LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 mai 2018), que M. et Mme L..., locataires d'un appartement dont sont respectivement usufruitiers et nus-propriétaires M. et Mme C... et leur fils D... (les consorts C...), les ont assignés, après expertise judiciaire, en indemnisation du préjudice de jouissance et du préjudice moral consécutifs à la survenance de divers sinistres et de désordres ayant affecté le logement ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme L... font grief à l'arrêt de condamner M. et Mme C... à leur verser une somme limitée à 11 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;
Mais attendu qu'ayant retenu que les bailleurs n'étaient pas responsables des dégâts des eaux occasionnés par le voisin, à l'origine d'une forte humidité dans la salle de bain, que M. et Mme L... étaient partiellement responsables de leur préjudice en raison de l'arrêt de la VMC, que leur préjudice résultait aussi des défectuosités des fenêtres et de la non-conformité de l'électricité, mais non des dégâts des eaux provenant de leur appartement et affectant l'appartement du dessous puisque l'expert de leur propre assurance concluait à l'absence de préjudice, ni des désordres dans les parties communes causés par l'entreprise chargée des travaux, à l'origine d'un préjudice purement esthétique non durable, et que leur description des désordres était excessive au regard des pièces du dossiers, la présence de vermine n'étant notamment pas démontrée, la cour d'appel a souverainement apprécié, sans procéder à une évaluation forfaitaire ni méconnaître le principe de réparation intégrale, le montant de l'indemnité réparant le préjudice de jouissance subi par M. et Mme L... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme L... en réparation de leur préjudice moral, l'arrêt retient que ceux-ci indiquent avoir perdu un temps considérable à gérer des désordres qui auraient dû être pris en charge par le bailleur, mais que l'inertie du bailleur n'est pas établie, que les responsabilités sont partagées et que, surtout, les époux L... ne versent aux débats aucune pièce pour établir leur préjudice moral ;
Qu'en statuant ainsi, sans analyser, même sommairement, la pièce n° 67 produite par M. et Mme L... et comportant en annexes des échanges de correspondances, convocations et autres démarches, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
Met hors de cause M. D... C... ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. et Mme L... de leur demande au titre d'un préjudice moral, l'arrêt rendu le 22 mai 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. et Mme M... C... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme M... C... et les condamne à payer à M. et Mme L... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme L...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum M. et Mme C... à payer à M. et Mme L... une somme principale limitée à 11.500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,
Aux motifs que plusieurs dégâts des eaux étaient survenus dans l'appartement donné en location aux époux L... ; que les locataires avaient en effet été victimes en juin 2006 d'infiltrations dans leur salle de bain, en provenance de la baignoire de l'appartement mitoyen, propriété de Monsieur X... ; qu'ensuite en février 2009 un nouveau dégât des eaux dans l'appartement du dessous avait eu lieu cette fois en provenance de la canalisation d'adduction de d'eau froide privative de leur salle de bain ; que le premier juge avait accordé aux époux L... une somme de 14.862,38 euros en réparation de leur préjudice matériel et celle de 1 500 euros en réparation de leur préjudice moral ; que les époux L... appelants réclamaient le paiement par les époux C... d'une somme de 60.634, 40 euros en réparation de leur préjudice de jouissance pendant plus de 10 ans ainsi que de la somme de 25 000 euros avec intérêts légaux en réparation de leur préjudice moral ; que les époux C... proposent une indemnisation à hauteur de 10 000 euros pour la réparation du préjudice matériel et concluent au débouté de la demande fondée sur le préjudice moral ; que les époux L... faisaient