LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme F... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Citya Réunion ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 18 juin 2018), que, par acte du 9 octobre 2009, Mme F..., démarchée par la société IFB France chargée de commercialiser, sous un régime de défiscalisation, un immeuble situé outre-mer, a acquis un appartement dont elle a confié la gestion à la société Citya Saint-Denis, aux droits de laquelle vient la société Citya Réunion ; qu'à la suite d'un redressement fiscal résultant du non-respect des conditions de location du bien, Mme F... a assigné la société IFB France en paiement de dommages-intérêts en raison des manquements à son obligation d'information et de conseil ;
Attendu que, pour rejeter les demandes, l'arrêt retient que Mme F... ne rapporte pas la preuve de fautes imputables à la société IFB France de nature à engager sa responsabilité dans la mesure où la projection financière effectuée par le commercialisateur, ainsi que la grille de loyers, mentionnent le "dispositif Girardin", que Mme F... était en mesure d'en prendre connaissance et que sa qualité de propriétaire de sa résidence principale et de deux biens immobiliers mis en location et de gérante d'une société civile immobilière dont l'activité était la location de terrains et d'autres biens immobiliers lui donnait les moyens d'appréhender le dispositif fiscal en cause dont le mécanisme ne présente aucun caractère de complexité ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombait à la société IFB France de fournir elle-même à Mme F... une information claire et complète sur les risques inhérents à l'investissement qu'elle lui proposait, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de Mme F... formées contre la société IFB France, l'arrêt rendu le 18 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne la société IFB France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société IFB France et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à Mme F... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept novembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour Mme F....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme F... de ses demandes dirigées à l'encontre la société IFB France ;
AUX MOTIFS QUE la mise en oeuvre du dispositif fiscal GIRARDIN est subordonnée à l‘achat dans les départements et territoires d'outre-mer d'un bien immobilier neuf ou n'ayant jamais servi devant être loué dans les 6 mois suivant l'achèvement et pendant cinq années à des locataires en faisant leur résidence principale ; que Mme F... a, dès l'acte de réservation du 18 avril 2006, signé un mandat de gérance pour la location de l'appartement réservé au bénéfice de la société SIT 0.1 conformément au contrat de réservation subordonnant la garantie des revenus locatifs et détériorations immobilières à la signature d'un mandat au profit d'un gestionnaire agréé par le promoteur et par la société IFB France ; que le bien, achevé à la fin de l'année 2006, a été livré le 13 avril 2007 ; que, par un nouveau contrat du 24 avril 2007, Mme F... a confié la gestion du bien à la société SIT 0.1 et a adhéré à l'assurance loyers impayés, détériorations immobilières, protection juridique et absence de locataire souscrit par la société SIT 0.1 auprès de INSOR, le contrat de garantie devant prendre effet au plus tard 3 mois après la date de signature du mandat de gestion locative par l'assuré ; que ce mandat était consenti pour une durée de 9 ans renouvelable par tacite reconduction par périodes de 3 ans à défaut de résiliation par lettre recommandée avec avis de réception adressée par l'une ou l'autre des parties notifiée 6 mois avant l'expiration de la période de chaque renouvellement ; que le premier locataire, auquel le bien a été loué moyennant un loyer mensuel de 522,50 € hors charges dont les provisions ont été fixées à 50 €, s'est maintenu dans les lieux du 21 mars 2008 au 15 novembre 2008 ; que Mme F... a fait l'objet d'une proposition de rectification fiscale le 5 octobre 2009 en raison du non-respect des conditions locatives exigées pour la défiscalisation au titre d'un investissement outre-mer pour un montant de 21 814 euros qui a donné lieu à un rejet de la réclamation par le conciliateur fiscal le 25 mars 2010 ; qu'attendu que le 11 juillet 2011, Mme F... a confié à la SARL CITYA RÉUNION un mandat de vente avec exclusivité du bien au prix de 150 000 € net vendeur ; qu'attendu que Mme F... a confié à la SARL CITYA RÉUNION un mandat de gestion locative le 1er janvier 2012 et a adhéré à l'assurance loyers impayés avant de lui confier, le 5 janvier 2012 un mandat de vente avec exclusivité du bien au prix de 130 000 € net vendeur ; que la société CITYA LA RÉUNION a conclu un nouveau bail pour 3 ans le 10 août 2011 et que les locataires ont donné congé pour la mi-juillet 2012, date à laquelle Mme F... a déclaré à la société CITYA LA RÉUNION mettre fin au contrat de gestion locative ; qu'attendu que Mme F... a revendu le bien acquis au prix de 70 000 € par acte du 4 octobre 2013 ; qu'en ce qui concerne les demandes dirigées contre la société IFB France ; que Mme F... recherche