LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 mai 2018), que la SCI du [...] (la SCI) a donné à bail à la société Vizona divers locaux commerciaux, puis lui a délivré un congé avec refus de renouvellement du bail et offre d'une indemnité d'éviction qu'elle a ensuite rétractée en lui reprochant une sous-location irrégulière d'une partie des locaux ; que la société Vizona l'a assignée en nullité de cette rétractation et en paiement d'une indemnité d'éviction ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article L. 145-14 du code de commerce ;
Attendu que, pour condamner la SCI à payer une certaine somme au titre des indemnités d'éviction et accessoires, l'arrêt retient que, les locaux formant un tout indivisible, la sous-locataire n'a pas droit au renouvellement direct du bail de sorte que la locataire principale doit être indemnisée de son éviction de la totalité des locaux, y compris de la partie sous-louée ; qu'il en déduit que l'ensemble des préjudices résultant de l'éviction doit être pris en compte sans distinguer les sociétés occupantes ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'indemnité d'éviction du preneur sortant ne doit réparer que le préjudice qu'il a subi, la cour d'appel, qui a indemnisé le preneur sortant des frais de déménagement des locaux loués par la sous-locataire, des frais de réinstallation qui comprenaient des frais de communication de la sous-locataire et du double loyer qui était en partie supporté par la sous-locataire, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la SCI du [...] à payer à la société Vizona les sommes de 184 733 euros au titre des frais réinstallation/communication, 29 000 euros au titre des frais de déménagement/administratifs et 39 377 euros à titre d'indemnité pour double loyer, l'arrêt rendu le 7 mai 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Vizona aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Vizona ; la condamne à payer à la SCI du [...] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société du [...]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que l'existence d'un motif grave et légitime dispensant la SCI du [...] du paiement de l'indemnité d'éviction n'était pas démontrée, d'avoir dit que la sommation délivrée le 18 septembre 2013 était de nul effet, d'avoir en conséquence condamné la SCI du [...] à une indemnité d'éviction au profit de la société Vizona et d'avoir débouté la SCI du [...] de sa demande aux fins d'obtenir l'expulsion de la société Vizona ;
Aux motifs propres que « aux termes du bail commercial du 19 décembre 2003 liant les parties, la société VIZONA s'est expressément obligée à : " CESSION- SOUS-LOCATIONS sous peine de résiliation immédiate et sans préjudice de toutes autres indemnités et dommages-intérêts, le preneur s'engage : (...) 2°) A ne concéder la jouissance des lieux loués et les sous-louer à qui que ce soit, hormis à une société du même groupe, en tout ou en partie, sous quelque forme que ce soit, même temporairement ou à titre précaire, sans l'autorisation préalable et écrite du bailleur. La sous-location partielle, si elle venait à être autorisée, n 'entraînerait pas en tout état de cause renonciation à la clause d'indivisibilité conventionnellement stipulée au profit du bailleur. D'une façon générale, les conventions de sous-location autorisées devront : - reproduire les termes du bail que le sous-locataire devra s'engager à respecter dans ses rapports avec le preneur, - comporter une clause de renonciation à tous recours directs du sous-locataire contre le bailleur, soit en responsabilité, soit pour obtenir le renouvellement du bail directement à son profit, - être faites pour un montant de loyer au moins égal à celui résultant du bail, - avoir été approuvées préalablement par le bailleur, - avoir une durée de 23 mois. " La précision apportée dans les dispositions relatives à la sous-location par les termes " hormis à une société du même groupe" introduit une exception quant aux modalités contractuelles de la sous-location : celle-ci ne doit en effet être autorisée par écrit et préalablement par le bailleur que pour les sous-locations à des sociétés n'appartenant pas au même groupe que la société VIZONA. L'emploi du terme " d'une façon générale " introduisant les modalités de la sous-location, notamment la durée de 23 mois, ne concerne que les "conventions de sous-location autorisées " et ces modalités sont donc exclues pour les sociétés du même groupe pour lesquelles la sous-location ne nécessite pas d'autorisation écrite et préalable. D'ailleurs, le fait que cette exception attachée aux sociétés du même groupe ressort de l'intention commune des parties est corroborée par la manière dont cette clause a été rédigée à l'origine dans le contrat de renouvellement de bail du 7 novembre 2001 portant sur l'essentiel des locaux en cause, qui a été remplacé par le bail du 19 décembre 2003. L'acte du 7 novembre 2001 comporte en effet une clause dactylographiée relative à la sous-location dans laquelle a été