LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 29 mars 2018), que M. et Mme R... ont assigné Mme Y... en réparation du dommage causé par la démolition, en 2012, du mur séparant leurs fonds dont il revendiquaient la propriété ; que Mme Y... a opposé être propriétaire de ce mur et, subsidiairement, avoir prescrit la propriété du terrain sur lequel il était édifié ;
Attendu que M. et Mme R... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le mur avait été édifié au début des années 1920, à la suite de la division d'une parcelle dont sont issus les fonds respectifs de Mme Y... et de M. et Mme R..., et que ce mur, situé pour partie à l'intérieur de la limite de la propriété de ces derniers, correspondant à la parcelle [...] , n'avait fait l'objet d'aucune revendication depuis sa construction par les propriétaires successifs de cette parcelle, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la possession de ce mur, mentionné à l'acte de propriété de Mme Y... du 23 octobre 1974, s'était matérialisée par son emprise et par son apparence marquant une intention de propriétaire et s'était poursuivie, par la seule intention, sans être interrompue avant l'expiration du délai de prescription par un acte ou un fait contraire, a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la seconde branche du moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme R... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme R..., les condamne à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SARL Z... H... et associés, avocat aux Conseils, pour M. et Mme R...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit que le mur litigieux était la propriété de Mme Y... et, ajoutant au jugement, que la limite séparative entre les propriétés des parties sera celle proposée en page 20 du rapport d'expertise de Mme C... en date du (27) avril 2015 et dont le plan figure en pièce numéro 8 de ce rapport et d'AVOIR débouté M. et Mme R... de leurs demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la propriété du mur litigieux : la parcelle cadastrée [...] appartenant aux époux R... a initialement fait l'objet d'une vente par acte notarié du 22 février 1919 dans laquelle l'immeuble était ainsi décrit : « une maison située à [...], cour derrière et passage à côté (
) limitée au nord par le boulevard de l'Arsenal sur lequel l'immeuble (maison et passage compris) a une façade de 13,25 m, y compris la moitié de l'épaisseur du mur de la maison de Mme M... et du mur à la suite, du levant Mme Q... venderesse aux présentes, ligne droite séparative perpendiculaire au boulevard (
) » ; que l'acte du 8 juin 1960 concernant la succession S...-B... reprend les mêmes termes (« maison qui jouxte au nord le boulevard Foch, sur lequel maison et passage ont une façade de 13,25 m, y compris la moitié de l'épaisseur du mur de la maison de Monsieur F... et du mur à la suite ») ; qu'il résulte des investigations de l'expert judiciaire (page 9 du rapport), qui a repris en cela les conclusions de M. A... intervenu le 16 décembre 2013, qu'il existe « une discordance entre la limite prévue en 1919 et l'existence du mur » puisque « si on applique les 13,25 m de façade et la perpendiculaire au boulevard définis par l'acte de 1919, on obtient une limite de propriété qui inclut le mur dans la propriété R... » ; que, plus précisément, l'expert a établi que le mur qui existait et dont on relève encore des traces sur place n'était pas édifié sur la limite de 1919 mais en deçà sur la propriété R..., en l'occurrence 15 cm en façade et 5 cm en fond de terrain ; toutefois qu'aux termes de l'article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ; que pour pouvoir prescrire, il faut, selon l'article 2261 du même code, une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; qu'en application de l'article 2272 du code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de ans, toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans ; qu'il résulte en l'espèce des constatations de l'expert que si le mur litigieux n'existait pas lors de l'établissement de l'acte notarié du 22 février 1919, il a été établi au début des années 1920, ce qui se trouve confirmé par l'examen des photographies aériennes prises en 1923 et figurant sur le site Internet Geoportail, régulièrement communiquées aux appelants et soumises à l'appréciation de l'expert (page 13 du rapport, pièces numéros 31 et 32 du dossier de Madame Y...) ; que l'expert judiciaire indique (page 15 du rapport) avoir procédé au cours de ses opérations à l'audition de M. V... ayant vendu la parcelle [...] à Monsieur et Madame R... le 13 novembre 1990, lequel a indiqué connaître les lieux « depuis sa naissance en 1952 » et a précisé que son père et lui-même n'avaient jamais considéré que le mur leur appartenait ; qu'il a ajouté qu'il était possible que la rehausse du mur ait pu être réalisée par son père avec l'accord des propriétaires voisins ; qu'il est par ailleurs confirmé par l'attestation de Mme D..., voisine des lieux, que le mur litigieux existait déjà en 1959 ; que l'acte de propriété de Mme Y..., en date du 23 octobre 1974, décrit la propriété de la façon suivante « une propriété bâtie située [...] numéro 58 comprenant une maison (
) l'ensemble, de la propriété jouxte au nord le boulevard Foch (