la responsabilité délictuelle de la société IFB FRANCE à qui elle reproche, en sa qualité de commercialisateur/conseiller en gestion de patrimoine tenu de guider son client, profane et investisseur non avisé, sur les conséquences juridiques et fiscales de son investissement et les risques comparés de tel ou tel investissement, d'avoir manqué à ses obligations précontractuelles d'information et de conseil en ayant menti sur la valeur vénale de l'appartement vendu, le potentiel locatif, sur l'évaluation des loyers, la rentabilité de l'opération et les possibilités de défiscalisation et en s'étant abstenue d'expliquer le mécanisme de l'investissement ; que si le premier juge a à bon droit exclu l'exercice par la société IFB FRANCE à l'égard de Mme F..., qui n'était pas sa cliente, d'une activité de gestion de patrimoine faute de lui avoir proposé un choix entre divers produits de placement ou de lui avoir présenté un produit d'épargne ou d'investissement à caractère spéculatif, même si l'un des arguments de vente du bien immobilier consistait en l'obtention d'un bénéfice fiscal, il a également à bon droit retenu que la société IFB FRANCE avait, par l'intermédiaire d'un agent commercial, démarché Mme F... aux fins de vendre un bien immobilier dépendant d'un programme dont elle assurait la commercialisation aux termes du mandat de vente exclusif que lui avait confié la SCCV LE QUARTIER LATIN l'obligeant, au-delà d'un simple mandat d'agent immobilier, à informer et conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement proposé, en qualité de professionnel de la commercialisation immobilière, après avoir par elle-même vérifié la sincérité et l'authenticité des informations contenues dans le matériel publicitaire imprimé sous son propre logo qu'elle distribuait, alors même qu'elle n'aurait pas été à l'origine de l'élaboration de ce matériel ; que la projection financière émise le 13 avril 2006 au nom d'IFB, qui précise qu'elle constitue une simulation dépourvue de caractère contractuel, prévoit un loyer mensuel de 801 € charges comprises pour un logement neuf de standing T3 (58,17 m2) avec parking, en se fondant sur l'attestation établie par la société SIT 0.1 datée du 21 mars 2006 indiquant que la grille de loyers a été dressée après vérification de la situation de l'immeuble, de la qualité de la construction et du marché actuel environnant; que Mme F... ne produit aucune pièce contemporaine de cette attestation qui établirait que ce loyer n'était alors pas conforme au prix du marché locatif de la commune, le bien ayant été livré un an après et mis en location en 2008, année au cours de laquelle a débuté une crise immobilière et financière multinationale ; qu'ainsi la première pièce consistant dans un courrier électronique adressé par un agent immobilier indiquant que la rue et l'environnement ne sont pas attrayants est en date du 22 septembre 2011, près de 2 ans après la proposition de rectification fiscale ; que si le courrier électronique du 5 janvier 2012, émanant également d'un agent immobilier, indique que ce quartier a toujours eu une réputation de quartier dangereux, il ne renseigne pas sur les périodes des survenances d'émeutes que son courrier électronique suivant du 8 mars 2012 situe à l'époque de son émission ; qu'au demeurant, le mandat de gestion initial du 8 avril 2006 ne comportait aucun montant de loyer pas plus que celui qui sera conclu le 24 avril 2007 ; que Mme F..., faute d'établir la réalité d'un environnement déjà dégradé lors de la commercialisation du bien antérieure à la crise de 2008 qu'elle ignore totalement en ses écritures, n'est pas fondée à soutenir que la preuve de l'absence du potentiel locatif ab initio résulterait de la vacance de l'appartement durant plus de 11 mois depuis la livraison du 4 avril 2007 jusqu'au 20 mars 2008 sans s'expliquer non plus sur les initiatives prises à cet égard par la société SIT 0.1, gestionnaire en charge de la location, au demeurant auteur de la grille de loyers, qu'elle n'a pas appelée en la cause ; que la cour relève en outre l'existence d'un écart de 4 mois entre l'achèvement de l'immeuble et la livraison de l'appartement qui a fortement réduit le délai résiduel pour assurer la location effective du bien dans les conditions prévues par le dispositif de défiscalisation, au sujet duquel Mme F..., qui n'a pas non plus appelé son vendeur en la cause, ne fournit pas davantage d'explication ; que, dans ces conditions, Mme F... n'est pas fondée à imputer au commercialisateur, au titre de manquements à son devoir d'information et de conseil, l'absence de location à l'origine de la perte des loyers et du bénéfice fiscal escomptés ; que Mme F... n'établit pas non plus la surestimation du prix du bien lui-même à l'époque de sa commercialisation par les pièces précédemment analysées ni par l'avis de valeur à hauteur de 100 844 € qu'elle produit, lui-même étant en date du 13 juin 2012, 5 ans après la livraison du bien, suivie de la crise immobilière et financière de 2008, et près de 3 ans après la proposition de rectification fiscale ; que la circonstance que Mme F... a vendu le bien en 2013, après crise immobilière et émeutes à l'origine de dégradations