LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon les arrêts attaqués (Colmar, 15 mars 2018 et 17 mai 2018), que, par acte authentique du 11 avril 2008, la commune d'Aubure a vendu à M. I... un immeuble à usage de camping pour un prix de 120 000 euros ; que, soutenant que M. I... n'avait pas respecté la condition essentielle prévue dans l'acte du maintien de l'activité de camping et de stationnement de caravanes, la commune d'Aubure l'a, après mise en demeure, assigné en résolution de la vente ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. I... fait grief à l'arrêt de constater la résolution de la vente ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, sans dénaturation, qu'il résultait des clauses de l'acte de vente que les parties avaient distingué l'activité de camping de celle de location d'habitations légères de loisirs qui n'avait été mentionnée qu'à titre d'activité complémentaire, et relevé que M. I... avait, contrairement aux clauses contractuelles, implanté et exploité des cabanes dans les arbres au titre d'habitations légères de loisirs sur le site et exercé cette activité de manière exclusive et non accessoire à l'activité de camping et qu'il n'avait pas respecté l'obligation mise à sa charge par la commune qui était une condition déterminante de la vente, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu déduire de ces seuls motifs qu'en application de la clause résolutoire de plein droit, la résolution de la vente était acquise ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. I... fait grief à l'arrêt de dire que les embellissements et améliorations du bien demeureront acquis à la commune ;
Mais attendu qu'ayant retenu que M. I... ne justifiait pas de la valeur des embellissements et améliorations qu'il prétendait avoir effectués et que la clause de l'acte de vente ne pouvait s'analyser en une clause pénale puisqu'elle ne tendait pas à sanctionner un manquement de l'acquéreur à ses obligations mais précisait les conséquences pratiques de la résolution, la cour d'appel a pu, sans dénaturation, en déduire que les embellissements et améliorations apportés restaient acquis à la commune ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. I... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. I... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la commune d'Aubure ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour M. I....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR constaté la résolution de plein droit de l'acte de vente passé entre la commune d'Aubure, venderesse, et monsieur I..., acquéreur, et D'AVOIR constaté en conséquence que cette commune redevenait propriétaire des parcelles sises à Aubure, cadastrées [...] et [...] section 7, et de la parcelle sise à Ribeauvillé, cadastrée [...] section 36 ;
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE sur la résolution, l'acte de vente notarié du 11 avril 2008 porte sur un ensemble immobilier à usage de camping, sis à Aubure, comprenant les sanitaires et l'accueil, ainsi qu'un terrain destiné à l'implantation des tentes ; que monsieur I... allègue que la destination de camping donnée au terrain ne résulte que de son zonage dans le plan d'occupation des sols et que la clause relative au maintien de l'activité de camping a été formulée pour protéger la commune d'éventuels recours administratifs de tiers ; que la cour constate que cet argument n'est étayé d'aucun justificatif et que la commune pouvait avoir d'autres raisons pour vouloir maintenir une activité de camping traditionnel ; que monsieur I... se prévaut des dispositions de l'article D. 331-1-1 du code de l'urbanisme, qui définit la notion de terrains de camping comme des terrains « destinés à l'accueil de tentes, de caravanes, de résidences mobiles de loisirs et d'habitations légères de loisirs », pour établir qu'en exploitant son activité de cabanes dans les arbres ou de résidences légères, il poursuit une activité assimilée par la loi au camping et qu'il ne contrevient pas à la destination des lieux fixée par le contrat ; que cette disposition résulte du décret nº 2010-759 du 6 juillet 2010 ; qu'elle est donc postérieure à la conclusion de l'acte de vente passé en 2008, et ne permet pas d'interpréter la notion de camping, telle que les parties ont entendu la définir lors de la signature de l'acte ; que pour rechercher la commune intention des parties quant à la définition qu'elles ont entendu donner à la notion de camping, il convient de se référer à l'acte, qui désigne le bien vendu comme « un terrain destiné à l'implantation des tentes » ; que la clause « Maintien de l'activité de camping » prévoit que le terrain objet de la vente est destiné « à des terrains de camping et de stationnement de caravanes » ; que le terme camping utilisé dans l'acte n'est donc pas compris dans un