LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 7 mai 2018), que M. E... a pris à bail un domaine rural appartenant à Mme S... ; que, par acte du 16 septembre 2014, celle-ci lui a délivré congé avec refus de renouvellement ; que M. E... a saisi le tribunal paritaire en annulation de ce congé ; que Mme D..., mandataire au redressement judiciaire du preneur, est intervenue volontairement à l'instance ;
Attendu que M. E... fait grief à l'arrêt de valider le congé et d'ordonner son expulsion ;
Mais attendu qu'ayant analysé la valeur et la portée des éléments produits et procédé à la comparaison entre deux constats d'huissier de justice établis à une dizaine d'années d'intervalle, le plus récent sur autorisation judiciaire et en présence de M. E..., et constaté que l'impéritie persistante de celui-ci était contraire aux exigences d'une bonne exploitation et obérait la pérennité du fonds, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les pièces qu'elle décidait d'écarter, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, et abstraction faite d'un motif surabondant, a pu en déduire que le congé était fondé et que l'expulsion devait être ordonnée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. E... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour M. E....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR validé le congé délivré par Mme N... à M. E... le 16 septembre 2014 et, en conséquence, d'AVOIR ordonné à M. E... et à tout occupant de son chef, sous astreinte, de libérer les lieux loués à savoir, sur le territoire de la commune de Chauffayer, les parcelles et bâtiments cadastrés section [...] , [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...] et, sur le territoire de la commune de Saint-Eusèbe-en-Champsaur, les parcelles cadastrées section [...] , [...], [...] et [...], ainsi que section [...] , [...] et [...] ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des articles L. 411-31, L. 411-46 et L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime qu'un bailleur peut s'opposer au renouvellement du bail rural s'il justifie de motifs graves et légitimes, notamment d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; que la charge de la preuve incombe au bailleur dans les termes des motifs qu'i doit expressément énoncer dans le congé en application de l'article L. 411-47 du même code ; qu'en l'espèce dans le congé signifié le 16 septembre 2014, Mme N... a énoncé une première série de griefs en invoquant « de nombreux agissements incompatibles avec les obligations nées du bail et de la nécessaire bonne foi des parties » et en reprochant à M. E... d'avoir usé d'un stratagème pour faire signer à feu Pierre N... un bulletin d'exploitation de terres non affermées à l'intention de la MSA, d'avoir déposé deux cadavres de brebis dans la piscine et d'avoir barré l'accès à la propriété privée des époux S... ; que cependant ces griefs anciens, comme l'ont relevé les premiers juges, avaient déjà été employés par la bailleresse à l'appui de sa demande en résiliation du bail aux torts du preneur et font partie de ceux soumis à la cour de céans qui, dans son arrêt du 17 mars 2009, a été conduite à considérer que les reproches réciproques de comportements malveillants, insultes, épandages excessifs de purin et autres ne témoignaient que de la dégradation des relations entre les parties ; que dans la première série de griefs, la bailleresse a également reproché au preneur des coupes de bois abusives, selon un constat d'huissier du 17 août 2017 ; que toutefois, devant la cour, elle se limite à invoquer une déforestation postérieure à l'arrêt du 17 mars 2009, qu'elle n'a pas mentionnée dans les motifs du congé pour laquelle, au demeurant, elle dit avoir déposé plainte le 22 mai 2013 sans en justifier ; que dans la première série de griefs, la bailleresse a aussi reproché au preneur une occupation abusive de parcelles non affermées selon un constat d'huissier du 16 octobre 2009 ; que toutefois, devant la cour, elle ne soutient pas ce grief qui est au demeurant étranger à la relation contractuelle en cause ; que dans la deuxième série de griefs énoncés dans le congé, la bailleresse a invoqué « les procédures entre les parties » comme démontrant l'acharnement de M. E... à se maintenir et comme révélant une volonté « farouche » de ne pas paisiblement occuper le bien ; que cependant, ce grief ne concerne pas la bonne exploitation du fonds ; que dans la troisième série de griefs énoncés dans le congé, la bailleresse a invoqué des retards récurrents dans le paiement des fermages ; que cependant, son reproche ne concerne pas non plus la bonne exploitation du fonds ; qu'au demeurant, comme l'ont