valoir que l'expert judiciaire avait refusé d'examiner le deuxième dégât des eaux subi par eux alors qu'il était plus grave que le premier ; qu'ils dénonçaient en effet une volonté de l'expert de limiter la responsabilité du propriétaire ; qu'ils contestaient la réduction de leur préjudice de jouissance aux moisissures ; qu'ils invoquaient le rapport du 4 décembre 2014 transmis par l'inspectrice de salubrité de la Direction du logement et de l'habitat de la mairie de Paris sur les désordres subis par eux et faisaient valoir que leur préjudice de jouissance comprenait : - une salle de bain en ruine, des infiltrations multiples, une humidité extrême, une prolifération de vermine, un développement de moisissures,- l'absence de clos du logement, le défaut d'étanchéité au vent et à la pluie, des courants d'air permanents et le froid s'engouffrant dans tout le logement,- la non-conformité de l'installation électrique avec mise en danger les occupants,- des dégradations des parties communes, des appartements, de leurs biens, des malfaçons, des vols d'effets personnels dans le cadre du récent chantier CREA BAT ; que les locataires faisaient valoir que ces désordres affectant le logement loué révélaient le manquement de M. C... à ses obligations de bailleur ; qu'ils prétendaient que M. C... leur avait loué un logement qui n'était pas décent et les mettaient en danger pendant plus de 10 ans, nuisant notamment à leur santé ; qu'ils exposaient qu'il avait fallu l'injonction du service technique de l'habitat pour que les travaux nécessaires soient effectués par le chantier CREA BAT en avril 2015 ; qu'ils prétendaient que les travaux n'avaient donc jamais été initiés par le bailleur ; qu'ils soutenaient que l'évaluation du tribunal comme celle de l'expert judiciaire ne réparait pas leur préjudice, le montant de l'indemnisation ayant été sous-évalué ; que les consorts C... répondaient qu'en juin 2006, ils avaient enjoint en vain à leurs locataires de faire une déclaration de sinistre auprès de leur assureur, démarche indispensable pour procéder à la remise en l'état, et qu'ils avaient dès lors été contraint de procéder eux-mêmes aux travaux de remise en l'état du mur dégradé par le voisin ; qu'ils invoquaient donc la négligence des locataires et leur absence de responsabilité personnelle ; que l'état des lieux d'entrée du 6 avril 2005 montrait dans la salle de bain une peinture, un carrelage en excellent état, une robinetterie de la baignoire neuve mais révélait que les bondes d'évacuation de la vasque de la baignoire ne fonctionnaient pas, qu'il y avait des traces dans la baignoire et une chasse d'eau qui coulait, mais que l'électricité et la ventilation étaient décrites en excellent état et que la fenêtre était elle aussi mentionnée en excellent état de fonctionnement ; que les époux L... avaient aussi fait ajouter sur l'état des lieux d'entrée que la robinetterie de la baignoire et des lavabos n'étaient pas neuves mais usagées, que les bondes d'évacuation étaient hors service et que le mécanisme de la chasse d'eau était à remplacer rendant l'intervention d'un plombier indispensable ; qu'enfin la peinture de la cuisine était notée en état d'usage et comportait des fissures au plafond et au-dessus de radiateur ; que le rapport de l'expert judiciaire constatait l'existence de désordres de deux types :- un désordre lié à l'humidité (absence de ventilation, défaut d'étanchéité, défaut de plomberie, défaut d'isolation du fait de la vétusté des fenêtres à simple vitrage) ; que, cependant, l'expert notait que c'est le locataire qui avait arrêté la ventilation mécanique contrôlée (VMC) dans la salle de bain car le bruit était insupportable et que cela avait contribué à l'aggravation des désordres de la salle de bain ; - un désordre électrique et notamment une absence de prise de terre ; que M. et Mme L..., appelants, soulignaient que dans la salle de bain, l'expert avait relevé une hygrométrie de 100 % et constaté que les murs étaient imbibés d'eau suite à différents sinistres et qu'il y avait plusieurs problèmes d'infiltration, de fuites et de moisissures mais contestaient que l'absence de