LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 22 mars 2018), que, par acte authentique du 12 septembre 2005, la société Week-end en Périgord s'est engagée à céder un immeuble à la société SEAT ; que, la société SEAT n'ayant pas payé le solde du prix de vente, la société Week-end en Périgord l'a assignée en résolution de la vente ; qu'un arrêt du 28 février 2011 a confirmé un jugement du 23 février 2010 ayant constaté la résolution de plein droit de la vente à compter du 11 février 2008 et ordonné une expertise afin de chiffrer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société SEAT ; qu'à la suite du dépôt du rapport de l'expert, la société Week-end en Périgord a assigné le liquidateur judiciaire de la société SEAT en fixation du montant de l'indemnité d'occupation et en expertise pour évaluer les dégradations de l'immeuble ; que le liquidateur judiciaire de la société SEAT a sollicité la restitution de la partie du prix de vente versée par celle-ci ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Week-end en Périgord fait grief à l'arrêt de la condamner à restituer le solde du prix de vente versé déduction faite du montant de la clause pénale ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la société SEAT, qui s'était opposée à la résolution de la vente, n'avait pas formé de demande subsidiaire en restitution du prix versé et retenu que la résolution de la vente devait replacer les parties dans l'état antérieur à celle-ci, la cour d'appel en a déduit à bon droit, sans méconnaître l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt du 28 février 2011, que la demande en restitution du prix partiellement versé ne pouvait se voir opposer le principe de la concentration des moyens ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu les articles 1351, devenu 1355, du code civil, ensemble l'article 480 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande de condamnation de la société SEAT au paiement d'une indemnité d'occupation, l'arrêt retient que, en raison de l'effet rétroactif de la vente, la société Week-end en Périgord n'est pas fondée à réclamer à l'acquéreur une indemnité correspondant à l'occupation de l'immeuble, qu'elle affirme que les lieux n'auraient été libérés que le 31 mars 2011 mais le procès-verbal de constat dressé à cette date mentionne qu'un commandement de quitter les lieux aurait été adressé à la société SEAT et à son mandataire judiciaire sans précision de date et de l'existence d'un procès-verbal d'expulsion qui n'est pas communiquée, qu'il n'est pas contesté que le jugement du 23 février 2010 qui a constaté la résolution de la vente a été frappé d'appel sans avoir ordonné l'exécution provisoire, que la cour d'appel a statué le 28 février 2011 et qu'aucun élément du dossier ne permet de constater que la société SEAT se serait maintenue dans les lieux de manière fautive pouvant justifier l'octroi éventuel de dommages-intérêts ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait du jugement du 23 février 2010, confirmé par arrêt du 28 février 2011, qu'une indemnité d'occupation devait être payée par la société SEAT, la cour d'appel, qui a méconnu l'autorité de la chose jugée attachée à ces décisions, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de la société Week-end en Périgord de condamnation de la société SEAT au paiement d'une indemnité d'occupation des lieux objets de la vente du 12 septembre 2005, l'arrêt rendu le 22 mars 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux autrement composée ;
Condamne la SELARL Z..., en qualité de liquidateur judiciaire de la société SEAT, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat aux Conseils, pour Mmes S..., I... et A... X... et de M. M..., ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir débouté la société Week-End en Périgord de sa demande de condamnation de la société Seat au paiement d'une indemnité d'occupation des lieux objets de la vente du 12 septembre 2005 ;
AUX MOTIFS QUE « Sur l'indemnité d'occupation. La Selarl Z... conteste le droit du vendeur à obtenir une indemnité d'occupation, en raison de l'effet rétroactif attaché à la résolution de la vente. A titre subsidiaire, elle demande à la Cour de ne pas homologuer le rapport d'expertise, la mesure d'expertise ne pouvant suppléer la carence de la société Week-End en Périgord à rapporter la preuve nécessaire au succès de ses prétentions. Les intimés soutiennent que la société Week-End en Périgord ne sollicite pas une indemnité pour l'occupation des parcelles cédées entre la date de la vente et l'accomplissement de la clause résolutoire, mais comme le précise le tribunal de grande instance de Périgueux dans le jugement du 23 février 2010, « pour l'occupation des lieux entre le 11 février 2008 [date de résolution de la vente] et la libération effective » soit le 31 mars 2011. Il convient de rappeler que par suite de l'effet rétroactif de la vente, la société Week-End en Périgord qui n'est pas fondée