LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à l'Etude Balincourt, prise en la personne de M. U..., mandataire judiciaire, de sa reprise d'instance ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 12 décembre 2017), que, par acte des 23 et 29 juin 2004, M. N... W... et son épouse ont donné à bail rural à la société à responsabilité W... O... (la SARL) des parcelles essentiellement plantées en pieds-mères de vignes et pour partie en vignes à fruits ; que, par déclaration du 23 juin 2014, ils ont saisi le tribunal paritaire en fixation du fermage, puis en résiliation et indemnisation ; que MM. V... W... O... et Q... W... et Mmes X... et Y... W..., ayants droit de leur mère, décédée le [...] , sont intervenus volontairement à l'instance en qualité de nus-propriétaires ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SARL et l'Etude Balincourt font grief à l'arrêt de prononcer la résiliation et d'ordonner l'expulsion ;
Mais attendu qu'ayant analysé la valeur et la portée des éléments produits, procédé à une comparaison entre l'état des lieux lors de la prise d'effet du bail et la situation de l'exploitation lors des réunions d'expertise ultérieures et relevé que les plants couvrant la quasi-totalité des parcelles étaient affectés d'enherbement, de symptômes de maladies et de dégradations tenant à l'utilisation de produits non adaptés ayant contribué au dépérissement des souches, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur chacune des pièces qu'elle décidait d'écarter, a retenu souverainement que les carences imputables à la preneuse avaient compromis la bonne exploitation du fonds en altérant sa capacité de production et a, abstraction faite d'un motif surabondant sur la présomption de réception des lieux en bon état, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SARL et l'Etude Balincourt font grief à l'arrêt de condamner la société à payer une somme en réparation du préjudice subi par les bailleurs ;
Mais attendu que, sans méconnaître les dispositions de l'article 1719-4° du code civil, la cour d'appel a, par une appréciation souveraine du coût des travaux nécessaires à la reprise des terres et au remplacement des seuls pieds de vigne qui auraient présenté un avenir économique s'ils n'avaient dépéri prématurément par le mauvais entretien que la preneuse leur avaient fait subir, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société W... O... , représentée par M. U..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société W... O... , représentée par M. U..., ès qualités, et la condamne à payer aux consorts W... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Etude Balincourt, représentée par M. U..., en qualité de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire ouverte au profit de la société W... O...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé à la date de l'arrêt, en application de l'article L. 411-31-2° du code rural et de la pêche maritime, la résiliation du bail notarié conclu entre les parties les 23 et 29 juin 2004, d'AVOIR ordonné par conséquent l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef des lieux loués situés dans les communes de Châteauneuf-du-Rhône, Claisayes, La Garde-Adhémar, Montélimar, Pierrelatte et Allan, pour une superficie totale de 54 ha, 19 a et 59 ca, dans le délai de 2 mois à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte provisoire, passée ce délai de 100 euros par jour pendant une durée de 60 jours, d'AVOIR fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 800 euros par mois jusqu'à complète libération des lieux, et d'AVOIR condamné la SARL W...-O... à payer à M. N... W..., M. V... W..., M. Q... W..., Mme X... W... et Mme Y... W..., unis d'intérêts, la somme de 194 129,98 euros en réparation du préjudice résultant des manquements du preneur à ses obligations résultant du bail, outre la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE aux termes de l'article L. 411-31, 2° du Code rural et de la pêche maritime le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie d'« agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds » ;
En raison de la finalité du contrat de bail à ferme, le locataire d'un fonds rural est astreint à une obligation de jouissance active, consistant à mettre ce fonds en valeur et à l'entretenir conformément à sa destination, cette obligation étant rappelée et détaillée dans les conditions du bail en ces termes (page 9) :
« Article 5, 1° : conditions de jouissance : le preneur jouira des biens loués à l'exemple d'un bon père de famille et d'agriculteurs soigneux et actifs dans commettre, ni souffrir qu'il soit fait des dégâts ou des dégradations » ;
L'expert judiciaire H... était chargée, aux termes de sa mission :
- d'examiner et décrire les parcelles objets du bail, l'état de leur culture, leur entretien,
- de donner un avis sur l'état de culture et d'entretien ainsi constaté, au regard des obligations incombant à chacune des parties au bail,
- si les défauts d'entretien et de culture allégués étaient avérés, en décrire la nature et l'ampleur, en préciser les conséquences sur les capacités culturales actuelles et futures du fonds, ainsi que sur la valeur des parcelles, et donner un avis sur les préjudices en résultant pour le propriétaire bailleur,
- en général, fournir tous éléments techniques et de fait utiles à la solution du litige.
