dans les lieux ne pouvant être modifiée que par la réalisation de travaux extrêmement importants dans les locaux, aucune majoration sur l'indemnité d'occupation résultant du bénéfice au profit du preneur d'une clause « tous commerces » ne pouvait être accordée, la Cour d'appel a violé les articles L.145-28, L. 145-33 et R. 145-5 du Code de commerce ;
2°) ALORS QUE l'indemnité d'occupation due par le preneur d'un loyer à usage commercial correspond à la valeur locative ; que cette valeur locative est notamment déterminée selon la destination des lieux loués, qui doit s'apprécier au regard des seules stipulations du bail ou de ses avenants ; qu'en affirmant néanmoins qu'il ne pouvait être contesté que l'activité dans les lieux ne pouvait être modifiée que par la réalisation de travaux extrêmement importants dans les locaux, de sorte qu'aucune majoration sur l'indemnité d'occupation résultant du bénéfice au profit du preneur d'une clause « tous commerces » ne pouvait être accordée, sans indiquer en quoi des travaux auraient été nécessaires pour réaliser un changement d'activité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-28, L. 145-33 du Code de commerce ;
3°) ALORS QUE l'indemnité d'occupation due par le preneur d'un loyer à usage commercial correspond à la valeur locative ; que cette valeur locative est notamment déterminée au regard de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité des locaux ; que l'état de vétusté doit s'apprécier au regard des travaux effectués par le bailleur et de l'entretien réalisé par le preneur sur les lieux loués ; qu'en se bornant à affirmer qu'il résultait du rapport d'expertise judiciaire et du procès-verbal d'état des lieux de sortie que les bâtiments faisant l'objet du bail étaient vieux d'au moins 40 ans, et étaient vétustes, de sorte qu'il convenait d'appliquer une réduction de 15 % sur l'indemnité d'occupation, sans rechercher comme elle était invitée, si la Société 337 avait procédé à différents travaux sur ces bâtiments, notamment par la réfection de la toiture, la mise en place d'une isolation, et la mise aux normes avec réalisation d'exutoire de fumée, ce dont il résultait que l'état de vétusté qu'elle avait constaté avait pour origine l'absence d'entretien des lieux loués par le preneur, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.145-28, L. 145-33 et R. 145-3 du Code de commerce ;
4°) ALORS QUE l'indemnité d'occupation due par le preneur d'un loyer à usage commercial correspond à la valeur locative ; que cette valeur locative est notamment déterminée au regard des facteurs locaux de commercialité sur le commerce considéré ; qu'une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité peut être constatée par une augmentation du chiffre d'affaires du preneur ; qu'en affirmant néanmoins que dans la formation du chiffre d'affaires et sa progression, la proportion de l'évolution des facteurs locaux de commercialité et celle du dynamisme du locataire n'étaient pas quantifiables, de sorte qu'aucune modification favorable au preneur des facteurs locaux de commercialité ne pouvait être prise en compte, la Cour d'appel qui, après avoir pourtant constaté une modification favorable des facteurs locaux de commercialité sur le commerce exercé par la Société HONORE QUIMPER, a refusé de quantifier cette évolution, a méconnu son office, en violation des articles L.145-28, L. 145-33 et R. 145-6 du Code de commerce ;
5°) ALORS QU'aucun abattement de précarité ne peut être appliqué sur l'indemnité d'occupation due par le preneur, dès lors que ce dernier a refusé le renouvellement de son droit au bail par l'exercice de son droit d'option, se plaçant ainsi lui-même, délibérément, dans une situation de précarité ; qu'en décidant néanmoins que le preneur était en droit d'obtenir un abattement pour précarité de 10 % sur l'indemnité d'occupation, après avoir pourtant constaté que la Société HONORE QUIMPER avait renoncé au renouvellement du bail, ce dont il résultait qu'aucun abattement de précarité ne pouvait être pratiqué, la Cour d'appel, qui a méconnu les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-28 et L. 145-57 du Code de commerce.