ajoutée au 2°) de façon manuscrite et avec les paraphes des parties, après la mention: " les sous-louer à qui que ce soit ", la mention: " hormis une société du même groupe ". Il s'ensuit que si les parties ont ajouté expressément cette exception dans le bail depuis 2001 c'est qu'elles ont voulu lui donner un effet spécifique, de sorte que les dispositions relatives aux " conventions de sous-location autorisées " n'ont pas vocation à s'appliquer pour les sociétés du même groupe. La société VIZONA verse aux débats une attestation de son expert comptable en date du 26 février 2014 certifiant que les sociétés ANSORG FRANCE et VIZONA FRANCE font partie du même groupe de sociétés, à la tête duquel se trouve la société VITRASHOP HOLDING AG, société de droit suisse. Cette attestation est corroborée par la copie de la liste des comptes consolidés des sociétés du groupe VITRASHOP HOLDING AG pour l'année 2012 mentionnant plusieurs sociétés VIZONA dont celle de Paris et plusieurs sociétés ANSORG dont celle de Paris, la copie d'un organigramme du groupe. Il est ainsi démontré l'appartenance de la société ANSORG au même groupe que la société VIZONA. La SCI DU [...] se prévaut également du constat d'huissier du 19 décembre 2013 selon lequel d'autres sociétés dénommées VISPLAY et VITRASHOP seraient présentes dans les locaux. Mais la mise en demeure comportant rétractation de congé du 18 septembre 2013 ne reproche à la société VIZONA que la seule sous-location consentie à la société ANSORG, de sorte que l'occupation des locaux par d'autres sociétés ne saurait valablement constituer un motif grave et légitime. En tout état de cause, il ressort du procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 15 décembre 2000 que la société VITRASHOP est devenue la société VIZONA et qu'elle a pour nom commercial VISPLAY. En outre, la société VIZONA rapporte la preuve que les personnes nommément désignées par l'huissier de justice comme travaillant pour le compte de VISPLAY dans le constat précité sont salariées par la société VIZONA. Il apparaît donc que la société ANSORG est la seule sous-locataire des locaux qu'elle partage avec la société VIZONA notamment pour l'espace show-room. Enfin il résulte du courrier précité en date du 16 avril 2004 de M. K..., administrateur de biens représentant la SCI DU [...] que les sociétés VIZONA et ANSORG 1 avril 2004 laquelle a, par la voie de son ma er ndataire, reconnu la validité de la souslocation, bien que M. K... ait de manière erronée fait référence à une durée de 23 mois. La circonstance que le 30 novembre 2006, l'intégralité des parts sociales de la SCI DU [...] ait été cédée à la Sté FONCIERE DE LA MUETTE BROCHANT est inopérante puisque la bailleresse est restée la même personne morale. Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SCI DU [...] ne démontre pas justifier d'un motif grave et légitime la dispensant du versement d'une indemnité d'éviction. Par conséquent, par l'effet du congé comportant refus de renouvellement signifié le 25 juillet 2012, le bail a pris fin le 31 mars 2013 et en l'absence d'un motif grave et légitime, ce congé ouvre droit au profit de la locataire au paiement de l'indemnité d'éviction prévue, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs. En application de l'article L145-28 du code de commerce, la locataire évincée pouvant prétendre à une indemnité d'éviction a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de celle-ci. Le jugement sera donc également confirmé en ce qu'il a débouté la SCI DU [...] de sa demande tendant à voir ordonner l'expulsion de la société VIZONA et des demandes subséquentes » ;
Aux motifs éventuellement adoptés que « 1. Sur le motif grave et légitime du congé : Selon l'article L. 145-17 du Code de Commerce : "Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. (...)". En l'espèce, dans l'acte d'huissier du 18 septembre 2013 délivrée à la Sté VIZONA à la requête de la bailleresse intitulé : " sommation valant mise en demeure préalable et congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction comportant rétractation du congé avec refus de renouvellement et proposition d'indemnité d'éviction signifié le 25 juillet 2012 à effet au 31 mars 2013", cette dernière expose notamment que lors du rendez-vous d'expertise du 12 septembre 2013, la Sté VIZONA a expressément reconnu que la Sté ANSORG, dont un représentant était présent au rendezvous, occupait les lieux loués depuis plusieurs années, que l'autorisation préalable écrite du bailleur de sous-louer exigée par l'article 6 du contrat de bail n'a jamais été requise, qu'en outre la sous-location a duré plus de 23 mois durée maximum autorisée par cet article. Elle met en demeure sa locataire de mettre fin à ce manquement à ses obligations contractuelles dans le délai d'un mois sous peine de s'en prévaloir, comme motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction en application de l'article L145-17 précité. Elle fait valoir que le contrat de bail impose l'obtention de l'autorisation