LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 juillet 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 458 F-D
Pourvoi n° H 19-17.516
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020
M. Y... P..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° H 19-17.516 contre l'arrêt rendu le 5 mars 2019 par la cour d'appel de Bordeaux (4e chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. O... C...,
2°/ à Mme J... W..., épouse C...,
domiciliés tous deux [...],
3°/ à la société AM expertises, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
La société AM expertises a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt.
Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. P..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société AM expertises, de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de M. et Mme C..., après débats en l'audience publique du 26 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 5 mars 2019), par acte du 11 février 2013, M. et Mme C... ont vendu un bien immobilier à M. P.... Un diagnostic de performance énergétique (DPE) et un diagnostic relatif à la présence de termites ont été effectués par la société AM expertises Exim 16 (la société AM expertises).
2. Contestant après la vente la pertinence de ces deux diagnostics, M. P... a assigné, après expertise, en indemnisation de ses préjudices les vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés et le diagnostiqueur sur celui de la responsabilité délictuelle.
Examen des moyens
Sur le second moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
3. M. P... fait grief à l'arrêt de limiter la condamnation de la société AM expertises au paiement d'une somme de 40 000 euros, alors :
« 1°/ que si l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble, qui n'a qu'une valeur informative, cette information a néanmoins pour objet de protéger l'acquéreur contre une erreur sur une caractéristique essentielle du bien vendu et la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné ; qu'en retenant que le préjudice imputable à la société AM expertises du fait de l'erreur de diagnostic ne pouvait s'analyser que comme une perte de chance pour M. P... de négocier un meilleur prix, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il s'évinçait un lien de causalité direct entre l'erreur de diagnostic et les préjudices certains subis par M. P..., contraint de procéder à des travaux d'isolation de grande importance, à hauteur de plus de 100 000 euros, pour user normalement de son bien, et a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
2°/ subsidiairement qu'en retenant qu'il n'existait pas de lien de causalité direct entre l'erreur de diagnostic et les préjudices certains subis par M. P..., contraint de procéder à des travaux d'isolation de grande importance à hauteur de plus de 100 000 euros pour user normalement de son bien, pour cela que la jurisprudence citée par l'appelant ne portait que sur des cas concernant la présence de termites ou d'amiante dans lesquels il existe un préjudice certain et un lien de causalité avéré entre la faute et le préjudice allégué et qu'elle n'était pas transposable au préjudice résultant d'un DPE erroné, qui ne porte pas sur la protection d'un risque, mais constitue un diagnostic de protection, ce qui interdit de lui transposer la théorie de l'exposition à un risque, le seul préjudice indemnisable ici étant celui lié à la perte de chance pour l'appelant de renoncer à l'achat ou d'en négocier le prix s'il avait connu le vice, sans rechercher si l'erreur n'était pas telle qu'elle exposait les occupants du bien acquis à un risque pour leur santé, l'immeuble étant en réalité impossible à chauffer normalement à raison d'un défaut total d'isolation, la cour a privé sa décision de base légale de l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »
Réponse de la Cour
4. Selon le II de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n'a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu'une valeur informative.
5. Ayant retenu que le diagnostiqueur avait commis une faute dans l'accomplissement de sa mission à l'origine d'une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, la cour d'appel en a déduit à bon droit que le préjudice subi par l'acquéreur du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût des travaux d'isolation des murs extérieurs et intérieurs, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ou de renoncer à l'achat.
6. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le premier moyen du pourvoi incident
Enoncé du moyen
7. La société AM expertises fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement de la somme de 40 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors :
« 1°/ que le juge est tenu de statuer conformément à l'objet du litige tel que déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en condamnant la société AM expertises à indemniser M. P... d'une perte de chance de renoncer à l'acquisition à laquelle il avait procédé ou d'en négocier le prix s'il avait connu le vice entachant le bien acquis, quand, dans ses écritures d'appel, M. P... demandait « la réparation intégrale de son préjudice » et ne sollicitait pas l'indemnisation d'une telle perte de chance, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile ;
2°/ que la qualification de perte de chance ne saurait pallier la carence du demandeur à rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu'en accordant à M. P... l'indemnisation d'une perte de chance à renoncer à l'acquisition qu'il avait effectuée ou d'en négocier le prix bien qu'elle ait constaté qu'il ne produisait devant la cour aucun élément supplémentaire sur ces chances de trouver un bien similaire présentant de meilleures caractéristiques, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil ;
3°/ qu'en toute hypothèse, les juges, qui doivent observer le principe de la contradiction, ne peuvent fonder leur décision sur un moyen relevé d'office sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu'en condamnant la société AM expertises à indemniser M. P... d'une perte de chance de renoncer à l'achat ou d'en négocier le prix s'il avait connu le vice, quand, dans ses écritures d'appel, M. P... se bornait à demander l'indemnisation de la totalité de son préjudice, sans recueillir les observations des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
8. D'une part, la société AM expertises ayant soutenu, dans ses conclusions d'appel, que le seul préjudice indemnisable en cas d'erreur figurant dans le DPE consistait en une perte de chance, c'est sans modifier l'objet du litige ni violer le principe de la contradiction que la cour d'appel l'a condamnée à indemniser M. P... au titre d'une perte de chance.
9. D'autre part, c'est sans inverser la charge de la preuve que la cour d'appel a retenu que M. P..., persistant à réclamer la réparation intégrale de son préjudice, ne produisait aucun élément supplémentaire sur ses chances de trouver un bien similaire présentant de meilleures caractéristiques énergétiques de nature à justifier une indemnisation supérieure à celle allouée par le tribunal.
10. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le second moyen du pourvoi incident
Enoncé du moyen
11. La société AM expertises fait grief à l'arrêt de rejeter la demande indemnitaire formulée par M. P... contre les vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, alors « que le vendeur qui connaît l'importance pour l'acquéreur du diagnostic de performance énergétique et son caractère erroné et s'abstient de l'en informer est tenu à la garantie des vices cachés ; qu'en retenant que quelle que soit la bonne ou mauvaise foi du vendeur l'acquéreur ne pouvait invoquer le caractère erroné du DPE, la cour d'appel a violé les articles 1641 et suivants du code civil et L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation. »
Réponse de la Cour
12. La société AM expertises, n'ayant pas conclu devant les juges du fond contre M. et Mme C..., est irrecevable à critiquer l'arrêt en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire formulée par M. P... à l'encontre de ses vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés.
13. Le moyen est donc irrecevable.
Mais sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
14. M. P... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande indemnitaire à l'encontre de M. et Mme C... sur le fondement de la garantie des vices cachés, alors « que le juge doit statuer sur le litige dont il est saisi sans en modifier les termes ; que M. P... fondait son action contre les vendeurs sur la garantie des vices cachés en faisant état du vice caché pris du défaut d'isolation thermique du bien générant de très importantes dépenses de chauffage, d'une part, et de la connaissance dudit vice par le vendeur, d'autre part, laquelle excluait l'application de la clause de non garantie prévue par l'acte de vente ; qu'en rejetant la demande ainsi articulée pour cela que la question de la bonne ou mauvaise foi des vendeurs importait peu dès lors que l'acquéreur ne pouvait se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative, que la seule obligation imposée au vendeur consiste à délivrer à l'acquéreur le diagnostic de performance énergétique établi par un professionnel, que le vendeur n'engage pas sa responsabilité contractuelle à l'encontre de l'acquéreur si ce diagnostic comporte une erreur, même si cette erreur résulte d'une rétention d'informations de sa part, seul le diagnostiqueur pouvant dans ce cas engager un recours subrogatoire à son encontre, et que cet état de fait n'était pas inconnu de M. P... à qui les dispositions de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation ont été expressément rappelées dans l'acte de vente par lequel il a reconnu « avoir été informé qu'il ne pouvait se prévaloir à l'encontre du vendeur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'avait qu'une valeur informative », la cour a modifié les termes du litige dont elle était saisie en violation de l'article 4 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 4 du code de procédure civile :
15. Selon ce texte, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
16. Pour rejeter la demande de M. P... contre ses vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, l'arrêt retient que la bonne ou mauvaise foi des vendeurs importe peu, que l'acquéreur ne peut en effet se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le DPE qui n'a qu'une valeur informative, que la seule obligation imposée au vendeur consiste à délivrer à l'acquéreur le DPE établi par un professionnel, que le vendeur n'engage pas sa responsabilité contractuelle à l'encontre de l'acquéreur si ce diagnostic comporte une erreur, même si cette erreur résulte d'une rétention d'informations de sa part, seul le diagnostiqueur pouvant dans ce cas engager un recours subrogatoire à son encontre, et que cet état de fait n'était pas inconnu de M. P... à qui les dispositions de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation avaient été expressément rappelées dans l'acte de vente par lequel il reconnaissait avoir été informé qu'il ne pouvait se prévaloir à l'encontre du vendeur des informations contenues dans le DPE qui n'avait qu'une valeur informative.
