LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. et Mme G... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société FT Val-de-Loire Orléans Bannier ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans,5 février 2018), que, le 26 novembre 2009, M. F... et Mme K... (les consorts F...) ont vendu à M. et Mme G... divers lots d'une copropriété, par l'entremise de la société Foncia Barbier, aux droits de laquelle vient la société FTL Loiret, puis FTL Val de Loire Orléans Bannier (l'agent immobilier) ; que l'acte authentique de vente dressé par M. W..., notaire, membre de la société civile professionnelle W..., I..., W... (la SCP), mentionnait que l'immeuble était situé dans un périmètre de ravalement obligatoire et que « l'acquéreur déclare être parfaitement informé de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque » ; qu'alléguant que les vendeurs avaient commis une faute dolosive à leur égard et que l'agent immobilier et le notaire avaient manqué à leur devoir d'information et de conseil, M. et Mme G... les ont assignés en responsabilité et en indemnisation de leurs préjudices ;
Sur la recevabilité du pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société civile professionnelle W..., I..., W... :
Attendu qu'est irrecevable le pourvoi formé contre une personne qui n'a pas été partie à l'instance d'appel et n'a pas bénéficié de condamnation prononcée par la cour d'appel ;
Attendu que, M. et Mme G... n'ayant attrait dans la cause, tant en première instance qu'en appel, que M. W..., la société civile professionnelle dont il est membre n'a pas été partie à cette instance et n'a pas davantage bénéficié d'une condamnation prononcée par la cour d'appel ;
Que le pourvoi est irrecevable en ce qu'il est dirigé contre elle ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme G... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de dommages-intérêts en tant qu'elle est dirigée contre les consorts F... ;
Mais attendu qu'ayant relevé, d'une part, que les consorts F... avaient été avisés dès le 2 mars 2009 d'une opération de ravalement dans un délai de deux ans de l'immeuble, mais que la mairie n'avait pas, à cette date, notifié cette obligation aux propriétaires et, d'autre part, qu'au jour de la signature de l'acte de vente M. et Mme G... n'ignoraient plus que l'immeuble était situé dans un périmètre de ravalement obligatoire, qu'ils reconnaissaient que le notaire leur avait fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l'étendue et les effets de ces charges, mentionnant que certains copropriétaires avaient reçu une lettre de la mairie les avisant de l'obligation de ravalement et qu'ils déclaraient être parfaitement informés de cette situation et voulaient en faire leur affaire personnelle sans recours contre quiconque, la cour d'appel en a souverainement déduit sans contradiction de motifs, que M. et Mme G... ne pouvaient ignorer l'existence d'une opération d'urbanisme les conduisant à exposer des frais de ravalement et qu'ils n'étaient pas fondés à soutenir que la connaissance du délai d'exécution du ravalement et de son coût, qui n'était pas établi le jour de la vente, les aurait dissuadés d'acquérir ou les aurait fait acquérir à prix moindre ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme G... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de dommages-intérêts en tant qu'elle est dirigée contre le notaire ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte de vente mentionnait que l'immeuble était situé dans un périmètre de ravalement obligatoire, que cette indication figurait dans un certificat d'urbanisme d'information, dont le contenu avait été reproduit dans l'acte de vente et qui en constituait une annexe, que les acquéreurs s'étaient obligés à faire leur affaire personnelle de l'exécution des charges et prescriptions et du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives aux droits de propriété mentionnées dans ce certificat, qu'ils avaient reconnu que le notaire leur avait fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l'étendue et les effets de ces charges et prescriptions administratives, que le notaire, à qui le syndic de copropriété avait retourné un questionnaire sans mention du ravalement, avait obtenu de celui-ci la précision que certains copropriétaires avaient reçu une lettre de la mairie concernant un ravalement obligatoire et que cette information avait fait l'objet d'une mention spéciale dans l'acte de vente, la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que le notaire avait fait toutes diligences utiles pour disposer d'informations portées le jour de la vente à la connaissance des acquéreurs ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
