LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 20 mars 2018), que, selon une promesse de vente du 23 juillet 2013, la société civile immobilière 14 cours Charlemagne (la SCI) a vendu à la société AJR Transaction des locaux dans un immeuble en copropriété, sous diverses conditions suspensives ; que, celle-ci n'ayant pas comparu devant le notaire à la date fixée pour la signature de l'acte authentique, la SCI l'a assignée en paiement des sommes de 18 000 euros correspondant au dépôt de garantie prévu à la promesse et de 36 000 euros au titre de la clause pénale ;
Attendu que la société AJR fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement de ces deux sommes après avoir requalifié le dépôt en garantie en clause pénale ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant soutenu, dans ses conclusions d'appel, que l'application aux deux clauses intitulées "dépôt de garantie" et "clause pénale" de leur qualification véritable de clause pénale revenait à prévoir une indemnité de 54 000 euros manifestement excessive qu'il y avait lieu de réduire, la société AJR n'est pas recevable à présenter devant la Cour de cassation un moyen contraire à ses propres écritures ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a pris en compte le montant cumulé des deux clauses pour exclure le caractère manifestement disproportionné de la pénalité prévue par les parties en cas de non-réalisation de la vente ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société AJR Transaction aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour la société AJR Transaction
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué
D'AVOIR, après avoir requalifié la clause de dépôt de garantie en clause pénale, condamné à payer à la SCI 14 cours Charlemagne la somme de 18 000 euros, au titre du dépôt de garantie prévu au compromis de vente et de 36 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente,
AUX MOTIFS QUE « la société AJR Transaction sollicite la requalification de la clause de dépôt de garantie en clause pénale et la réduction des condamnations ; qu'il y a lieu de déclarer ces demandes qui constituent l'accessoires, la conséquence ou la complément, au sens de l'article 566 du code de procédure civile, de la demande de rejet des prétentions adverses formulées en première instance, recevables ; que le compromis prévoit également que l'acquéreur déposera la somme de 18 000 euros à titre de « dépôt de garantie » et qu'il ne pourra la recouvrer que s'il justifie de la non réalisation, hors sa responsabilité elle qu'elle est indiquée à l'article 1178 du code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives ou de l'exercice du droit de préemption ; qu'il y a lieu en application de l'article 12 du code de procédure civile, de requalifier ladite clause en clause pénale, son objet étant de faire assurer par l'acquéreur l'exécution de son obligation de diligence et de prévoir de façon anticipée une sanction contractuelle en cas d'inexécution ce qui caractérise la clause pénale ; qu'il n'y a cependant pas lieu de réduire la clause pénale, telle qu'elle a été prévue entre deux professionnels de l'immobilier au compromis, celle-ci n'étant pas manifestement excessive, et par conséquence de confirmer la décision déférée quant au montant des condamnations » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLLEMENT ADOPTES QU'« il résulte des éléments ci-dessus exposés que le défaut de régularisation de la vente, alors que les conditions suspensives étaient réalisées provient de la défaillance de l'acquéreur et que dans ces conditions le vendeur est fondé à solliciter, en exécution du compromis signé par les parties, le versement tant du dépôt de garantie que du montant de la clause pénale » ;
1°) ALORS QUE constitue une clause pénale la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée ; qu'une clause pénale insérée dans un compromis de vente vise ainsi à sanctionner l'inexécution de ses obligations par l'acquéreur ; que la même faute ne saurait être sanctionnée deux fois par deux clauses pénales distinctes ayant le même objet ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que le compromis de vente contenait deux clauses pénales ; qu'en premier lieu, une « clause pénale » stipulait le versement d'un montant de 36 000 euros « au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles » ; qu'en second lieu, une clause dénommée « dépôt de garantie » et requalifiée de clause pénale par la cour d'appel, prévoyait de la même manière que l'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie que s'il justifie de la non réalisation, hors sa responsabilité, des conditions suspensives, la cour d'appel ayant relevé que cette clause visait à prévoir de façon anticipée une sanction contractuelle en cas d'inexécution ; que ces deux clauses visaient donc à sanctionner l'absence de réitération de la vente par acte authentique ; qu'en appliquant ces deux clauses pénales qui conduisaient à sanctionner deux fois l'acquéreur pour la même faute, la cour d'appel a violé l'article 1152 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 devenu l'article 1231-5 du code civil ;
2°) ALORS QUE constitue une clause pénale la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée ; que le même préjudice ne saurait être indemnisé deux fois par des clauses pénales distinctes ayant le même objet ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que le compromis de vente contenait deux clauses pénales ; qu'en premier lieu, une « clause pénale » stipulait le versement d'un montant de 36 000 euros « au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles » ; qu'en second lieu, une clause dénommée « dépôt de garantie » et requalifiée de clause pénale par la cour d'appel, prévoyait de la même manière que l'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie que s'il justifiait de la non réalisation, hors sa responsabilité, des conditions suspensives ; que ces deux clauses visaient donc à réparer le préjudice de l'acquéreur résultant de l'absence de réitération de la vente par acte authentique ; qu'en condamnant le vendeur à régler l'indemnité prévue pour chacune de ces clauses pénales sans faire ressortir qu'elles répareraient des préjudices distincts, la cour d'appel a violé l'article 1152 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 devenu l'article 1231-5 du code civil ensemble le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la société AJR Transaction de sa demande de diminution de la clause pénale et de l'avoir en conséquence condamnée à payer à la SCI 14 cours Charlemagne la somme de 18 000 euros, au titre du dépôt de garantie prévu au compromis de vente et de 36 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente,