relevé les premiers juges, la bailleresse ne démontre pas non plus l'existence de deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure, ce qui serait une autre cause de non-renouvellement du bail en application de l'article L. 411-31 susvisé ; que dans la quatrième et dernière série de griefs énoncés dans le congé, la bailleresse a invoqué un défaut d'occupation personnelle des locaux d'habitation ; que cependant, comme l'ont relevé les premiers juges, ce défaut d'habitation n'est pas en soi une cause de congé dès lors que le preneur exploite les lieux loués et n'habite pas à une distance trop importante ; que devant la cour, l'appelante évoque vainement une cession prohibée à la mère du preneur, sans apporter aucun élément au soutien de son assertion ; qu'en revanche, l'appelante a, par ailleurs, invoqué des défauts d'entretien ; que dans sa première série de griefs, la bailleresse a certes fait référence à un constat d'huissier du 25 mars 2005 sur des défauts d'entretien que la cour de céans a déjà appréciés dans son arrêt du 17 mars 2009 en considérant que si les négligences du preneur avaient ajouté à la vétusté initiale des lieux, elles ne permettaient pas de caractériser des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; que dans la première et la quatrième série de griefs énoncés dans le congé, la bailleresse a cependant aussi invoqué des défauts d'entretien des bâtiments d'exploitation et d'habitation postérieurs à l'arrêt du 17 mars 2009 ; que la bailleresse produit un constat dressé par huissier le 16 septembre 2009 relevant notamment qu'a été bouché le canal desservant la parcelle louée cadastrée sous le n° 371 ; qu'elle produit surtout un constat dressé le 11 août 2005 selon lequel des vitres sont cassées, l'escalier de la grange est envahi par la végétation, une automobile est prise dans la végétation, la lapinière est aussi laissée dans la végétation, des arbres bouchent les ouvertures de la porcherie et ils touchent la toiture et une façade du bâtiment « sistre », et pour la partie réservée au logement, un tuyau de descente des eaux fluviales est enfoncé et cassé, et le premier étage est déclaré inhabitable ; que ces éléments doivent être rapprochés des constatations opérées le 25 mars 2005, au cours desquelles, pour le premier étage de l'habitation, l'huissier avait seulement relevé qu'il manquait des volets et que la peinture des fenêtres était passée, et pour le reste, divers désordres dont la gravité n'avait pas été retenue par la cour de céans dans son arrêt du 17 mars 2009 ; que la comparaison révèle que par impéritie ou incurie, le preneur a encore laissé se dégrader les bâtiments d'exploitation et d'habitation qui risquent de devenir rapidement inutilisables, ce qui est contraire aux exigences d'une bonne exploitation même si toutes les parties ne sont pas actuellement employées pour l'élevage ovin de M. E..., et ce qui obère lourdement la pérennité du fonds ; que pour ce seul motif grave et légitime, la bailleresse est fondée à s'opposer au renouvellement du bail, et le congé délivré s'en trouve justifié ; qu'il s'ensuit que, contrairement à l'opinion des premiers juges, le congé mérite d'être validé ; qu'il s'impose d'ordonner la libération des lieux loués par le preneur, et ce sous astreinte (v. arrêt, p. 4 et 5) ;
1°) ALORS QUE nonobstant toute clause contraire, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail rural que s'il justifie de motifs graves et légitimes, notamment d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, qu'il lui incombe d'établir ; qu'en retenant, pour dire Mme N... fondée à s'opposer au renouvellement du bail rural conclu avec M. E..., que le défaut d'entretien constituait un motif grave et légitime suffisant à raison des défauts d'entretien des bâtiments d'exploitation et d'habitation postérieurs à l'arrêt du 17 mars 2009, tels que résultant d'un constat d'huissier de justice du 16 septembre 2009, relevant notamment qu'avait été bouché le canal desservant la parcelle louée cadastrée n° [...], et d'un autre constat du 11 août 2005, selon lequel des vitres étaient cassées, l'escalier de la grange envahi par la végétation, une automobile prise dans la végétation, la lapinière aussi laissée dans la végétation, des arbres bouchant les ouvertures de la porcherie et touchant la toiture et une façade du bâtiment « sistre » et, pour la partie réservée au logement, un tuyau de descente des eaux fluviales était enfoncé et cassé, outre que le premier étage était déclaré inhabitable, l'ensemble établissant une dégradation des bâtiments d'exploitation et d'habitation, lesquels risquaient de devenir rapidement inutilisables, ce qui était contraire aux exigences d'une bonne exploitation, même si toutes les parties n'étaient pas actuellement employées pour l'élevage ovin de M. E..., et ce qui obérait lourdement la pérennité du fonds, sans caractériser de la sorte des motifs graves et légitimes de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, la cour d'appel a violé les articles L. 411-31, L. 411-46 et L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime ;
