LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 112-1 du code monétaire et financier ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 15 juin 2018), que la société Sodiac a donné à bail à M. Q... un local commercial pour une durée de neuf années à compter du 5 avril 2005, moyennant un loyer indexé annuellement sur l'indice du coût de la construction ; que, le 22 juillet 2015, le preneur a assigné le bailleur aux fins de voir déclarer réputée non écrite la clause d'indexation stipulée au bail et de lui rembourser les sommes indûment versées à ce titre ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt constate qu'aux termes de la clause d'indexation, l'indice de référence est l'indice du coût de la construction du 3e trimestre 2004 et que la période de révision de l'indice pris en compte pour le calcul du nouveau loyer indexé est la variation constatée d'une année sur l'autre de l'indice de ce même trimestre et retient que, si la période de variation des indices (3e trimestre 2004 / 3e trimestre 2005) s'est élevée à douze mois et si la durée écoulée entre le 5 avril 2005, date de point de départ du bail, et le 1er janvier 2006, date de la première révision, s'est élevée à huit mois et vingt-cinq jours, cette distorsion n'est pas contraire aux dispositions de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier dès lors que la clause du bail, qui ne prévoit pas une période de variation indiciaire systématiquement supérieure à la durée entre chaque révision, mais permet une exception lors de la première révision, ne peut être réputée non écrite ;
Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que la clause comportait en elle-même une distorsion entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée s'étant écoulée entre le 5 avril 2005, date de prise d'effet du bail, et le 1er janvier 2006, date de révision du loyer, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. Q... tendant à voir réputer non écrite la clause d'indexation, la demande de M. Q... en remboursement des sommes indûment versées au titre de l'indexation annuelle et la demande subsidiaire en paiement des mêmes sommes versées à la suite d'un erreur lors de la fixation initiale du loyer, l'arrêt rendu le 15 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne la société Sodiac aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sodiac et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. Q... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour M. Q...
M. L... Q... fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté sa demande tendant à ce que la clause d'indexation, stipulée dans le contrat de bail conclu avec la société Sodiac le 6 avril 2005, soit réputée non écrite et d'avoir, en conséquence, rejeté sa demande tendant à ce que cette dernière soit condamnée à lui verser la somme de 66.961,70 € correspondant à la répétition des sommes indûment versées au titre de l'indexation annuelle des loyers, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, et d'avoir rejeté sa demande subsidiaire tendant à ce que la société Sodiac soit condamnée à lui payer les sommes indûment versées à la suite d'une erreur dans la fixation initiale du loyer, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l'assignation ;
AUX MOTIFS QUE sur la clause nº 7 du contrat de bail ; que le bail litigieux a été conclu le 6 avril 2005 ; que M. L... Q... fait valoir que, lors de la première indexation du loyer le 1er janvier 2006, la période de variation indiciaire (du 3ième trimestre 2004 au 3ième trimestre 2005) est supérieure à la période écoulée entre deux fixations du loyer (du mois d'avril 2005 au 1er janvier 2006) ce qui aurait engendré une distorsion et la violation de l'article 112-1 du code monétaire et financier ; que l'article L 112-1 du code monétaire et financier dispose en ses deux premiers alinéas que « sous réserve des dispositions du premier alinéa de l'article L. 112-2 des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l'indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite. Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision » ; que l'article 7 du bail ''REVISION DU LOYER'' dispose que l'indice de référence de la clause d'indexation est l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE du 3ième trimestre 2004 et que la période de révision de l'indice prise en compte pour le calcul du nouveau loyer indexé est « la variation constatée d'une année sur l'autre de l'indice de ce même trimestre », le bail précisant qu'« en cas de retard dans la publication de l'indice, le loyer pourra être calculé provisionnellement en fonction du dernier indice publié » ; que la révision du loyer de M. L... Q... a été effective le 1er janvier 2006 en prenant en compte la période de variation de l'indice INSEE du 3ième trimestre 2004 et de 3ième trimestre 2005 soit une période d'une année en application de la clause nº 7 du bail ; que si cette première période de variation de l'indice (d'une année) est supérieure au temps réellement écoulé avant la révision du 1er janvier 2006 (8 mois et 25 jours) à la période la première révision, ce décalage n'est pas contraire aux dispositions de l'article L 112-1 du code monétaire et financier, lequel prévoit simplement qu'est « réputée non écrite toute clause du contrat ... prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision » ; que dès lors que le contrat de bail conclu entre la société Sodiac et M. L... Q... ne prévoit pas une période de variation de l'indice systématiquement supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision, la clause nº 7 qui permet lors de la première révision une exception ne peut être réputée non écrite d'autant que la distorsion invoquée par M. L... Q... est minime ; que le jugement qui a réputé non écrite la clause nº 7 du contrat de bail sera infirmé ; que les demandes en remboursement présentées par M. L... Q... seront rejetées ;
1°) ALORS QU'est réputée non écrite toute clause d'un contrat de bail commercial prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande de M. Q... tendant à voir réputée non écrite la clause d'indexation stipulée dans le contrat de bail commercial conclu le 6 avril 2005 avec la société Sodiac, que si la première période de variation de l'indice (d'une année) était supérieure au temps réellement écoulé avant la révision du 1er janvier 2006 (8 mois et 25 jours), ce décalage n'était pas contraire aux dispositions de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier dès lors que la période de variation de l'indice n'était pas systématiquement supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision et que la distorsion invoquée par M. Q... était minime, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait qu'il existait, au jour de la première révision du loyer, une distorsion entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée qui s'était écoulée entre la date de prise d'effet du bail et ladite révision, justifiant que la clause d'indexation soit réputée non écrite, et a, ainsi, violé l'article L. 112-1 du code monétaire et financier ;
2°) ALORS QU'au surplus, en énonçant, pour rejeter la demande de M. Q... tendant à voir réputée non écrite la clause d'indexation stipulée dans le contrat de bail commercial conclu le 6 avril 2005 avec la société Sodiac, que celui-ci ne prévoyait pas une période de variation de l'indice systématiquement supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la distorsion constatée entre l'intervalle indiciaire et la durée qui s'était écoulée entre la prise d'effet du bail et la première révision du loyer n'entraînait pas, automatiquement, une distorsion similaire lors des révisions successives du loyer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier ;
3°) ALORS QU'en énonçant, pour rejeter la demande de M. Q... tendant à voir réputée non écrite la clause d'indexation stipulée dans le contrat de bail commercial conclu le 6 avril 2005 avec la société Sodiac, que la distorsion invoquée par M. L... Q... était minime, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants, violant ainsi l'article L. 112-1 du code monétaire et financier ;
4°) ALORS QU'en tout état de cause, M. Q... faisait valoir, à titre subsidiaire dans ses écritures d'appel (p. 6), qu'à la suite d'une erreur lors de la fixation du loyer initial, la société Sodiac avait bénéficié, depuis la prise d'effet du bail, d'un trop perçu dont l'exposant sollicitait le remboursement ; qu'en se bornant à énoncer que la clause n° 7 du contrat de bail ne pouvait être réputée non-écrite et que les demandes en remboursement présentées par M. Q... devaient être rejetées, la cour d'appel n'a pas répondu au moyen opérant précité, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile.
