LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à l'Etude Balincourt, prise en la personne de M. V..., mandataire judiciaire, de sa reprise d'instance ;
Sur le premier et le second moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 12 décembre 2017), que, par acte du 10 juin 2008, M. E... Y... P... a donné à bail à ferme à la société à responsabilité limitée Y... P... (la SARL) une parcelle de terre nue avec autorisation d'y planter des pieds-mères de vigne ; que, par déclaration du 2 octobre 2014, il a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation et indemnisation ;
Attendu que la SARL et l'Etude Balincourt font grief à l'arrêt de rejeter la demande d'annulation de procès-verbaux d'huissier, de prononcer la résiliation du bail, d'ordonner son expulsion et de la condamner à indemniser le bailleur ;
Mais attendu qu'ayant retenu qu'il résultait des constatations de l'expert judiciaire, des attestations de propriétaires voisins et des photographies de l'IGN que la parcelle louée n'avait été ni labourée ni cultivée depuis 2014 et que le preneur n'avait pas procédé, avant le 25 mai 2016, à la plantation de pieds-mère de vigne autorisée par le bail, la cour d'appel, qui a retenu souverainement que l'absence de toute plantation et de préparation du sol durant six années après la conclusion du contrat était de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds par une altération de son potentiel agronomique imputable à la carence du preneur, en a exactement déduit, abstraction faite de motifs erronés mais surabondants relatifs aux procès-verbaux et constats argués de nullité, que la résiliation du bail devait être prononcée pour manquement du preneur à ses obligations ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Y... P..., représentée par M. V..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Y... P..., représentée par M. V..., ès qualités, et la condamne à payer à M. Y... P... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Etude Balincourt, représentée par M. V..., en qualité de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire ouverte au profit de la société Y... P...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR rejeté les demandes de la SARL Y... P... tendant à voir annuler ou lui voir déclarer inopposables « les procès-verbaux d'huissier de justice établis entre 2012 et 2015 », d'AVOIR prononcé à la date de l'arrêt, en application de l'article L. 411-31, 2° du code rural et de la pêche maritime, la résiliation du bail conclu entre les parties le 10 juin 2008, de la parcelle cadastrée n° [...] commune de [...], d'une contenance de 1 ha 89 a et 70 ca, d'AVOIR ordonné par conséquent l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef des lieux loués, dans le délai de 2 mois à compter de la signification de l'arrêt sous astreinte provisoire de 100 euros par jour pendant une durée de 60 jours, d'AVOIR fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 100 euros par mois jusqu'à complète libération des lieux, d'AVOIR condamné la SARL Y... P... à payer à M. E... Y... P... la somme de 19 021,13 euros en réparation du préjudice résultant des manquements du preneur à ses obligations résultant du bail, outre la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et d'AVOIR débouté la SARL Y... P... de sa demande tendant à la condamnation de M. E... Y... à lui payer diverses sommes en réparation de son préjudice ;
AUX MOTIFS QUE sur les demandes en nullité ou, à défaut, d'inopposabilité des procès-verbaux de constats d'huissier établis entre 2012 et 2015 ; qu'il ne peut être fait droit à cette demande générale visant indistinctement « tous les constats d'huissier établis entre 2012 et 2015 » sans précision de leur date ce qui ne permet pas à la juridiction saisie d'en appréhender le contenu ni de vérifier si, comme elle le prétend, les constatations qui y ont été consignées auraient été faites de manière illicite par pénétration sur les lieux loués sans leur accord, étant relevé qu'un procès-verbal dressé le 1er avril 2015 dont durant la période invoquée l'a été sur ordonnance du président du tribunal paritaire des baux ruraux du 25 mars 2015 donc de manière parfaitement licite ;
