LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
CH.B
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 mai 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 316 F-D
Pourvoi n° D 19-13.212
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 MAI 2020
La société La Capitelle, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° D 19-13.212 contre l'arrêt rendu le 16 octobre 2018 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant à la société Supermarché du Val Claret, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société La Capitelle, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Supermarché du Val Claret, après débats en l'audience publique du 10 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 16 octobre 2018), la société Supermarché du Val Claret (la société) dont M. L... est le dirigeant et principal actionnaire, exploite un fonds de commerce dans deux locaux distincts, le lot n° 5398, propriété de M. L..., et le lot n° 1834, propriété de la société.
2. Le 18 décembre 2001, M. L... a vendu le lot n° 5398 à la société La Capitelle (la SCI). Le 13 septembre 2002, la SCI a donné ce local à bail à la société pour une durée de neuf ans et moyennant un loyer annuel de 77 749 euros.
3. Le 3 octobre 2003, en exécution d'un protocole, les actions de la société ont été cédées à MM. F... et M..., ainsi qu'à la société Semta qu'ils avaient constituée.
4. Le 23 avril 2004, la société a vendu le lot n° 1834 à la SCI.
5. Le 4 mars 2013, la société locataire a demandé le renouvellement du bail. La société bailleresse en a accepté le principe moyennant un loyer annuel de 200 000 euros.
6. Le 15 mai 2014, la SCI a saisi le tribunal aux fins voir juger que la société avait exploité le lot n° 1834 sans verser de loyer, qu'elle était redevable d'une indemnité d'occupation dans les limites de la prescription quinquennale, que le lot, qui ne figurait pas dans le bail initial, devait être inclus dans le bail renouvelé à compter du 1er avril 2013 et que le loyer du bail renouvelé devait être déplafonné, les caractéristiques des locaux ayant été de ce fait notablement modifiées en cours de bail.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
7. La SCI La Capitelle fait grief à l'arrêt de dire que le lot 1834 est inclus dans le périmètre du bail depuis sa cession, alors :
« 1°/ que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que le juge ne peut, sans méconnaître l'objet du litige, se prononcer sur une demande dont il n'a été saisi par aucune des parties ; qu'en l'espèce, la SCI La Capitelle demandait à la cour d'appel, réformant le jugement sur ce point, de constater que le lot n° 1834 ne figurait pas dans le bail commercial du 13 septembre 2002 et qu'aucun avenant n'avait été régularisé en cours d'exécution de ce bail ; que la société Supermarché du Val Claret demandait, de la même manière, à la cour d'appel de réformer le jugement sur l'étendue de l'assiette du bail commercial du 13 septembre 2002, de dire et juger que le lot n° 1834 n'a pas été inclus dans l'assiette du bail commercial et de constater qu'elle l'occupait sans droit ni titre ; qu'en confirmant que le jugement en tant qu'il a dit que le lot 1834 est inclus dans le périmètre du bail depuis sa cession, cependant qu'elle n'était saisie d'aucune demande en ce sens, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2°/ qu'une personne ne peut être engagée sur le fondement d'un mandat apparent qu'à la condition que la croyance du tiers aux pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier ces pouvoirs ; que, pour dire que la SCI La Capitelle était engagée, sur le fondement d'un mandat apparent, à mettre à disposition de la société Supermarché du Val Claret le lot n° 1834 sans contrepartie financière, la cour d'appel s'est bornée à relever que M. L..., associé de la SCI La Capitelle s'était présenté comme gérant de cette société et porte-fort de ses associés dans un protocole rédigé par un professionnel du droit, de sorte que ses interlocuteurs avaient pu légitimement croire que ce dernier agissait en vertu d'un mandat et dans les limites de celui-ci ; qu'en se prononçant de la sorte, par des motifs impropres à caractériser les circonstances autorisant MM. F... et M..., agissant dans le cadre de leur activité professionnelle, à ne pas vérifier les pouvoirs de M. L..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du code civil. »
Réponse de la Cour
8. La cour d'appel a constaté qu'aux termes du protocole du 3 juillet 2003, la SCI dont M. L... était le gérant devait faire son affaire personnelle du rachat du lot 1834 appartenant à la société avant la réitération de la cession d'actions, M. L... s'engageant à consentir par avenant, une extension du bail commercial existant, aux locaux cédés, et ce sans supplément de loyers.