Dans son rapport déposé le 10 avril 2017, elle précise avoir visité contradictoirement les parcelles louées une première fois les 8 et 10 juin 2016, visites au cours desquelles elle a prélevé des échantillons soumis à l'analyse du laboratoire Phytocontrol, avoir établi le 28 septembre 2016 un rapport de ces visites intégrant les résultats de ces analyses, avoir visité les lieux une seconde fois le 26 octobre 2016 après réception de la totalité des pièces communiquées par les parties, enfin tenu une réunion contradictoire le 24 novembre 2016 pour examen des photographies aériennes de l'IGN produites par Monsieur W....
Tout en relevant que les pieds de vignes à fruits n'étaient, en octobre 2016, pas exploités par la SARL W...-O... qui n'avait pas vendangé à cause du prix du raisin et des circonstances climatiques, l'expert a indiqué avoir constaté l'existence, sur les parcelles objet du bail, des défauts suivants :
- un enherbement important,
- un taux important de souches mortes réduisant de fait le potentiel de production,
- des symptômes de phytotoxicité sur feuilles constatés sur 10 parcelles,
- des attaques de galles phylloxériques constatées sur 10 parcelles.
L'expert expose ainsi (page 129 de son rapport) avoir tout d'abord constaté un état d'enherbement important sur 22 des parcelles visitées, son constat étant étayé par les photographies jointes à la description détaillée de l'état de chaque parcelle dans le corps du rapport.
Compte-tenu du nombre de parcelles concernées, soit 22 sur les 24 objets du bail, la SARL W...-O... est mal fondée à soutenir que l'expert se serait exclusivement centrée sur les zones où l'enherbement était plus présent qu'ailleurs ; par ailleurs, l'argument relatif à la périodicité du développement des adventices au printemps et en été n'est pas pertinent puisque l'expert a effectué une seconde visite contradictoire le 26 octobre où elle a décrit précisément les zones où le chiendent, le liseron, la morelle ou encore le sorgho d'Alep prédominaient.
Madame H... explique aussi dans son rapport avoir constaté, sur 15 de ces 22 parcelles, un nombre important de souches mortes ou manquantes, couplé, pour certaines d'entre elles, soit avec des symptômes de phytotoxicité sur feuilles, en particulier sur la parcelle [...] lieu-dit "[...]" dans sa partie plantée en [...] Millardet et de Grasset et sur la parcelle [...] , soit avec un enherbement important (par exemple parcelle [...] "Villepré").
La proportion de pieds dits « manquants » a été déterminée par l'expert par référence au nombre de pieds initialement plantés pour chaque zone dans chaque parcelle selon le type de plan, et aux emplacements vides, et il est cohérent avec les photographies de chaque parcelle intégrées au rapport.
La comparaison entre l'état des parcelles lors de l'expertise, et leur état au moment de la prise d'effet du bail, a pu être établie de façon totalement objective par l'examen comparatif des photographies extraites du portail IGN, d'une part, au 8 décembre 2003, d'autre part, en 2016, discutées contradictoirement entre les parties lors de la réunion d'expertise du 24 novembre 2016 et qui parlent d'elles-mêmes concernant la disparition des plants sur certaines parcelles (ainsi par exemple de la parcelle [...] dont la comparaison des photographies aériennes, insérées page 78 du rapport d'expertise, parle d'elle-même) et, s'agissant de l'enherbement, montrent que celui-ci était plus ou moins bien contenu avant la mise en location des terres.