Déclare le pourvoi irrecevable en ce qu'il est dirigé contre la société civile professionnelle W..., I..., W... ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme G... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme G... à payer à M. F... et Mme K... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme G...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
M. et Mme G... font grief à l'arrêt infirmatif attaqué DE LES AVOIR déboutés de leurs demandes tendant à voir condamner les consorts F... à leur payer la somme de 25 102,73 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice matériel ;
AUX MOTIFS QU'« ayant été informé par les services de la mairie d'Orléans qu'une opération de ravalement obligatoire allait être engagée, M. F... a adressé le 2 mars 2009 un courrier électronique à M. M..., responsable de la gestion administrative des ravalements obligatoires au sein desdits services, pour le prier de bien vouloir lui préciser par la même voie les échéances, subventions et obligations de travaux qui devraient être engagés par les propriétaires avant 201 ; que M. F... indique avoir transmis le même jour un courrier électronique à l'agence Square Habitat, avec copié-collé à M. D... , de l'agence Foncia, pour les informer que la décision d'engager un programme de rénovation concernant la [...] et la [...] venait d'être prise, qu'un courrier sur les conditions de subvention et les échéances devrait parvenir aux propriétaires fin 2009 ou tout début 2010 et qu'en tout état de cause les travaux extérieurs de ravalement et de peinture devraient être achevés au début de l'année 2012 ; que par courrier électronique du 9 mars 2009, M. M... a fait savoir à M. F... que les propriétaires des immeubles de la [...] allaient « recevoir fin 2009 ou début 2010 l'obligation de faire le ravalement des façades sur rue ou largement visibles du domaine public », que le délai imparti pour la réalisation des travaux serait d'un an pour les monopropriétés et de deux ans pour les copropriétés, que la subvention serait égale à 30 % du montant HT des travaux, honoraires de maîtrise d'oeuvre compris, que la [...] se situait dans le secteur obligatoire, qu'il n'était pas prévu à ce jour de notifier l'obligation mais que s'il « [souhaitait] devancer la ville [il bénéficierait] des mêmes conditions de subventionnement » ; que M. F... indique avoir, par courrier électronique du 11 mars 2009, fait suivre à l'agence Square Habitat et à M. D... le message que lui avait transmis M. M... ; que la SAS FTL Val de Loire Orléans Bannier, venant aux droits de la SAS FTL Loiret, exerçant sous l'enseigne Foncia, conteste la réception par son salarié des messages adressés les 2 et 9 mars 2009 et, par voie de conséquence, leur lecture par M. D... ; que s'agissant de courriers électroniques simples, et le message constituant la pièce 8 du dossier des appelants ne permettant pas de tenir pour acquis que M. D... a effectivement lu les messages des 2 mars et 9 mars, il ne peut être considéré que la preuve est rapportée de leur réception et de leur lecture ; que c'est donc exactement que la juridiction du premier degré a mis hors de cause la SAS FTL Val de Loire Orléans Bannier ; qu'il appartenait, en tout état de cause, aux consorts F... K..., qui disposaient depuis le mois de mars 2009 d'informations substantielles sur le projet de ravalement, de les porter spontanément eux-mêmes à la connaissance des acquéreurs, lors de la signature de l'avant-contrat sous seing privé des 26 et 28 août 2009, en exécution de l'obligation de loyauté, pesant sur tout contractant, de fournir à son cocontractant toute information de nature à avoir une incidence sur le consentement de ce dernier ; que les consorts F... -K... n'établissent pas s'être acquittés de cette obligation à ce stade des négociations ; qu'au jour de la réitération de la vente en la forme authentique, soit le 26 novembre 2009, les époux G...-N... n'ignoraient plus, en revanche, que : l'immeuble était situé dans un périmètre de ravalement obligatoire, dès lors que cette précision figurait dans le certificat d'urbanisme d'information délivré le 22 septembre 2009 par le maire d'Orléans, dont le contenu a été intégralement reproduit dans l'acte de vente (pages 12 et 13) et qui constitue l'annexe 6 audit acte, qu'ils se sont obligés expressément à faire leur affaire personnelle de l'exécution des charges et prescriptions et du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives aux droits de propriété mentionnées dans ce certificat (acte de vente, page 13), qu'ils ont reconnu que le notaire leur avait fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l'étendue et les effets desdites charges et prescriptions administratives (acte de vente, page 13), que « certains copropriétaires [avaient] reçu un courrier de la mairie concernant le ravalement obligatoire des façades sur rue ([...] et [...]) », comme indiqué par l'agence Bourgogne, syndic de la copropriété dont dépendent les lots acquis, dans un courrier transmis par télécopie le 25 novembre 2009 au notaire, qui constitue l'annexe n° 21 de l'acte notarié ; que cette télécopie a fait l'objet d'une mention spéciale dans l'acte de vente (page 23) : « Précision étant ici faite que, par télécopie du 25 novembre 2009, l'agence Bourgogne - syndic de copropriété - a informé le notaire soussigné que certains copropriétaires avaient reçu un courrier de la mairie concernant le ravalement obligatoire des façades sur les deux rues » ; que les époux G...