9. Elle a relevé que, lors de la signature de l'acte rédigé par un professionnel du droit, M. L..., dirigeant de la société et associé de la SCI, s'était présenté comme gérant de celle-ci et porté fort de ses filles, également associées de la SCI.
10. En l'état de ces constatations qui font ressortir des circonstances autorisant MM. F... et M... à ne pas vérifier les pouvoirs de M. L..., elle a pu en déduire, sans modifier l'objet du litige, que ceux-ci avaient pu légitimement croire que M. L... avait agi en vertu d'un mandat apparent et dans les limites de celui-ci, de sorte qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société La Capitelle aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société La Capitelle et la condamne à payer à la société Supermarché du Val Claret la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société La Capitelle.
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que le lot 1384 [en réalité 1834] est inclus dans le périmètre du bail depuis sa cession ;
Aux motifs propres que « sur le périmètre du bail, pour solliciter des indemnités d'occupation du fait de l'exploitation du lot 1834, la SCI La Capitelle fait valoir que ce dernier n'a pas été intégré dans le périmètre du bail alors qu'il était exploité par la SARL Supermarché du Val Claret ; qu'il résulte des attestations, des documents produits par cette dernière les éléments de fait suivants : depuis l'origine, la société Supermarché du Val Claret dont M. S... L... était l'associé majoritaire et le dirigeant, a exercé son activité dans l'ensemble immobilier dénommé « [...] » sis à [...] (Savoie) et ce : - tant dans le lot n° 5398, constitué d'un local comprenant rez-de-chaussée, un niveau et une partie au-dessus du lot 5399, à usage de magasin accueillant la clientèle, dont Monsieur S... L... était propriétaire en propre, - que dans le lot n° 1834, constitué au niveau un, d'un local à usage commercial dit «boutique 14 », initialement propriété de M. S... L... et dont ce dernier a fait apport à la société Supermarché du Val Claret suivant acte authentique du 31/05/1994, local utilisé, du fait de l'absence de lumière naturelle, à titre accessoire comme réserve inaccessible à la clientèle qui a été relié au magasin par la création d'un ascenseur en 1994 ; qu'alors que le lot 5398 a été cédé par M. S... L... à la SCI La Capitelle, suivant acte authentique du 18 décembre 2001, le bail entre cette dernière et la SARL Supermarché du Val Claret n'a été régularisé que le 13/09/2002 soit près d'un an plus tard ; que le bail n'a pas porté sur le lot 1834 dans la mesure où ce dernier était resté la propriété de la société exploitante ; que lorsque M. S... L..., souhaitant manifestement se désengager des affaires a signé un protocole le 3/07/2003 avec Mrs F... et M..., futurs associés au sein de la société Semta qu'ils ont créés en septembre 2003, il s'est engagé en qualité d'associé majoritaire et de PDG de la SA Supermarché du Val Claret agissant pour son compte et celui des porteurs de parts de la société à céder les actions de cette dernière ; qu'il a également été prévu le sort du lot 1834 en ces termes : « La SCI La Capitelle dont M. S... L... est gérant et qui intervient à cet instant en cette même qualité, devra faire son affaire personnelle de racheter pour la somme de 66000 euros, payable comptant, les locaux à usage de réserves et appartenant à la SA Supermarché du Val Claret et dont il est question ci-dessus et ce avant la réitération de la cession d'actions dont il est question aux présentes. M S... L... s'engageant d'ores et déjà à consentir par avenant à bail commercial, une extension dudit bail commercial existant, aux locaux cédés dont s'agit, et ce sans supplément de loyers » ; que contrairement à ce que soutient la SCI La Capitelle, il résulte de la teneur de cette convention, qu'elle n'avait pas pour unique objet de régler le problème de la cession des actions de la SA Supermarché du Val Claret, mais également de séparer la propriété du fonds de commerce de celle des murs ; qu'il sera noté que nonobstant le décès de M. S... L... intervenu avant la cession définitive des actions, et le fait qu'il n'était pas le gérant de la SCI La Capitelle, cette dernière a bien fait l'acquisition auprès de la SA Supermarché du Val Claret du lot 1834 pour le prix de 66 000 euros suivant acte authentique du 23/04/2004, conformément aux stipulations de ce protocole, qu'elle a donc exécuté ; qu'or l'objet de la vente du lot 1834 par la SA Supermarché du Val Claret à la SCI La Capitelle était précisément d'intégrer ce dernier dans le bail en cours et d'ailleurs par la suite cette