17. En statuant ainsi, alors que M. P... agissait contre ses vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du premier moyen du pourvoi principal, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. P... contre ses vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, l'arrêt rendu le 5 mars 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux autrement composée ;
Condamne M. et Mme C... aux dépens du pourvoi principal et la société AM expertises EXIM 16 aux dépens du pourvoi incident ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. P....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR rejeté la demande indemnitaire formulée par Monsieur P... à l'encontre des consorts C... sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le tribunal a considéré que même si le contenu du diagnostic n'engageait pas le vendeur, le classement en catégorie B, compte tenu de l'importance de l'immeuble et de son ancienneté, était un argument de vente qui, rapproché de l'intérêt manifesté par l'acquéreur sur la consommation énergétique (cf. notamment le courrier du 27 novembre 2012 sur la question), constituait un élément qui avait pesé sur le choix de l'acquéreur, de sorte que le défaut était constitutif d'un vice caché ouvrant droit à indemnisation ; que l'appelant, qui soutient le même raisonnement, allègue qu'il est établi que les époux C... ont délibérément menti sur les performances énergétiques du bien en évaluant à 2 000 euros environ le coût de consommation annuelle, affirmation d'ailleurs réitérée par Monsieur C... devant l'expert en dépit des constatations de ce dernier ; que la mauvaise foi des vendeurs ressort de leur réticence à communiquer les factures ; que Monsieur C..., gérant d'une société spécialisée dans les travaux d'installation d'équipements thermiques et de climatisation, ne peut soutenir de manière crédible qu'il ignorait la consommation réelle de l'immeuble; que la gravité du vice, caractérisée par l'absence d'isolation thermique de l'immeuble et l'importance des travaux de reprise, justifie leur indemnisation à hauteur de l'intégralité du coût desdits travaux ; que les époux C... opposent que la preuve n'est pas rapportée qu'ils auraient menti sur les frais réels de chauffage tels qu'ils les exposaient avent leur départ en juillet 2010 ; que tout s'est passé par l'intermédiaire de l'agence, y compris l'estimation à 2 000 euros qui n'était qu'approximative et ne concernait que le chauffage de la maison principale. Ils contestent toute mauvaise foi en soulignant que l'acheteur était informé des caractéristiques de l'immeuble (construit avant 1948, composé de plusieurs bâtiments, dont une maison principale d'une superficie habitable de 500 m2 dont le DPE renseignait parfaitement M. P... sur le type de murs (période d'isolation avant 1988) de toiture, de menuiseries (portes ancienne génération avec performance énergétique obsolète, fenêtres pour certaines en simple vitrage)), suggérant que l'augmentation des tarifs du gaz entre 2010 et 2012 est susceptible d'expliquer l'écart de coût ; qu'en tout état de cause, quelle que soit la pertinence de cette argumentation, quelle que soit la bonne ou la mauvaise foi des époux C..., il résulte des termes de l'article L.134-1 rappelé supra que l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative ; que la seule obligation imposée au vendeur consiste à délivrer à l'acquéreur le diagnostic de performance énergétique établi par un professionnel ; que le vendeur n'engage pas sa responsabilité contractuelle à l'encontre de l'acquéreur si ce diagnostic comporte une erreur, même si cette erreur résulte d'une rétention d'informations de sa part, seul le diagnostiqueur pouvant dans ce cas engager un recours subrogatoire à son encontre ; que cet état de fait n'était pas inconnu de Monsieur P... à qui les dispositions de l'article L.271-4 ont été expressément rappelées dans l'acte de vente par lequel il a reconnu « avoir été informé qu'il ne pouvait se prévaloir à l'encontre du vendeur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'avait qu'une valeur informative. » (page 12 de l'acte) ; qu'il y a lieu en conséquence de réformer le jugement qui a retenu la responsabilité des époux C..., et de débouter Monsieur P... de ses demandes à leur encontre sur ce fondement (arrêt, pp. 11, 12) ;
