LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nimes, 26 octobre 2017), que M. W... a assigné X... U..., aux droits duquel se trouvent ses héritiers, Mmes K..., N..., A... et M. U..., en réparation du trouble de jouissance subi en raison de l'inhabitabilité du logement qui lui avait été donné à bail et en condamnation à exécuter les travaux préconisés par un expert et nécessaires à la mise en conformité du local ; que X... U... a sollicité reconventionnellement la résiliation de plein droit du bail en soutenant que le montant des travaux dépassait la valeur du local ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le second moyen, ci-après annexé, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :
Attendu que M. W... grief à l'arrêt de prononcer de plein droit, en application de l'article 1722 du code civil, la résiliation du bail ;
Mais attendu qu'il résulte des articles 1722 et 1741 du code civil que le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose survenue par cas fortuit ou même par la faute de l'une des parties sauf les dommages-intérêts pouvant être mis à la charge de la partie déclarée responsable de cette perte ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. W... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-neuf.
Le conseiller rapporteur le president
Le greffier de chambre
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. W...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit et jugé qu'il n'est pas démontré que le bail ait pris effet à compter du 1er janvier 2000 et en conséquence limité le préjudice de jouissance de Monsieur W... à la somme de 10.500 euros ;
Aux motifs qu'"au soutien de son appel, M. X... U... fait valoir à juste titre que M. Q... W... occupe un logement dans sa propriété sur la base d'un bail verbal mais qu'aucun élément ne permet de fixer le début du bail au 1er janvier 2000. La date du 1er janvier 2000 ne ressort effectivement que des seules déclarations de M. Q... W.... Aucun des documents produits par M. Q... W... ne permet de dire que le bail ait débuté avant le 1er janvier 2012, date de la quittance de loyer la plus ancienne qui correspond aussi à un accord écrit de M. X... U... et de M. Q... W..., signé le 11 février 2012 aux termes duquel il a été prévu que M. Q... W... effectuerait des travaux de peinture et d'isolation et que le coût des matériaux serait déduit du loyer."
Et aux motifs que "la lecture du rapport d'expertise déposé le 29 février 2016 par M. T... D... révèle que le logement qui est occupé par M. Q... W... a été aménagé dans un coin de hangar agricole, avec des non-conformités de nature à mettre en danger les personnes telles que la présence d'une boîte électrique dans la cabine de douche et d'un ballon d'eau chaude électrique situé dans le périmètre de sécurité de la cabine de douche. Ce logement extrêmement vétusté est dépourvu de tout raccordement autonome aux différents réseaux, de tout système de ventilation, de tout système de chauffage à l'exception d'un poêle à bois très ancien, de toute isolation thermique. Il s'agit d'un abri précaire. Les tentatives de M. Q... W... pour obtenir une amélioration de cet habitat sont restées vaines. M. X... U... a été défaillant dans son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparations ainsi que le prévoit l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. C'est donc à juste titre que M. X... U... a été condamné à réparer le préjudice de jouissance subi par M. Q... W..., l'indemnisation de ce préjudice de jouissance étant fixée à la somme de 150 € par mois sur la période comprise entre le 1er janvier 2012 et 31 octobre 2017, ce qui correspond à la somme de 10.500 € ;
Alors que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que pour étayer son moyen fixant le début du bail au 1er janvier 2000, Monsieur W... avait produit en pièce n° 37 un tableau manuscrit de Monsieur W... et Monsieur U... composé de deux feuilles signées par Monsieur U... relatant les charges locatives (charges EDF) pour la période de février 2001 à juin 2003 ; qu'en fixant le début du bail au 11 février 2012 au motif qu'aucun élément ne permettait de le fixer sans examiner cet élément de preuve produit par le locataire pour étayer son moyen, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir reformé le jugement, constaté que le montant des travaux préconisés par l'expert judiciaire dépasse la valeur du logement, dit que les dispositions de l'article 1722 du Code civil sont applicables et en conséquence prononcé de plein droit la résiliation du bail ;
Aux motifs que "la lecture du rapport d'expertise déposé le 29 février 2016 par M. T... D... révèle que le logement qui est occupé par M. Q... W... a été aménagé dans un coin de hangar agricole, avec des non-conformités de nature à mettre en danger les personnes telles que la présence d'une boîte électrique dans la cabine de douche et d'un ballon d'eau chaude électrique situé dans le périmètre de sécurité de la cabine de douche. Ce logement extrêmement vétusté est dépourvu de tout raccordement autonome aux différents réseaux, de tout système de ventilation, de tout système de chauffage à l'exception d'un poêle à bois très ancien, de toute isolation thermique. Il s'agit d'un abri précaire. Les tentatives de M. Q... W... pour obtenir une amélioration de cet habitat sont restées vaines. M. X... U... a été défaillant dans son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparations ainsi que le prévoit l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
Et aux motifs qu'"au soutien de son appel, M. X... U... se prévaut des dispositions de l'article 1722 du code civil qui prévoit que le bail est résilié de plein droit si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, cet article étant applicable lorsque le coût des travaux de remise en état de l'immeuble excède sa valeur. Contrairement à ce que soutient M. Q... W..., cette demande échappe à la prohibition des demandes nouvelles de l'article 564 du code de procédure civile puisqu'elle tend à écarter une demande de condamnation de M. X... U... à réaliser des travaux de reprise évalués à la somme TTC de 118 800 € par l'expert judiciaire, cette évaluation dépassant la valeur des locaux donnés à bail lesquels ne peuvent servir de logement. La résiliation du bail ne peut qu'être prononcée à la date du présent arrêt. Il appartient donc à M. Q... W... de quitter les lieux sans qu'il soit nécessaire d'assortir cette obligation d'une astreinte. A défaut, une procédure d'expulsion pourra être mise en oeuvre par le bailleur en respectant la procédure définie par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Alors qu'il résulte de l'article 1722 du Code civil, que la destruction totale de la chose ne peut donner lieu à résiliation de plein droit du bail à la demande du bailleur que lorsqu'elle est imputable à un cas fortuit et non à une faute de l'une des parties ; qu'en décidant, après avoir constaté qu'il a été défaillant dans son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparations ainsi que le prévoit l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, ce dont il résultait que la perte de la chose louée était imputable au bailleur, que Monsieur X... U... est fondé à se prévaloir des dispositions de l'article 1722 du Code civil, la Cour d'appel a violé cet article.
Le greffier de chambre