Par ailleurs, à défaut d'état des lieux contradictoire qui, bien que mentionné dans le bail, n'est pas produit, le preneur est réputé avoir reçu les lieux loués en bon état d'entretien.
Il ressort, par ailleurs, du rapport d'expertise que les analyses réalisées sur les échantillons prélevés contradictoirement par l'expert ont révélé :
- une présence de souffre sur la totalité des échantillons prélevés, notamment sur la parcelle [...] et sur la parcelle [...] ,
- une présence d'amitrole sur l'échantillon prélevé dans la parcelle [...] ,
- une présence de glyphosate sur l'échantillon prélevé dans la parcelle [...] .
L'expert explique encore, après avoir rappelé la particularité de la culture des vignes mères porte-boutures dont la végétation court au ras du sol, qu'après examen des désherbants utilisés par la SARL W...-O... et dont elle dresse l'état au vu des renseignements fournis par l'exploitante, elle a pu constater que certains d'entre eux (glyphosate, penoxsulame, flazasufluron) étaient, au vu des données figurant sur EPHY.ANSES, réservés aux cultures « installées » ce que ne sont pas les vignes mères toujours considérées comme pépinières « jeunes plantations ».
Elle en conclut que la SARL W...-O... pratique une politique de désherbage inappropriée avec utilisation de produits non adaptés ayant contribué au dépérissement et à la mortalité d'une partie des souches, la disparition de celles-ci contribuant à laisser l'espace libre aux adventices dont la prolifération favorise la galle phylloxérique, la circonstance que les pieds de vigne mère ont une végétation courant au ras du sol conduisant à privilégier d'autant plus les produits propres à ce type de vigne tels que le QUIZALOFOP P-ETHYL, répondant ainsi à1a critique de la SARL W...-O... selon laquelle il n'existerait aucun produit spécifique.
Si les manquements du preneur doivent s'apprécier au moment de la demande de résiliation du bail soit en l'espèce le 24 novembre 2014, et que l'expert judiciaire, désignée en mars 2016, n'a visité les lieux qu'en juin de la même année, les constatations qu'elle a alors opérées permettent de conclure que les manquements mis en évidence préexistaient à la demande de résiliation ; en effet :
- l'état des parcelles, en particulier le nombre de pieds mères manquants ou gravement affaiblis, montre que les phénomènes constatés résultent d'une pratique culturale globale et prolongée, aucun élément ne permettant de penser que leur dépérissement ait pu survenir brutalement au cours des 18 mois précédant l'expertise, ni l'expert, ni aucune des parties n'ayant évoqué de phénomène exceptionnel particulier durant cette période de nature à l'avoir produit,
- la SARL W...-O... a communiqué à l'expert le 17 novembre 2016 ses factures d'achat phytosanitaires ainsi que les "itinéraires culturaux et phytosanitaires par parcelle" pour toute la période comprise entre 2004 et 2016 (ses pièces 59 à 71 et 74 à 86), tous documents annexés au rapport d'expertise, et c'est donc au vu de l'ensemble de ces éléments que l'expert a établi ses conclusions, concernant en particulier le lien entre l'état des parcelles et les pratiques phytosanitaires de la société preneuse.
