LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 26 mai 2017), que, par acte du 31 mai 2011, M. et Mme L... A... ont assigné M. et Mme U... W... en bornage de leurs propriétés respectives ;
Attendu que, pour déclarer M. et Mme U... W... propriétaires de la portion de terrain litigieuse, ordonner le bornage des parcelles [...] et [...] suivant la limite figurée en vert entre les points 13 et 26 dans l'annexe 2 du rapport Brial et constituée de l'axe de l'actuel chemin d'exploitation et ordonner sous astreinte à M. et Mme L... A... de libérer la portion de terre litigieuse de tous biens et occupants de leur chef, l'arrêt retient que la promesse de vente du 3 mai 1984 est une promesse unilatérale et non synallagmatique puisque M. et Mme L... n'y formalisent pour leur part aucun engagement particulier, que l'acte notarié est finalement intervenu le 3 juillet 1985, soit hors délai de l'option prévue, que la promesse unilatérale, pour laquelle l'acte authentique de vente n'est pas intervenu dans les délais prescrits, ne constitue donc pas une vente parfaite et est même devenue caduque, alors que l'acte authentique du 3 juillet 1985 s'est manifestement substitué à cette promesse pour une portion de terre délimitée de façon clairement différente, à partir d'une nouvelle référence cadastrale et pour une contenance moindre énoncée à deux reprises dans l'acte et matérialisée par un plan et qu'il ne s'agit pas d'une erreur et que seul cet acte détermine un accord sur la chose et sur le prix ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la promesse de vente ne prévoyait pas que M. et Mme L... A... bénéficiaient d'une option leur permettant de conclure ou non la vente, la cour d'appel, qui l'a dénaturée, a violé le principe susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 mai 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne M. et Mme U... W... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme L... A... .
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré les époux U... propriétaires de la portion de terrain litigieuse, d'avoir ordonné le bornage des parcelles [...] et [...] suivant la limite figurée en vert entre les points 13 et 26 dans l'annexe 2 du rapport Brial et constituée de l'axe de l'actuel chemin d'exploitation, d'avoir dit que cette annexe 2 serait jointe à la minute de l'arrêt et à ses expéditions conformes, qu'il appartiendrait à la partie la plus diligente de faire poser les bornes par tout géomètre de son choix, et qu'il serait procédé à publication de l'arrêt auprès de la conservation des hypothèques territorialement compétente, à la requête de la partie la plus diligente, et, en conséquence, d'avoir ordonné aux époux L... de libérer la portion de terre litigieuse de tous biens et occupants de leur chef dans les trois mois suivant la signification de l'arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant six mois, après quoi il serait de nouveau statué ;
AUX MOTIFS QUE « Les époux L... A... invoquent l'article 1583 du Code civil qui dispose que la vente "est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé". La promesse de vente du 3 mai 1984 consentie par Les Sucreries de Bourbon est faite moyennant 190 000 francs pour "une parcelle de terrain cadastrée [...] d'une superficie totale de 5 ha 47 a 60 ca dont 5 ha 00 a 00 ca de SAU telle que sur le plan ci-joint", ce plan incluant la portion de terre litigieuse. Il sera relevé qu'il ne s'agit que d'une promesse unilatérale et non synallagmatique de vente puisque les époux L... A... n'y formalisent pour leur part aucun engagement particulier. Il y est d'ailleurs mentionné que la vente se ferait par acte authentique au plus tard le 31 août 1984. Or, la règle en la matière est que, par la levée de l'option, le bénéficiaire donne son consentement à la vente, alors que, par le consentement donné lors de la promesse, il avait seulement accepté l'option qui lui était offerte par le promettant. L'exercice de l'option par le bénéficiaire n'est possible qu'à défaut de caducité de la promesse. En effet, la caducité, du fait qu'elle emporte la destruction rétroactive du pacte, empêche la levée de l'option. Le promettant recouvre alors sa pleine liberté de disposer de son bien et le bénéficiaire perd, corrélativement, le droit de conclure la vente. En l'espèce, l'acte notarié est finalement intervenu le 3 juillet 1985, soit hors délai de l'option prévue, il est vrai