-N... ne pouvaient ainsi ignorer le 26 novembre 2009 l'existence d'une opération d'urbanisme conduite par la commune ayant pour effet de les conduire à exposer des frais au titre de travaux de ravalement ; qu'ils ont d'ailleurs reconnu, dans une lettre adressée le 21 janvier 2010 au Conseil des consorts F... K... qu'ils savaient que l'immeuble était compris dans le périmètre historique de la Cathédrale soumis à ravalement ; qu'au 26 novembre 2009, si les consorts F... K... n'avaient pas reçu le courrier recommandé daté du 29 octobre 2009, du fait de l'absence des époux F... de leur domicile tourangeau, ils n'ignoraient pas, en revanche, pour en avoir été informés le 9 mars 2009, que les travaux devaient être exécutés dans un délai de deux ans à compter de la notification de l'obligation de procéder au ravalement ; que ce délai n'a fait l'objet et d'aucune mention dans l'acte notarié ; qu'il n'y figure pas davantage d'indication sur la part du coût des travaux de ravalement que les acquéreurs auraient à supporter, le montant de ces travaux n'étant pas déterminable au 26 novembre 2009 ; que la clause suivante y a toutefois été insérée, à la suite du paragraphe reproduisant la teneur de la télécopie adressée au notaire par l'agence Bourgogne : « L'acquéreur déclare être parfaitement informé de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque » (page 23) ; que M. G..., exerçant la profession d'avocat, n'était pas présent à l'acte, un clerc de l'étude le représentant ; que M. G..., représenté, et Mme N..., épouse G..., présente, étaient assistés d'un notaire, Maître H..., notaire à Neuville aux Bois ; que les époux G...-N..., dûment éclairés, ont ainsi reconnu que ni la connaissance du délai avant l'expiration duquel les travaux de ravalement devaient être achevés, ni même celle du coût des travaux, ne constituaient un élément déterminant de leur consentement ; qu'ils ne sont donc pas fondés à soutenir que la connaissance de ce délai et de ce coût les aurait dissuadé d'acquérir ou les aurait fait acquérir à un prix moindre » ;
1°) ALORS QUE le vendeur a l'obligation de révéler à l'acquéreur les informations dont il a connaissance et qui sont de nature à déterminer le consentement de son cocontractant ; qu'après avoir constaté que les consorts F... K... ne s'étaient pas acquittés de leur obligation de loyauté, faute d'avoir, lors de la signature de l'avant-contrat sous seing privé des 26 et 28 août 2009 qui valait vente, porté à la connaissance des époux G... les informations substantielles sur le projet de ravalement, la cour d'appel ne pouvait, pour écarter leur responsabilité, retenir qu'au jour de la réitération de l'acte authentique, les époux G... étaient informés de la situation et en déduire qu'ils ne sont pas fondés à soutenir que, mieux informés, ils auraient choisi d'acquérir à un prix moindre ; qu'en se déterminant ainsi, elle a violé l'article 1240 du code civil ;
2°) ALORS QU'après avoir constaté que le délai de deux ans dans lequel était enfermée l'obligation de réaliser les travaux à compter de la notification de l'injonction de procéder au ravalement de l'immeuble n'avait fait l'objet d'aucune mention dans l'acte notarié, la cour d'appel ne pouvait se retrancher derrière la clause de l'acte notarié selon laquelle « l'acquéreur déclare être parfaitement informé de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque » pour en déduire que les époux G... ont ainsi reconnu que la connaissance de ce délai ne constituait pas un élément déterminant de leur consentement ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à établir que, même mieux informés, ils n'auraient pas été dissuadés d'acquérir ou auraient acquis à un prix moindre, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1240 du code civil ;
3°) ALORS, en toute hypothèse, QU'après avoir relevé que le délai de deux ans, qui avait commencé à courir, pour faire réaliser les travaux au titre du ravalement obligatoire n'avait pas été porté à la connaissance des époux G..., même au jour de la signature de l'acte authentique, la cour d'appel ne pouvait, sans se contredire, estimé que ces derniers avaient été « dûment éclairés » sur la situation ; qu'en statuant ainsi, elle a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
