LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 30 janvier 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 49 F-D
Pourvoi n° A 18-26.476
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JANVIER 2020
1°/ M. X... K..., domicilié [...] ,
2°/ la société [...], société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
3°/ la société Parc floral, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
ont formé le pourvoi n° A 18-26.476 contre l'arrêt rendu le 3 octobre 2018 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile, section 2), dans le litige les opposant :
1°/ à M. O... M...,
2°/ à Mme J... S..., épouse M...,
domiciliés tous deux [...],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de la SCP Boulloche, avocat de M. K..., de la société [...] et de la société Parc floral, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. et Mme M..., après débats en l'audience publique du 17 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 3 octobre 2018), que M. M..., architecte, ayant déposé une demande de permis de construire destiné à la réalisation d'un immeuble commercial et de six immeubles d'habitation, pour le compte de M. K... et des sociétés civiles immobilières [...] et Parc floral, a, après l'obtention du permis de construire, assigné les maîtres de l'ouvrage en paiement d'honoraires ; que Mme M... est intervenue volontairement à l'instance ;
Attendu que les maîtres de l'ouvrage font grief à l'arrêt de les condamner à payer des honoraires à l'architecte ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'architecte avait réalisé le dossier de permis de construire, qui avait été accordé par l'autorité administrative, et que les échanges de courriers entre les parties mettaient en évidence que la présence de la canalisation enterrée n'était pas à l'origine de la modification des projets des maîtres de l'ouvrage de sorte qu'ils n'établissaient pas le lien de causalité entre le manquement de l'architecte et les vices affectant le terrain, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que la demande de M. M... devait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. K..., la SCI [...] et la SCI Parc floral aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. K..., la société [...] et la société Parc floral.
Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI Parc Floral et M. K... in solidum à payer à M. M... la somme de 158 211,64 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2012, et d'avoir également rejeté les demandes de restitution des acomptes payés,
Aux motifs qu'en dépit des allégations contraires des appelants, les relations contractuelles entre les parties se fondent sur deux contrats.
L'un informel et laconique daté du 26 septembre 2008, signé par M. K..., entre la S.C.I. Parc Floral et M. M... portant sur une mission de permis de construire 8 690 m² de SHON résidence [...] à [...] pour un montant estimé de 9 840 000 euros HT, moyennant 247.141,44 euros TTC montant forfaitaire des honoraires (2,10 % HT sur le montant HT des travaux) à déduire 50 000 euros d'acomptes payés, repris sur les factures de janvier, mars et septembre 2008. Le second normalisé du 5 novembre 2010, signé par M. K... gérant la S.C.I. Parc Floral avec Mme J... M... (S...) portant sur une mission limitée au permis de construire de 8 690 m² de logements et commerces sur la parcelle litigieuse [...], pour une enveloppe globale de 9 840 000 euros HT et 706 118,40 euros TTC d'honoraires d'architecte (6 % HT du montant HT des travaux), mais sans plus de précision sur l'étendue de la mission.
D'ailleurs, le 13 mai 2012, M. K... écrivait "cher P..., comme convenu lors de notre dernière entrevue avec ta femme, je te prie de trouver un chèque de 10 000 euros à créditer sur ta facture de 38 919,80 euros [...] ce programme [de quatre vingt dix sept logements] a été définitivement abandonné [...] si, dans le futur, un autre projet venait à être réalisé sur ce terrain [...] je te réglerai une certaine somme lors du déblocage des fonds [...] je te demande donc de définir comme convenu cette somme pour ce projet qui ne verra jamais le jour".
En tout état de cause, l'appelant ne conteste pas que l'architecte a réalisé le dossier de permis de construire, qui a d'ailleurs été accordé le 28 novembre 2008, de sorte que la prétention au paiement du solde des honoraires pour la mission permis de construire est fondée. Ce permis a été demandé et accordé alors même que la S.C.I. [...] n'est devenue propriétaire de la parcelle devant supporter le projet que par acte du 10 février 2011.
Pour échapper au paiement, les appelants invoquent diverses fautes, notamment l'absence d'un contrat d'architecte. Les dispositions de l'article 1147 du code civil, applicables au litige, exigent la démonstration d'une faute contractuelle, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.
Or si le recours à un architecte est obligatoire pour le dépôt d'un permis de construire par une personne morale, le principe consensuel survit et les pièces versées suffisent à démontrer l'existence d'un contrat, dont le caractère laconique permet cependant de déterminer les parties en présence, l'étendue et le coût de la prestation et même les conditions de paiement. Effectivement la mission a été commencée avant la signature du contrat du 26 septembre 2008, puisque trois acomptes avaient été déjà versés, pour autant M. K... et la S.C.I. Parc Floral ont signé ce contrat, régularisant rétroactivement les opérations déjà réalisées et se reconnaissant débiteurs de 1'obligation de paiement consécutive.