C'est en vain que la SARL W...-O... critique ces conclusions résultant de l'analyse, par le technicien désigné, de l'ensemble des constatations contradictoirement opérées telles que rappelées ci-dessus, en se prévalant :
- de la nature du sol de certaines parcelles au regard du choix de certains porte-greffes, l'expert judiciaire ayant répondu, de façon circonstanciée, que les associations critiquées n'étaient pas incompatibles mais nécessitaient, pour certaines, un travail du sol non réalisé par la société exploitante par manque de temps (cf page 94 du rapport),
- des résultats comptables de son exploitation et de ses déclarations de récoltes, qui ne témoignent pas du maintien des capacités productives du sol à long terme,
- de l'inscription, au registre France AgriMer de contrôle des bois et vignes, d'une parcelle n° YK 0038 qui ne fait pas partie de celles louées en l'espèce, et qui ne peut donc constituer une indication pertinente sur le bon entretien par le preneur des parcelles objet du présent bail,
- des renouvellements d'agréments du même organisme qui, seulement cités par Monsieur P..., ne sont pas justifiés par des documents versés aux débats qui permettraient à la juridiction saisie d'en apprécier la portée,
- d'un courrier de l'Office National Interprofessionnel des Vins adressé à l'entreprise W... O... le 26 octobre 1999 concernant la suspension d'un agrément pour un clone de pied-mère planté sur la parcelle [...] B qui, de par son ancienneté et le caractère isolé de la seule variété concernée sur l'une des 24 parcelles objet du bail, ne saurait établir l'état de la totalité de ces dernières lors de la conclusion de ce bail en juin 2004, ni du courrier incomplet du même office du 29 octobre 1999 (seule la première page étant produite), tout aussi ancien et dont le caractère partiel empêche d'en tirer quelque conclusion que ce soit,
- du caractère vieillissant de certains plants, le renouvellement des plants participant de l'acte cultural global des pieds mères de porte greffe dont la longévité moyenne est de 16 ans, étant souligné que le bail en l'espèce était conclu pour 18 ans.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la SARL W...-O... a, par le choix de désherbants inadaptés, un mauvais contrôle de l'enherbement et l'insuffisance du renouvellement des pieds vieillissants, compromis la bonne exploitation du fonds en altérant la capacité de production des terres louées.
C'est en vain qu'elle soutient que les choix culturaux ainsi mis en évidence pourraient être reprochés à N... W... qui était son gérant jusqu'en juin 2008 et qui a, ensuite, rempli jusqu'en mai 2012, une fonction de consultant dont la mission comprenait notamment le conseil et l'assistance pour les techniques culturales, en ce que :
- dès lors qu'il avait quitté ses fonctions de gérant de la SARL dont il était associé minoritaire, N... W... avait, fin juin 2008, perdu tout pouvoir de direction sur la personne morale,
- le fait que la mission de consultant qui lui a été alors confiée comportait un aspect de conseil pour les techniques culturales ne suffit pas à établir qu'il ait eu une part effective à ce titre, étant souligné la modicité de sa rémunération et les autres aspects, notamment commercial, qu'elle comportait,
- l'expert judiciaire a par ailleurs, relevé, sans être contredite sur ce point, que les parcelles louées avaient été replantées en pieds mères sur 7,2873 ha entre 2004 et 2009, mais qu'aucune autre replantation n'avait été réalisée entre cette dernière date et 2014 soit après la gérance de N... W....
Les manquements ainsi établis, compromettant la bonne exploitation du fonds, justifient le prononcé de la résiliation du bail à la date du présent arrêt.