1°) ALORS QUE Monsieur P... fondait son action contre les vendeurs sur la garantie des vices cachés en faisant état du vice caché pris du défaut d'isolation thermique du bien générant de très importantes dépenses de chauffage, d'une part, et de la connaissance dudit vice par le vendeur, d'autre part, laquelle excluait l'application de la clause de non garantie prévue par l'acte de vente ; qu'en rejetant la demande ainsi articulée pour cela que la question de la bonne ou mauvaise foi des vendeurs importait peu dès lors que l'acquéreur ne pouvait se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative, que la seule obligation imposée au vendeur consiste à délivrer à l'acquéreur ce diagnostic établi par un professionnel, que le vendeur n'engage pas sa responsabilité contractuelle à l'encontre de l'acquéreur si ce diagnostic comporte une erreur, même si cette erreur résulte d'une rétention d'informations de sa part, seul le diagnostiqueur pouvant dans ce cas engager un recours subrogatoire à son encontre, et que cet état de fait n'était pas inconnu de Monsieur P... à qui les dispositions de l'article L.271-4 du Code de la construction et de l'habitation ont été expressément rappelées dans l'acte de vente par lequel il a reconnu « avoir été informé qu'il ne pouvait se prévaloir à l'encontre du vendeur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'avait qu'une valeur informative », la Cour, qui a statué par des motifs parfaitement impropres à écarter le bien-fondé de la demande dont elle était saisie sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil, a privé sa décision de base légale au regard de ces textes ;
2°) ALORS QUE le juge doit statuer sur le litige dont il est saisi sans en modifier les termes ; que Monsieur P... fondait son action contre les vendeurs sur la garantie des vices cachés en faisant état du vice caché pris du défaut d'isolation thermique du bien générant de très importantes dépenses de chauffage, d'une part, et de la connaissance dudit vice par le vendeur, d'autre part, laquelle excluait l'application de la clause de non garantie prévue par l'acte de vente ; qu'en rejetant la demande ainsi articulée pour cela que la question de la bonne ou mauvaise foi des vendeurs importait peu dès lors que l'acquéreur ne pouvait se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative, que la seule obligation imposée au vendeur consiste à délivrer à l'acquéreur le diagnostic de performance énergétique établi par un professionnel, que le vendeur n'engage pas sa responsabilité contractuelle à l'encontre de l'acquéreur si ce diagnostic comporte une erreur, même si cette erreur résulte d'une rétention d'informations de sa part, seul le diagnostiqueur pouvant dans ce cas engager un recours subrogatoire à son encontre, et que cet état de fait n'était pas inconnu de Monsieur P... à qui les dispositions de l'article L.271-4 du Code de la construction et de l'habitation ont été expressément rappelées dans l'acte de vente par lequel il a reconnu « avoir été informé qu'il ne pouvait se prévaloir à l'encontre du vendeur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'avait qu'une valeur informative », la Cour a modifié les termes du litige dont elle était saisie en violation de l'article 4 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué, qui a condamné la société AM Expertises à verser à Monsieur P... une somme de 40 000 € à titre de dommages et intérêts, D'AVOIR limité ladite condamnation à ladite somme et rejeté ainsi le surplus de la demande indemnitaire de Monsieur P... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est à bon droit que la société AM Expertises Exim fait valoir, et que le Tribunal a considéré, que le seul préjudice indemnisable était celui de la perte de chance, et que la réparation ne pouvait être mesurée qu'à la chance perdue et ne pouvait être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; que la jurisprudence citée par l'appelant ne porte en effet que sur des cas concernant la présence de termites ou d'amiante dans lesquels il existe un préjudice certain et un lien de causalité avéré entre la faute et le préjudice allégué ; qu'elle n'est pas transposable au préjudice résultant d'un DPE erroné, qui ne porte pas sur la protection d'un risque, mais constitue un diagnostic de protection, ce qui interdit de lui transposer la théorie de l'exposition à un risque, le seul préjudice indemnisable ici étant celui lié à la perte de chance pour l'appelant de renoncer à l'achat ou d'en négocier le prix s'il avait connu le vice ; que Monsieur P... persistant à réclamer la réparation intégrale de son préjudice, il ne produit devant la cour aucun élément supplémentaire sur ses chances de trouver un bien similaire présentant de meilleures caractéristiques énergétiques, de nature à justifier une indemnisation supérieure à celle allouée par le tribunal dont l'estimation sera confirmée ;
