LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 mars 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 191 F-D
Pourvoi n° S 19-10.556
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MARS 2020
1°/ M. E... I...,
2°/ Mme Q... O..., épouse I...,
domiciliés [...] ,
ont formé le pourvoi n° S 19-10.556 contre l'arrêt rendu le 13 novembre 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige les opposant :
1°/ à M. L... N..., domicilié [...] ,
2°/ à M. C... N..., domicilié [...] ,
3°/ à Mme F... V... , épouse N...,
domiciliés tous deux [...],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de M. et Mme I..., de la SCP Foussard et Froger, avocat des consorts N..., après débats en l'audience publique du 4 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 novembre 2018), que, le 25 septembre 2013, M. et Mme N... et leur fils L... (les consorts N...), propriétaires d'un appartement donné à bail à M. I..., lui ont délivré un congé pour vente ; que, le 24 novembre 2013, M. I... a exercé son droit de préemption en notifiant son intention de recourir à un emprunt ; que, celui-ci ne s'étant pas présenté, le 31 mars 2014, au rendez-vous fixé pour la signature de l'acte de vente, les consorts N... l'ont assigné, ainsi que Mme O..., devenue son épouse postérieurement au congé, afin de les entendre déclarer occupants sans droit ni titre et obtenir leur expulsion ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme I... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que, dès la découverte de l'erreur de métrage, les consorts N... avaient notifié à M. I..., par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, une réduction proportionnelle du prix proposé et souverainement retenu que l'unique référence produite par les preneurs était insuffisante, faute de mention de la superficie du logement de comparaison, pour démontrer le caractère excessif de ce prix, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que le congé était valable ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que le refus de M. et Mme I... de signer l'acte de vente résultait de leur volonté d'obtenir une nouvelle réduction du prix en raison de l'état de l'appartement et de l'existence de litiges en cours les opposant aux consorts N..., la cour d'appel, qui pouvait se fonder sur des circonstances postérieures à la date prévue pour la vente pour établir l'absence d'intention d'acquérir des preneurs, a souverainement déduit, de ces seuls motifs, que l'échec de la vente leur était imputable et a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme I... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme I..., et les condamne à payer aux consorts N... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme I....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir validé le congé pour vendre régulièrement délivré le 23 septembre 2013 et constaté qu'il avait mis fin au bail le 31 mars 2014, les époux I... étaient occupants des lieux sans droit ni titre à compter de cette date, et d'avoir ordonné leur expulsion,
Aux motifs propres que c'est par de justes motifs que la cour fait siens, que le tribunal d'instance avait considéré que la différence de superficie mentionnée dans le congé - 57,35m² - et la réalité selon un métrage réalisé dans la perspective de la vente - 52,84m²- n'avaient pu être de nature à justifier la nullité du congé, le preneur connaissant parfaitement les lieux qu'il occupait depuis plus de treize ans, aucun préjudice n'étant démontré dès lors que le bailleur avait, dès qu'il avait eu connaissance de cette situation, proposé une réduction du prix au prorata de la différence de surface, soit un prix de 479 000 euros plutôt que celui de 520 000 euros figurant au congé et, compte tenu de la réduction du prix qu'il avait accordée, la somme de 451 000 euros ; qu'il devait être en outre relevé que les allégations de dol et de fraude étaient dépourvues de tout fondement, le bailleur ayant pris l'initiative d'informer M. I... du résultat du certificat de métrage qu'il avait fait établir et pris l'initiative, par le même courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 février 2014, de réduire le prix proposé ; que les allégations de modification clandestine de la surface de cet appartement, comme celles sur le caractère « insincère » dudit congé qui n'aurait eu pour seul objet de dispenser les consorts N... d'effectuer des travaux et de ne plus être « les bailleurs des époux I... », n'étaient nullement démontrées et que c'était à juste titre que le premier juge les avait rejetées ; qu'il en allait de même des allégations sur le caractère excessif du prix proposé, dont l'erreur sur la surface exacte du logement constituerait une illustration des manoeuvres des consorts N..., les appelants n'appuyant cette affirmation que sur un seul exemple d'un appartement situé dans le même immeuble pour lequel un congé avait été donné par le bailleur pour un prix de 420 000 euros, sans que fût précisée la superficie, de sorte que les appelants