LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
CF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 11 mars 2020
Cassation partielle
Mme BATUT, président
Arrêt n° 201 F-D
Pourvoi n° A 18-26.407
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 11 MARS 2020
Mme X... S..., épouse Q..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° A 18-26.407 contre l'arrêt rendu le 28 septembre 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Z...-F...-Z...-Y...-F..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
2°/ à la société P...-R..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société K... L..., notaires associés,
3°/ à Mme N... A..., domiciliée [...] ,
défenderesses à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, les observations de la SCP Colin-Stoclet, avocat de Mme S..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des sociétés Z...-F...-Z...-Y...-F... et P...-R..., de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de Mme A..., après débats en l'audience publique du 4 février 2020 où étaient présents Mme Batut, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 septembre 2018), suivant acte authentique reçu le 26 juillet 2005 par M. L..., notaire associé de la SCP K... et L..., aux droits de laquelle se trouve la SCP P...-R..., avec la participation de M. F..., notaire associé de la SCP Z...-F...-Z...-Y...-F... (les notaires), Mme F..., Mme S... et M. S... (les vendeurs) ont vendu à Mme A... (l'acquéreur) trois lots d'un ensemble immobilier, deux d'entre eux ayant été réunis à la suite de travaux effectués par les vendeurs.
2. Reprochant aux vendeurs et aux notaires d'avoir respectivement vendu et reçu la vente d'un bien intégrant une surface correspondant à des parties communes qu'elle avait dû acquérir ultérieurement du syndicat des copropriétaires, l'acquéreur les a assignés en indemnisation de ses préjudices.
Examen des moyens
Sur le premier moyen et le second moyen, pris en sa quatrième branche, ci-après annexés
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur les trois premières branches du second moyen
Enoncé du moyen
4. Le vendeur fait grief à l'arrêt de rejeter son appel en garantie à l'encontre des notaires, alors :
« 1°/ que le notaire, tenu professionnellement de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles l'étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente ; qu'en se fondant, pour écarter toute faute des notaires, sur le fait qu'ils n'auraient pas disposé d'autres éléments sur la conformation des lieux que ceux fournis à l'acquéreur, cependant que les notaires devaient, nonobstant cette circonstance, s'assurer de l'efficacité de l'acte qu'ils authentifiaient en procédant aux investigations qui auraient pu leur permettre de déceler que la réunion des deux lots vendus avait entraîné appropriation de parties communes, la cour d'appel s'est déterminée par un motif inopérant et a violé l'article 1382 (ancien) du code civil ;
2°/ que, en tout état de cause, en écartant toute faute des notaires sans rechercher, comme ils y étaient invités, si ceux-ci n'avaient pas engagé leur responsabilité en s'abstenant de vérifier, d'une part, si les plans en possession des parties coïncidaient avec les plans du bureau des hypothèques et, d'autre part, si la surface des lots séparés correspondait à la surface des lots réunis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 (ancien) du code civil ;
3°/ que le notaire, tenu professionnellement de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles l'étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente ; qu'il est notamment tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; qu'en se fondant, pour écarter toute faute des notaires, sur le fait que les vendeurs auraient déclaré que le bien vendu ne comprenait aucune surface résultant de l'appropriation de parties communes non autorisée et en retenant que les notaires n'avaient pas à vérifier les déclarations du vendeur, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 (ancien) du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil :
5. Il résulte de ce texte qu'il incombe au notaire, tenu d'assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il reçoit, de procéder aux vérifications préalables lui permettant, lorsqu'il authentifie une vente, de s'assurer que le vendeur est titulaire du droit de propriété sur les biens à vendre.