1°) ALORS QUE si l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble, qui n'a qu'une valeur informative, cette information a néanmoins pour objet de protéger l'acquéreur contre une erreur sur une caractéristique essentielle du bien vendu et la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné ; qu'en retenant que le préjudice imputable à la société AM Expertises du fait de l'erreur de diagnostic ne pouvait s'analyser que comme une perte de chance pour Monsieur P... de négocier un meilleur prix, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il s'évinçait un lien de causalité direct entre l'erreur de diagnostic et les préjudices certains subis par Monsieur P..., contraint de procéder à des travaux d'isolation de grande importance, à hauteur de plus de 100 000 €, pour user normalement de son bien, et a violé l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS, subsidiairement, QU'en retenant qu'il n'existait pas de un lien de causalité direct entre l'erreur de diagnostic et les préjudices certains subis par Monsieur P..., contraint de procéder à des travaux d'isolation de grande importance à hauteur de plus de 100 000 € pour user normalement de son bien, pour cela que la jurisprudence citée par l'appelant ne portait que sur des cas concernant la présence de termites ou d'amiante dans lesquels il existe un préjudice certain et un lien de causalité avéré entre la faute et le préjudice allégué et qu'elle n'était pas transposable au préjudice résultant d'un DPE erroné, qui ne porte pas sur la protection d'un risque, mais constitue un diagnostic de protection, ce qui interdit de lui transposer la théorie de l'exposition à un risque, le seul préjudice indemnisable ici étant celui lié à la perte de chance pour l'appelant de renoncer à l'achat ou d'en négocier le prix s'il avait connu le vice, sans rechercher si l'erreur n'était pas telle qu'elle exposait les occupants du bien acquis à un risque pour leur santé, l'immeuble étant en réalité impossible à chauffer normalement à raison d'un défaut total d'isolation, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil. Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société AM expertises.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société AM expertises à payer à M. P... la somme de 40 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Le tribunal a alloué à M. P... une somme de 40 000 euros en considérant que le moindre prix auquel il aurait acquis l'immeuble s'il avait été informé ne pouvait correspondre à la valeur des travaux nécessaires pour mettre l'immeuble en conformité avec le diagnostic annoncé, mais à la marge de négociation qu'il pouvait obtenir, le bien présentant d'autres atouts qui n'avaient pu manquer de peser aussi sur la décision d'achat, et l'intéressé ne pouvant raisonnablement espérer une diminution de l'ordre de 100 000 euros alors qu'il avait acquis le bien à un prix (650 000 euros) déjà très inférieur au prix de départ (850 000 euros). L'appelant conteste l'approche faite par le tribunal, qui revient à l'indemniser d'un préjudice de perte de chance, en faisant valoir qu'en cas d'action en responsabilité délictuelle engagée par les acquéreurs contre les diagnostiqueurs, la cour de cassation exclut toute indemnisation sur le fondement de la perte de chance, et affirme que l'acquéreur doit être replacé dans la situation où il se serait trouvé si le diagnostic avait été correctement effectué. Il prétend en conséquence être indemnisé à hauteur des travaux permettant d'assurer la performance attendue annoncée par le DPE vente, soit la somme de 113 090 euros correspondant à la reprise complète de l'isolation des murs extérieurs par l'intérieur. Il précise à ce sujet que l'estimation de l'expert à hauteur de 105 000 euros ne permet pas d'atteindre la valeur indiquée au DPE, contrairement au devis qu'il produit qui prévoit un isolant plus épais. C'est cependant à bon droit que la société AM Expertises EXIM fait valoir, et que le tribunal a considéré, que le seul préjudice indemnisable était celui de la perte de chance, et que la réparation ne pouvait être mesurée qu'à la chance perdue et ne pouvait être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. La jurisprudence citée par l'appelant ne porte en effet que sur des cas concernant la présence de termites ou d'amiante dans lesquels il existe un préjudice certain et un lien de causalité avéré entre la faute et le préjudice allégué. Elle n'est pas transposable au préjudice résultant d'un DPE erroné, qui ne porte pas sur la protection d'un risque, mais constitue un diagnostic de protection, ce qui interdit de lui transposer la théorie de l'exposition à un risque, le seul préjudice indemnisable ici étant celui lié à la perte de chance pour l'appelant de renoncer à l'achat ou d'en négocier le prix s'il avait connu le vice. M. P... persistant à réclamer la réparation intégrale de son préjudice, il ne produit devant la cour aucun élément supplémentaire sur ses chances de trouver un bien similaire présentant de meilleures caractéristiques énergétiques, de nature à justifier une indemnisation supérieure à celle allouée par le tribunal dont l'estimation sera confirmée ».