sens général, mais concret, comme un lieu permettant l'implantation de tentes et de caravanes, étant relevé que le terme « habitations légères de loisirs » ne figure pas dans ces clauses ; que ce n'est qu'ensuite que le contrat précise que « L'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance que l'implantation et l'exploitation sur le terrain acquis d'habitations légères de loisirs n'est possible qu'en complément de l'activité de camping » ; qu'il ressort de ces clauses que les parties ont clairement, après avoir, dans un premier temps, défini la notion de camping, entendu, dans un deuxième temps, distinguer cette activité de celle de location d'habitations légères de loisirs, et qu'elles ont privilégié l'activité de camping, puisque la notion d'habitations légères de loisirs n'a été mentionnée qu'à titre d'activité complémentaire à celle de camping ; que monsieur I... a implanté et exploité des cabanes dans les arbres au titre d'habitations légères de loisirs sur le site ; que, contrairement aux clauses contractuelles, cette activité a été exercée de manière exclusive, et non accessoire à l'activité de camping ; que monsieur I... a en effet interdit l'accès des terrains aux campeurs traditionnels, ce qui résulte des réclamations adressées à la mairie, de la constatation de la commission du suivi des terrains de camping du mois d'août 2009, du courrier de la préfecture du 22 septembre 2009, du panneau d'interdiction affiché sur les portes d'entrée de la propriété et des changements opérés sur les panneaux de signalisation du camping aux alentours de la commune, en violation des termes du contrat de vente ; qu'en ne respectant pas son obligation de faire de l'activité liée à l'exploitation d'habitations légères et de loisirs une activité complémentaire et accessoire à l'activité de camping, monsieur I... n'a pas respecté l'obligation mise à sa charge par la commune, condition déterminante de la vente ; que le contrat prévoit qu'« à défaut d'inexécution même partielle même d'une seule clause et condition du présent acte, la présente vente sera résolue de plein droit pour le tout, si bon semble au vendeur, trente jours après mise en demeure » ; que la commune d'Aubure a, par deux mises en demeure, en date du 29 octobre 2009 du 14 mai 2012, rappelé à monsieur I... les conditions particulières prévues à l'acte de vente, en l'informant de son intention de se prévaloir de la résolution du contrat, de sorte qu'en application de la clause résolutoire de plein droit, la résolution de la vente est acquise le 14 juin 2012 ; que le fait que monsieur I... ait permis l'accès aux campeurs des terrains, en 2016, est par conséquent sans emport, la résolution de la vente étant, à cette date, déjà acquise ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résolution de plein droit de l'acte de vente passé par devant Me M... H..., notaire en la résidence de Ribeauvillé, le 11 avril 2008 (rep. nº [...]) entre la commune d'Aubure et monsieur I... (arrêt, pp. 4-5) ; qu'il est constant au vu des pièces et des débats que monsieur U... I... a mis en place sur le terrain acquis en vue de leur location saisonnière des cabanes installées dans les arbres ainsi que des chalets en bois et que l'accès est interdit aux tentes et aux caravanes ; que l'acte de vente du 11 avril 2008 contient les énonciation suivantes : « Conditions particulières de la vente. Étant donné les conditions spéciales et particulières dans lesquelles la présente vente a été conclue, l'acquéreur sera tenu sous peine de résolution de la présente vente, si bon semble vendeur, d'exécuter fidèlement ainsi qu'il s'y oblige et oblige ses ayant droit, les conditions essentielles ci-après : 1) Maintien de l'activité de camping. Le terrain objet de la présente vente étant situé en zone NDB du plan d'occupation des sols approuvé le 24 juin 1987 zone naturelle protégée au titre de la qualité du site et des boisements, destinée à des terrains de camping et des caravanes, l'acquéreur déclare avoir parfaitement connaissance que l'implantation et l'exploitation sur le terrain acquis d'habitations légères de loisirs n'est possible qu'en complément de l'activité de camping. 