6. Pour rejeter la demande d'indemnisation formée par l'acquéreur contre les notaires, ainsi que l'appel en garantie du vendeur dirigé contre ceux-ci, l'arrêt relève, d'abord, qu'ils ne disposaient pas, lors de la vente du 26 juillet 2005, d'autres éléments sur la conformation des lieux que ceux fournis à l'acquéreur à cette même date, soit le plan UTB du 9 mai 1983, intitulé « Aménagement studio », et celui annexé au règlement de copropriété n'intégrant pas, dans le bien vendu, la partie litigieuse du palier, ensuite, que les vendeurs avaient déclaré en 2005 que les travaux de réunion des deux lots ne comprenaient aucune surface résultant de l'appropriation d'une partie commune, non autorisée par une assemblée générale. Il en déduit que les notaires ne pouvaient se douter qu'une partie du palier avait été annexée par les vendeurs.
7. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les notaires n'avaient pas engagé leur responsabilité en s'abstenant de vérifier, d'une part, si les plans en possession des parties coïncidaient avec les plans du bureau des hypothèques, d'autre part, si la surface des lots séparés correspondait à la surface des lots réunis, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de Mme A... dirigées contre la SCP Z...-F...-Z...-Y...-F... et la SCP P...-R... et en ce qu'il rejette la demande de garantie formée par Mme S... contre la SCP Z...- F...-Z...-Y...-F... et la SCP P...-R..., l'arrêt rendu le 28 septembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne la SCP Z...-F...-Z...-Y...-F... et la SCP P...-R... aux dépens exposés par Mme S... ;
Condamne Mme S... aux dépens exposés par Mme A... ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la SCP Z...-F...-Z...-Y...- F... et la SCP P...-R..., les condamne à payer à Mme S... la somme de 3 000 euros et condamne Mme S... à payer à Mme A... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Colin-Stoclet, avocat aux Conseils, pour Mme S...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme S... à payer à Mme A... la somme de 10.764 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE, en 2005, les consorts S... ont vendu, sans droit, la partie commune litigieuse que Mme A... a été contrainte, pour pouvoir vendre régulièrement son bien, d'acquérir au prix de 7 500 euros du syndicat des copropriétaires, suivant délibération de l'assemblée générale extraordinaire du 10 décembre 2014 convoquée à cet effet ; qu'en possession des seuls deux plans précités et en l'état de la déclaration des vendeurs dans l'acte authentique du 26 juillet 2005 (p. 4) selon laquelle les travaux de réunion des deux lots « ne comprennent aucune surface résultant de l'appropriation de partie commune, non autorisée par une assemblée générale », Mme A... ne pouvait savoir que la partie de la chose acquise était à autrui ; qu'en conséquence, en vertu de l'article 1599 du code civil, Mme A... est bien fondée en sa demande de dommages-intérêts formée contre le vendeur, Mme S... ; que le préjudice consiste dans le montant du prix payé pour acquérir la partie litigieuse, soit la somme de 7 500 euros, outre les frais de tenue de l'assemblée générale et d'acte, soit la somme de 864 euros suivant facture du syndic, et celle de 2 400 euros au titre du coût du plan d'incorporation de la partie commune suivant facture du bureau d'études AGRYL etamp; Co du 8 octobre 2014, soit la somme totale de 10 764 au paiement de laquelle le Tribunal a condamné à bon droit Mme S... avec intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris ; que ce jugement doit encore être confirmé en ce qu'il a écarté, du préjudice subi par Mme A..., la somme de 2 100 euros figurant dans le décompte du notaire à l'occasion de la vente de son bien à un tiers en mars 2015, la rubrique « provision sur frais modificatifs » ne permettant pas de rattacher cette somme à la vente de la chose d'autrui ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE Mme A... demande la condamnation in solidum de Mme S..., de la SCP Z... F... Y... et de la SCP P... R... au paiement de la somme de 12 864 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant au prix d'achat des 2,13 m2 auprès du