LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 19 juin 2018), que M. M... a acquis de la société Akerys promotion, devenue la société Edelis, un appartement en l'état futur d'achèvement dont la livraison était prévue au cours du troisième trimestre 2007 ; que, se plaignant d'un retard de livraison, ainsi que de pratiques déloyales du vendeur lors de la commercialisation, M. M... a assigné la société Edelis et la société Akerys immobilier, chargée de la gestion du bien acquis, devenue Belvia immobilier, aux droits de laquelle se trouve la société Citya Belvia immobilier Nancy en qualité de syndic, en nullité de la vente pour dol ou en résolution pour retard de livraison et délivrance non conforme ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que M. M... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de nullité de la vente pour dol ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que les futurs acquéreurs avaient eu tout le loisir, avant la conclusion de l'acte authentique, de consulter les plans et simulations leur présentant l'aspect de l'immeuble achevé, que le prix d'acquisition pour un appartement de type T2 dans une rue située en plein centre-ville d'Epinal ne laissait pas présager d'appartements spécialement luxueux, pas plus que les descriptifs détaillés adressés aux propriétaires avec le projet d'acte authentique, et souverainement retenu qu'aucune des informations figurant dans la brochure publicitaire sur la ville d'Epinal ne caractérisait un comportement dolosif de nature à tromper M. M... sur l'intérêt économique de l'investissement qui lui était proposé, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions ou de procéder à une recherche sur la présentation, aux investisseurs, des logements à construire comme devant être des habitations de haut de gamme et de standing, que ses constatations rendaient inopérantes, a pu déduire de ces seuls motifs que le dol allégué n'était pas démontré et a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que M. M... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en résolution de la vente ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu qu'il résultait des actes produits par la société Akerys promotion, notamment des procès-verbaux de réception signés entre elle, le maître d'oeuvre et chaque entreprise, le 17 juillet 2009, qu'à cette date l'immeuble était terminé, et des bordereaux de remise des clefs signés par le vendeur et le gestionnaire chargé, dans les contrats de réservation, de la location des appartements, que ceux-ci avaient été livrés le 16 juillet 2009, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions inopérantes sur la constatation de l'achèvement de l'immeuble par un homme de l'art, a pu en déduire que, les causes légitimes de report du délai de livraison prévues par le contrat étant justifiées par une lettre du maître d'oeuvre, la demande de résolution de la vente pour retard de livraison devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident qui n'est qu'éventuel ;
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. M... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un novembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. M...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'action de M. P... M... en annulation du contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 28 septembre 2006 ;
Aux motifs propres que : « M. M... fonde sa demande sur une présentation avantageuse de la ville d'Epinal ; qu'il reproche en outre à la société Akerys promotion d'avoir fait une étude fiscale qui ne s'appliquait à aucun des acquéreurs, de ne pas l'avoir informé sur les risques de l'opération et, enfin, d'avoir présenté la construction comme un immeuble avec des prestations haut de gamme, ce qui ne correspondait pas à la réalité ;
[...] que la copie de la brochure publicitaire produite par M. M... pour démontrer la tromperie dont il déclare avoir été victime contient une présentation très générale de la ville d'Epinal, de son environnement, de ses équipements et de la structure de sa population ; qu'elle indique que la ville « se caractérise également par un tissu économique dense et actif, avec un centre ville où le commerce est roi et la présence sur son territoire de grandes entreprises d'envergure internationale » ; qu'aucune de ces informations ne caractérise un comportement dolosif de nature à tromper M. M... sur l'intérêt économique de l'investissement qui lui était proposé ;
[
] que s'agissant de l'acquisition d'un bien immobilier destiné à la location, il ne peut être reproché à la société Akerys promotion de n'avoir pas informé les acquéreurs sur les risques classiques liés à un tel investissement, qui sont connus de tous ;
[
] enfin, que M. M... ne produit aucune pièce relative à l'étude fiscale effectuée par la société Akerys promotion ; qu'il ne s'agissait en tout état de cause pas d'une étude personnalisée sur laquelle M. M... se serait fondé pour évaluer l'intérêt de l'opération ;
[
] qu'il ressort de ces éléments que le dol allégué n'est pas démontré ; qu'il convient donc de débouter M. M... de sa demande d'annulation du contrat » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que : « En tant que seul à avoir contracté avec les acquéreurs, et responsable des actes de ses mandants, s'il existe une différence importante entre les promesses faites aux acquéreurs et la réalité, susceptible d'avoir induit ceux-ci en erreur, le vendeur doit en supporter les conséquences, fût-ce sur le terrain non plus du dol mais de l'erreur, si celle-ci n'a pas été volontairement provoquée par le vendeur, quitte pour lui ensuite à se retourner contre ses mandataires pour être garanti par eux.