de celui-ci, au prix de 70 000 € n'est pas de nature à prouver une surestimation ab initio ; qu'attendu que les pièces produites par Mme F... que lui a remises le commercialisateur, aussi bien la projection financière que la grille de loyers, mentionnent bien le dispositif GIRARDIN, et que Mme F... était donc en mesure d'en prendre connaissance ; qu'à cet égard, Mme F... ne conteste pas qu'elle était déjà propriétaire de sa résidence principale, de deux biens immobiliers mis à la location et que depuis 2007, soit 6 mois après l'acquisition litigieuse, elle était devenue gérante d'une SCI dont les activités étaient la location de terrains et autres biens immobiliers, la location au mois ou à l'année de boxes ou de lieux de garage de véhicules, la location de fonds de commerce, la location de terres et terrains, notamment à usage agricole, la location et l'exploitation d'immeubles non résidentiels (bureaux, espaces commerciaux, halls d'exposition, salles de conférences, de réception de réunion, installations d'entreposage en libre-service etc. ; que Mme F... ne peut ainsi sérieusement soutenir n'avoir pas eu les moyens d'appréhender le dispositif fiscal en cause dont le mécanisme ne présente aucun caractère de complexité ; qu'en conséquence Mme F... ne rapporte pas la preuve de fautes imputables à la société IFB FRANCE de nature à engager la responsabilité de cette dernière et que le jugement déféré sera réformé de ce chef ;
1°) ALORS QUE le professionnel qui propose une opération de défiscalisation immobilière est tenu de délivrer aux investisseurs potentiels une information sincère et complète sur les conditions du bénéfice de l'avantage fiscal annoncé, en mentionnant tant les avantages de l'opération proposée que les risques inhérents qui en sont le corollaire ; qu'il s'évince des constatations de la cour d'appel que la société IFB France, « professionnel de la commercialisation immobilière », avait démarché Mme F... aux fins de lui vendre un bien immobilier, dont l'un des « arguments de vente (était) l'obtention d'un bénéfice fiscal », de sorte qu'elle était tenue de l'informer et de la conseiller sur « les caractéristiques de l'investissement proposé » (arrêt, p. 5, al. 2) ; qu'en écartant tout manquement de la société IFB France à son obligation d'information car les documents qu'elle avait remis à Mme F... « mentionn(aient) le dispositif Girardin » (arrêt, p. 6, al. 4), la cour d'appel s'est prononcée par des motifs impropres à établir que la société IFB France avait informé Mme F... des conditions de l'obtention de l'avantage fiscal accordé par la loi Girardin et du risque inhérent de redressement fiscal en l'absence de location dans un délai de 6 mois à compter de l'achèvement des travaux, qui s'était réalisé, et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
2°) ALORS QUE le créancier d'une obligation d'information n'est pas tenu de recueillir les renseignements qui doivent lui être délivrés par le débiteur de cette obligation ; qu'il s'évince des constatations de la cour d'appel que la société IFB France, « professionnel de la commercialisation immobilière », avait démarché Mme F... aux fins de lui vendre un bien immobilier, dont l'un des « arguments de vente (était) l'obtention d'un bénéfice fiscal », de sorte qu'elle était tenue de l'informer et de la conseiller sur « les caractéristiques de l'investissement proposé » (arrêt, p. 5, al. 2) ; qu'en écartant tout manquement de la société IFB France à son obligation d'information car les documents qu'elle avait remis à Mme F... « mentionn(ant) le dispositif Girardin », cette dernière « était en mesure d'en prendre connaissance » (arrêt, p. 6, al. 4), quand il appartenait à la société IFB France de fournir elle-même à Mme F... une information claire et complète sur les risques inhérents à l'investissement qu'elle lui proposait, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
3°) ALORS QU'il appartient au professionnel de fournir à ses clients une information techniques claire et accessible ; qu'en écartant tout manquement de la société IFB France à son obligation d'information car sa cliente, Mme F..., n'aurait pas pu « sérieusement » soutenir « ne pas avoir eu les moyens d'appréhender (ce) dispositif fiscal dont le mécanisme ne présent(ait) aucun caractère de complexité » (arrêt, p. 6, al. 5), quand il appartenait à ce professionnel de préciser en des termes clairs et simples les éléments essentiels de cette réglementation fiscale complexe, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
4°) ALORS QU'est seul averti l'investisseur qui possède une connaissance ou une expérience dans un domaine technique lui permettant de mesurer les risques que comporte l'opération qui lui est proposée ; qu'en écartant tout manquement de la société IFB France à son obligation d'information car Mme F... « était déjà propriétaire de sa résidence principale et de deux biens immobiliers mis à la location » et, six mois après l'investissement, étant devenue gérante d'une SCI immobilière (arrêt, p. 6, al. 5), la cour d'appel s'est prononcée par des motifs impropres à établir sa qualité d'investisseur averti et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