ventilation leur fût imputable et prétendaient que le plombier de M. C... avait constaté que cette ventilation était devenue trop bruyante du fait de sa défectuosité et ne constituait pas un véritable bloc de ventilation et soutenaient qu'en tout état de cause, l'arrêt de la ventilation ne pouvait pas expliquer tous les désordres car une salle de bain dépourvue de sinistre n'avait pas besoin d'être ventilée ; qu'au contraire M. et Mme C... soutenaient que les problèmes d'humidité résultaient de l'arrêt de la VMC (ventilation mécanique contrôlée) par les locataires sans aucune autorisation de leur part ; que, selon eux, l'arrêt de la VMC depuis presque quatre années avait généré les désordres dans la salle de bain, le constat d'entrée des lieux ne mentionnant aucune dégradation de la faïence murale et de la peinture ; qu'en effet les bailleurs n'étaient pas responsables des dégâts des eaux occasionnées par le voisin qui avaient généré une forte d'humidité dans la salle de bain ; que les époux L... avaient reconnu eux même dans une lettre du 21 janvier 2009 avoir éteint la ventilation devenue trop bruyante alors que celle-ci avait été notée dans l'état des lieux d'entrée en excellent état ; qu'ils n'établissaient pas que le plombier des époux C... fût à l'origine de cette suppression de la VMC ; que cet arrêt de la VMC avait nécessairement maintenu l'humidité dans la salle de bain résultant du dégât des eaux dont M. X... était responsable ; qu'en conséquence c'était à juste titre que M. et Mme C... invoquaient la part de responsabilité des locataires dans leur préjudice de jouissance comme l'avait retenu l'expert judiciaire ; que les époux L... étaient aussi mal fondés à invoquer les dégâts des eaux affectant l'appartement du dessous en provenance du leur, puisque l'expert de leur propre assurance concluait qu'ils n'avaient eu aucun préjudice ; que les époux L... faisaient valoir que l'expert avait également constaté la défectuosité de l'étanchéité des fenêtres ; que les époux C... répondaient que concernant les fenêtres, le constat d'entrée n'avait rien indiqué à part le bon fonctionnement de toutes les menuiseries extérieures et que l'ensemble des fenêtres avait été changé en 2013 ; que cependant l'expert avait effectivement constaté l'importance de l'humidité de la salle de bain qui résultait aussi de la nouvelle fenêtre en PVC qui n'était pas parfaitement étanche à l'air et l'eau et dont l'absence de grille d'aération générait un pont thermique créant de « la rosée » ; que c'était donc à bon droit que les époux L... faisait valoir que leur préjudice résultait aussi des défectuosités des fenêtres ; que cependant ils étaient mal fondés à invoquer la non-conformité avec le règlement de la ville de Paris ou le défaut d'autorisation de la copropriété des nouvelles fenêtres qui n'étaient pas à l'origine du préjudice de jouissance qu'ils invoquaient, à savoir le passage de l'air et de l'humidité ; que leur description des désordres était excessive au regard des pièces du dossier ; que la présence de vermine n'était pas démontrée par exemple ; que M. et Mme C... contestaient aussi les dysfonctionnements électriques allégués par les locataires ; qu'ils soutenaient que le locataire n'avait jamais voulu prendre rendez-vous avec l'électricien concernant la VMC et que leur électricien n'avait constaté aucun désordre de ce type en octobre 2010 ; que cependant, ainsi que les époux L... le soutenaient, même si le dysfonctionnement des appareils électriques n'était pas établi par eux, il résultait du rapport du service de l'habitat de la mairie de Paris le 4 décembre 2014 « que l'alimentation électrique est insuffisamment protégée en l'absence de conducteur principal de protection reliée au logement », ce qui avait fait l'objet d'une mise en demeure adressée aux bailleurs ; que le rapport d'expertise judiciaire avait également retenu dans son rapport du 8 juin 2013 la nécessité d'une vérification de l'installation électrique avec mise à la terre et l'étiquetage du tableau électrique refait ; que dès lors la non-conformité de l'électricité avait participé au préjudice de jouissance des locataires ; que les époux L... invoquaient enfin des désordres dans les parties communes créés par l'entreprise chargée des travaux et produisaient aux débats une pétition des locataires pour la remise en état du palier du 6ème étage à savoir la reprise des dégâts occasionnés les 12 et 13 avril 2015 sur le crêpis, la peinture, la faïence murale et les boiseries (pièce 58) ; que cependant il s'agissait de parties communes et la victime des éventuels désordres était le syndicat des copropriétaires ; qu'il s'agissait en outre d'un préjudice purement esthétique non durable qui ne serait donc pas indemnisé ; que l'expert avait retenu une période de 36 mois pour l'évaluation du préjudice de jouissance et une réduction de loyer hors charges de 30 % soit 367 euros, à arbitrer, selon lui, par le juge, en fonction de la perte de jouissance effective de l'appartement durant la période ; que les époux L... évaluaient leur préjudice sur 7 périodes, d'avril 2005 à octobre 2016 avec des intensités différentes ; que cependant ils retenaient à tort une entière responsabilité du bailleur et leur appréciation de leur perte de jouissance était très excessive ; que les époux C... demandaient, au contraire, une réduction de l'indemnité à la somme de 10.000 euros car, selon eux, les locataires invoquaient plusieurs désordres sans aucune preuve et faisaient valoir que, pour les désordres existants, ils avaient tenté d'y remédier malgré la mauvaise volonté des locataires ; qu'enfin les bailleurs faisaient valoir que les époux L..., qui avaient souhaité faire l'acquisition du logement, tentaient de le dévaloriser ; qu'il s'ensuivait que, compte tenu des éléments du dossier, il convenait d'accorder aux époux L... une somme de 11.500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,
Alors que, pour fixer à cette somme le montant des dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi par les locataires, la cour d'appel, qui n'a pas même précisé les périodes au cours desquelles ce préjudice avait été subi, s'est bornée à faire référence aux éléments du dossier sans plus de précision, faisant ainsi apparaître une évaluation forfaitaire de ce poste de préjudice, dont les locataires avaient pourtant abondement détaillé l'évaluation pour une période s'étalant d'avril 2005 à octobre 2016 ; que la cour d'appel a donc violé les articles 1147, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1149, devenu 1231-2, du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme L... de leur demande au titre d'un préjudice moral,
Aux motifs que les locataires faisaient valoir que le tribunal avait sous-évalué leur préjudice moral en leur allouant une somme de 1.500 euros alors que l'inertie du bailleur leur avait causé un préjudice très important qui avait duré plus de 10 ans ; qu'ils indiquaient qu'ils avaient perdu un temps considérable à gérer des désordres qui auraient dû être pris en charge par le bailleur pour demander l'allocation d'une somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts ; que cependant l'inertie du bailleur n'était pas établie ; qu'en outre les responsabilités étaient partagées et que, surtout, les époux L... ne versaient aux débats aucune pièce pour établir leur préjudice moral,
Alors que les époux L..., locataires, avaient versé aux débats de multiples courriers et relances diverses et évoqué les sources de tracas et les pertes de temps pour eux causés par l'attitude des bailleurs et la gestion des différents sinistres ; que M. L... avait constitué et produit un tableau récapitulatif des sinistres et des périodes concernées (pièce n° 67) et versé à l'appui de son argumentation (conclusions d'appelant n° 4 du 12 février 2018, p. 37 et s.) un dossier d'annexes de plusieurs dizaines de pages renfermant des preuves incontestables (innombrables courriers de convocation, correspondances, clichés, etc.) ; qu'en retenant néanmoins que les époux L... n'avaient versés aucune pièce à l'appui de leur demande de réparation de leur préjudice moral, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige et les documents versés aux débats et violé en conséquent l'article 4 du code de procédure civile.
