LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 4 décembre 2017), que M. N..., propriétaire des lots n° 1 et 2 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, se plaignant de ce que M. et Mme M..., propriétaires du lot n° 3, avaient annexé des parties communes au rez-de-chaussée de l'immeuble, à la hauteur de la porte d'accès au lot n° 1, les a assignés, ainsi que le syndicat des copropriétaires en remise en état des lieux ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 2227 du code civil :
Attendu que, pour déclarer irrecevable, comme prescrite, l'action de M. N..., l'arrêt retient que celle-ci ne tend pas à la revendication des parties communes, mais à contraindre M. et Mme M... à mettre fin au trouble résultant de cette occupation et à libérer ces parties communes, de sorte qu'il ne s'agit pas d'une action réelle et qu'elle est en conséquence soumise à la prescription décennale ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'annexion au lot de M. et Mme M... du fond du couloir du rez-de-chaussée de l'immeuble ne caractérisait pas un acte d'appropriation d'une partie commune, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 1315, devenu 1353, du code civil ;
Attendu que, pour condamner M. N... au paiement d'une certaine somme au titre des charges de copropriété, l'arrêt retient que le syndicat des copropriétaires produit un décompte de charges, dont il résulte que ce copropriétaire reste redevable d'un arriéré ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombe au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 décembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;
Condamne M. et Mme M... et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. et Mme M... et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour M. N....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt, sur ce point, confirmatif attaqué D'AVOIR constaté l'irrecevabilité de l'action exercée par M. M... N... à l'encontre de M. et Mme Y... M... et du syndicat de copropriété de l'immeuble du [...] ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « reprochant à M. et Mme M... d'occuper des parties communes de l'immeuble, l'action de M. N... ne tend pas à la revendication de ces parties communes mais à contraindre M. et Mme M... à mettre fin au trouble résultant de cette occupation et à libérer ces parties communes. / Attendu qu'en conséquence cette action, qui n'est pas de nature réelle immobilière tendant à rétablir son droit de propriété sur les parties communes litigieuses, n'est pas soumise à la prescription trentenaire de l'article 2227 du code civil mais à la prescription décennale prévue par l'article 42 de la loi du 10 juillet 196. / Attendu qu'il est constant que le trouble invoqué par M. N... existait lorsqu'il a acquis les lots dont il est devenu propriétaire le 20 décembre 2000 ; que son action, engagée selon des assignations des 23 et 24 mai 2012, est donc prescrite, les lettres qu'il a adressées au syndicat de copropriété en 2006 n'ayant eu aucun effet sur le cours de la prescription » (cf. arrêt attaqué, p. 5) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel notamment la prescription. / L'article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1165 prévoit que, sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de 10 ans. / En l'espèce, Monsieur N... fonde son action sur un trouble illicite constitué selon lui par un manquement au respect du règlement de copropriété et du plan de division établis en 1982 dans la mesure où contrairement à ce qui ressort de ces documents, il ne bénéficie pas d'un accès direct aux caves. M. N... estime ainsi qu'à une date non précisée mais selon lui antérieure à son acquisition datant du 20 décembre 2000, le propriétaire du lot numéro 1 aurait " annexé " les parties communes au fond du couloir du rez-de-chaussée à hauteur de la porte de son lot faisant ainsi passer sa superficie de 49, 90 m² à 51,6 3 m². / Cette action tendant au respect du règlement de copropriété en rétablissant un accès, s'analyse en une action personnelle, même si, par voie de conséquence, elle pourrait avoir pour effet d'aboutir à des travaux sur les ouvrages. / Concernant le point de départ du délai de prescription, l'article 2224 du Code civil, tel qu'il résulte de la loi du 17 juin 2008, précise qu'il se situe au jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En matière de copropriété il est cependant admis que le point de départ du délai de 10 ans soit le jour de survenance des désordres ou le jour où a été commise l'infraction au règlement de copropriété qui est la cause génératrice de l'action personnelle. / Une simple lettre, telle que celle adressée en février 2006 par Monsieur N..., est insuffisante pour interrompre la prescription. / Monsieur N... n'est pas en mesure de dater la survenance du trouble qu'il invoque, précisant seulement qu'elle serait antérieure à son acquisition, ni même d'en identifier l'auteur, (étant relevé que ce ne peut être les époux M... devenus propriétaires en août 2006) mais il ne conteste pas que les lieux n'ont pas été modifiés depuis qu'il est propriétaire. / Le délai de prescription décennale a en conséquence commencé à courir avant qu'il ne soit propriétaire, le 20 décembre 2000. En admettant même qu'il ait commence à courir du jour où il est devenu propriétaire, la prescription aurait ainsi été acquise au plus tard le 20 décembre 2010. / Il ressort de tout ce qui précède, qu'indépendamment du fond du litige, mettant notamment en jeu l'application de la loi Carrez, l'action principale, introduite par Monsieur N... à l'encontre des époux M... et du syndicat de copropriété, était prescrite lors de la délivrance des actes d'assignations en mai 2012. / L'action principale doit en conséquence être déclarée irrecevable » (cf., jugement entrepris, p. 5 et 6) ;