2) Caractère de l'occupation. De convention expresse entre les parties, l'édification par l'acquéreur sur le terrain acquis d'habitations légères de loisirs devra exclusivement se faire en bois "de type chalet à l'architecture s'intégrant à une implantation en montagne. Toute autre type d'habitation, notamment l'installation de mobile home est formellement interdite » ; que les cabanes dans les arbres et les chalets en bois répondent certes à la qualification d'« habitation légères de loisirs » (HLL) qui trouvent leur place sur un terrain de camping au vu de l'article D. 331-1-1 du code du tourisme (issu du décret du 17 février 2014) ; que cependant, selon ces mêmes dispositions, un camping est également destiné à accueillir des tentes et des caravanes ; que surtout, il a été fait expressément obligation à monsieur U... I..., dans l'acte de vente, de pratiquer pour l'essentiel une activité classique de camping, la location de HLL ne devant qu'être accessoire ; qu'en conséquence, le refus d'accès au terrain opposé aux détenteurs de tentes et de caravanes constitue une violation du contrat de vente ; qu'une clause de résolution de plein droit ayant été insérée dans l'acte en cas de non-respect des clauses du contrat, il convient de constater la résolution de la vente, après mise en demeure infructueuse adressé au défendeur le 14 mai 2012 ; que la commune redeviendra propriétaire des parcelles cédées (limitées à celles désignées dans la demande et reprises dans le dispositif, les autres ayant été revendues par monsieur U... I... (jugement, pp. 3-4) ;
ALORS QUE par ses dernières écritures d'appel (pp. 3-4, III. 1 à 3), monsieur I... avait fait valoir que devait rester sans application la clause de l'acte de vente lui imposant le maintien d'une activité de camping, dès lors que l'obligation de faire prévue par cette stipulation constituait une atteinte injustifiée au droit de propriété qui lui avait été transmis sur le bien acquis ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen soulevé par monsieur I... pour faire échec à la reconnaissance d'un manquement à ses obligations contractuelles et, partant, à la constatation d'une résolution de plein droit de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de motifs, en méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, EN OUTRE ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE dans l'acte de vente, la désignation du bien vendu comme « un terrain destiné à l'implantation des tentes » ne faisait que décrire le terrain dans son état au jour de la vente, et n'avait pas pour objet de contraindre l'acquéreur à accueillir des tentes sur ledit terrain après son acquisition ; qu'en effet, l'arrêt avait cité la clause selon laquelle, le terrain objet de la vente étant « destiné à des terrains de camping et de stationnement de caravanes », l'acquéreur déclarait « avoir parfaite connaissance que l'implantation et l'exploitation sur le terrain acquis d'habitations légères de loisirs [n'était] possible qu'en complément de l'activité de camping » ; qu'il résultait de ces constatations que la clause concernée avait pour seul objet d'informer l'acquéreur de l'existence, au jour de la conclusion du contrat, d'une limitation de l'usage du terrain vendu, mais n'avait pas pour objet d'instituer, indépendamment du respect du plan d'occupation des sols, une obligation de maintien dans le futur d'un accueil de tentes et caravanes et un exercice à titre accessoire seulement d'une activité d'exploitation d'habitations légères de loisirs ; qu'ainsi, l'obligation mise à la charge de l'acquéreur par l'acte de vente ne consistait que dans le « maintien de l'activité de camping », sans que l'acception de cette activité soit restreinte à celle consistant à accueillir des tentes et des caravanes et à n'exploiter qu'à titre accessoire des habitations légères de loisirs ; qu'en décidant au contraire que le contrat imposait à l'acquéreur de maintenir un accueil de tentes et caravanes et de n'exercer qu'à titre accessoire l'exploitation d'habitations légères de loisirs, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134, alinéa 1er, ancien du code civil, devenu 1103 du même code ;
ALORS, A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE, QUE le juge est tenu, dans son office d'interprétation du contrat, de rechercher la commune intention des parties ; que la référence faite par un contrat, pour définir une obligation à exécution successive, à une notion définie par les lois et règlements, n'implique pas nécessairement que soit seule prise en considération l'acception retenue par les textes au moment de la conclusion dudit contrat – les parties ayant notamment pu souhaiter que l'exécution de l'obligation concernée suive l'évolution de la notion légale ou réglementaire de référence ; qu'en estimant néanmoins qu'une disposition réglementaire postérieure à la conclusion de l'acte de vente, relative à la notion de « camping », ne permettait pas de déterminer le sens de la notion telle que les parties avaient entendu la définir lors de la signature de l'acte, la cour d'appel a en réalité refusé de rechercher la commune intention des parties et, en particulier, de vérifier si les parties n'avaient pas souhaité que l'exécution de l'obligation de maintien d'une activité de camping ne suive pas l'évolution de la notion réglementaire ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien du code civil, devenu 1103 du même code.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR jugé que les embellissements et améliorations du bien vendu à monsieur I... demeureraient acquis à la commune d'Aubure ;