de la bailleresse à toute sous-location dont la durée ne peut excéder 23 mois, que la Sté ANSORG a volontairement dissimulé son lieu d'exploitation, que la preuve n'est pas rapportée qu'elle appartienne au même groupe que la Sté VIZONA, que plusieurs sociétés exploitent leur activité dans les locaux, que la sous location non autorisée s'est poursuivie un mois après la mise en demeure. De son côté, la Sté VIZONA fait valoir que la sous location partielle de ses locaux à la Sté ANSORG, appartenant au même groupe qu'elle, est autorisée par le contrat de bail et qu'il n'y a donc pas d'infraction contractuelle de sa part, que la bailleresse qui avait connaissance de la sous-location des locaux avant la délivrance du congé du 25 juillet 2012 offrant le paiement d'une indemnité d'éviction ne pouvait se rétracter. Les dispositions de l'article L145-31 du code de commerce relatives à la sous-location n'étant pas d'ordre public en application de l'article L145-5 du même code, les parties peuvent y déroger dans leur contrat de bail. Aux termes du bail commercial liant les parties, la société VIZONA s'est expressément obligée à : «CESSION-SOUS-LOCATION Sous peine de résiliation immédiate et sans préjudice de toutes autres indemnités et dommages-intérêts, le preneur s'engage : 1°) A ne pas mettre son fonds en gérance libre, en tout ou partie, mais d'exploiter personnellement. 2°) A ne concéder la jouissance des lieux loués et les sous-louer à qui que ce soit, hormis à une société du même groupe, en tout ou en partie, sous quelque forme que ce soit, même temporairement ou à titre précaire, sans l'autorisation préalable et écrite du bailleur. La sous-location partielle, si elle venait à être autorisée, n'entraînerait pas en tout état de cause renonciation à la clause d'indivisibilité conventionnellement stipulée au profit du bailleur.
D'une façon générale, les conventions de sous-location autorisées devront: - reproduire les termes du bail que le sous-locataire devra s'engager à respecter dans ses rapports avec le preneur, - comporter une clause de renonciation à tous recours directs du sous-locataire contre le bailleur, soit en responsabilité, soit pour obtenir le renouvellement du bail directement à son profit - être faites pour un montant de loyer au m2 au moins égal à celui résultant du bail, - avoir été approuvées préalablement par le bailleur, -avoir une durée de 23 mois. » Les parties s'opposent sur l'interprétation de cette stipulation, en particulier sur la question de savoir si la sous location à une société du même groupe est subordonnée aux conditions posées au troisième paragraphe imposant notamment que les "sous-locations autorisées" soient approuvées préalablement par le bailleur et aient une durée de 23 mois. Selon les dispositions des articles 1156 et suivants du code civil relatives à l'interprétation des conventions, l'on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes, lorsqu'une clause est susceptible d'avoir deux sens, on doit plutôt l'entendre dans celui avec lequel elle peut avoir un effet, que dans le sens avec lequel elle n'en produit aucun, les termes susceptibles de deux sens doivent être pris dans le sens qui convient le plus à la matière du contrat; ce qui est ambigu s'interprète par ce qui est d'usage dans le pays où le contrat est passé, les clauses s'interprètent les unes par rapport aux autres; dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation. La recherche de la commune intention des parties impose de regarder de quelle façon a été insérée dans le bail la clause selon laquelle les locaux peuvent être sous-loués aux sociétés du groupe. Dans le contrat de renouvellement de bail portant sur l'essentiel des locaux en cause conclu entre les parties le 7 novembre 2001, l'article "CESSION-SOUS-LOCATION" mentionne de façon dactylographiée que le preneur s'engage "2°) à ne concéder la jouissance des lieux loués et les sous-louer à qui que ce soit, en tout ou en partie, sous quelque forme que ce soit, même temporairement ou à titre précaire, sans l'autorisation préalable et écrite du bailleur'''' et précise deux paragraphes au dessous, eh caractères dactylographiés que "d'une façon générale, les conventions de sous-location autorisées devront: (...) - Avoir été approuvées préalablement par le bailleur, - avoir une durée de 23 mois. Or, à cet article dactylographié a été ajouté au 2°) , de façon manuscrite et avec les paraphes des parties, après la mention: "les sous louer à qui que ce soit", la mention: "hormis une société du même groupe". Il apparaît donc que les conditions commençant par la formule "D'unefaçon générale " ont été prévues avant que soit ajoutée l'exception accordée aux sociétés du groupe et alors que toutes les sous- locations devaient être préalablement autorisées par le bailleur. Ainsi, la formule "d'une façon générale" n'avait pas pour objet de souligner que les conditions posées visaient à la fois les sous-locations autorisées préalablement par le bailleur et celles consenties sans autorisation aux "sociétés du même groupe". Dans le contrat de bail du 19 décembre 2003 l'article "CESSION-SOUS-LOCATION" est intégralement dactylographié. Au paragraphe 2°), l'exception à l'obligation d'obtenir avant de sous-louer à l'autorisation préalable et écrite du bailleur", prévue en faveur des "sociétés du même groupe", perd tout intérêt si l'on considère que le troisième alinéa de ce paragraphe énonçant que "d'une façon générale, les conventions de sous-location autorisée devront : (...)