Syndicat des copropriétaires et aux différents frais qu'elle a dû engager ; que Mme S... réplique que l'action indemnitaire ouverte par l'article 1599 du code civil au profit de l'acheteur de bonne foi laisse une faculté d'appréciation au tribunal quant à la condamnation du vendeur au paiement de dommages et intérêts, en tenant compte de sa bonne foi ou de sa mauvaise foi ; qu'or, elle expose que les consort S... ignoraient que la superficie litigieuse était susceptible d'appartenir à la copropriété et que tel était également son cas, lorsqu'elle a hérité du bien ; que la SCP Z... F... Y... soutient que les préjudices invoqués ne sont justifiés : ni dans leur principe, ni dans leur quantum ; que la SCP P... R... réplique que le préjudice pour lequel Mme A... demande réparation n'est pas un préjudice indemnisable s'agissant d'une demande de restitution de prix qui ne concerne que le vendeur ; qu'elle fait également observer que Mme A... ne justifie pas du versement effectif de la somme dont elle revendique le paiement ; que Mme A... produit : - le procès-verbal de l'assemblée générale spéciale des copropriétaires du 10 décembre 2014 signé par le président, les scrutateurs, la secrétaire aux termes duquel le syndicat copropriétaires a décidé de la vente à Mme A... du lot 56 nouvellement créé d'une superficie de 2,13 m2 pour un prix de 7 500 euros, - la facture du syndic du 26 mars 2015 d'un montant de 864 eruos au titre des frais de tenue d'assemblée générale et de signature de l'acte de vente notarié, - la facture du bureau d'études AGRYL and Co du 12 mars 2015 d'un montant de 2 400 euros pour la mise à jour du plan des lots ; que ces pièces démontrent l'existence d'un préjudice de 10 764 euros ; que pour s'opposer au paiement de dommages et intérêts, Mme S... invoque la bonne foi du vendeur, laquelle est toutefois contredite par : - l'observation faite dans le compromis de vente du 30 avril 2005 et dans l'acte authentique du 26 juillet 2015 dont il résulte que les lots 13 et 14 ont été réunis pour ne former qu'une unité d'habitation à la suite de travaux effectués par le promettant (compromis) ou par le vendeur (acte de vente), - la déclaration selon laquelle le vendeur déclare que ces travaux ne comprennent aucune surface résultant de l'appropriation de parties communes, non autorisée par une assemblée générale de copropriétaires ; que la demande indemnitaire de Mme A... correspond non pas à une restitution du prix, mais aux frais de rachat d'une surface qui faisait partie des parties communes ; qu'il s'agit donc d'un préjudice indemnisable ; que Mme A... peut donc revendiquer la somme de 10 764 euros ; que sur le lien de causalité, Mme A... soutient que la faute commise par les notaires l'a empêchée d'acquérir son appartement au juste prix et lui a occasionné des frais supplémentaires pour l'achat des 2,13 m2 des parties privatives manquantes ; que la SCP Z... F... Y... réplique que la demande indemnitaire de Mme A... ne présente aucun lien de causalité avec les griefs formulés à son encontre dès lors qu'elle s'analyse en une demande de diminution du prix de vente ; qu'en ne s'assurant pas de l'efficacité de l'acte reçu, Maître L..., comme Maître F... ont toutefois occasionné un préjudice à Mme A..., puisque celle-ci a acquis une surface de 2,13 m2 dont les vendeurs n'étaient pas propriétaires, situation qui a dû être régularisée par l'achat de cette surface litigieuse auprès du syndicat des copropriétaires ; qu'il ne s'agit pas d'une demande en diminution du prix de vente ; que la SCP P... R... conclut également à l'absence de lien de causalité entre la faute et le préjudice allégués, au motif que les parties étaient déjà définitivement liées avant toute intervention notariale ; qu'il est constant qu'aux termes du compromis de vente du 30 avril 2005, les consorts S... ont vendu les lots 13, 14 et 39 à Mme A... qui a accepté et s'est engagée à acquérir sous réserve de la réalisation de conditions suspensives ; que cette circonstance ne dispensait pas pour autant Maître L... et Maître F... en leur qualité d'officiers ministériels chargés de régulariser l'acte authentique, de procéder aux vérifications utiles