) au couchant M. S... (parcelle [...]) » en précisant que « le mur séparatif paraît tout entier à la propriété présentement vendue » ; que le plan cadastral établi en 1966, qui n'a certes qu'une valeur indicative, comporte un signe d'appartenance du mur au profit de la propriété Y... (page 8 du rapport d'expertise) ; qu'il convient d'ajouter que les photographies du mur (page 10 du rapport) établissent que celui-ci était surmonté d'un chapeau incliné du côté du fonds de Mme Y..., ce qui constitue une présomption de propriété du mur en application de l'article 654 du code civil ; qu'il sera remarqué à cet égard, que c'est en vain que les époux R... soutiennent que le dispositif ayant été placé au sommet du mur devrait être qualifié de solin et non de chapeau alors même que les photographies attestent bien de l'existence d'un tel chapeau ainsi que cela a été relevé aussi bien par l'expert judiciaire, par M. U..., géomètre expert intervenu le 28 octobre 2014 à la demande de Madame Y... (annexe du rapport d'expertise judiciaire) que par M. A..., intervenu à la demande des appelants, selon les termes d'un courrier du 12 mai 2015 (pièce numéro 18 du dossier de l'intimée) ; par ailleurs qu'il résulte de l'attestation de Mme X..., auteur de Mme Y..., que M. R... l'avait informé en 2004 de son intention de planter des bambous dans sa propriété le long du mur et qu'il considérait que le mur appartenait à Mme X... (pièce numéro 7 du dossier de l'intimée) ; qu'il convient de remarquer que les époux R... ne se sont jamais considérés comme étant propriétaires du mur jusqu'à la destruction de celui-ci et qu'ils n'ont d'ailleurs pas réagi à l'annonce préalable du projet de Mme Y..., ni même lors des opérations de destruction du mur ainsi que cela résulte, de l'attestation rédigée par M. E... le 22 février 2015 (pièce numéro 17, dans laquelle celui-ci indique « il nous a suffi de pousser trois fois le mur pour le faire tomber, il était très fragile. Les voisins nous avaient ouvert l'accès à leur jardin pour faciliter le travail et pour que le mur tombe du côté de chez Mme Y.... A aucun moment les voisins ne nous ont demandé d'arrêter la démolition du mur ») ; qu'il doit être remarqué que les poteaux en ciment qui avaient été initialement placés sur la propriété de Mme Y... étaient destinés, selon l'expert, à « faire monter de la vigne » (attestation de M. T..., qui déclare avoir procédé à l'entretien de la parcelle de Mme Y..., page 13 du rapport) ; que les appelants ne sauraient dès lors utilement soutenir que ces poteaux constitueraient une ancienne clôture du côté de Mme Y..., ce d'autant plus que l'expert judiciaire a constaté la présence de ces poteaux, non seulement le long du mur litigieux, mais également « ailleurs sur la propriété de Mme Y... » ; par ailleurs que les époux R... ne démontrent nullement que le crochet de leur portail aurait été scellé dans le mur désormais démoli - l'expert judiciaire ayant retenu simplement l'existence d'une tige de fer permettant de retenir le portail ouvert ; que Mme Y... justifie ainsi d'une possession non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire du mur litigieux pendant plus de 30 ans à compter du 23 octobre 1974, dont le caractère continu ne peut être contesté par la seule existence de l'acte de donation de la propriété voisine en date du 20 février 1986 ; qu'il conviendra donc de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a retenu l'appartenance du mur litigieux à la propriété Y... ; par ailleurs qu'il résulte suffisamment des photographies figurant dans le rapport d'expertise judiciaire que le mur litigieux présentait un danger pour le fonds appartenant à Mme Y... ; que l'expert a d'ailleurs indiqué en page 20 de son rapport qu'il résultait de ces photos que le mur « était en mauvais état et fissuré côté R... et qu'il penchait sur la propriété de Mme Y... » ; qu'il s'ensuit qu'aucune faute ne saurait être retenue dans la décision de cette dernière de procéder à la destruction d'un mur pouvant présenter un danger pour les occupants de son jardin ; que la décision du premier juge ayant rejeté les prétentions des époux R... devra donc être confirmée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Mme Y... est propriétaire d'un immeuble situé au [...] cadastré section [...] reçu suivant donation de sa mère, Mme QD... Y... née X..., le [...] , cette dernière l'ayant elle-même acquis par succession de KH... X... née W... qui avait acheté le bien le [...] ; que les époux R... sont propriétaires de la parcelle voisine cadastrée [...] au n° [...] acquise suivant acte authentique de Maître J..., Notaire à Bourges, le 13 novembre 1990 ; qu'un mur était édifié le long des deux parcelles, perpendiculaire au Boulevard Foch, sur toute la longueur des deux propriétés ; que Mme Y..., estimant qu'il menaçait de s'effondrer et était donc devenu dangereux, l'a fait détruire, le 10 octobre 2012, après en avoir averti ses voisins ; que ceux-ci vont par la suite revendiquer la propriété du mur et solliciter réparation pour sa destruction ; qu'après l'intervention d'un géomètre dans le cadre d'une expertise amiable avortée par les époux R..., ces derniers ont saisi du litige la présente juridiction sollicitant la condamnation de leur voisine à verser une somme propre à reconstruire le mur