ALORS QUE, de première part, l'action d'un copropriétaire qui tend à obtenir la restitution aux parties communes et la remise en état de ce qu'un autre copropriétaire s'est indûment approprié pour son usage exclusif est une action réelle immobilière se prescrivant par trente ans ; qu'en énonçant, par conséquent, pour la déclarer prescrite, que l'action exercée par M. M... N... n'était pas une action réelle immobilière en raison du fait qu'elle ne tendait pas à la revendication des parties communes occupées par M. et Mme Y... M..., ni à rétablir son droit de propriété sur ces parties communes, mais à contraindre M. et Mme Y... M... à mettre fin au trouble résultant de cette occupation et à libérer ces mêmes parties communes et tendait au respect du règlement de copropriété en rétablissant un accès, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs inopérants et a violé les dispositions de l'article 2227 du code civil et de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, de deuxième part, l'action d'un copropriétaire qui tend à obtenir la restitution aux parties communes et la remise en état de ce qu'un autre copropriétaire s'est indûment approprié pour son usage exclusif est une action réelle immobilière se prescrivant par trente ans ; qu'en retenant, dès lors, pour la déclarer prescrite, que l'action exercée par M. M... N... n'était pas une action réelle immobilière, quand l'action exercée par M. M... N... visait à mettre fin au trouble résultant de l'annexion de parties communes par M. et Mme Y... M..., caractérisée par une augmentation de la superficie de la partie privative de leur lot de copropriété, et à libérer ces parties communes, et, donc, à obtenir la restitution aux parties communes et la remise en état de ce que M. et Mme Y... M... s'étaient indûment appropriés pour leur usage exclusif, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 2227 du code civil et de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, de troisième part, l'action d'un copropriétaire qui tend à obtenir la restitution aux parties communes et la remise en état de ce qu'un autre copropriétaire s'est indûment approprié pour son usage exclusif est une action réelle immobilière se prescrivant par trente ans ; qu'en retenant, dès lors, pour la déclarer prescrite, que l'action exercée par M. M... N... n'était pas une action réelle immobilière, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par M. M... N..., si l'annexion à laquelle M. M... N... demandait de mettre fin ne constituait pas, de la part de M. et Mme Y... M..., une appropriation pour leur usage exclusif des parties communes litigieuses, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 2227 du code civil et de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, de quatrième part et à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où il serait retenu que l'action exercée par M. M... N... était soumise à la prescription prévue par les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, une action personnelle entre copropriétaires ou entre le syndicat des copropriétaires et un copropriétaire se prescrit par dix ans à compter du jour où celui qui l'exerce a connu les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en énonçant, par conséquent, pour déclarer prescrite l'action exercée par M. M... N..., par motifs propres, qu'il était acquis que le trouble invoqué par M. M... N... existait lorsqu'il a acquis les lots de copropriété dont il est devenu le propriétaire le 20 décembre 2000 et, par motifs adoptés des premiers juges, que le point de départ du délai de la prescription décennale, qu'elle a retenue comme applicable en l'espèce, était le jour de la survenance des désordres ou le jour où a été commise l'infraction au règlement de copropriété qui est la cause génératrice de l'action personnelle, sans caractériser à quelle date M. M... N... avait pris connaissance de l'annexion des parties communes litigieuses par M. et Mme Y... M... qu'il invoquait, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt, sur ce point infirmatif, attaqué D'AVOIR condamné M. M... N... à payer au syndicat de copropriété de l'immeuble du [...] la somme de 4 496, 56 euros ;
AUX MOTIFS QUE « le syndicat produit un décompte des charges de copropriété dont il résulte que M. N... reste redevable d'un arriéré de charges s'élevant à la somme de 4 496, 56 euros » (cf., arrêt attaqué, p. 5) ;
ALORS QUE, de première part, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges ; qu'en se bornant, dès lors, à énoncer, pour condamner M. M... N... à payer au syndicat de copropriété de l'immeuble du [...] la somme de 4 496, 56 euros, que le syndicat de copropriété de l'immeuble du [...] produisait un décompte dont il résultait que M. M... N... restait redevable d'un arriéré de charges s'élevant à la somme de 4 496, 56 euros, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1315, devenu l'article 1353, du code civil ;
ALORS QUE, de seconde part, M. M... N... avait fait valoir, dans ses conclusions d'appel, que la somme qui lui était réclamée à titre de charges de copropriété impayées ne correspondait pas aux différents décomptes qui lui avaient été présentés entre 2010 et 2016 par le syndicat de copropriété de l'immeuble du [...] ; qu'en laissant sans réponse ce moyen pourtant péremptoire, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