AUX MOTIFS QUE « la société AJR Transaction sollicite la requalification de la clause de dépôt de garantie en clause pénale et la réduction des condamnations ; qu'il y a lieu de déclarer ces demandes qui constituent l'accessoires, la conséquence ou la complément, au sens de l'article 566 du code de procédure civile, de la demande de rejet des prétentions adverses formulées en première instance, recevables ; que le compromis prévoit également que l'acquéreur déposera la somme de 18 000 euros à titre de « dépôt de garantie » et qu'il ne pourra la recouvrer que s'il justifie de la non réalisation, hors sa responsabilité elle qu'elle est indiquée à l'article 1178 du code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives ou de l'exercice du droit de préemption ; qu'il y a lieu en application de l'article 12 du code de procédure civile, de requalifier ladite clause en clause pénale, son objet étant de faire assurer par l'acquéreur l'exécution de son obligation de diligence et de prévoir de façon anticipée une sanction contractuelle en cas d'inexécution ce qui caractérise la clause pénale ; qu'il n'y a cependant pas lieu de réduire la clause pénale, telle qu'elle a été prévue entre deux professionnels de l'immobilier au compromis, celle-ci n'étant pas manifestement excessive, et par conséquence de confirmer la décision déférée quant au montant des condamnations » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLLEMENT ADOPTES QU'« il résulte des éléments ci-dessus exposés que le défaut de régularisation de la vente, alors que les conditions suspensives étaient réalisées provient de la défaillance de l'acquéreur et que dans ces conditions le vendeur est fondé à solliciter, en exécution du compromis signé par les parties, le versement tant du dépôt de garantie que du montant de la clause pénale » ;
1°) ALORS QUE le juge ne saurait méconnaître l'objet du litige ; que dans ses conclusions d'appel, la société AJR transaction faisait valoir que les deux clauses intitulées « clause pénale » et « dépôt de garantie » faisaient double emploi quant à leur qualification véritable de clause pénale et revenaient à prévoir une indemnité de 54 000 euros » qui était dans sa globalité « manifestement excessive » ; qu'en considérant que la société AJR Transaction demandait à ce que soit réduite la seule clause pénale correspondant au dépôt de garantie, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE, en tout état de cause, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter l'indemnité résultant d'une clause pénale qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ; que dans ses conclusions d'appel, la société AJR transaction faisait valoir que les deux clauses intitulées « clause pénale » et « dépôt de garantie » faisaient double emploi quant à leur qualification véritable de clause pénale et revenaient à prévoir une indemnité de 54 000 euros » qui était dans sa globalité « manifestement excessive » ; qu'en se bornant à rechercher si la clause pénale correspondant au dépôt de garantie n'était pas manifestement excessive, sans rechercher, comme elle y était invitée, si prises dans leur globalité, les deux clauses pénales n'étaient pas manifestement excessives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 devenu l'article 1231-5 du code civil ;
3°) ALORS QUE, en toute hypothèse, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter l'indemnité résultant d'une clause pénale qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ; que dans ce cadre, le juge peut être ainsi conduit à examiner si le cumul des indemnités résultant de deux clauses pénales insérées dans un compromis de vente ne conduit pas à réparer deux fois le même préjudice, et si en conséquence, elles ne sont pas manifestement excessives ; que dans ses conclusions d'appel, la société AJR transaction faisait valoir que les deux clauses intitulées « clause pénale » et « dépôt de garantie » faisaient « double emploi » quant à leur qualification véritable de clause pénale et revenaient à prévoir une indemnité de 54 000 euros » qui était dans sa globalité « manifestement excessive » ; qu'en rejetant la demande de réduction des indemnités dues en vertu des clauses pénales, sans expliquer en quoi elles ne feraient pas « double emploi », et ainsi, ne conduiraient pas à réparer deux fois le même préjudice, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 devenu l'article 1231-5 du code civil ;
4°) ALORS QUE, en toute hypothèse, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter l'indemnité résultant d'une clause pénale qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ; que par ailleurs, la disproportion manifeste s'apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi ; qu'en se bornant à énoncer que le compromis de vente était conclu par deux professionnels de l'immobilier, sans rechercher si la circonstance que le bien ait été en définitive vendu le 25 mai 2014, qui réduisait le préjudice du vendeur, ne rendait pas manifestement excessives les deux clauses pénales d'un montant global de 54 000 euros, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 devenu l'article 1231-5 du code civil.