- avoir été approuvées préalablement par le bailleur (...)" doit s'appliquer. Or, si les parties ont ajouté expressément cette exception dans le bail depuis 2001 c'est qu'elles ont voulu lui donner un effet spécifique. Il faut donc en déduire que le 3eme alinéa ne s'applique qu'aux sous-locations qui doivent faire l'objet d'une autorisation préalable et écrites selon le 2°) et non aux sociétés du même groupe que la Sté VIZONA. Il en résulte qu'en cas de sous-location aux sociétés de ce groupe, l'autorisation écrite et préalable n'était pas nécessaire et la durée de 23 mois ne s'imposait pas non plus. La mise en demeure comportant rétractation de congé du 18 septembre 2013 fait état de la seule sous-location consentie à la Sté ANSORG. Dans ses écritures, la bailleresse se prévaut cependant du constat d'huissier du 19 décembre 2013 selon lequel de représentants d'autres sociétés dénommées DISPLAY, VITRA SHOP et VITRA SHO GROUPE auraient été rencontrés sur place par l'huissier. Or, il ressort de son extrait du registre du commerce que la Sté VIZONA a pour nom commercial DISPLAY et qu'elle était anciennement dénommée VITRA SHOP, nom qui apparaît d'ailleurs sur le contrat de bail de 1991 et son avenant de 1996. Il apparaît donc que la Sté ANSORG est la seule sous locataire des locaux, sous location qui n'a jamais été contestée par la Sté VIZONA. Cette dernière produit une attestation de son expert comptable en date du 26 février 2014 certifiant que les sociétés ANSORG FRANCE et VIZONA FRANCE font partie du même groupe de sociétés, à la tête duquel se trouve la société VITRASHOP HOLDING AG, société de droit suisse. La copie de la liste des comptes consolidés des sociétés du groupe VTTRASHOP HOLDING AG pour l'année 2012 mentionnant plusieurs sociétés VIZONA dont celle de Paris et plusieurs sociétés ANSORG dont celle de Paris, la copie d'un organigramme du groupe, corroborent cette attestation. La démonstration est donc faite de l'appartenance de la Sté ANSORG au même groupe que la Sté VIZONA. Enfin, le 16 avril 2004 M. N. K..., administrateur de biens représentant la SCI du [...] , a écrit à la Sté VIZONA : "j'ai bien reçu votre courrier du 1er avril dernier m'informant de l'entrée de l'entreprise ANSORG dans vos locaux à partir du 1er avril 2004. Je vous rappelle que votre bail vous autorise de sous-louer votre local à une société de votre groupe en bail précaire, soit 23 mois. Il résulte clairement de ce courrier que la société VIZONA et la Sté ANSORG n'ont jamais dissimulé la sous-location mais en ont, au contraire, informé la bailleresse et que celle-ci a expressément reconnu par la voix de son mandataire qu'il s'agissait d'une sous-location autorisée par le bail. La circonstance que le 30 novembre 2006, l'intégralité des parts sociales de la SCI du [...] aient été cédées à la Sté FONCIERE DE LA MUETTE BROCHANT est inopérante puisque la bailleresse est restée la même personne morale ayant eu pour mandataire M. N. K.... Il est donc démontré que lors de la délivrance du congé avec offre d'indemnité d'éviction, la bailleresse avait connaissance de la sous location litigieuse, pour en avoir reconnu la validité en 2004. Elle ne peut donc plus l'invoquer comme motif grave et légitime pour se dispenser du paiement de l'indemnité d'éviction. L'affirmation de M. N. K... selon laquelle la sous-location à la Sté ANSORG ne devrait durer que 23 mois bien qu'il s'agisse d'une société du même groupe que la Sté VIZONA est sans conséquence puisqu'il s'agit d'une interprétation erronée du bail, comme exposé ci-dessus. Cette interprétation erronée n'a d'ailleurs pas été maintenue puisque le mandataire de la bailleresse a laissé la sous location se poursuivre. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que la SCI du [...] ne démontre pas justifier d'un motif grave et légitime la dispensant du versement d'une indemnité d'éviction. Il convient, en conséquence, de dire que par l'effet du congé comportant refus de renouvellement signifié le 25 juillet 2012, le bail a pris fin le 31 mars 2013 et que ce congé ouvre droit au profit de la locataire au paiement de l'indemnité d'éviction prévue à l'article L145-14 du code de commerce. En application de l'article L145-28 du code de commerce, la locataire évincée pouvant prétendre à une indemnité d'éviction a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de celle-ci. Il convient, en conséquence, de débouter la SCI du [...] de sa demande tendant à voir ordonner l'expulsion de la Sté VIZONA et de toutes ses demandes subséquentes ».