[
] - la demande est fondée tout d'abord sur une présentation prétendument inexacte de la ville d'Epinal comme particulièrement dynamique économiquement.
Le tribunal observe sur ce point que les acquéreurs pouvaient s'assurer par eux-mêmes dès la signature des contrats de réservation, et ce d'autant plus facilement avec les moyens modernes comme internet, des caractéristiques principales de la ville d'Epinal et alentours en termes de population et activité économique.
Ils le pouvaient également en se déplaçant sur les lieux, ce qui n'est guère coûteux par rapport au prix d'un appartement, et ce qui semble être une prudence minimale avant d'acquérir un appartement.
[
] En tout état de cause, et pour la « moralité des débats », le tribunal indique qu'il n'aurait pas fait droit à ce moyen, même non prescrit, car la ville d'EPINAL, si elle est de la dimension modeste d'un chef-lieu de département de moyenne importance démographique et économique, n'en demeure pas être la Préfecture du département, une ville siège de toutes les administrations départementales (Préfecture, Conseil départemental, du seul tribunal de grande instance, du plus grand commissariat du département, du plus grand hôpital, d'une mairie comportant de nombreux agents
) notamment, ce qui d'emblée implique un grand nombre de fonctionnaires résidant pour la plupart sur place et pourvus d'un pouvoir d'achat, sur une ville de 40 000 habitants intra muros et 60 000 avec les communes adjacentes, et possède une certaine attractivité, avec des zones commerciales très étoffées, plusieurs entreprises de dimensions internationales, un accès à Nancy, métropole régionale, très commode en 50 minutes par voie exprès gratuite ou train, notamment.
Le tribunal fait observer que l'on ne peut à la fois souhaiter acquérir des appartements bon marché qui sont la caractéristique des villes de dimensions modestes, tout en exigeant l'activité économique d'une métropole, où les appartements sont toujours nettement plus coûteux, la rentabilité économique de l'investissement étant fonction de ce rapport prix / rendement.
- elle est fondée ensuite sur la présentation dite mensongère de la résidence comme de grand standing.
Sur ce point l'action n'est pas prescrite, puisque ce n'est qu'une fois le bâtiment achevé, en l'occurrence en juin ou juillet 2009, que le bâtiment final peut être comparé au bâtiment promis, et que donc court le délai de prescription. Or la demande en référé visant à voir constater l'état de ce bâtiment date d'août 2009, et a donné lieu à ordonnance de référé du 19 novembre 2009 » ;
1. Alors que, d'une part, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres, des mensonges ou la dissimulation intentionnelle d'une information dont le contractant sait le caractère déterminant pour l'autre partie ; qu'en l'espèce, en considérant que la combinaison de la présentation d'une brochure précontractuelle dépeignant délibérément la ville d'Epinal, où devait être réalisé l'investissement, sous un jour excessivement positif, notamment en restant taisante sur tout possible aspect négatif, voire nuancé, de la présentation de l'opération comme ne pouvant être qu'avantageuse, ainsi que du refus du vendeur d'indiquer à son acquéreur les risques que présentait celle-ci, ne pouvait constituer un dol, même par réticence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 ancien, 1137 nouveau, du Code civil ;
2. Alors que, d'autre part, tout jugement ou arrêt doit être motivé à peine de nullité ; qu'en l'espèce, en ne répondant pas au moyen, péremptoire, de M. M... tiré de ce que la société AKERYS PROMOTION avait commis un dol par mensonge en présentant à ses investisseurs, à tort, les logements à construire comme devant être des habitations haut de gamme et de standing (conclusions, p. 10), la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
3. Alors qu'ensuite, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres, des mensonges ou la dissimulation intentionnelle d'une information dont le contractant sait le caractère déterminant pour l'autre partie ; qu'en l'espèce, en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la société AKERYS PROMOTION n'avait pas commis un dol par mensonge en présentant à ses investisseurs, à tort, les logements à construire comme devant être des habitations haut de gamme et de standing, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 ancien, 1137 nouveau, du Code civil ;