Il y a lieu d'ordonner l'expulsion de la société preneuse selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent arrêt, et de fixer l'indemnité d'occupation, jusqu'à libération totale des lieux, à la somme mensuelle de 800 euros compte-tenu du loyer initialement fixé indexé et des caractéristiques des parcelles ;
ET QUE sur les demandes des consorts W..., si les manquements de la SARL W...-O... ont compromis la bonne exploitation du fonds, ils n'ont pas, pour autant, entraîné la perte totale des pieds de vigne, et ne nécessitent donc pas leur entier arrachage, l'expert judiciaire ayant, en outre, rappelé qu'une partie des pieds mères aurait, en toute hypothèse, dû être renouvelée compte-tenu de leur âge et que la totalité de la replantation ne peut, ainsi, être mise à la charge du preneur ;
Dès lors, il y a lieu de retenir l'estimation faite par l'expert judiciaire sur la base des devis produits respectivement par les parties, qui correspond au coût des travaux nécessaires pour reprendre les terres et replanter sur la seule surface de 12,7090 ha, conduisant à allouer aux consorts W... O... la somme de 194 129,98 € TTC au titre de la réparation de leur préjudice matériel ;
1°) ALORS QU'à défaut d'état des lieux établi lors de l'entrée en jouissance, le preneur d'un bien rural n'est pas soumis, lorsqu'il s'agit de terres, à la présomption de bon état édictée par l'article 1731 du Code civil ; qu'en jugeant « qu'à défaut d'état des lieux contradictoire qui, bien que mentionné dans le bail, n'est pas produit, le preneur est réputé avoir reçu les lieux loués en bon état d'entretien » (arrêt p. 12, al. 4), la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
2°) ALORS QU'en jugeant que « c'est en vain que la SARL W...-O... critique [les conclusions de l'expert H...] en se prévalant [
] de l'inscription, au registre France AgriMer de contrôle des bois et vignes, d'une parcelle n° YK 0038 qui ne fait pas partie de celles louées en l'espèce, et qui ne peut donc constituer une indication pertinente sur le bon entretien par le preneur des parcelles objet du présent bail, [et] des renouvellements d'agréments du même organisme qui, seulement cités par Monsieur P..., ne sont pas justifiés par des documents versés aux débats qui permettraient à la juridiction saisie d'en apprécier la portée » (arrêt p. 13, § 2, nous soulignons), quand l'exposante produisait à l'appui de ses conclusions une attestation de France Agrimer, à laquelle était annexée une liste détaillée des parcelles dont l'agrément avait été renouvelé (attestation du 12 octobre 2016 de M. Sylvain T..., responsable du Pôle certifications et investissements viticoles de Franceagrimer, pièce n° 53), la cour d'appel a dénaturé les termes du litige et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, les juges du fond doivent se prononcer sur les éléments versés aux débats et soumis à leur examen ; qu'ils ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en prononçant la résiliation du bail pour manquement du preneur à son obligation d'entretenir la parcelle louée, sans examiner l'attestation du 12 octobre 2016 de M. Sylvain T..., responsable du Pôle certifications et investissements viticoles de Franceagrimer, qui contenait la liste des parcelles dont l'agrément avait été renouvelé au compte de la SARL W...-O..., pour une superficie totale de 55 ha 9 a et 18 ca la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 6-1 de la Convention européenne des droits de l'Homme.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SARL W...-O... à payer à M. N... W..., M. V... W..., M. Q... W..., Mme X... W... et Mme Y... W..., unis d'intérêts, la somme de 194 129,98 euros en réparation du préjudice résultant des manquements du preneur à ses obligations résultant du bail ;
AUX MOTIFS QUE sur les demandes des consorts W..., si les manquements de la SARL W...-O... ont compromis la bonne exploitation du fonds, ils n'ont pas, pour autant, entraîné la perte totale des pieds de vigne, et ne nécessitent donc pas leur entier arrachage, l'expert judiciaire ayant, en outre, rappelé qu'une partie des pieds mères aurait, en toute hypothèse, dû être renouvelée compte-tenu de leur âge et que la totalité de la replantation ne peut, ainsi, être mise à la charge du preneur ; que dès lors, il y a lieu de retenir l'estimation faite par l'expert judiciaire sur la base des devis produits respectivement par les parties, qui correspond au coût des travaux nécessaires pour reprendre les terres et replanter sur la seule surface de 12,7090 ha, conduisant à allouer aux consorts W... O... la somme de 194 129,98 € TTC au titre de la réparation de leur préjudice matériel ;
ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'assurer la permanence et la qualité des plantations ; qu'en jugeant que le preneur devait être condamné à payer aux bailleurs la somme de 194 129,98 euros TTC correspondant au coût du replantage des terres louées, la cour d'appel a violé l'article 1719-4° du code civil.