2°) ALORS QUE le motif hypothétique équivaut un défaut de motifs ; qu'au demeurant, en retenant de la sorte une dégradation des bâtiments d'exploitation et d'habitation, « lesquels risquaient de devenir rapidement inutilisables », ce qui était contraire aux exigences d'une bonne exploitation, même si toutes les parties n'étaient pas actuellement employées pour l'élevage ovin de M. E..., et ce qui obérait lourdement la pérennité du fonds, la cour d'appel, qui a statué par voie de motifs hypothétiques, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE la clause d'entretien des locaux en bon état doit s'exécuter en prenant en considération l'état des lieux au moment de la conclusion du bail ; que, de surcroît, en se bornant à retenir une dégradation des bâtiments d'exploitation et d'habitation, lesquels risquaient de devenir rapidement inutilisables, ce qui était contraire aux exigences d'une bonne exploitation, même si toutes les parties n'étaient pas actuellement employées pour l'élevage ovin de M. E..., et ce qui obérait lourdement la pérennité du fonds, soit en appréciant le grief tiré du prétendu défaut d'entretien par M. E... du fonds sans prendre en considération, comme elle le devait pourtant, le mauvais état des lieux, et ce dès la conclusion du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-31, L. 411-46 et L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime ;
4°) ALORS QUE si la preuve des manquements du preneur à ses obligations de nature à justifier la résiliation du bail peut être rapportée par tous moyens, le bailleur ne peut toutefois établir cette preuve avec des rapports d'expertise ou constats établis hors la présence du preneur, sans son autorisation ni autorisation judiciaire ; que, de plus, en se bornant à se fonder sur un constat dressé par un huissier de justice le 16 septembre 2009 et « surtout » sur un autre constat dressé le 11 août 2015, produits par Mme N... pour établir la preuve des manquements allégués de M. E..., sans s'assurer que ces éléments de preuve avaient été établis en présence du preneur ou avec son autorisation ou une autorisation judiciaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe de l'égalité des armes résultant du droit au procès équitable garanti par l'article 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme ;
5°) ALORS QUE les juges sont tenus d'analyser, ne seraitce que succinctement, l'ensemble des éléments de preuve régulièrement versés aux débats par les parties et contradictoirement débattus ; que, de plus, en statuant comme elle l'a fait, sans prendre en considération ni, a fortiori, analyser, ne serait-ce que succinctement, l'attestation de « bonne conduite » d'exploitation agricole du 17 août 2015 établie par Solidarité Paysans Provence Alpes et produite par M. E..., laquelle mentionnait que la tenue de l'exploitation et des bâtiments était « conforme aux us et coutumes locaux », que les terres étaient « exploitées de sorte à obtenir les meilleurs rendements fourragers et céréaliers » et que les bâtiments « anciens » étaient « entretenus tout à fait normalement », ce qui établissait l'absence de défaut d'entretien, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
6°) ALORS QUE nonobstant toute clause contraire, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail rural que s'il justifie de motifs graves et légitimes, notamment d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, qu'il lui incombe d'établir ; qu'en toute hypothèse, en se déterminant comme elle l'a fait, sans s'expliquer sur l'attestation de « bonne conduite » d'exploitation agricole du 17 août 2015 établie par Solidarité Paysans Provence Alpes, ni rechercher si les consorts N... n'avaient pas fait preuve, depuis de très nombreuses années, d'un manque d'intérêt flagrant pour leur propriété, de sorte qu'ils ne pouvaient se prévaloir de leurs propres turpitudes à l'encontre de leur preneur, outre que celui-ci avait réalisé d'importants aménagements dans la maison d'habitation (carrelage, installation de sanitaires, pose d'un évier et de carrelage dans la cuisine
), bien qu'il ne s'agissait pas de réparations locatives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-31, L. 411-46 et L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime.