S'agissant du défaut d'assurance et de l'absence de déclaration d'un chantier, ils sont constitutifs d'une faute. Cependant, en l'espèce, l'architecte était assuré mais il a déclaré le seul projet immeuble de commerces et non le projet résidentiel, qui n'a pas été réalisé, de sorte que la S.C.I maître de l'ouvrage ne peut pas établir que cette faute lui a causé un préjudice. En effet, elle ne prouve pas que le caractère laconique du contrat ou le défaut de déclaration du projet résidentiel sont la cause de l'échec, partiel, de ce projet, alors que le projet commercial a été réalisé.
S'agissant de l'obligation de concevoir un projet réalisable, la mission était limitée à la demande de permis de construire, de sorte que les développements relatifs à l'avant projet définitif et à l'estimation sont inopérants. Le plan de bornage et le plan de division qui comportent des regards de l'office de l'eau sont postérieurs à "la découverte de la canalisation". En revanche, le plan de masse (pièce 12) joint au dossier de permis de construire du 3 mai 2010 comporte trois regards Somivac et trois bornes de l'office de l'eau, de sorte que tant le maître de l'ouvrage que le maître d'oeuvre avaient connaissance de la présence de canalisations en sous sol, étant relevé à titre superfétatoire, que dans une zone péri-urbaine, inondable, connaissant une expansion rapide, comme relevé dans les écritures, la présence de canalisations d'amener ou d'évacuation d'eau n'est pas imprévisible et l'est d'autant moins que leur présence est signalée par des bornes ou regards. Ainsi le volet paysager établi par l'architecte confirme, à l'inverse du raisonnement du premier juge, que la présence des regards, constitués par des ouvrages en maçonnerie était évidente non seulement pour l'auteur du projet mais encore pour le propriétaire de la parcelle, qui s'était engagé à l'acquérir par acte du 12 avril 2007 réitéré le 10 février 2011, sur assignation délivrée par M. K... aux vendeurs, puis transaction entre les parties. L'immeuble a été acquis avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyenneté [...] tel qu'il l'a vu et visité [
] supporte les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever le bien [...] il n'en existe aucune à l'exception de celle pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de l'urbanisme ou de la loi".
En tout état de cause, la mission de permis de construire ne comprend pas les études de sol et les autorisations de la collectivité territoriale, d'EDF GDF et du Sivom de la Marana qui gère la distribution de l'eau ont été accordées, sans réserve. En effet, l'architecte chargé d'une mission d'obtention du permis de construire n'a pas à réaliser des travaux de reconnaissance des sols, ni à attirer l'attention de l'acquéreur sur la présence de regards dont il a pu lui même se convaincre, ni même à le dissuader d'acquérir le terrain, d'autant qu'en l'espèce, l'acquisition est postérieure à l'obtention du permis de construire. De plus, les échanges de courrier entre les parties mettent en évidence que la présence de la canalisation n'est pas à l'origine de la modification des projets de la S.C.I. [...], de sorte que cette dernière ne prouve pas le lien de causalité entre "les vices affectant le terrain" qu'elle allègue et la faute de l'architecte. Si les pièces du dossier de permis de construire démontrent effectivement que les regards qui figuraient sur le plan de masse ont disparu sur les plans suivants, autrement dit que l'architecte n'a pas tenu compte de cette contrainte technique pour établir son dossier de permis de construire, à défaut de l'avoir reprise sur les plans, ce qui peut être constitutif d'une faute, pour autant, les parties ne démontrent pas que cette faute est à l'origine de l'abandon du projet et elles ne font état d'aucune tentative d'adaptation du projet à cet état de fait.