4. Alors qu'enfin, l'erreur provoquée par le mensonge ou par la réticence dolosive est toujours excusable ; qu'en l'espèce, et à admettre qu'elle ait adopté les motifs du jugement du tribunal de grande instance sur ce point, en se fondant sur la considération, inopérante, selon laquelle il était possible aux investisseurs de ne pas être trompés par les manoeuvres de la société AKERYS PROMOTION en se livrant, eux-mêmes, à des vérifications, sur internet et sur place, pour écarter le moyen tiré des mensonges et de la réticence dolosive de ce professionnel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 ancien, 1137 nouveau, du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. P... M... de sa demande, subsidiaire, en résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 28 septembre 2006 ;
Aux motifs propres que : « le contrat de vente en l'état futur d'achèvement, qui fixe le délai de livraison du bien au cours du troisième trimestre 2007, prévoit que ce délai sera reporté d'un temps égal, notamment, au double du nombre de jours d'intempéries prises en compte par les chambres syndicales industrielles du bâtiment ou de la caisse du bâtiment et des travaux publics et au double du nombre de jours de retard résultant de la défaillance des entreprises ; qu'il stipule que « la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre » ;
[
] que par lettre du 22 mai 2009 adressée à la société Akerys Promotion, le maître d'oeuvre a indiqué qu'à cette date il avait constaté 176 jours d'intempéries et que la défaillance de l'entreprise chargée du lot électricité et chauffage avait entraîné 88 jours de retard ; qu'il en a déduit que conformément au contrat, le délai de livraison devait être reporté de 528 jours ouvrés, soit 22 mois ;
[
] qu'il apparaît ainsi qu'en application des dispositions du contrat, qui fixe les causes légitimes de report du délai de livraison et prévoit que leur justification est apportée par lettre du maître d'oeuvre, le délai de livraison a été régulièrement reporté au mois de juillet 2009 ;
[
] que la livraison du bien à M. M... étant intervenue le 16 juillet 2009, celui-ci n'est pas fondé à reprocher à la société Edelis le non-respect du délai prévu pour la livraison de l'appartement ; qu'il convient en conséquence de le débouter de sa demande en résolution du contrat et de dommages-intérêts » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que : « Il résulte des actes signés par les acquéreurs figurant au dossier, qu'ils stipulent une livraison prévue pour septembre 2007, mais avec des possibilités de report en raison, notamment, de jours d'impossibilité de travail pour intempéries et défaillance d'une entreprise, le report prévisible et accepté d'avance dans les actes par les acquéreurs étant au maximum du double du nombre de jours ainsi perdus, en raison de la désorganisation de chantier occasionnée, comme cela est compréhensible car les entreprises ont généralement des plannings de chantier très serrés et prévus longtemps à l'avance, de sorte que lorsqu'elles sont retardées sur leur planning prévisionnel sur un premier chantier et commencent à travailler sur un autre, elles ne peuvent revenir travailler sur le premier avant d'avoir achevé leur prestation sur le second, par exemple, ce qui occasionne de l'attente pour toutes les autres entreprises, les corps de métiers se succédant et ne pouvant pas travailler simultanément.
Les actes signés figurant au dossier stipulent également que pour l'appréciation de la durée et des causes des éventuelles prolongations de délai les parties s'en remettaient à une attestation d'un homme de l'art.
Figure au dossier une attestation du 22 mai 2009 de Monsieur E..., de l'entreprise R2C ingénierie, basée à [...], à 120 km d'Epinal environ, Maître d'oeuvre de l'opération immobilière, selon laquelle « le retard de livraison du 3ème trimestre 2007 au 30 juin 2009 est la conséquence du nombre de jours d'intempéries qui à la date du 22 mai 2009 est de 176 jours, et de la défaillance du lot électricité chauffage, pour 88 jours, soit un total de 264 jours, ayant pour conséquence de retarder la livraison du bien vendu du double, soit 528 jours ouvrés, soit 22 mois, en raison des répercussions sur l'organisation générale du chantier ».