pour le même prix mais pour la parcelle devenue [...] et pour une contenance moindre de 5 ha 32 a 85 ca "telle qu'elle figure en teinte jaune en un plan qui est demeuré ci-annexé après mention", ce plan, signé des parties, rappelant la contenance et posant un périmètre plus réduit à l'Ouest de la parcelle, qui exclut la portion de terre litigieuse. Aucune référence n'est faite à la promesse unilatérale du 31 mars 1984 mais l'acte notarié précise que l'acquéreur "en a eu la jouissance à compter du 1er janvier 1985, par la prise de possession réelle". La promesse unilatérale, pour laquelle l'acte authentique de vente n'est pas intervenu dans les délais prescrits, ne constitue donc pas une vente parfaite et est même devenue caduque, alors que l'acte authentique du 3 juillet 1985 s'est manifestement substitué à cette promesse pour une portion de terre délimitée de façon clairement différente, à partir d'une nouvelle référence cadastrale et pour une contenance moindre énoncée à deux reprises dans l'acte et matérialisée par un plan. Il ne s'agit pas d'une erreur mais, au contraire, seul cet acte détermine un accord sur la chose et sur le prix. Une publication concernant la parcelle [...] a d'ailleurs été opérée le 9 avril 1986 au Service de la Publicité Foncière de Sainte-Marie pour rectifier la contenance à la baisse, qui passe de 5 ha 32 a 89 ca à 4 ha 83 a 48 ca, soit une diminution de la contenance de 1 ha 19 a 37 ca. La figuration de la parcelle [...] dans l'acte authentique est en outre plus rationnelle puisqu'elle correspond à une portion de terrain dont le périmètre est exactement délimité par un chemin d'exploitation. L'expert judiciaire Brial met par ailleurs en évidence les approximations de superficie qui "s'expliquent par une erreur sur le plan cadastral dans le positionnement des chemins au Nord et à l'Est du terrain L...", ce qui a amené le service du cadastre à corriger le plan fin 1985. De leur côté, les époux U... W... ont bénéficié, le même jour, soit le 3 mai 1984, au prix de 187.590,00 francs, d'une promesse des Sucreries de Bourbon pareillement rédigée portant sur "une parcelle de terrain cadastrée [...], [...] d'une superficie totale de 10 ha 78 a 85 ca dont 5 ha 07 a 00 ca de SAU telle que sur le plan ci-joint, ce plan excluant la portion de terre litigieuse. De la même façon, il était convenu qu'un acte authentique interviendrait au plus tard le 31 août 1984, alors que la vente ne s'est finalement réalisée que le 14 novembre 1985, moyennant le même prix, pour les parcelles devenues [...], [...], [...] et [...] pour une contenance totale de 12 ha 89 a 11 ca, "telle qu'elle figure en teinte jaune en deux plans qui sont demeurés ci-annexés après mention", ce plan, signé des parties, rappelant la contenance et posant un périmètre plus vaste à l'Est de la parcelle, qui inclut la portion de terre litigieuse. Là encore, l'acte authentique s'est nécessairement substitué à la promesse de vente unilatérale. L'examen des titres respectifs des parties fait incontestablement des époux U... W... les légitimes propriétaires de la portion de terrain litigieuse. [
] L'article 2272 du Code civil dispose que "le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans". En l'espèce, les époux L... A... n'invoquent pas la prescription trentenaire puisqu'en toute hypothèse, leur occupation des lieux avait moins de trente ans lorsque l'action a été introduite, d'ailleurs à la suite des revendications incessantes des époux U... W... symptomatiques d'un caractère non paisible de cette possession, avec en point d'orgue un accord signé le 14 mars 2011 entre Messieurs L... A... et U... W... sous l'égide du délégué du Procureur de la République à la suite de menaces réitérées de violences exercées par le premier sur le second. Certes, les époux L... A... occupent la portion litigieuse depuis plus de dix ans, mais ils ne peuvent toutefois pas alléguer un juste titre puisque leur titre de propriété, plus restrictif que la promesse unilatérale initiale, ne laissait aucun doute sur la réalité de leurs droits. Les époux U... W... seront donc déclarés propriétaires de la portion de terre litigieuse » ;
1°) ALORS QUE les juges du fond doivent restituer leur exacte qualification aux actes litigieux ; qu'une promesse unilatérale de vente, à la différence d'une promesse synallagmatique, confère nécessairement une option au profit de son bénéficiaire ;