ALORS QUE la SARL Y... P... avait précisé, dans ses conclusions qu'il convenait, comme l'avait fait le tribunal paritaire des baux ruraux d'« écarter des débats les constats d'huissier et rapports d'expertise établis le 27 août 2012, 31 mai 2013, 10 septembre 2014, 27 novembre 2014, 22 janvier 2015 » (conclusions après expertise de la SARL Y... P..., p. 21, pénultième al.) ; qu'en jugeant qu'il ne pouvait être fait droit aux demandes en nullité ou, à défaut, d'inopposabilité des procès-verbaux de constats d'huissier établis entre 2012 et 2015, « visant indistinctement « tous les constats d'huissier établis entre 2012 et 2015 » sans précision de leur date ce qui ne permet pas à la juridiction saisie d'en appréhender le contenu ni de vérifier si, comme elle le prétend, les constatations qui y ont été consignées auraient été faites de manière illicite par pénétration sur les lieux loués sans leur accord » la cour d'appel a dénaturé les termes du litige et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé à la date de l'arrêt, en application de l'article L. 411-31, 2° du code rural et de la pêche maritime, la résiliation du bail conclu entre les parties le 10 juin 2008, de la parcelle cadastrée n° [...] commune de [...], d'une contenance de 1 ha 89 a et 70 ca, d'AVOIR ordonné par conséquent l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef des lieux loués, dans le délai de 2 mois à compter de la signification de l'arrêt sous astreinte provisoire de 100 euros par jour pendant une durée de 60 jours, d'AVOIR fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 100 euros par mois jusqu'à complète libération des lieux, d'AVOIR condamné la SARL Y... P... à payer à M. E... Y... P... la somme de 19 021,13 euros en réparation du préjudice résultant des manquements du preneur à ses obligations résultant du bail, outre la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et d'AVOIR débouté la SARL Y... P... de sa demande tendant à la condamnation de M. E... Y... à lui payer diverses sommes en réparation de son préjudice ;
AUX MOTIFS QUE aux termes de l'article L. 411-31, 2° du Code rural et de la pêche maritime le bailleur peur demander la résiliation du bail s'il justifie d'« agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds » ;
En raison de la finalité du contrat de bail à ferme, le locataire d'un fonds rural est astreint à une obligation de jouissance active, consistant à mettre ce fonds en valeur et à l'entretenir conformément à sa destination, cette obligation étant rappelée et détaillée dans les conditions du bail de la parcelle litigieuse, rédigé en ces termes :
- « conditions générales : le preneur doit cultiver les terres en fermier soigneux ;
Veiller à la bonne conservation des biens – prévenir le bailleur en cas de dommages causés ou usurpations –entretenir les fossés et accès aux parcelles (
)
- conditions particulières : le preneur Y...-P... SARL est autorisé à planter à ses frais en pieds mères de vigne »
Pour apprécier le bien-fondé de la demande en résiliation du bail par l'existence des manquements invoqués et leur impact sur la bonne exploitation du fonds, il convient de se placer à la date de la demande de résiliation soit le 2 octobre 2014.
Sr ce point, il ressort des constatations de l'expert judiciaire, ainsi que des propres conclusions de le SARL Y...-P..., que cette dernière n'a pas procédé à la plantation de pieds-mères de vigne sur la parcelle louée avant le 25 mai 2016 soit plus de 18 mois après la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux et seulement 18 jours avant la venue sur les lieux de l'expert judicaire ;
Par ailleurs, il résulte des attestations de deux propriétaires voisins ainsi que des photographies aériennes IGN dont la date est certifiée, toutes annexées au rapport d'expertise, que le parcelle louée n'a été ni labourée, ni cultivée avant le mois d'octobre 2014 et qu'elle a été laissée en friche jusqu'alors, la SARL Y...-P... n'en rapportant aucune preuve contraire.
Il est en effet constant qu'à partir du mois d'octobre 2014, la parcelle louée a été nettoyage par extirpage de rochers et labourée.
Il en ressort qu'entre la conclusion du bail le 10 juin 2008 et la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux le 2 octobre 2014, la parcelle n'a été ni labourée, ni plantée.
L'expert judiciaire a rappelé, sans être contredite sr ce point, que la réglementation en vigueur à la date de prise d'effet du bail imposait un repos au sol d'une durée minimale de douze ans avant la plantation d'une vigne-mère de porte-greffes en plein champ et que l'arrachage des vignes existantes avait été effectué sur cette parcelle en 1994. Dès lors, la replantation était possible dès la prise d'effet du bail.