ne pouvaient être suivis sur cette argumentation ; qu'enfin, c'est toujours à juste titre que le premier juge avait considéré que M. I..., dans son courrier adressé au notaire le 25 mars 2014 avait manifesté son intention de ne pas conclure cette vente, se prévalant de la mention du prix initial sur ce projet alors qu'il ne pouvait ignorer l'accord du bailleur sur la réduction du prix qui lui avait été adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ; que le refus de donner suite à son accord pour exercer son droit de péremption avait été d'ailleurs confirmé par son conseil dans le courrier qu'il avait adressé au notaire le 27 mars suivant, les motifs allégués portant sur une demande de réduction du prix en raison de l'état de l'appartement ; qu'en outre, les époux I... ne pouvaient être suivis dans leur argumentation sur la tardiveté de ce rendez-vous chez le notaire puisque, comme le relèvent les consorts N..., il n'avait obtenu une offre de prêt immobilier que le 27 mars 2014, offre ne pouvant être acceptée par lui avant un délai de dix jours (pièce n°35 des époux I...) ; que le jugement entrepris qui avait validé le congé donné pour vendre et constaté que le refus de M. I... portait en réalité sur la prise en compte de l'état de l'appartement et certaines des procédures qui opposaient les parties, ne pouvait qu'être confirmé, comme la conséquence qu'en avait tiré le tribunal, c'est-à-dire que les époux I... étaient occupants sans droit ni titre depuis le 31 mars 2014 ; et aux motifs adoptés qu'en l'espèce, M. I... avait accepté l'offre de vente faite par les consorts N... le 24 novembre 2013 précisait qu'il aurait recours à un prêt pour financer partiellement l'acquisition ; que le 20 février 2014, les consorts N... avaient adressé un courrier rectifiant le prix proposé plus favorable au locataire tenant compte de la surface réelle de l'appartement proposant de réduire le prix proportionnellement, passant de 520 000 euros 479 000 euros ; que le 20 mars 2014, le notaire adressait à M. I... un projet d'acte de vente en vue de la signature de l'acte le 31 mars 2014 : que le 25 mars 2014, M. I... avait écrit au notaire que le projet d'acte de vente comportait une erreur dans le prix de vente, celui-ci n'ayant pas été modifié suite au courrier des consorts N... et qu'il ne pourrait pas se présenter au rendez-vous de signature ; qu'à la lecture de ce courrier, M. I... ne demande pas de rectifier le projet de vente conformément au prix proposé et de rectifier les autres erreurs relevées telles que l'absence de mention de travaux de rénovation alors qu'il lui était parfaitement possible de demander à apporter des modifications à l'acte de vente ; de même, il ne démontrait pas que les bailleurs auraient refusé de rectifier le projet d'acte de vente conformément à son souhait ; qu'il se contentait de refuser de signer l'acte de vente, manifestait ainsi son souhait de ne plus acquérir le bien ; qu'il apparaissait à la lecture des échanges de courriers entre les parties et également entre leurs conseils respectifs produits aux débats que M. I... ne contestait pas en soi le prix de vente mais souhaitait que fussent déduites de ce prix certaines sommes liées à un trouble de jouissance faisant l'objet d'une autre procédure et que devant l'impossibilité de trouver un accord global, il avait renoncé à l'acquisition de ce bien ; qu'en conséquence, en l'absence de signature de l'acte de vente et en application de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, les époux I... sont sans droit ni titre sur le bien qu'ils occupaient et leur expulsion serait prononcée selon les modalités précisées au dispositif,
1°) Alors, d'abord, que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que l'indication dans un tel congé d'un prix de vente erroné, ne permettant pas au locataire d'apprécier la pertinence de l'offre, équivaut à une absence de prix ; qu'en refusant de constater la nullité du congé pour vendre délivré par les consorts N..., tout en relevant que celui-ci comportait un prix de vente erroné, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989,
2°) Alors, subsidiairement, qu'est nul le congé pour vendre portant indication d'un prix excessif au regard de la valeur du bien vendu de nature à dissuader le locataire de s'en porter acquéreur ; qu'en l'espèce, les époux I... démontraient que les consorts N... leur avaient proposé d'acquérir leur appartement à un prix de 9 000 euros du mètre carré mais qu'une offre, portant sur un appartement de configuration identique situé dans le même immeuble, avait été faite à leurs voisins, dans les mêmes circonstances, pour un prix de 7 500 euros du mètre carré ; que la cour d'appel pouvait dès lors apprécier le caractère excessif du prix de vente proposé par les consorts N... ; que pour écarter ce moyen, la cour d'appel a toutefois considéré qu'il ne pouvait pas être pris en compte dès lors que la superficie du second appartement n'était pas précisée ; que ce faisant elle a statué par des motifs inopérants et privé sa décision de base légale au regard du même texte,
