LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° N 18-19.541 et n° N 18-20.093 ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon les arrêts attaqués (Douai, 14 mai 2018, rectifié le 9 juillet 2018), que M. M... était propriétaire d'une maison d'habitation avec terrain ; que, par suite de l'inclusion de ce bien dans les zones de délaissement prévues au plan de prévention des risques technologiques, M. M... a exercé son droit de délaissement ; qu'aucun accord sur le prix n'étant intervenu, le juge de l'expropriation a été saisi d'une demande en fixation des indemnités de dépossession ;
Attendu que M. M... fait grief aux arrêts de fixer comme ils le font l'indemnité principale de dépossession et l'indemnité de remploi ;
Mais attendu qu'ayant analysé les termes de comparaison cités par les parties, souverainement retenu ceux qui lui sont apparus les mieux adaptés à l'évaluation du bien exproprié et, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, fixé le montant de l'indemnité d'expropriation en tenant compte des caractéristiques constitutives de plus-values, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. M... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour M. M..., demandeur aux pourvois n° N 18-19.541 et N 18-20.093
Le moyen fait grief à l'arrêt d'avoir fixé aux sommes de 273 612 euros et de 28 561,20 euros, les indemnités de dépossession et de remploi dues par l'EPF Nord-Pas-de-Calais à M. S... M... ;
Aux motifs que les parties s'accordent sur évaluer l'immeuble de M. M... selon la méthode d'évaluation par comparaison, les termes de comparaison étant fournis par les transactions ayant pour objet des immeubles similaires, à savoir des maisons d'habitation anciennes avec terrain sur la commune de [...] et ses environs, ces transactions ne devant pas par ailleurs être trop anciennes, dès lors que le bien doit être estimé à la date du jugement de première instance ; que ne peuvent par ailleurs être retenus par la présente juridiction, des évaluations du bien litigieux, fussent-elles établies par un notaire ; qu'ainsi les six termes de comparaison cités en première instance par l'expropriant relatifs aux ventes intervenues : le 6 mai 2009 portant sur une maison à usage d'habitation [...] , le 20 mars 2010 portant sur une maison à usage d'habitation [...] , le 25 janvier 2011 portant sur une maison à usage d'habitation [...] , le 26 janvier 2011 pourtant sur une maison à usage d'habitation [...] , le 19 septembre 2011 portant sur une maison à usage d'habitation [...] , le 20 octobre 2011 portant sur une maison à usage d'habitation [...] qui datent toutes de plus de 5 ans avant la date du jugement, apparaissent trop anciens pour être pertinents, ne reflétant plus le marché immobilier de ce secteur et il seront en conséquence écartés par la cour ; que seront également écartées les ventes dont les particularités sont trop spécifiques pour être retenues comme termes de référence, à savoir la vente du 28 juillet 2015, portant sur une maison à usage d'habitation sise [...] qui correspond à une cession aux fins de faire cesser une indivision successorale et la vente du 13 avril 2015 d'une maison à usage d'habitation sise [...] , cédée par la caisse des mines ; que seront en revanche retenues les ventes suivantes intervenues moins de cinq ans avant la date du jugement sur des maisons d'habitation anciennes "type avec terrain et jardin arboré dans la commune de [...] et les communes avoisinantes : - le 29 avril 2013, portant sur une maison à usage d'habitation sise [...] , construction 1925, bâtie sur un terrain de 2063 m², surface réelle bâtie de 186 m², surface pondérée de 232,50 m², prix de vente de 180 000 €, soit un prix au m² de surface réelle bâtie de 967,74 € ou un prix au m² de surface pondérée de 774,19 €, - le 29 septembre 2014, portant sur une maison à usage d'habitation sise à [...], commune proche de [...], même si elle est plus attractive, construction 1931, bâtie sur un terrain de 808 m², surface réelle bâtie de 148 m², surface pondérée de 212,20 m² prix de vente de 322 800 €, soit un prix au m² de surface réelle bâtie de 2181,08 € ou un prix au m² de surface pondérée de 1521,21 €, - le 10 septembre 2015, portant sur une maison à usage d'habitation sise [...] , construction 1927, bâtie sur un terrain de 1139 m², surface réelle bâtie de 129 m², surface pondérée de 187 m², prix de vente de 265 000 €, soit un prix au m² de surface réelle bâtie de 1417,11 € ou un prix au m² de surface pondérée de 1417,11 €, - le 4 février 2016 portant sur une maison à usage d'habitation sise à [...], construction 1902, bâtie sur un terrain de 2280 m², surface réelle bâtie de 132 m², surface pondérée de 187 m², prix de vente de 195 000 €, soit un prix au m² de surface réelle bâtie de 1020,94 € ; que la moyenne de