La SARL Y...-P... justifié avoir saisi l'organisme Agrimer pour expertise en vue d'une replantation le 30 octobre 2008 puis le 26 novembre 2014.
Elle ne prétend pas ni a fortiori ne justifie avoir été empêchée de poursuivre les opérations préparatoires à une replantation, par un quelconque facteur, entre ces deux dates.
Il en ressort que rien ne permet de justifier l'absence de replantation ou de la poursuite de toute démarche en vue de cette replantation pendant ce laps de temps, la SARL Y... P... ne soutenant pas avoir fait d'autres choix culturaux, concernant cette parcelle, que celui de la plantation de porte-greffes prévue au bail et ne pouvant utilement se prévaloir des « procédures engagées » qui n'auraient conduite à suspendre la valorisation de la parcelle, ces procédures n'ayant débuté qu'en 2014.
C'est encore en vain que la SARL Y... P... prévaut, sans toutefois l'établir, que le choix de ne pas replanter la parcelle litigieuse aurait été fait par M. N... Y... alors que ce dernier, qui n'est plus son gérant depuis 2008 est, en toute hypothèse, tiers au présent litige, la parcelle étant louée par M. E... Y...-P....
La SARL Y... P... est enfin mal fondée à soutenir qu'elle n'avait pas d'obligation de replantation et à invoquer l'absence de toute culture sur la parcelle à la date de la conclusion du bail, l'objet de ce dernier étant précisément, deux ans après l'expiration du délai de repos cultural, de mettre le fonds en valeur et de l'exploiter conformément à sa destination sans quoi sa conclusion n'aurait eu aucun sens.
L'absence de toute plantation et de toute préparation de la terre en vue de la replantation durant 6 années après la conclusion du bail est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ainsi qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire qui précise qu'en l'absence de tout entretien et de toute culture, une fois le délai de repos cultural respecté après arrachage, la nature du sol subit des altérations et nécessite, pour retrouver son potentiel agronomique, des travaux (passages d'engins pour aération du sol et culture d'engrais verts pour relancer la présence d'humus) dans le but de reconstituer sa valeur humique et fertilisante.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, la SARL Y... P... a manqué à son obligation d'exploiter la parcelle loue dans des conditions compromettant la bonne exploitation du fonds, ce qui justifie qu'il soit fait droit à la demande de M. E... Y... P... tenant à voir résilier le bail en application du texte susvisé prenant effet à la date du prononcé.
Le jugement sera donc réformé en toutes ses dispositions.
Il y a lieu d'ordonner l'expulsion de la société preneur selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent arrêt et de fixer l'indemnité d'occupation jusqu'à la libération totale des lieux, à la somme mensuelle de 100 euros compte tenu du louer initialement fixé et des caractéristiques de la parcelle.
ET QUE sur la demande indemnitaire de M. E... Y... P... : l'expert estime le coût des travaux de remise en état de la parcelle en ce compris l'arrachage des nouveaux plants à 19 021,13 euros et M. E... Y... P... est fondé à se voir allouer cette somme à titre de dommages et intérêts comme conséquence des manquements du preneur, la mention du bail selon laquelle l'arrachage des plantations incombe au preneur en fin de bail conformant encore l'obligation de la SARL Y... P... de supporter ce coût.
1°) ALORS QUE le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'assurer la permanence et la qualité des plantations, toute clause contraire devant être réputée non écrite ; qu'en jugeant que le bail devait être résilié pour manquement du preneur à son obligation de replanter les parcelles louées, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil, ensemble l'article L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le contrat de bail conclu entre M. E... Y... P... et la SARL Y... P..., portant sur les parcelles litigieuses stipulait que « le preneur Y...-P... SARL est autorisé à planter à ses frais en pieds mères de vigne qu'elle devra faire disparaitre également à ses frais si pour un motif quelconque elle devait abandonner l'exploitation desdites parcelles » ; qu'en jugeant qu'il résultait des stipulations de ce bail que la preneuse avait l'obligation de replanter des pieds mères de vignes sur les terres données à bail, la cour d'appel a méconnu les termes clairs et précis du contrat et a violé l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieur à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.