à réclamer à l'acquéreur une indemnité correspondant à l'occupation de l'immeuble, doit être déboutée de cette demande. La société Week-End en Périgord affirme que les lieux n'auraient été libérés que le 31 mars 2011. Cependant le procès-verbal de constat dressé à cette date fait état qu'un commandement de quitter les lieux aurait été adressé à la société Seat et à son mandataire judiciaire sans précision de date et de l'existence d'un procès-verbal d'expulsion qui n'est pas plus communiqué à la cour. Il n'est pas contesté que le jugement du 23 février 2010 qui a constaté la résolution de la vente, a été frappé d'appel sans avoir ordonné l'exécution provisoire. La Cour d'appel de Bordeaux a statué le 28 février 2011. Aucun élément du dossier ne permet de constater que la société Seat se serait maintenue dans les lieux de manière fautive pouvant justifier l'octroi éventuel de dommages-intérêts. Il y a lieu de débouter la société Week-End en Périgord de sa demande d'indemnité d'occupation et de réformer le jugement sur ce point » ;
1°/ ALORS QUE la partie qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs ; que le jugement de première instance, dont la société Week-End en Périgord a expressément demandé la confirmation en ce qu'il a fixé à la somme de 262.000 euros le montant de sa créance, représentant l'indemnité d'occupation due par le liquidateur judiciaire de la société Seat pour l'occupation des parcelles restituées, pour la période de 11 février 2008 au 31 mars 2011, a retenu que « le tribunal de grande instance, puis la cour d'appel de Bordeaux dans un arrêt du 28 février 2011, ont admis qu'une indemnité d'occupation était due à la SARL Week-End en Périgord » et que, « en conséquence, le tribunal ne peut retenir l'argumentation de la Selarl Z..., en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Seat, selon laquelle la SARL Week-End en Périgord ne peut prétendre à une indemnité d'occupation en raison de l'effet rétroactif de la résolution de la vente » ; qu'en infirmant le jugement sur ce point, sans en réfuter les motifs déterminants tirés de l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt irrévocable du 28 février 2011 ayant constaté le principe de l'indemnité d'occupation due à la société Week-End en Périgord, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 954, alinéa 5, du Code de procédure civile ;
2°/ ALORS QUE, subsidiairement, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a, dès son prononcé, l'autorité de chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel de Bordeaux a, par arrêt du 28 février 2011, devenu irrévocable, confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Périgueux du 23 février 2010 ayant décidé que la société Seat devait payer une indemnité d'occupation à la société Week-End en Périgord pour la période du 11 février 2008 au 31 mars 2011 et désigné un expert judiciaire pour chiffrer la valeur de cette indemnité ; que cette décision avait ainsi autorité de la chose jugée quant au principe de l'allocation d'une indemnité d'occupation pour la période visée au profit de la société exposante ; qu'en déboutant cependant la société Week-End en Périgord de sa demande d'indemnité d'occupation pour la période du 11 février 2008 au 31 mars 2011, la Cour d'appel a violé les articles 480 du Code de procédure civile et 1351, devenu 1355, du code civil ;
3°/ ALORS QUE, plus subsidiairement encore, l'effet rétroactif de la résolution de la vente interdit seulement au vendeur de réclamer à l'acquéreur une indemnité correspondant à l'occupation de l'immeuble entre la date de la vente et celle de la résolution de celle-ci ; que ce principe ne s'oppose en revanche nullement à l'octroi au vendeur d'une indemnité d'occupation pour la période postérieure à la date de la résolution de la vente, lorsque l'acquéreur s'est maintenu sans droit ni titre dans les lieux vendus ; qu'en énonçant néanmoins que « par suite de l'effet rétroactif de la vente, la société Week-End en Périgord qui n'est pas fondée à réclamer à l'acquéreur une indemnité correspondant à l'occupation de l'immeuble, doit être déboutée de cette demande », cependant que l'indemnité d'occupation en cause concernait une période postérieure à la résolution de la vente, la Cour d'appel a violé l'article 1184 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4°/ ALORS QUE, plus subsidiairement encore, lorsque l'acquéreur d'un immeuble, dont la vente a été résolue, se maintient dans les lieux après la date de la résolution, il est redevable d'une indemnité d'occupation à compter de cette date et jusqu'à la libération effective des lieux, peu important que son maintien dans les lieux soit fautif ou non ; qu'en énonçant en l'espèce, pour débouter la société Week-End en Périgord de sa demande d'indemnité d'occupation pour la période postérieure à la date de la résolution de la vente, qu'aucun élément du dossier ne permettait de constater que la société Seat se serait maintenue dans les lieux de manière fautive, la Cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à justifier sa décision, a derechef violé l'article 1184 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