ces termes s'établit à 1510,80 € le m² de surface réelle bâtie ; qu'il faut toutefois tenir compte des éléments de plus-value de l'immeuble de M. M... liés à - son excellent entretien, malgré l'âge de construction de 1927, avec toiture entièrement rénovée en 2011 en tuiles traditionnelles, l'autorité expropriante ne pouvant être suivie lorsqu'elle soutient que ces travaux ont été faits dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée, alors même qu'il appartient à tout propriétaire diligent d'assurer le bon entretien de la toiture de son immeuble, - l'existence d'un grand jardin arboré, clos par un portail électrique avec commande à distance et vidéo surveillance, - l'existence d'un garage en façade à l'entrée de la propriété, - l'existence en fond de parcelle d'un bâtiment avec trois garages auquel est accolé un atelier, - l'existence d'un appentis pour deux voitures ; que les seuls éléments à changer étant les huisseries qui sont des huisseries à simple vitrage ; que ne peut être considéré comme un élément de moins-value par rapport aux termes de référence le fait que l'immeuble se trouve dans une zone de possibles d'affaissements miniers, alors même qu'à l'exception de l'immeuble de [...], tous les termes de référence se situent dans des communes qui ont connues l'exploitation minière par les Houillères et connaissent des risques d'affaissements miniers ; que ne peut non plus être considéré comme un élément de moins-value par rapport aux termes de référence, le fait que l'immeuble se trouve proche d'un site industriel, alors même que la juridiction constate que le seul autre terme de référence qui se trouve à [...], également dans un environnement industriel est également celui qui a le prix au m² le plus élevé ; qu'il est également fait état comme élément de moins-value la distribution des pièces à l'intérieur de la maison et leur petite superficie ; mais faute de connaître la distribution des pièces dans les immeubles termes de référence, qui sont tous des immeubles anciens de type ingénieurs, cet élément ne peut non plus être retenu comme élément de moins-value ; qu'au vu des éléments de plus-value, le prix au m² de l'immeuble de M. M... sera fixé à 1810 € le m² de surface réelle bâtie, soit un prix principal de 273 612 €, l'indemnité de remploi étant fixée à 28 561,20 €.
Alors d'une part qu' en vertu de l'article L.230-3 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable en cas d'exercice du droit de délaissement, le prix du bien, y compris l'indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d'expropriation, et qu'il résulte des articles L.321-1 et L. 322-1 du code de l'expropriation que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que si le juge de l'expropriation est libre du choix de la méthode et des termes de comparaison, en retenant en l'espèce un prix moyen de 1510,80 euros le m² calculé sur la base de ventes intervenues entre 2013 et 2016, sans s'expliquer sur le rejet du premier terme de comparaison proposé par le commissaire du gouvernement, à savoir une vente effectuée par la caisse des mines intervenue à [...], le 13 avril 2015, d'une maison à usage d'habitation d'une surface de 162 m² située [...] , érigée en 1910 sur la parcelle [...] , au prix de 2.181,08 € le m², la seule qualité d'organisme de sécurité sociale du vendeur ne pouvant caractériser une particularité spécifique de cette cession justifiant son exclusion, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisée ;
Alors d'autre part que M. M... ayant accepté, comme l'expropriant, une évaluation par comparaison, sur la base d'un prix au m² issu de termes de comparaison pertinents, il faisait valoir de nombreux éléments de plus-value propres à son bien ; qu' en ne prenant en compte que certains de ces éléments de plus-value limitativement énumérés (excellent entretien, malgré l'âge de construction de 1927, avec toiture entièrement rénovée ; existence d'un grand jardin arboré, clos par un portail électrique avec commande à distance et vidéo surveillance ; existence d'un garage en façade à l'entrée de la propriété ; existence en fond de parcelle d'un bâtiment avec trois garages auquel est accolé un atelier ; existence d'un appentis pour deux voitures), sans s'expliquer sur le motifs de rejet d'autres éléments de plus-value également invoqués par M. M... (rénovation entière du bien par des travaux effectués à l'époque et évalués par Monsieur V... A..., expert près la Cour d'appel de Douai à hauteur de 432.060 francs en 1992 soit 91949,66 euros, compte tenu de l'érosion monétaire ; construction d'une chapelle sur la propriété ; décoration intérieure ; rénovation de l'intégralité du système de chauffage alors vétuste), la Cour d'appel a insuffisamment motivé sa décision et méconnu l'article 455 du code de procédure civile.
