LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. et Mme R... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Hermelin, M. L..., en qualité de liquidateur de la société Ométra et la société MMA IARD, assureur des sociétés Hermelin et Ométra ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 28 mars 2018), que, par bail du 21 mars 2014 devant prendre effet le 1er juin 2014, la SCI C... H... a loué à M. et Mme R... un logement d'une surface habitable de 157 m² moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros ; que M. et Mme R..., soutenant que la surface habitable était inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, ont demandé la réduction du loyer sur le fondement de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 ;
Attendu que M. et Mme R... font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur demande ;
Mais attendu que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif ; que la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux conditions de l'acte juridique conclu antérieurement à son entrée en vigueur ; que la cour d'appel a relevé que le bail avait été conclu le 21 mars 2014 ; qu'il en résulte que l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, ne lui était pas applicable ; que, par ces motifs de pur droit, substitués à ceux critiqués et suggérés par la défense, l'arrêt se trouve légalement justifié ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi provoqué qui n'est qu'éventuel :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme R... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme R..., les condamne à payer à la SCI C... H... la somme de 3 000 euros et rejette la demande de M. L..., en qualité de liquidateur de la société Ométra, et de la MMA IARD assureur de cette société ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. et Mme R..., demandeurs au pourvoi principal.
IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré les époux R... irrecevables en leurs demandes tendant à obtenir la réduction de leur loyer à la somme mensuelle de 768 € avec effet rétroactif au 1er juin 2014 ainsi que le remboursement des loyers indument perçus par la SCI H....
AU MOTIF QUE le terme « le juge peut être saisi dans un délai de quatre mois » ne peut avoir qu'un seul sens, qui est que le juge ne peut plus être saisi après l'expiration de ce délai ; Que si, en effet ce délai ne devait pas être regardé comme un délai au terme duquel la demande devient irrecevable, sa formulation et son insertion dans la loi de 1989 ne présenteraient aucune utilité, le législateur n'ayant pas coutume d'édicter des textes redondants ; Que l'instauration de ce délai ne peut être considérée que comme une règle spéciale dérogeant à la règle générale que pose l'article 2224 du code civil instaurant de manière générale un délai de cinq ans ; Attendu que la demande de réduction de loyer a été formulée par les intimés le 24 octobre 2014 (pièce 2) ; Que le délai de réponse expirait donc le 24 janvier 2015, faisant courir un délai de quatre mois expirant le 24 mai 2015; Que, s'il peut être considéré que le message du 16 décembre 2014 de l'agence Bannier, puis le courrier du 18 décembre 2014 (pièce 3) constituent la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait au sens de l'article 2240 du code civil, ont interrompu le délai de deux mois, en faisant courir un nouveau délai, ce dernier expirait donc le 18 février 2015, et le délai de quatre mois à la date du 18 juin 2015 ; Que l'acte introductif d'instance n'a été délivré que le ler septembre 2015 ; Que l'action des époux R... n'est donc plus recevable ; Attendu que les appels en garantie deviennent sans objet ; Attendu qu'il y a lieu d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement querellé ;
ALORS QUE D'UNE PART il résulte de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 que « si le bailleur ne répond pas dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer » ; qu'en l'espèce, pour dire que l'action des locataires en réduction du montant de leur loyer était irrecevable dès lors qu'elle avait été formée le 1er septembre 2015 alors que le délai de 4 mois, qui avait été interrompu à la suite du courrier de l'agence Bannier en date du 18 décembre 2014, expirait le 18 juin 2015, la cour d'appel a considéré que « le terme « le juge peut être saisi dans un délai de quatre mois » ne pouvait avoir qu'un seul sens, qui est que le juge ne peut plus être saisi après l'expiration de ce délai et que si ce délai ne devait pas être regardé comme un délai au terme duquel la demande devient irrecevable, sa formulation et son insertion dans la loi de 1989 ne présenterait aucune utilité, le législateur n'ayant pas coutume d'édicter des textes redondants », qu'en statuant ainsi alors que le non-respect du délai de 4 mois par le locataire prévu par l'article 3-1 de la loi susvisée pour saisir le juge n'est pas sanctionné légalement par une irrecevabilité de l'action, la cour a violé, par fausse interprétation, l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié.
ALORS QUE D'AUTRE PART si l'édiction d'une prescription plus courte déroge effectivement à la règle générale que pose l'article 2224 du code civil instaurant de manière générale un délai de cinq ans, tel n'est pas le cas de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié qui n'instaure nullement un délai de prescription de quatre mois au terme duquel la demande du locataire en diminution de loyer deviendrait irrecevable, aucune sanction n'étant prévue ; qu'en décidant cependant que l'instauration dudit délai de quatre mois devait être considérée comme une règle spéciale dérogeant à la règle générale que pose l'article 2224 du code civil de telle sorte le non-respect dudit délai de 4 mois pour saisir le juge entrainait l'irrecevabilité de l'action des époux R..., la cour d'appel a violé les articles 2224 du code civil et
3-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié, ensemble par fausse application la règle le spécial déroge au principal.
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la SCI H..., demanderesse au pourvoi provoqué éventuel.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué
D'AVOIR déclaré sans objet l'appel en garantie de la SCI C... H... à l'encontre de la SARL Hermelin et de la société MMA IARD, venant aux droits de la société Covéa Risks ;
AUX MOTIFS QUE l'action des époux R... n'est plus recevable ; que les appels en garantie deviennent sans objet ;
ALORS QUE la cassation du chef de l'arrêt ayant déclaré les époux R... irrecevables en leurs demandes tendant à obtenir la réduction de leur loyer à la somme mensuelle de 768 euros avec effet rétroactif au 1er juin 2014 ainsi que le remboursement des loyers indument perçus par la SCI C... H... qui interviendrait sur le pourvoi principal entraînerait, par voie de conséquence, sur le fondement de l'article 624 du code de procédure civile, celle du chef de l'arrêt ayant dit n'y avoir lieu à statuer sur l'appel en garantie de la SCI C... H... à l'encontre de la SARL Hermelin et de la société MMA IARD, venant aux droits de la société Covéa Risks.