Qu'en l'espèce, pour dire que l'examen des titres respectifs des parties fait des époux U... les légitimes propriétaires de la portion de terrain litigieuse, la cour d'appel a relevé qu'une promesse de vente avait été consentie aux époux L... le 3 mai 1984 portant sur une parcelle de terrain cadastrée [...] d'une superficie de 5 ha 47 a 60 ca moyennant un prix de 190 000 F pour ensuite qualifier cette promesse de promesse unilatérale de vente et non de promesse synallagmatique de vente, quand la promesse de vente du 3 mai 1984 (production n° 4) ne conférait aucune option aux époux L... ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé, par fausse qualification, l'article 1589 du code civil, ensemble l'article 12 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE les juges du fond ne doivent pas interpréter les clauses claires et précises des actes juridiques, à peine de dénaturation ;
Qu'en l'espèce, pour dire que l'examen des titres respectifs des parties fait des époux U... les légitimes propriétaires de la portion de terrain litigieuse, la cour d'appel a affirmé que les époux L... n'avaient formalisé, dans la promesse de vente du 3 mai 1984, « aucun engagement particulier » (arrêt, p. 6, § 6) après avoir qualifié celle-ci de promesse unilatérale de vente, quand il ressort pourtant de la promesse de vente du 3 mai 1984 que celle-ci avait été « consentie moyennant le prix principal de 190 000 F [
] que l'acquéreur s'engage à payer de la manière suivante : au comptant le jour de la vente » (production n° 4, p. 2) ;
Qu'en dénaturant de la sorte la promesse de vente du 3 mai 1984, la cour d'appel a violé l'article 1134 ancien du code civil ;
3°) ALORS QUE les juges du fond doivent restituer leur exacte qualification aux actes litigieux ; qu'une promesse synallagmatique de vente, comme une promesse unilatérale de vente dont l'option a été levée, nécessite une constatation de la vente par acte authentique à des fins d'opposabilité aux tiers ;
Qu'en l'espèce, pour dire que l'examen des titres respectifs des parties fait des époux U... les légitimes propriétaires de la portion de terrain litigieuse, la cour d'appel a constaté qu'il est mentionné, dans la promesse de vente consentie aux époux L... le 3 mai 1984, que la vente se ferait par acte authentique au plus tard le 31 août 1984 pour qualifier cette promesse de promesse unilatérale de vente, quand la promesse synallagmatique de vente, y compris lorsqu'elle vaut vente, doit également être réitérée en la forme authentique à des fins d'opposabilité aux tiers ;
Qu'en se prononçant par des motifs impropres à caractériser une promesse unilatérale de vente, la cour d'appel a violé, par fausse qualification, l'article 1589 du code civil, ensemble l'article 12 du code de procédure civile ;
4°) ALORS, subsidiairement, QU'une promesse de vente constitue un juste titre au sens de l'article 2272 du code civil ;
Qu'en l'espèce, pour déclarer les époux U... propriétaires de la portion de terre litigieuse, la cour d'appel a considéré que, si les époux L... occupent la portion litigieuse depuis plus de dix ans, ils ne peuvent cependant pas alléguer un juste titre puisque leur titre de propriété, à savoir l'acte authentique du 3 juillet 1985, est plus restrictif que la promesse unilatérale initiale et ne laisse aucun doute sur la réalité de leurs droits, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si la promesse de vente du 3 mai 1984 ne constituait pas un juste titre dont les époux L... pouvaient se prévaloir au titre de la prescription acquisitive ;
Qu'en ne procédant pas à cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2272 du code civil ;
5°) ALORS, subsidiairement, QUE les juges du fond doivent répondre aux conclusions des parties ;
Qu'en l'espèce, pour déclarer les époux U... propriétaires de la portion de terre litigieuse, la cour d'appel a considéré que, si les époux L... occupent la portion litigieuse depuis plus de dix ans, ils ne peuvent cependant pas alléguer un juste titre puisque leur titre de propriété, à savoir l'acte authentique du 3 juillet 1985, est plus restrictif que la promesse unilatérale initiale et ne laisse aucun doute sur la réalité de leurs droits, quand les époux L... invoquaient comme juste titre la promesse de vente du 3 mai 1984 (conclusions d'appel, p. 11, § 1) ;
Qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire des époux L..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