5°/ ALORS QUE, plus subsidiairement encore, la société Week-End en Périgord soutenait que le procès-verbal de reprise des lieux, objets de la vente résolue, établi le 31 mars 2011, démontrait que la libération effective des lieux par la société Seat devait être fixée à cette date ; que ce point n'était pas contesté par la société Z..., ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Seat, qui se bornait dans ses conclusions d'appel à soutenir que l'indemnité d'occupation litigieuse n'était pas due ; qu'en jugeant cependant que « le procès-verbal de constat dressé à cette date [soit le 31 mars 2011] fait état qu'un commandement de quitter les lieux aurait été adressé à la société Seat et à son mandataire judiciaire sans précision de date et de l'existence d'un procès-verbal d'expulsion, qui n'est pas plus communiqué à la cour » et qu'elle était donc dans « l'ignorance de la date à laquelle la société Seat a quitté les lieux », cependant que la date de la libération effective des lieux n'était contestée par aucune des parties, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
6°/ ALORS QUE, plus subsidiairement encore, c'est à celui qui se prétend libéré d'une obligation d'en rapporter la preuve ; qu'en l'espèce, la société Week-End en Périgord produisait, ainsi que la Cour d'appel l'a elle-même constaté, un procès-verbal d'expulsion valant reprise des lieux daté du 31 mars 2011 ; qu'en énonçant, pour débouter la société exposante de sa demande d'indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 11 février 2008, date de la résolution de la vente, et le 31 mars 2011, date de la libération effective des lieux par la société Seat, que « le procès-verbal de constat dressé à cette date fait état qu'un commandement de quitter les lieux aurait été adressé à la société Seat et à son mandataire judiciaire sans précision de date et de l'existence d'un procès-verbal d'expulsion, qui n'est pas plus communiqué à la cour », cependant qu'il appartenait à la société Z..., ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société Seat, de démontrer que celle-ci aurait le cas échéant libéré les lieux avant la date du 31 mars 2011, la Cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315, devenu 1353 ;
7°/ ALORS QUE, plus subsidiairement encore, le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; que la Cour d'appel a en l'espèce énoncé, pour débouter la société exposante de sa demande d'indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 11 février 2008 et le 31 mars 2011, que si « la société Week-End en Périgord affirme que les lieux n'auraient été libérés que le 31 mars 2011 », « le procès-verbal de constat dressé à cette date fait état qu'un commandement de quitter les lieux aurait été adressé à la société Seat et à son mandataire judiciaire sans précision de date et de l'existence d'un procès-verbal d'expulsion, qui n'est pas plus communiqué à la cour » et qu'en conséquence, elle était « dans l'ignorance de la date à laquelle la société Seat a quitté les lieux » ; qu'en statuant ainsi, motif pris de l'insuffisance des preuves relatives à la date de libération effective des lieux objets du contrat de vente résolu, la Cour d'appel a méconnu son office et violé l'article 4 du Code civil ;
8°/ ALORS QUE, plus subsidiairement encore, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a, dès son prononcé, l'autorité de chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche, peu important qu'il soit ou non revêtu de la force exécutoire ; que tel est le cas du jugement qui constate la résolution d'une vente à une certaine date et prononce en conséquence l'expulsion de l'acquéreur, dont il résulte que ce dernier est sans droit ni titre pour occuper le bien vendu depuis la résolution de la vente ; que l'absence de caractère exécutoire du jugement n'autorise donc l'acquéreur ni à demeurer dans les lieux, ni à prétendre continuer à en jouir sans devoir verser en compensation une indemnité d'occupation ; qu'en énonçant cependant en l'espèce, pour débouter la société exposante de sa demande d'indemnité d'occupation pour la période du 11 février 2008 au 31 mars 2011, que le jugement du tribunal de grande instance de Périgueux du 23 février 2010 ayant constaté la résolution de la vente avait été frappé d'appel sans avoir ordonné l'exécution provisoire et que la Cour d'appel de Bordeaux avait statué le 28 février 2011, la Cour d'appel a violé l'article 480 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir constaté l'existence d'une clause pénale, de l'avoir déclarée excessive, d'en avoir réduit le montant à la somme de 300.000 euros et d'avoir en conséquence condamné la société Week-End en Périgord à restituer à la société Z..., ès-qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Seat la somme de 1.127.960 euros correspondant au solde du prix de vente versé déduction faite du montant de la clause pénale, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 28 février 2011 ;