1) Alors que le concours du bailleur à la sous-location est requis même si la sous-location a été préalablement autorisée et que le défaut d'appel du bailleur à concourir aux actes de sous-location entraîne l'irrégularité de la sous-location et constitue un motif grave et légitime privant du droit à l'indemnité d'éviction ; qu'en estimant que la sous-location était régulière en ce que le bail commercial permettait, sans autorisation préalable et écrite, la sous-location des lieux à une société du même groupe, la cour d'appel a violé les articles L. 145-17 et L. 145-31 du code de commerce ;
2) Alors en tout état de cause que sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite et que la renonciation par le bailleur au bénéfice du statut des baux commerciaux doit être expresse ; qu'en estimant que le bailleur avait autorisé la sous-location aux sociétés du même groupe, lorsque le bail commercial du 19 décembre 2003 stipulait que d'une façon générale, les conventions de sous-location devront être approuvées préalablement par le bailleur et pour une durée de 23 mois, d'où il s'évinçait que le bailleur n'avait pas renoncé à l'application du statut, la cour d'appel a violé les articles L. 145-17 et L. 145-31 du code de commerce ;
3) Alors en tout état de cause que le bail commercial conclu le 19 décembre 2003 stipule que « d'une façon générale, les conventions de sous-location autorisées devront : - reproduire les termes du bail que le sous-locataire devra s'engager à respecter dans ses rapports avec le preneur, - comporter une clause de renonciation à tous recours directs du sous-locataire contre le bailleur, soit en responsabilité, soit pour obtenir le renouvellement du bail directement à son profit - être faites pour un montant de loyer au m2 au moins égal à celui résultant du bail, - avoir été approuvées préalablement par le bailleur, - avoir une durée de 23 mois » ; qu'il s'évince clairement et précisément d'une telle stipulation générale que toutes les sous-locations devaient être approuvées préalablement par le bailleur et avoir une durée de 23 mois ; qu'en énonçant que la sous-location à une société membre du groupe n'était pas soumise à l'accord préalable du bailleur, la cour d'appel a violé, par dénaturation de l'écrit, l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;
4) Alors en tout état de cause que le bail commercial conclu le 19 décembre 2003 stipule que « d'une façon générale, les conventions de sous-location autorisées devront : - reproduire les termes du bail que le sous-locataire devra s'engager à respecter dans ses rapports avec le preneur, - comporter une clause de renonciation à tous recours directs du sous-locataire contre le bailleur, soit en responsabilité, soit pour obtenir le renouvellement du bail directement à son profit - être faites pour un montant de loyer au m2 au moins égal à celui résultant du bail, - avoir été approuvées préalablement par le bailleur, - avoir une durée de 23 mois » ; qu'il s'évince clairement et précisément d'une telle stipulation générale que toutes les sous-locations devaient être approuvées préalablement par le bailleur et avoir une durée de 23 mois ; qu'en prenant appui sur l'autorisation donnée le 16 avril 2004 par l'ancien mandataire du bailleur, tout en relevant que la référence à la durée de 23 mois était erronée, pour en déduire qu'aucun motif grave et légitime n'était établi pour exclure le droit du preneur à son indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé, par dénaturation de l'écrit, l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 1.136. 920 euros le montant de l'indemnité d'éviction due par la SCI du [...] à la société Vizona ;
Aux motifs que « 1. Sur l'indemnité principale. Les parties ne contestent pas le jugement entrepris qui a retenu, suivant les préconisations de l'expert judiciaire, que le fonds est transférable et que l'indemnité principale est constituée par la valeur du droit au bail. Cette valeur se calcule en fonction de la différence existant entre le loyer du marché et le loyer dû en cas de renouvellement du bail à laquelle un coefficient est appliqué. Le jugement entrepris a retenu qu'il n'y avait pas de motif de déplafonnement et il s'est référé à un loyer plafonné de 125.410 euros en fonction duquel il a fixé la valeur du droit au bail à 615.000 euros, ce que la société VIZONA demande de confirmer. La SCI DU [...] considère qu'une modification notable des caractéristiques des locaux est intervenue au cours du bail expiré en raison de la création d'un show-room sur la quasi-totalité de la surface du rez-de-chaussée permettant de changer son affectation en créant une surface plus importante pour la réception de la clientèle de la locataire. Selon elle, il convient par conséquent de se référer au loyer déplafonné, soit la somme de 236.259 euros, et elle demande de fixer en conséquence la valeur du droit au bail à 171.644 euros. Selon le contrat de bail du 19 décembre 2003, les locaux sont loués à destination de " l'activité d'achat, de vente, de représentation de mobiliers, d'installations et d'agencements pour les entreprises et les particuliers, ainsi que la réalisation et le stockage de prototypes en découlant ", moyennant un loyer annuel de 91.470 euros HT/HC révisable automatiquement à l'issue de chaque période triennale. Selon le rapport d'expertise judiciaire, les locaux sont situés au [...] et à l'angle de la [...] et de la [...], aux sous-sol, rez-de-chaussée, 1er et 2ème étage d'un ensemble composé d'immeubles anciens en maçonnerie enduite. L'expert judiciaire conclut que l'implantation des locaux, qui sont en bon état, est de qualité moyenne pour l'activité exercée, souffrant d'une visibilité médiocre mais bénéficiant d'une bonne accessibilité par les transports en commun. Ces points ne sont pas contestés par les parties. Les locaux du rez-de-chaussée sont ainsi désignés dans le contrat de bail du 19 décembre 2003 :. Immeuble [...] - un espace d'exposition et de vente + sanitaires d'environ 350 m² - un atelier et une réserve de stockage d'environ 70 m² . Immeuble angle [...] - un espace de bureaux d'environ 66 m².Il ressort du projet d'architecte datant de 2004 que le bâtiment donnant sur la [...] devait être à destination de show-room pour une surface de 325 m². Dans la mesure où le bail mentionne un espace d'exposition et de vente + sanitaires d'environ 350m², le bailleur ne démontre pas que les travaux entrepris par la société locataire aurait eu pour effet d'augmenter la surface affectée à la réception du public. En outre, selon les plans dressés en 2009, repris dans le rapport d'expertise, figurent au rez-de-chaussée des locaux donnés à bail un show-room de 264,44 m² ainsi les suites show-room et sanitaire pour une surface de 40,07m². Il n'est donc pas démontré par l'appelante une augmentation de la surface affectée à la réception du public entraînant une modification notable des caractéristiques des locaux. Il s'ensuit que la SCI DU [...] ne rapporte pas la preuve du déplafonnement qu'elle allègue et qu'il convient de se référer au loyer plafonné comme retenu par le jugement entrepris. La cour renvoie à la motivation détaillée du jugement de première instance, en l'absence d'autres moyens de contestation de la valeur du droit au bail soulevés par les parties, qu'elle adopte, de sorte que la valeur du droit au bail s'établit comme suit : - valeur du marché pour l'ensemble des locaux : 279 170 euros annuels, - loyer contractuel plafonné résultant de l'application de l'indice : 125.410 euros au 31 mars 2013, - coefficient de 4 qui n'est pas discuté par les parties et qui est justifié s'agissant d'une situation sans aucune commercialité mais d'un local de qualité constitué de bureaux et d'un show-room en partie sur rue, soit (279 170 -125 410) x 4 = 615 040 euros. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité principale d'éviction à 615 000 euros (somme arrondie) ; 2. Sur les indemnités accessoires La SCI DU [...] fait valoir qu'en cas de refus de renouvellement du bail et lorsque le bail comporte une clause d'indivisibilité comme en l'espèce, le sous-locataire est privé de tout recours et il ne peut rien réclamer ; que la société VIZONA ne peut donc prétendre à être indemnisée du préjudice résultant de l'éviction pour elle et pour la société ANSORG. La société VIZONA fait valoir qu'elle a droit à réparation du préjudice résultant de son éviction de la totalité des locaux, y compris la partie sous-louée. La société locataire ne conteste que les montants de l'indemnité allouée au titre du trouble commercial et l'indemnité allouée au titre des frais de réinstallation alors que la SCI DU [...] conteste l'ensemble des montants alloués au titre des indemnités accessoires. Par application de l'article l'article