AUX MOTIFS ADOPTES QUE « L'expertise de M. A... met en évidence un manquement de la S.A.R.L. AM EXPERTISES EXIM 16 à ses obligations contractuelles lors de l'établissement du diagnostic de performance énergétique qui est faux. Or ce diagnostic a induit la croyance de M. Y... P... en des qualités énergétiques du bâtiment qui se sont révélées fausses et ont conforté les affirmations fausses des vendeurs quant à la consommation énergétique du bien. M. Y... P... estime que le préjudice consécutif aux manquements du diagnostiqueur et des vendeurs dans le cadre de la garantie des vices cachés doit tout d'abord équivaloir au coût des travaux permettant d'assurer la performance énergétique attendue. Cependant, il convient de relever que M. Y... P... admet lui-même que s'il avait été informé de la consommation énergétique réelle il n'aurait pas acquis le bien au prix d'acquisition mais à un moindre prix, ce qui correspond du reste à la garantie duc par le vendeur en cas de vice caché si l'acquéreur n'opte pas pour la résolution du contrat. Ce moindre prix ne peut en l'espèce correspondre à la valeur des travaux nécessaires pour ramener la consommation énergétique à celle du diagnostic de performance énergétique vente mais à la marge de négociation du prix que l'acquéreur pouvait obtenir. À cet égard il convient de noter que le bien vendu a été présenté comme étant une très belle propriété de caractère avec environ 625 m2 habitable, sur un terrain d'un hectare, qui comporte outre le bâtiment principal (comprenant pièces de séjour, cuisine, bureau, salle de sport, 5 chambres, 1 salle d'eau, une salle de bain, une vaste pièce, une pièces de réception, un appartement d'amis), des dépendances avec garage, boxes à chevaux, piscine et pool-house, caractéristiques qui ont incontestablement pesé sur la décision de l'acquéreur. De plus les vendeurs de leurs côtés avaient déjà consenti une nette diminution du prix depuis la mise en vente du bien, qui dans l'annonce produite était en vente au prix de 847.800 euros. Le bien ayant été acquis au prix de 650.000 euros, le prix a donc déjà fait l'objet d'une discussion importante. Au regard de ces éléments et du montant des travaux excédant plus de 100.000 euros pour améliorer de façon significative la performance énergétique, il convient d'évaluer à 40 000 euros la diminution du prix que l'acquéreur pouvait escompter ».