dernière n'a émis aucune contestation quant à l'occupation de ce lot par la première ; qu'il sera observé en outre que M. S... L... qui était le dirigeant de la SA Supermarché du Val Claret, qui était associé au sein de la SCI La Capitelle s'est également présenté comme gérant de cette dernière et porte fort de ses associés, dans ce protocole rédigé par un professionnel du droit, de sorte que ses interlocuteurs, Mrs F... et M..., ont pu légitimement croire que ce dernier agissait en qualité de gérant ou à tout le moins en vertu d'un mandat, et dans les limites de ce dernier ; que la société La Capitelle se trouve dès lors engagée sur le fondement de la théorie du mandat apparent et se doit de respecter l'engagement pris par M. L... quant à la mise à disposition à la société Supermarché du Val Claret du lot n° 1834 sans contrepartie financière ; que dès lors c'est à bon droit que le premier juge a considéré que le loyer initial devait être considéré comme valant pour tous les lots mis à disposition » (arrêt, pp. 7-8) ;
Et aux motifs adoptés que « s'il résulte du contrat de bail précité que seul le lot 5398 et une partie du lot 5399 ont été donnés en location, le protocole d'accord signé entre les gérants des SCI La Capitelle et de la SARL Supermarché du Val Claret, agissant en cette qualité, ont prévu "la SCI La Capitelle dont Monsieur S... L... est gérant et qui intervient à cet instant en cette même qualité, devra faire son affaire personnelle de racheter pour la somme de 66.000 euros payables comptant, les locaux à usage de réserves et appartenant à la SA supermarché du Val Claret et dont il est question ci-dessus et ce, avant la réitération de la cession d'actions dont il est question aux présentes. Monsieur S... L... s'engageant d'ores et déjà à consentir, par avenant à bail coin merdai, une extension dudit bail commercial existant, aux locaux cédés dont s'agit, et ce sans supplément de loyer." ; que les locaux concernés sont le lot 1834, pour lequel une indemnité d'occupation est réclamée ; qu'en dépit de l'absence de régularisation d'un avenant au contrat de bail, et alors que les autres conditions ont été remplies, il doit être retenu que ce lot a bien été inclus au contrat de bail commercial ; que dans la mesure ensuite où cette extension du bail était prévue à titre gratuit, aucune indemnité d'occupation n'est due, le loyer initial devant être considéré comme valant pour tous les lots mis à disposition (5398, partie de 5399, et 1834) » (jugement, pp. 5-6) ;
1°/ Alors que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que le juge ne peut, sans méconnaître l'objet du litige, se prononcer sur une demande dont il n'a été saisi par aucune des parties ; qu'en l'espèce, la SCI La Capitelle demandait à la cour d'appel, réformant le jugement sur ce point, de constater que le lot n° 1834 ne figurait pas dans le bail commercial du 13 septembre 2002 et qu'aucun avenant n'avait été régularisé en cours d'exécution de ce bail (ccl. pp. 12, 15 et 18) ; que la société Supermarché du Val Claret demandait, de la même manière, à la cour d'appel de réformer le jugement sur l'étendue de l'assiette du bail commercial du 13 septembre 2002, de dire et juger que le lot n° 1834 n'a pas été inclus dans l'assiette du bail commercial et de constater qu'elle l'occupait sans droit ni titre (ccl. pp. 17 et 30) ; qu'en confirmant le jugement en tant qu'il a dit que le lot n° 1834 est inclus dans le périmètre du bail depuis sa cession, cependant qu'elle n'était saisie d'aucune demande en ce sens, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2°/ Alors qu'une personne ne peut être engagée sur le fondement d'un mandat apparent qu'à la condition que la croyance du tiers aux pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier ces pouvoirs ; que, pour dire que la SCI La Capitelle était engagée, sur le fondement d'un mandat apparent, à mettre à disposition de la société Supermarché du Val Claret le lot n° 1834 sans contrepartie financière, la cour d'appel s'est bornée à relever que monsieur L..., associé de la SCI La Capitelle s'était présenté comme gérant de cette société et porte-fort de ses associés dans un protocole rédigé par un professionnel du droit, de sorte que ses interlocuteurs avaient pu légitimement croire que ce dernier agissait en vertu d'un mandat et dans les limites de celui-ci ; qu'en se prononçant de la sorte, par des motifs impropres à caractériser les circonstances autorisant messieurs F... et M..., agissant dans le cadre de leur activité professionnelle, à ne pas vérifier les pouvoirs de monsieur L..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du code civil.