AUX MOTIFS QUE « Sur la demande en restitution du prix de vente. La Selarl Z... ès-qualités demande la restitution de la partie du prix de vente que la société Seat a versée, soit la somme de 1.427.960 €. Elle affirme qu'il ne peut valablement lui être opposé le principe de la concentration des moyens dans la mesure où elle n'était pas présente lors de l'instance ayant prononcé la résolution de la vente. Elle fait valoir également que la clause pénale prévoyant que la totalité des acomptes versés serait perdue en cas de résolution de la vente invoquée par la société Week-End en Périgord est manifestement excessive. La société Week-End en Périgord demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable cette demande de la Selarl Z... faute d'avoir formé une telle demande dans le cadre du recours qui avait été interjeté par la société Seat suite au jugement du 23 février 2010. D'autre part, elle rappelle que l'acte de vente du 12 septembre 2005 prévoyait qu'en cas de résolution pour défaut de paiement du solde du prix, les paiements partiels seraient perdus par l'acquéreur à titre de clause pénale. Enfin, elle relève que la demande de la Selarl Z... visant à voir déclarer cette clause excessive est irrecevable en application des dispositions de l'article 564 du Code de procédure civile s'agissant d'une demande nouvelle formée pour la première fois devant la cour. Il convient de relever que la demande en restitution du prix partiellement versé suite à la résolution de la vente ne peut se voir opposer la règle de la concentration des moyens dans la mesure où la société Seat s'opposait à la résolution de la vente et qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir formé une demande subsidiaire en ce sens et ce d'autant que la résolution de la vente devant replacer les parties dans l'état antérieur à celle-ci, la restitution des parcelles entraine en corollaire la restitution du prix de vente. Néanmoins, il y a lieu de constater que dans l'acte authentique du 12 septembre 2005, il est stipulé au chapitre Paiement du prix que le prix était, pour partie, payable à terme et qu'il était expressément convenu entre les parties : « qu'à défaut de paiement de tout ou partie du prix dans les termes convenus et un moins après un simple commandement de payer demeuré infructueux, la vente sera résolue de plein droit, conformément à l'article 1656 du Code civil si le commandement contient déclaration formelle par le vendeur de son intention de profiter de la présente clause. [
] Etant précisé que les paiements partiels effectués y compris le prix payable comptant seront perdus par l'acquéreur à titre de clause pénale ». Sans qu'il y ait lieu de s'interroger sur le caractère nouveau de la demande visant à voir déclarer excessif le montant de cette clause pénale, il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 1152 alinéa 2 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. En l'espèce, il y a lieu de constater que la clause pénale correspond à environ 69,73 % du prix de vente initial. La société Week-End en Périgord ne précise pas le préjudice effectivement subi par elle. Il y a là une disproportion excessive entre la pénalité mise à la charge de la société Seat responsable de la non réalisation de la vente et le préjudice effectivement subi par la société Week-End en Périgord. Il y a lieu de réduire le montant de cette clause pénale à la somme de 300.000 euros. Il y a lieu d'ordonner la restitution par la société Week-End en Périgord du surplus des sommes déjà payées par la société Seat soit la somme de 1.127.960 euros à la société Z... ès-qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Seat avec intérêt au taux légal à compter du 28 février 2011 » ;
ALORS QU'il incombe aux parties de présenter dès l'instance initiale l'ensemble des moyens qu'elles estiment de nature, soit à fonder la demande, soit à justifier son rejet total ou partiel ; qu'en retenant en l'espèce que la demande en restitution du prix partiellement versé à la suite de la résolution de la vente, faite par la société Z..., ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Seat, ne pouvait se voir opposer la règle de la concentration des moyens, cependant que ce moyen contestait l'application de la clause résolutoire prévue dans l'acte de vente du 12 septembre 2005, qui stipulait qu'en cas de résolution de la vente, les paiements partiels effectués par l'acquéreur seraient perdus à titre de la clause pénale et en vertu de laquelle la résolution de la vente avait été constatée par l'arrêt devenu irrévocable de la Cour d'appel de Bordeaux du 28 février 2011, et aurait donc dû être présenté dès l'instance initiale, la Cour d'appel a violé les articles 480 du Code de procédure civile et 1351, devenu 1355, du Code civil.