L 145-32 du code du commerce, en cas de sous-location partielle, le sous-locataire n'a de droit direct au renouvellement que lorsque les lieux objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. En l'espèce outre le fait que le bail contient une clause d'indivisibilité conventionnelle, la configuration des locaux, décrite dans le constat d'huissier du 19 décembre 2013 et le rapport d'expertise, révèle qu'ils forment un tout indivisible. Dans ces conditions, la société ANSORG n'a pas droit au renouvellement direct du bail de sorte qu'il n'y a pas lieu de distinguer le préjudice causé spécifiquement à la société VIZONA en raison de sa propre activité, l'ensemble des préjudices résultant de l'éviction devant être pris en compte sans distinguer les sociétés occupantes, la société VIZONA devant être indemnisée du fait de son éviction de la totalité des locaux sous-loués, y compris de la partie sous-louée. - sur l'indemnité de remploi. Ces frais sont destinés à permettre au locataire évincé de faire face aux frais qu'il devra débourser à l'occasion de l'achat d'un fonds d'une valeur équivalente à celui dont il est évincé et comprennent notamment les droits de mutation et les frais d'agence et de rédaction d'acte. L'expert judiciaire évalue à 56.810 euros les frais de remploi en appliquant les nouveaux barèmes des droits de mutation sur les cessions de fonds de commerce et estimant à 5% les honoraires de transaction et juridiques soit : - droits de mutation pour la première tranche de 23 000 € : néant - droits de mutation pour la seconde tranche de 177 000 € x 3% = 5310 € - droits de mutation pour la troisième tranche de 415 000 € x 5% = 20 750 € - frais et honoraires de transaction : 615 000 € x 5% = 30 750 € La SCI DU [...] reprend ces modalités de calcul en les appliquant à l'indemnité principale qu'elle réclamait à hauteur de à 171.644 euros et demande, en conséquence, de fixer l'indemnisation des frais de remploi à 13.041,52 €. La société VIZONA demande l'application du coefficient forfaitaire de 10%. Le calcul ainsi fait par l'expert judiciaire sur la base des barèmes des droits étant plus précis que l'application d'une indemnité forfaitaire, l'indemnité de remploi sera fixée à la somme de 56.810 euros et non 61 500 euros comme retenu par le jugement de première instance. - sur le trouble commercial La SCI DU [...] expose que le trouble commercial doit correspondre à trois mois d'EBE et elle critique le choix de l'expert qui s'est basé sur le chiffre d'affaires, ce qui ne correspond pas à la réalité du préjudice de la société VIZONA laquelle a un chiffre d'affaire important mais un taux de rentabilité négatif en 2010 et 2011. Elle propose de se référer à l'EBE retraitée positive de la seule l'année 2012. La société VIZONA conteste le montant de l'indemnité retenu au titre du trouble commercial au motif qu'il convient de retenir un trouble égal à deux semaines du chiffres d'affaires HT, et non une semaine, comme l'a préconisé l'expert judiciaire. Mais s'agissant d'une société qui, comme l'a relevé le jugement entrepris, n'a généralement pas d'E.B.E., il convient de se référer au chiffre d'affaires et de retenir une semaine de chiffre d'affaires HT, soit au regard du rapport d'expertise judiciaire, la somme de 212.000 euros, la préconisation de l'expert de retenir deux semaines soit 464 000 euros étant manifestement excessive eu égard à l'activité économique de la société VIZONA. - sur les frais de déménagement et les frais administratifs. L'expert judiciaire a proposé, au regard des devis présentés dont il a fait la moyenne, une somme arrondie à 26 000 euros retenue par le jugement entrepris. La SCI DU [...] critique les devis retenus par l'expert judiciaire au motif qu'ils incluent le déménagement de la société ANSORG. Mais dés lors que l'ensemble des préjudices résultant de l'éviction doit être pris en compte sans distinguer les sociétés occupantes, ce moyen n'est pas fondé. Par conséquent la somme de 26 000 euros sera retenue. Pareillement la somme forfaitaire de 3 000 euros au titre des frais administratifs proposée par l'expert et retenue par le jugement de première instance est appropriée. C'est donc de manière justifié que le jugement entrepris a retenu la somme de 29 000 euros au titre des frais de déménagement et des frais administratifs. - sur les frais de réinstallation L'expert a retenu la valeur