3°) Alors, en outre, que le locataire, destinataire d'un congé pour vendre, qui a mis en oeuvre toutes les conditions qui lui incombent en sa qualité d'acquéreur pour que la vente puisse se réaliser, ne saurait supporter les conséquences de la non-réalisation de la vente imputable au seul bailleur ; qu'en l'espèce, les consorts N... avaient adressé aux époux I... un projet d'acte de vente dont, notamment, le prix était erroné et que celui-ci a refusé de signer ; que pour lui reprocher un tel refus et lui imputer en conséquence la non-réalisation de la vente, la cour d'appel s'est fondée sur la circonstance que les consorts N... lui avaient consenti une réduction de prix par lettre recommandée avec avis de réception ; que ce prix de vente n'ayant toutefois pas été consigné dans le projet d'acte de vente, celui-ci ne pouvait dès lors être signé en l'état par M. I... ; qu'en jugeant du contraire, la cour d'appel a violé l'article 1583 du code civil, ensemble l'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989,
4°) Alors, par ailleurs, que si en indiquant vouloir se porter acquéreur du bien loué le locataire qui s'est vu délivrer un congé pour vendre notifie son intention de recourir à un prêt, le délai de réalisation de la vente est de quatre mois ; que si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation ; qu'en l'espèce, M. I... avait indiqué souhaiter se porter acquéreur de l'appartement en ayant recours à un prêt le 24 novembre 2013, de sorte que les parties étaient astreintes à un délai expirant le 24 mars 2014 ; que pour considérer que la vente n'avait pu intervenir, la cour d'appel a toutefois imputé sa non-réalisation à un courrier de M. I... du 25 mars 2014 dans lequel il indiquait qu'il ne régulariserait pas le projet d'acte adressé par les consorts N..., ainsi que sur les échanges ultérieurs des parties ; que ces événements, postérieurs au 24 mars 2014, étaient pourtant sans incidence sur la non-réalisation de la vente qui était irrémédiablement compromise à cette date et ne permettaient pas de déterminer à quelle partie cette non-réalisation était imputable ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et privé sa décision de base légale au regard de l'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989,
5°) Alors, de plus, que le locataire, destinataire d'un congé pour vendre, qui a mis en oeuvre toutes les conditions qui lui incombent en sa qualité d'acquéreur pour que la vente puisse se réaliser, ne saurait supporter les conséquences de la non-réalisation de la vente imputable au seul bailleur ; qu'en imputant la non-réalisation de la vente à M. I... sans rechercher si, en adressant un projet d'acte de vente indiquant un prix erroné, décrivant imparfaitement le bien et comportant plusieurs stipulations illégales, quatre jours avant l'expiration du délai offert aux parties pour la réalisation de la vente, les époux N... n'avaient pas irrémédiablement compromis la vente envisagée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989,
6°) Alors enfin que le locataire, destinataire d'un congé pour vendre, qui a mis en oeuvre toutes les conditions qui lui incombent en sa qualité d'acquéreur pour que la vente puisse se réaliser, ne saurait supporter les conséquences de la non-réalisation de la vente imputable au seul bailleur ; qu'en reprochant aux époux I... d'avoir obtenu une offre de prêt immobilier tardivement sans rechercher si cette tardiveté n'était pas imputable aux consorts N... qui avaient eux-mêmes adressé tardivement le projet d'acte de vente nécessaire à l'obtention d'un tel prêt, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil, ensemble l'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les époux I... à verser aux consorts N... la somme de 4 071 euros au titre de l'indexation de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er avril au 31 octobre 2014,
Aux motifs que, s'agissant de la période postérieure à la fin du bail le 31 mars 2014, l'indexation avait été réclamée et accordée par le tribunal dans le jugement entrepris qui avait fixé l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération du local au montant du loyer indexé, décision qui serait sur ce point confirmée ; qu'il convenait également, compte tenu du départ des époux I... de cet appartement le 31 octobre 2016, de liquider leur dette à la somme, non sérieusement contestée, de 4 071 euros,
Alors qu'en présence d'une clause d'indexation annuelle du loyer, si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ; qu'en l'espèce, les époux I... faisaient valoir que M. N... n'avait manifesté sa volonté de faire application de la clause d'indexation prévue au bail qu'à compter du mois de novembre 2016, soit postérieurement au départ des époux I... ; qu'en appliquant la clause d'indexation des loyers pour l'année 2016 sans rechercher à compter de quelle date celle-ci avait été effective, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.