afin d'assurer l'efficacité de l'acte reçu et ce d'autant que dans l'acte authentique et contrairement au compromis de vente, était ajoutée la déclaration du vendeur selon laquelle ces travaux ne comprenaient aucune surface résultant de l'appropriation de parties communes ; qu'en ne procédant pas à ses vérifications, ils ont contribué à la réalisation du dommage ; qu'il existe donc bien un lien de causalité entre la faute et le préjudice subi ; que Mme A... est donc bien fondée à demander la condamnation in solidum de Mme S..., de la SCP Z... F... Y... et de la SCP P... R... à lui payer la somme de 10.764 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non de l'assignation et ce en application de l'article 1153-1 du code civil ;
1°) ALORS QUE la nullité résultant de la vente de la chose d'autrui est couverte lorsque, avant toute action en nullité, l'acheteur a vu disparaître le risque d'éviction ; que le vendeur ne peut, dans ce cas, être condamné à payer des dommages et intérêts en application de l'article 1599 du code civil, qui n'est applicable qu'autant que la nullité est encourue ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que Mme A... avait racheté au syndicat des copropriétaires la partie commune qui avait été intégrée dans l'appartement vendu par Mme S... ; qu'en considérant que Mme A... était bien fondée en sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1599 du code civil, tandis que la consolidation de la vente lui interdisait d'agir sur ce fondement, les juges du fond ont méconnu le sens et la portée du texte précité ;
2°) ALORS QUE, en tout état de cause, l'acquéreur qui a choisi de ne pas demander l'annulation de la vente de la chose d'autrui ne peut demander réparation d'un préjudice correspondant aux conséquences de la conclusion du contrat ; qu'en considérant que le préjudice de Mme A... consistait dans le montant du prix payé pour acquérir la surface litigieuse augmentée des frais d'acquisition, tandis que, ayant choisi de ne pas demander l'annulation de la vente, elle ne pouvait demander réparation d'un préjudice résultant de la conclusion du contrat, les juges du fond ont violé l'article 1599 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme Françoise S... de son appel en garantie à l'encontre de la SCP Z...-F...-Z...-Y...-F..., notaires à Paris, et de la SCP P...-R..., venant aux droits de la SCP K... L..., notaires à [...] ;
AUX MOTIFS QUE s'agissant de la responsabilité du notaire rédacteur d'acte et du notaire assistant les vendeurs, ces officiers ministériels ne disposaient pas, lors de la vente du 26 juillet 2005, d'autres éléments sur la conformation des lieux que ceux fournis à l'acquéreur à cette même date, soit le plan UTB du 9 mai 1983, intitulé « Aménagement Studio » et celui annexé au règlement de copropriété n'intégrant pas, dans le bien vendu, la partie litigieuse du palier, étant observé que les vendeurs déclaraient péremptoirement en 2005 que les travaux de réunion des deux lots « ne comprennent aucune surface résultant de l'appropriation de partie commune, non autorisée par une assemblée générale » ; qu'il s'en déduit que les notaires ne pouvaient se douter qu'une partie du palier avait été annexée par les vendeurs ; que si le notaire, chargé par Mme A... en 2014 de la vente de son bien, a pu prendre conscience de cette annexion, c'est parce qu'elle lui avait été révélée par la description de l'appartement par l'agent immobilier chargé de la vente lequel s'était déplacé sur les lieux, par la discussion avec sa cliente et, probablement, par l'examen du plan AGRYL etamp; Co dressé en 2014 ; qu'en effet, dans un courriel du 25 avril 2014, le notaire de Mme A..., lors de la vente de 2014, précise que « l'annexion des parties communes a été observée sur la base de la comparaison des plans récupérés auprès du notaire rédacteur du RCP (seuls à faire foi), par la description de l'appartement par l'agent immobilier Monsieur D..., qui, lui, s'est déplacé à de nombreuses reprises et par celle que l'on a évoquée ensemble » ; qu'ainsi, la faute des notaires de la vente de 2005 n'est pas prouvée, de sorte que Mme A... comme Mme S... doivent être déboutées