1° ) ALORS QUE le juge est tenu de statuer conformément à l'objet du litige tel que déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en condamnant la société AM expertises à indemniser M. P... d'une perte de chance de renoncer à l'acquisition à laquelle il avait procédé ou d'en négocier le prix s'il avait connu le vice entachant le bien acquis, quand, dans ses écritures d'appel, M. P... demandait « la réparation intégrale de son préjudice » et ne sollicitait pas l'indemnisation d'une telle perte de chance, (arrêt, p. 14, § 2) la cour d'appel a méconnu les termes du litige, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la qualification de perte de chance ne saurait pallier la carence du demandeur à rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu'en accordant à M. P... l'indemnisation d'une perte de chance à renoncer à l'acquisition qu'il avait effectuée ou d'en négocier le prix bien qu'elle ait constaté qu'il ne « produi[sait] devant la cour aucun élément supplémentaire sur ses chances de trouver un bien similaire présentant de meilleures caractéristiques énergétiques » (arrêt, p. 14, § 2), la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations a violé l'article 1315 du code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, les juges, qui doivent observer le principe de la contradiction, ne peuvent fonder leur décision sur un moyen relevé d'office sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu'en condamnant la société AM expertises à indemniser M. P... d'une perte de chance de renoncer à l'achat ou d'en négocier le prix s'il avait connu le vice, quand, dans ses écritures d'appel, M. P... se bornaient à demander l'indemnisation de la totalité de son préjudice, sans recueillir les observations des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande indemnitaire formulée par M. P... à l'encontre des époux C... sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Le tribunal a considéré que même si le contenu du diagnostic n'engageait pas le vendeur, le classement en catégorie B, compte tenu de l'importance de l'immeuble et de son ancienneté, était un argument de vente qui, rapproché de l'intérêt manifesté par l'acquéreur sur la consommation énergétique (cf notamment le courrier du 27 novembre 2012 sur la question), constituait un élément qui avait pesé sur le choix de l'acquéreur, de sorte que le défaut était constitutif d'un vice caché ouvrant droit à indemnisation. L'appelant, qui soutient le même raisonnement, allègue qu'il est établi que les époux C... ont délibérément menti sur les performances énergétiques du bien en évaluant à 2 000 euros environ le coût de consommation annuelle, affirmation d'ailleurs réitérée par M. C... devant l'expert en dépit des constatations de ce dernier ; que la mauvaise foi des vendeurs ressort de leur réticence à communiquer les factures ; que M. C..., gérant d'une société spécialisée dans les travaux d'installation d'équipements thermiques et de climatisation, ne peut soutenir de manière crédible qu'il ignorait la consommation réelle de l'immeuble ; que la gravité du vice, caractérisée par l'absence d'isolation thermique de l'immeuble et l'importance des travaux de reprise, justifie leur indemnisation à hauteur de l'intégralité du coût desdits travaux. Les époux C... opposent que la preuve n'est pas rapportée qu'ils auraient menti sur les frais réels de chauffage tels qu'ils les exposaient avent leur départ en juillet 2010 ; que tout s'est passé par l'intermédiaire de l'agence, y compris l'estimation à 2 000 euros qui n'était qu'approximative et ne concernait que le chauffage de la maison principale. lis contestent toute mauvaise foi en soulignant que l'acheteur était informé des caractéristiques de l'immeuble (construit avant 1948, composé de plusieurs bâtiments, dont une maison principale d'une superficie habitable de 500 m2 dont le DPE renseignait parfaitement M. P... sur le type de murs (période d'isolation avant 1988) de toiture, de menuiseries (portes ancienne génération avec performance énergétique obsolète, fenêtres pour certaines en simple vitrage)), suggérant que l'augmentation des tarifs du gaz entre 2010 et 2012 est susceptible d'expliquer l'écart de coût. En tout état de cause, quelle que soit la pertinence de cette argumentation, quelle que soit la bonne ou la mauvaise foi des époux C..., il résulte des termes de l'article L.134-1 rappelé supra que l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative. La seule obligation imposée au vendeur consiste à délivrer à l'acquéreur le diagnostic de performance énergétique établi par un professionnel. Le vendeur n'engage pas sa responsabilité contractuelle à l'encontre de l'acquéreur si ce diagnostic comporte une erreur, même si cette erreur résulte d'une rétention d'informations de sa part, seul le diagnostiqueur pouvant dans ce cas engager un recours subrogatoire à son encontre. Cet état de fait n'était pas inconnu de M. P... à qui les dispositions de l'article L.271-4 ont été expressément rappelées dans l'acte de vente par lequel il a reconnu « avoir été informé qu'il ne pouvait se prévaloir à l'encontre du vendeur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'avait qu'une valeur informative. » (page 12 de l'acte). Il y a lieu en conséquence de réformer le jugement qui a retenu la responsabilité des époux C..., et de débouter M. P... de ses demandes à leur encontre sur ce fondement ».
ALORS QUE le vendeur qui connaît l'importance pour l'acquéreur du diagnostic de performance énergétique et son caractère erroné et s'abstient de l'en informer est tenu à la garantie des vices cachés ; qu'en retenant que quelle que soit la bonne ou la mauvaise foi du vendeur l'acquéreur ne pouvait invoquer le caractère erroné du diagnostic de performance énergétique, la cour d'appel a violé les articles 1641 et suivants du code civil et L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation.