S'agissant de l'obligation de conseil, M. K..., "acteur immobilier sérieux et respecté" selon ses propres écritures et pièces, la S.C.I. [...] et la S.C.I. Parc Floral, ayant notamment pour objet social la propriété, l'exploitation, la construction et la vente d'immeubles qui envisageaient la construction et la commercialisation de six immeubles d'habitation et un à usage de commerces, représentant quatre-vingt-dix-sept logements ayant vocation à héberger trois à quatre cents habitants, sont des professionnels de l'immobilier et de la construction, qui ont pu se convaincre de la présence sur la parcelle dont elles ont poursuivi l'acquisition en dépit des difficultés rencontrées relatées tant dans l'acte que dans leurs écritures, des regards constitués par des ouvrages maçonnés émergeant du sol. En outre, il appartient au maître de l'ouvrage de fournir à l'architecte chargé d'une mission de permis de construire, outre son titre de propriété, les éventuelles servitudes et les limites de séparation, mais encore les levés de géomètres, le relevé des existants, des héberges, des abords, des plantations, des réseaux de rejets et des servitudes. Or, la chronologie démontre que tous ces documents ont été sollicités par les maîtres de l'ouvrage après l'obtention du permis de construire, qu'ils n'ont pas pu être remis en temps utile à l'architecte qui n'a pas l'obligation de les réclamer. D'ailleurs, c'est sur la base de ce permis de construire que M. K... et les S.C.I. ont sollicité et obtenu, en dépit du coût de l'opération, le déplacement des canalisations, ce qui démontre encore que les canalisations, présentes ou détournées, n'étaient pas un obstacle à la réalisation du projet. D'ailleurs, l'obtention du permis de construire a donné lieu au début de l'opération de commercialisation en 2009, qui n'a pas eu de suite.
Il résulte de ces éléments que les appelants ne démontrent aucune faute contractuelle de l'architecte leur ayant causé un préjudice, aucun manquement au devoir de conseil, pas plus qu'ils ne démontrent un lien entre la renonciation à leur projet et le fait établi que l'architecte n'a pas repris sur le dossier de permis de construire les regards, indices de la présence de canalisations, dont l'ensemble des parties au projet, avaient, en dépit de leurs allégations contraires, connaissance. En effet, une simple visite du terrain réalisée par les professionnels de la construction que sont l'architecte, M. K... et les S.C.I. qu'il représente, permettait de se convaincre de l'existence de la canalisation.
Si les maîtres de l'ouvrage soutiennent que la rémunération est dépourvue de cause, à défaut d'un projet réalisable en raison de la présence de la canalisations, comme déjà indiqué, le lien de causalité entre l'abandon du projet et l'absence de prise en compte de la présence de la canalisation par le dossier de permis de construire n'est pas démontré. La preuve contraire est rapportée puisque le déplacement de la canalisation n'a pas provoqué la reprise du projet initial.
Le jugement doit être confirmé par substitution de motifs en ce qu'il a retenu le droit à rémunération de l'architecte (arrêt p. 8 à 11) ;
1/ Alors que l'architecte doit concevoir un projet réalisable, tenant compte des contraintes du sol, même si sa mission est limitée à l'établissement d'un dossier de demande de permis de construire ; qu'en l'espèce, M. M..., architecte, a réalisé le dossier de demande de permis de construire concernant une opération de construction de six bâtiments à usage d'habitation sans tenir compte de l'existence d'une canalisation qui a rendu impossible l'implantation des bâtiments telle qu'autorisée par le permis de construire ; qu'en décidant que M. M... n'avait pas commis de faute dans sa mission de permis de construire aux motifs inopérants qu'en raison des regards et bornes présents en limite de parcelle, le maître de l'ouvrage et le maître d'oeuvre avaient connaissance de la présence de canalisations en sous-sol et que la mission de permis de construire ne comprenait pas les études de sol, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2/ Alors que l'architecte ne peut obtenir d'honoraires s'il a commis des fautes rendant son projet inutilisable ; qu'en décidant que M. M... était fondé à obtenir l'intégralité des honoraires au titre de la mission de permis de construire qu'il avait réalisée, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (concl. p. 45), si le projet qu'il avait conçu était réalisable et utilisable par M. K... et la SCI Parc Floral, nonobstant l'existence de la canalisation qu'il n'avait pas prise en compte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3/Alors que M. K... et la SCI Parc Floral ont, dans leurs conclusions d'appel (p.60), soutenu que le projet de l'architecte s'était révélé inutilisable en raison de la canalisation traversant la parcelle, sans que le déplacement de cette canalisation qui n'avait pu être effectué qu'en 2014, plusieurs années après la caducité du permis de construire, ait pu remédier à cette situation ; qu'en l'espèce, la cour a retenu que si les maîtres de l'ouvrage soutenaient que la rémunération était dépourvue de cause, à défaut d'un projet réalisable en raison de la présence de la canalisation, le lien de causalité entre l'abandon du projet et l'absence de prise en compte de la canalisation par le dossier de permis de construire n'était pas démontré ; qu'en statuant ainsi, sans répondre à l'argumentation des exposants sur la caducité du permis, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