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE sur les conséquences de la résolution, compte tenu de la résolution de plein droit de la vente, la commune d'Aubure redevient, après remboursement du prix de vente déduction faite des sommes allouées à la commune au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, propriétaire des parcelles sises à Aubure cadastrées [...] et [...] section 7, à Ribeauvillé cadastrées [...] section 36, selon sa demande, étant précisé que les autres parcelles objet du contrat de vente ont été revendues par monsieur I... et que la commune d'Aubure n'a pas exercé sur celles-ci son droit à résolution, ces parcelles n'étant pas nécessaires à l'activité de camping, comme l'a justement indiqué le tribunal ; que l'acte de vente précise qu'en cas de résolution pour manquement aux conditions de la cession, « tous embellissements et améliorations qui auraient été faits aux biens vendus, demeureront acquis de plein droit au vendeur à titre d'indemnité forfaitaire, sans qu'il puisse être exercé aucun recours ni répétition quelconque contre lui de ce chef » ; que d'une part monsieur I..., ne justifie pas de la valeur des embellissements et améliorations qu'il prétend avoir effectués, d'autre part cette clause ne peut s'analyser en une clause pénale, puisqu'elle ne tend pas à sanctionner un manquement de l'acquéreur à ses obligations, mais précise les conséquences pratiques de la résolution ; que la loi des parties s'impose et interdit à monsieur I... de prétendre à une contrepartie au titre des frais engagés par lui sur ce terrain, de sorte que les embellissements et améliorations apportés restent acquis à la commune, comme l'a décidé à juste titre le tribunal ; qu'il s'ensuit que monsieur I... doit être débouté de sa demande d'expertise (arrêt, pp. 5-6) ; qu'une clause de résolution de plein droit ayant été insérée dans l'acte en cas de non-respect des clauses du contrat, il convient de constater la résolution de la vente, après mise en demeure infructueuse adressé au défendeur le 14 mai 2012 ; que la commune redeviendra propriétaire des parcelles cédées (limitées à celles désignées dans la demande et reprises dans le dispositif, les autres ayant été revendues par monsieur U... I... ; que les parties ont stipulé, en cas de résolution, que la commune rembourserait le prix de vente et que les embellissement et améliorations lui demeureraient acquis à titre d'indemnité ; qu'en conséquence les demandes accessoires sont justifiées sous réserve que la compensation des créances réciproques ne sera ordonnée qu'au vu des montants liquides et exigibles susceptibles d'être retenus à ce jour à savoir l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens (jugement, pp. 4-5) ;
ALORS QU'une clause pénale est une stipulation comminatoire en vertu de laquelle le cocontractant est tenu d'une indemnité forfaitaire en cas d'inexécution de son obligation ; qu'ainsi que l'a relevé l'arrêt lui-même, l'acte de vente précisait que c'était en cas de résolution du contrat pour manquement aux conditions de la cession, que tous les embellissements et améliorations des biens vendus demeureraient acquis de plein droit au vendeur et ce, « à titre d'indemnité forfaitaire » ; qu'il résultait des termes de cette stipulation qu'il s'agissait d'une clause pénale, sanctionnant un manquement de l'acquéreur à ses obligations ; qu'en estimant néanmoins, pour refuser une réduction de l'indemnisation forfaitaire de la commune d'Aubure, que la clause litigieuse n'était pas une clause pénale en ce qu'elle ne sanctionnait pas un manquement de l'acquéreur à ses obligations, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1152 ancien du code civil, devenu 1231-5 du même code ;
ALORS, A TOUT LE MOINS, QUE la clause litigieuse intitulée « action résolutoire », précisait que la « commune d'Aubure, venderesse, [faisait] réserve expresse à son profit de l'action résolutoire en vue de garantir l'exécution par l'acquéreur de toutes clauses et conditions de la présente vente » et qu'à « défaut d'exécution, même partielle d'une seule des clauses et conditions du présent acte, la présente vente [serait] résolue de plein droit pour le tout », étant précisé que dans un tel cas, tous les embellissements et améliorations qui auraient été faits aux biens vendus demeureraient acquis de plein droit au vendeur à titre d'indemnité forfaitaire ; qu'il ressortait des termes clairs et précis de cette stipulation que celle-ci tendait à sanctionner un manquement de l'acquéreur à ses obligations ; qu'en retenant néanmoins le contraire, la cour d'appel a dénaturé cette clause et, partant, violé l'article 1134, alinéa 1er, ancien du code civil, devenu 1103 du même code.