d'acquisition actualisée des différents agencements des locaux loués et y a appliqué un coefficient de vétusté de 70% pour fixer les frais de réinstallation à 329.185 euros. Il y ajoute une somme forfaitaire de 4.000 euros au titre des frais de communication, soit un montant proposé de 333.000 euros au titre des frais de réinstallation. La SCI DU [...] estime que l'indemnité de réinstallation ne doit être réglée que sur justificatifs et elle demande de retenir une somme de 2.000 euros au titre des frais de communication faisant valoir qu'il n'y a pas lieu de prendre en ceux de la société ANSORG. La société VIZONA demande de retenir un coefficient de vétusté de 40% ainsi que la valeur d'acquisition actualisée proposée par l'expert que le jugement entrepris n'a pas reprise. Le locataire qui dispose d'un droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction est fondée à réclamer la prise en compte de ses frais de réinstallation sans que celle-ci ne soit différée comme le sollicite la SCI DU [...] . Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que des devis de dépose, démolition des agencements existants et nouveaux agencements et installations dans les locaux, d'installation réseau et infrastructure ainsi que des devis de fourniture de mobilier debureau ont été fournis par la locataire et l'expert a recensé les travaux réalisés dans les locaux sous forme de tableau. C'est à juste titre que le jugement entrepris a considéré qu'il n'y avait pas lieu de réactualiser la valeur d'acquisition des différents agencement qui seront conservés pour leur valeur nominale, soit un total de 602.446 euros. Le coefficient de vétusté de 70% proposé par l'expert sera retenu étant observé que l'expert judiciaire a relevé que la valeur d'acquisition des agencements est sansrapport avec la valeur nette comptable et que certains des aménagements datent des années 90. En conséquence, les frais de réinstallations seront fixés à 180.733 euros (602.446 x 30%) Les frais de communication de 4.000 euros proposés par l'expert seront retenus, le moyen soulevé par la SCI DU [...] tiré du fait que ces frais comprennent pour partie la société ANSORG étant inopérant.
En conséquence, c'est de manière justifiée que le jugement de première instance a retenu la somme de 184.733 euros au titre des frais de réinstallation et de communication. - sur les frais de double loyer Il peut être pris en compte un poste spécifique de " double loyer ", correspondant à l'indemnisation du préjudice complémentaire subi par le preneur, contraint pour effectuer ses opérations de déménagement et réaménagement des nouveaux locaux, de conserver les anciens locaux parallèlement aux nouveaux.
Au regard de l'état des locaux et en l'absence d'aménagements spécifiques, l'expert retient deux mois de loyer sur la base de la valeur locative, soit 39.377 euros, Faisant valoir que ce double loyer serait partagé avec la société ANSORG, la SCI DU [...] propose de n'en retenir que la moitié, soit la somme de 19.688 euros. Comme exposé ci-dessus ce moyen n'est pas fondé de sorte qu'il convient de retenir la somme de 39.377 euros à ce titre à l'instar du jugement entrepris. Il ressort de l'ensemble de ces éléments, que l'indemnité d'éviction totale due à la société VIZONA s'élève à la somme de :
- indemnité principale : ..............................................615.000 €
- indemnité de remploi : ...............................................56.810 €
- trouble commercial : ................................................212.000 €
- frais réinstallation/communication : .........................184.733 €
- frais de déménagement/administratifs : ....................29.000 €
- indemnité de double loyer : .......................................39.377 €
soit un total de 1.136.920 euros toutes causes confondues et non de 1.141.610 euros comme retenu par le jugement entrepris qui sera donc infirmé sur le montant total toutes causes confondues de l'indemnité d'éviction » ;
1) Alors que l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; qu'en présence d'une sous-location partielle, le locataire ne peut pas prétendre à la réparation du préjudice causé par l'éviction de la totalité des lieux, y compris ceux sous-loués ; qu'en statuant en sens contraire, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce, ensemble le principe de réparation intégrale du dommage, sans perte ni profit ;