de leurs demandes formées contre eux, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il est entré en voie de condamnation en ce qui les concerne ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTÉS, QUE à titre infiniment subsidiaire, Mme S... demande que la SCP Z... F... Y... et la SCP P... R... la garantissent de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de Mme A... ; qu'elle expose qu'il appartenait aux notaires qui avaient eu connaissance des travaux effectués par d'anciens propriétaires aux fins de réunir les lots 13 et 14 d'informer les parties sur les risques juridiques liés aux travaux effectués, de vérifier la concordance entre les plans et d'effectuer des recherches complètes sur l'origine de la propriété, sans se borner à retranscrire les déclarations des consorts S... ; que la SCP Z... F... Y... conclut au rejet de cet appel en garantie ; qu'il fait valoir que Mme S... ne rapporte la preuve d'aucune faute à son encontre ; qu'il rappelle également les déclarations faites par les consorts S... quant à la réunion des lots litigieux et à l'absence d'appropriation de parties communes ; que la SCP P... R... réplique que Mme S... est particulièrement mal fondée à rechercher sa responsabilité, alors qu'elle a effectué les travaux pour la réunion des deux lots et qu'elle a tenu des propos mensongers dans l'acte ; que la SCP P... R... fait justement observer que Mme S... est particulièrement mal fondée à appeler en garantie les notaires, alors que nul n'est fondé à se prévaloir de sa propre turpitude ; que l'appel en garantie de Mme S... à l'encontre de la SCP Z... F... Y... et de la SCP P... R... sera donc rejeté ;
1°) ALORS QUE le notaire, tenu professionnellement de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles l'étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente ; qu'en se fondant, pour écarter toute faute des notaires, sur le fait qu'ils n'auraient pas disposé d'autres éléments sur la conformation des lieux que ceux fournis à l'acquéreur, cependant que les notaires devaient, nonobstant cette circonstance, s'assurer de l'efficacité de l'acte qu'ils authentifiaient en procédant aux investigations qui auraient pu leur permettre de déceler que la réunion des deux lots vendus avait entraîné appropriation de parties communes, la cour d'appel s'est déterminée par un motif inopérant et a violé l'article 1382 (ancien) du code civil ;
2°) ALORS QUE, en tout état de cause, en écartant toute faute des notaires sans rechercher, comme ils y étaient invités (conclusions, p. 18, dernier para.), si ceux-ci n'avaient pas engagé leur responsabilité en s'abstenant de vérifier, d'une part, si les plans en possession des parties coïncidaient avec les plans du bureau des hypothèques et, d'autre part, si la surface des lots séparés correspondait à la surface des lots réunis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 (ancien) du code civil ;
3°) ALORS QUE le notaire, tenu professionnellement de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles l'étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente ; qu'il est notamment tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; qu'en se fondant, pour écarter toute faute des notaires, sur le fait que les vendeurs auraient déclaré que le bien vendu ne comprenait aucune surface résultant de l'appropriation de parties communes non autorisée et en retenant que les notaires n'avaient pas à vérifier les déclarations du vendeur, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 (ancien) du code civil ;
4°) ALORS QUE le notaire est débiteur envers ses clients d'une obligation de conseil et doit leur délivrer une information complète sur tout ce qui pourrait menacer l'opération juridique qu'ils se proposent de réaliser, aucune circonstance ne pouvant l'en dispenser ; qu'en écartant toute faute des notaires, sans rechercher s'ils n'avaient pas engagé leur responsabilité en s'abstenant d'appeler l'attention des consorts S... sur les risques de contracter en l'absence d'élément permettant de lever tout doute sur l'origine de propriété des lots cédés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 (ancien) du code civil.