M. et Mme G... font grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR mis hors de cause Me W..., notaire, et DE LES AVOIR déboutés de leurs demandes tendant à voir ce dernier condamné à leur verser une somme à titre de dommages-intérêts pour manquement à son devoir de conseil ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« en adressant au syndic de copropriété un questionnaire qui lui a été retourné le 24 novembre 2009 sans mention d'un ravalement et en obtenant de ce même syndic le 25 novembre 2009 la précision que certains copropriétaires avaient reçu un courrier de la mairie concernant un ravalement obligatoire, projet qui n'avait pas été évoqué par les copropriétaires réunis le 29 juin 2009 en assemblée générale, Maître W..., qui ne pouvait connaître l'existence du courrier émanant de la mairie d'Orléans daté du 29 octobre 2009 mais reçu début décembre 2009 par les époux F..., apparaît avoir fait toutes diligences utiles pour disposer d'informations qu'il a portées le jour de la vente à la connaissance des acquéreurs, lesquels, assistés d'un notaire, n'ont pas estimé opportun de se renseigner sur le champ auprès des services de la mairie ou de solliciter un report pour la signature de l'acte » ;
Et AUX MOTIFS ADOPTES QUE « le certificat d'urbanisme reçu par Maître W..., notaire des vendeurs, afin de rédiger l'acte authentique précisait : « Périmètre de ravalement : ravalement obligatoire »; que cette mention figure à la page 12 de l'acte de vente ; le certificat d'urbanisme étant par ailleurs annexé à l'acte ; que par ailleurs, Maître W... s'est vu transmettre par le syndic de copropriété, l'Agence Bourgogne Syndic une télécopie non datée mais sur laquelle il est indiqué qu'elle fait suite au « questionnaire syndic faxé le 24/11/2009 » ; que cette télécopie précise : « je vous informe que certains copropriétaires ont reçu un courrier de la Mairie concernant le ravalement obligatoire des façades sur rue ([...] et [...]) » ; qu'il est fait mention de cette télécopie en page 23 de l'acte de vente dans les termes suivants «Précision étant ici faite que par télécopie du 25 novembre 2009, l'agence Bourgogne — Syndic de copropriété, a informé le notaire soussigné que certains copropriétaires ont reçu un courrier de la mairie concernant le ravalement obligatoire des façades sur les deux rues. (Annexe n°21) » ; qu'à la suite de la mention précitée, l'acte indique « L'acquéreur déclare être parfaitement informé de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque » ; que Maître W... soutient que la télécopie du syndic ne lui a été transmise que grâce à sa volonté d'obtenir des éclaircissements concernant l'obligation de ravalement mentionnée dans le certificat d'urbanisme, lequel précisait « Périmètre de ravalement : ravalement obligatoire » ; qu'il ressort de ces éléments que Maître W..., notaire instrumentaire, alerté du projet de ravalement, a indiqué les éléments dont il disposait dans l'acte de vente du 26 novembre 2009 ; qu'il n'a pas manqué à son devoir de conseil » ;
1°) ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique, sans pouvoir échapper à sa responsabilité décliner le principe de sa responsabilité en alléguant que son client avait déclaré faire son affaire personnelle des conséquences d'une situation dont il serait informé ; qu'après avoir constaté que l'acte notarié ne mentionnait pas le délai dans lequel les travaux de ravalement obligatoire devraient être réalisés, la cour d'appel ne pouvait retenir, pour estimer que le notaire n'avait pas manqué à son devoir de conseil, que l'acte authentique mentionnait que l'acquéreur était informé de l'existence de cette obligation de procéder au ravalement et qu'il déclarait en faire son affaire personnelle ; qu'en statuant ainsi, elle a violé l'article 1240 du code civil ;
2°) ALORS QUE le notaire, tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique, s'oblige à prendre tous les renseignements nécessaires au respect de cette obligation ; qu'en retenant qu'il revenait aux époux G..., acquéreurs, de se renseigner sur le champ auprès des services de la mairie ou de solliciter un report de la signature, quand ces démarches incombaient au notaire qui ne pouvait s'en décharger, la cour d'appel a, de plus fort, violé l'article 1240 du code civil ;
3°) ALORS QUE le notaire n'est pas exonéré de son devoir de conseil par la compétence d'une partie ou le fait qu'elle soit assisté d'un homme de l'art ; qu'en retenant que M. G... exerce la profession d'avocat et que les époux G... étaient assistés d'un notaire, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exonérer Me W... du respect de son devoir de conseil et violé l'article 1240 du code civil.