détruit outre l'indemnisation de leur préjudice de jouissance ; que le juge de la mise en état a ordonné une mesure d'expertise confiée à Mme SR... C... ; qu'il en résulte que le mur est privatif à la parcelle cadastrée [...] appartenant à Mme Y... (seule la partie du mur au droit de la dépendance existante en fond de jardin construite après est mitoyenne) ; que par ailleurs même si la démolition rend plus difficile l'analyse, l'expert estime eu égard aux photographies transmises par les parties que le mur était en mauvais état et fissuré côté R... et penchait sur la propriété de Mme Y... ; qu'au-delà des conclusions parfaitement claires et pertinentes de l'expert, l'acte de vente de l'immeuble appartenant aujourd'hui à Mme Y... en date du 23 octobre 1974 stipulait, en page 2, sous le paragraphe « Joutants » : « au couchant M. S..., parcelle [...], le mur séparatif paraît tout entier à la propriété présentement vendue » alors que l'acte du 13 novembre 1990 par lequel les époux R... ont acquis leur immeuble ne fait aucunement mention du mur ; que les époux R... font état de l'acte scindant les deux propriétés en date du 22 février 1919 qui établirait une règle de calcul des limites séparatives des propriétés ; que d'après l'expert, l'acte de 1919 définit clairement la limite lors de la vente de la propriété actuellement des époux R... : 13,25 mètres de façade à partir du mur mitoyen séparant les [...] et une ligne perpendiculaire au boulevard jusqu'au fond de la parcelle ; qu'à partir du levé de terrain effectué lors de la première réunion d'expertise et au plan établi, l'expert a constaté que le mur n'avait pas été édifié sur cette limite de 1919, mais en deçà de la propriété R... (0,15 m en façade, 0,05 m en fond de terrain) et estimé que la construction du mur doit être fixée au début des années 1920, faisant observer qu'on en retrouve mention sur les titres de propriété de 1974 ; que les époux R... produisent également une attestation immobilière du 8 juin 1960 établie par Maître O..., Notaire à Bourges, concernant l'immeuble du n° [...] ; qu'il y est stipulé « le tout joute au Nord le Boulevard Foch, sur lequel maison et passage ont une façade de 13,25 mètres, y compris la moitié de l'épaisseur du mur de la maison de M. F..., et du mur à la suite, au levant M. I..., ligne droite séparative perpendiculaire au Boulevard Foch, au midi : Mademoiselle G..., mur séparatif appartenant à ce dernier et entre mur à la propriété, au couchant M. F... mur séparatif mitoyen sur toute la longueur » ; qu'il convient de constater, contrairement à ce que soutiennent les époux R..., que cet acte ne fait référence, à l'emplacement qui nous intéresse, qu'à une ligne droite séparative perpendiculaire au Boulevard Foch ; que c'est tort que les époux R... en déduisent que le mur n'existait pas à l'époque ce qui est contredit par plusieurs éléments et en particulier le rapport d'expertise en page 18 puisque l'expert date de la construction du mur aux années 1920 ; qu'ainsi les actes ne contredisent pas les conclusions d'expertise, bien au contraire, qui au-delà des titres dont l'expert fait état, se fondent sur diverses présomptions comme le plan cadastral, l'inclinaison du chapeau du mur, lors de la rehausse, qui a été faite, selon elle, volontairement vers la propriété Y... pour montrer son appartenance, mais aussi la possession des lieux ; qu'en effet elle rappelle, à juste titre, que jusqu'à la présente procédure, les époux R... ne se sont jamais comportés comme propriétaires du mur, qu'ils n'ont pas réagi à l'annonce préalable de sa destruction ; qu'ils ne se considéraient même pas comme tels, pas plus que les précédents propriétaires ; qu'en tout état de cause le mur dont s'agit est expressément visé dans l'acte de 1974 ; qu'en conséquence le mur est devenu la propriété de Mme Y..., au plus tard, dès 1984, par usucapion, en application de l'article 2262 du code civil ; qu'au vu de ce qui précède, il convient de constater que l'ensemble des éléments de preuve confèrent vers l'appartenance du mur à la propriété Y... ; de surcroît qu'il est établi que le mur bâti en 1920 était devenu dangereux ; que sa destruction relevait donc du bon sens; que les demandes des époux R... apparaissent totalement infondées ; qu'ils en seront déboutés ;
1°) ALORS QUE, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire qui doit être établie par des actes matériels ; qu'en disant Mme Y... propriétaire par usucapion du mur litigieux sans constater aucun acte matériel de possession, de sa part ou de celle de ses auteurs, sur le mur dont elle constatait qu'il était construit sur le terrain des époux R... qui contestaient l'existence de tels actes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 553 et 2256 du code civil ;
2°) ALORS QUE, la présomption posée par l'article 654 du code civil, selon laquelle le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel penche la sommité placée en haut d'un mur, n'a vocation à s'appliquer que dans les litiges relatifs à la mitoyenneté ; qu'en fondant la propriété de Mme Y... sur le mur édifié entièrement sur la propriété de M. et Mme R... sur la direction de la pente qui avait été placée sur le haut du mur litigieux, la cour d'appel a fait une fausse application de l'article 654 du code civil qu'elle a violé.
