LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Le Moignic bar hôtel du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Le Finistère assurance;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 4 avril 2018), que la société Le Moignic est locataire de locaux commerciaux à usage de bar hôtel appartenant aux consorts D... ; que le maire, après plusieurs injonctions de mise en conformité avec les règles de sécurité, a ordonné la fermeture administrative de l'hôtel ; que le preneur a assigné les bailleurs en résiliation du bail et indemnisation de la perte du fonds de commerce ;
Attendu que la locataire fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen, que les travaux de sécurité prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire concernant ces travaux ; que la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le bail contenait une telle stipulation, a violé l'article 1719 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le bail contenait une clause contenue au paragraphe entretien et réparations, stipulant que, « si, pour une raison quelconque, le remplacement des installations ou appareils et en général, de tous équipements, devenait nécessaire, même par suite d'usure, de vétusté, de force majeure ou d'exigence administrative, il serait entièrement à la charge du preneur, sans recours contre le bailleur », c'est par une interprétation souveraine que la cour d'appel a retenu que la rénovation de l'installation électrique, la mise en conformité de l'éclairage de sécurité, ainsi que le remplacement des portes vitrées donnant sur l'escalier par des portes coupe-feu, constituaient un remplacement des installations ou équipements existants qui ne relevait pas de l'obligation des bailleurs et ne pouvait justifier la résiliation du bail à leurs torts ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Le Moignic bar hôtel, la condamne à payer aux consorts D... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société Le Moignic bar hôtel
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Le Moignic de ses demandes en résiliation du bail et en indemnisation de la perte de son fonds de commerce,
AUX MOTIFS QU'en vertu des clauses du bail renouvelé du 15 février 2005, les charges et conditions concernant le preneur étaient les suivantes : « 1) Etat des lieux : Le preneur prendra les locaux loués dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couvert (
) le preneur se déclarant prêt à effectuer à ses frais toutes les réparations et remise en état que nécessiteraient l'état des lieux même celles nécessitées par la vétusté ou l'usure ; 2) Entretien – Réparations : Le preneur devra entretenir pendant tout le cours du bail les locaux constamment en bon état de réparations locatives et d'entretien (
) le preneur entretiendra également les robinets d'eau et de gaz en bon état de fonctionnement et généralement fera son affaire personnelle de la remise en état et de toutes réparations de quelque nature qu'elles soient et même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires, le tout relativement aux chaudières de chauffage central, monte-charge, plomberie, fumisterie, serrurerie et en général, à tout ce qui pourra garnir les locaux loués (
) si pour une raison quelconque, le remplacement des installations ou appareils et en général, de tous équipements devenait nécessaire même par suite d'usure, de vétusté, de force majeure ou d'exigence administrative, il serait entièrement à la charge du preneur sans recours contre le bailleur (
) il aura à sa charge toutes les transformations et réparations quelconques nécessitées par l'exercice de son activité » ; que de son côté, le bailleur s'oblige à tenir les lieux loués clos et couverts selon l'usage mais sans que cette obligation déroge aux obligations mises à la charge du preneur » ; que les parties peuvent déroger aux règles édictées par le code civil et décider d'un transfert au preneur de certains travaux incombant normalement au bailleur telle la vétusté ou les travaux de mise aux normes (
) ; qu'il ressort des termes précis de la clause suivante que le preneur est tenu du seul remplacement des installations ou appareils et en général de tous les équipements devenant nécessaire en cas d'exigence administrative ; que cette exigence administrative vise la mise aux normes de sécurité ; que la rénovation de l'installation électrique, la mise en conformité de l'éclairage de sécurité ainsi que le remplacement des portes vitrées donnant sur l'escalier par des portes coupe-feu constituent un remplacement des installations ou équipements existants qui doivent être mis à la charge de la société locataire ; que ces mêmes travaux constituent également des transformations nécessitées par l'exercice de son activité et doivent également à ce titre être mis à sa charge ; que comme le soulignent très justement les consorts D... , la société Le Moignic sollicite la résiliation du bail aux torts des bailleurs uniquement en raison du défaut d'exécution des travaux de mises aux normes ; que ceux-ci ne relèvent pas de l'obligation des bailleurs et ne peuvent justifier la demande de résiliation ; (
) que la société Le Moignic réclame la somme de 543.973,71 euros au titre de la perte de son fonds de commerce ; que le premier juge a, à bon droit, relevé que le bail n'étant pas résilié, le preneur conserve la possibilité d'exploiter le fonds de commerce non seulement pour la partie bar-restauration mais également pour la partie hôtellerie dès qu'il aura effectué les travaux de mise en sécurité qui lui incombent et obtenu l'autorisation de rouvrir l'hôtel ; que la cour ajoutera que la fermeture de l'hôtel a pour cause les propres manquements de la locataire et que celle-ci ne peut arguer d'un préjudice provenant de sa faute ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Le Moignic de sa demande au titre de la perte du fonds de commerce ;
ALORS QUE les travaux de sécurité prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire concernant ces travaux ; que la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le bail contenait une telle stipulation, a violé l'article 1719 du code civil ;