Certes le Maître d'oeuvre peut avoir intérêt à ne pas mécontenter le promoteur apporteur de chantier pour lui, et le retard, notamment le nombre de jours d'intempéries mentionné, paraît considérable.
Cependant, sauf à supposer que Monsieur E... ait fourni une attestation mensongère, ce que rien au dossier ne permet de supposer, et sur ce point c'est aux demandeurs de fournir des éléments permettant de douter de la crédibilité de l'attestation, le retard est donc considéré comme justifié et accepté conformément aux clauses du contrat par les acquéreurs, qui ne peuvent donc s'en prévaloir pour demander la résolution du contrat.
Par ailleurs il résulte des actes produits par AKERYS PROMOTION notamment des procès-verbaux de réception signés entre elle, le maître d'oeuvre et chaque entreprise, le 17 juillet 2009, qu'à cette date l'immeuble était terminé, et des bordereaux de remise des clefs signés le 16 juillet 2009 entre AKERYS PROMOTION et AKERYS SERVICES IMMOBILIERS, chargée par les acheteurs de la gestion des locations dans les contrats de réservation, que les clefs ont été remises, et donc les appartements livrés, le 16 juillet 2009.
L'expertise ordonnée en référé confirme par ailleurs que l'immeuble était achevé » ;
Alors que tout jugement ou arrêt doit être motivé à peine de nullité ; qu'en l'espèce, en ne répondant pas au moyen, péremptoire, de M. M... aux termes duquel l'achèvement selon les termes contractuels n'avait pas eu lieu car l'immeuble n'avait pas été réceptionné par un homme de l'art, contrairement à l'obligation qui pesait sur le vendeur, de sorte qu'il ne pouvait être considéré qu'il y avait eu livraison (conclusions, p. 4, 7 et 8), la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile. Moyens produits au pourvoi incident éventuel par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour les sociétés Edelis et Citya Belvia immobilier Nancy
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement et déclaré l'action de M. M... en nullité du contrat recevable ;
AUX MOTIFS QUE « attendu que l'action en nullité pour dol doit être engagée dans un délai de cinq ans à compter de la découverte du vice ; qu'en l'espèce, la société Edelis, qui conteste la recevabilité de l'action et sur qui pèse la charge de la preuve de l'exercice tardif de l'action, ne démontre pas que M. G... [M. M...] ait découvert le dol dont il déclare avec été victime plus de cinq ans avant qu'il n'invoque la nullité du contrat ; que l'action de M. G... doit donc être déclarée recevable ; attendu que la copie de la brochure publicitaire produite par M. M... pour démontrer la tromperie dont il déclare avoir été victime contient une présentation très générale de la ville d'Epinal, de son environnement, de ses équipements et de la structure de sa population ; qu'elle indique que la ville "se caractérise également par un tissu économique dense et actif, avec un centre -ville où le commerce est roi et la présence sur son territoire de grandes entreprises internationales" ; qu'aucune de ces informations ne caractérise un comportement dolosif de nature à tromper M. M... sur l'intérêt économique de l'investissement qui lui était proposé ; attendu que s'agissant de l'acquisition d'un bien immobilier destiné à la location, il ne peut être reproché à la société Akérys Promotion de n'avoir pas informé les acquéreurs sur les risques classiques liés à un tel investissement, qui sont connus de tous ; attendu, enfin, que M. M... ne produit aucune pièce relative à l'étude fiscale effectuée par la société Akerys Promotion ; qu'il ne s'agissait en tout état de cause pas d'une étude personnalisée sur laquelle M. M... se serait fondé pour évaluer l'intérêt de l'opération ; attendu qu'il ressort de ces éléments que le dol allégué n'est pas démontré ; qu'il convient donc de débouter M. M... de sa demande d'annulation du contrat » ;
ALORS QUE l'action en nullité pour dol doit être engagée dans un délai de cinq ans à compter du jour où la personne qui l'allègue l'a découvert ou aurait dû le découvrir ; qu'en jugeant recevable l'action tout en constatant que M. M... n'alléguait que des faits antérieurs à la vente dont il est établi qu'il pouvait se convaincre de leur caractère dolosif à cette date, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1304 et 1116 du code civil dans leur rédaction applicable en la cause.
