LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 21 mars 2014, souhaitant vendre deux parcelles dont ils étaient propriétaires, M. et Mme X... ont confié à la société Alternatives immobilières (l'agent immobilier) deux mandats, signés de Mme X... seule, prévoyant chacun des honoraires de 10 000 euros ; que l'agent immobilier ayant trouvé des acquéreurs pour chaque parcelle et leur ayant fait signer une promesse synallagmatique de vente, il a mis en demeure M. et Mme X... de signer ces actes ; que, par lettre recommandée du 19 juin 2014, M. et Mme X... ont résilié les deux mandats ; que l'agent immobilier leur a réclamé vainement le règlement de sa facture pour la somme de 20 000 euros, puis les a assignés en paiement ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les condamner à payer la somme de 20 000 euros à l'agent immobilier, alors, selon le moyen, que les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, aliéner ou grever de droits réels les immeubles, fonds de commerce et exploitations dépendant de la communauté, non plus que les droits sociaux non négociables et les meubles corporels dont l'aliénation est soumise à publicité ; que, spécialement, ils ne peuvent, l'un sans l'autre, confier à un tiers un mandat de vendre un immeuble dépendant de la communauté en s'engageant d'ores et déjà à vendre ledit immeuble ; que M. et Mme X... faisaient valoir en appel que chacun des contrats intitulés « Mandats simples de vente » que l'agent immobilier avait fait signer, le 21 mars 2014, à Mme X... seule, conférait à l'agent immobilier, avec faculté de délégation, « le mandat de vendre » un bien immobilier déterminé, relevant de la communauté des époux, à un prix déterminé et comportait une clause prérédigée aux termes de laquelle la mandante s'engageait à « vendre le bien objet du mandat à tout acquéreur présenté par les agences du réseau ORPI aux prix, charges et conditions du mandat ou de ses avenants » ; qu'ils soulignaient que cette clause valait engagement définitif, de la part de Mme X..., de vendre ces biens communs objets des mandats ; qu'ils en déduisaient que les mandats litigieux relevaient de la catégorie des actes soumis à l'exigence de la cogestion des époux et qui doivent être déclarés nuls et de nul effet lorsqu'ils ont été conclus par un seul d'entre eux ; qu'en refusant, néanmoins, de prononcer la nullité des mandats, aux motifs que « Mme X... a (...) donné mandat à la SARL Alternatives immobilières de rechercher des acquéreurs et non celui d'aliéner les parcelles ou de la représenter à la vente. Contrairement à ce qu'a considéré le tribunal, il ne s'agit pas d'un mandat d'aliénation mais un contrat d'entremise, acte d'administration de la communauté qui pouvait être signé par la seule épouse » et sans rechercher, comme cela le lui était demandée, si Mme X... ne s'y était pas définitivement engagée à vendre les biens communs objet desdits mandats, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1424 du code civil ;
Mais attendu qu'en relevant que Mme X... avait donné mandat à l'agent immobilier de rechercher des acquéreurs et non celui d'aliéner les parcelles ou la représenter à la vente, pour en déduire exactement qu'il s'agissait d'un mandat d'entremise et non d'aliénation, la cour d'appel a procédé à la recherche prétendument omise ; que le moyen ne peut être accueilli ;
Mais sur la deuxième branche du moyen :
Vu l'article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010 ;
Attendu que, pour condamner M. et Mme X... à payer à l'agent immobilier la somme de 20 000 euros au titre des honoraires prévus aux deux mandats, l'arrêt retient que l'agent immobilier a préparé les promesses de vente et exécuté ses obligations contractuelles, qu'il a donc droit au paiement des honoraires tels que fixés par la convention des parties ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que les ventes n'avaient pas été effectivement conclues, de sorte que l'agent immobilier ne pouvait prétendre au paiement de sa rémunération, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 avril 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Fort-de-France ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre ;
Condamne la société Alternatives immobilières aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. et Mme X... à verser à la société ALTERNATIVES IMMOBILIERES la somme de 20 000 euros,
Aux motifs que « Aux termes de l'article 1421 du Code civil, chacun des époux a le pouvoir d'administrer seul les biens communs et d'en disposer, sauf à répondre des fautes qu'il aurait commises dans sa gestion. Les actes accomplis sans fraude par un conjoint sont opposables à l'autre. (...). Le tout sous réserve des articles 1422 à 1425.
Il est ainsi prévu à l'article 1424 du même Code que les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, aliéner ou grever de droits réels les immeubles, fonds de commerce et exploitation dépendant de la communauté, non plus que les droits sociaux non négociables et les meubles corporels dont l'aliénation est soumise à publicité. Ils ne peuvent, sans leur conjoint, percevoir les capitaux provenant de telles opérations.
Mme X... a signé seule deux mandats de vente consentis à la SARL ALTERNATIVES IMMOBILIERES le 21 mars 2014. En application desdits mandats, l'agent immobilier a trouvé des acquéreurs pour chacune des parcelles concernées et a fait signer ou préparer des compromis de vente.
Mme X... a ainsi donné mandat à la SARL ALTERNATIVES IMMOBILIERES de rechercher des acquéreurs et non celui d'aliéner les parcelles ou de la représenter à la vente.
Contrairement à ce qu'a considéré le Tribunal, il ne s'agit pas d'un mandat d'aliénation mais un contrat d'entremise, acte d'administration de la communauté qui pouvait être signé par la seule épouse.
II convient donc d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Ensuite, il est démontré par les échanges de courriels mais surtout par les compromis de vente préparés par l'agent immobilier et produits aux débats que le mandataire a, conformément aux dispositions des articles 1984 et suivants du Code civil, exécuté ses obligations contractuelles. Il a donc droit au paiement des honoraires tels que fixés par la convention des parties. A ce sujet, il n'est pas établi par M. et Mme X... de ce qu'ils s'étaient opposés à la vente de leurs terrains en tant que terrains à bâtir.
La SARL ALTERNATIVES IMMOBILIERES est donc bien fondée à exiger des époux X... la somme de 20 000 euros » ;
1°) Alors que les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, aliéner ou grever de droits réels les immeubles, fonds de commerce et exploitations dépendant de la communauté, non plus que les droits sociaux non négociables et les meubles corporels dont l'aliénation est soumise à publicité ; que, spécialement, ils ne peuvent, l'un sans l'autre, confier à un tiers un mandat de vendre un immeuble dépendant de la communauté en s'engageant d'ores et déjà à vendre ledit immeuble ; que M. et Mme X... faisaient valoir en appel que chacun des contrats intitulés « Mandats simples de vente » que la société ALTERNATIVES IMMOBILIERES avait fait signer, le 21 mars 2014, à Mme X... seule, conférait à l'agent immobilier, avec faculté de délégation, « le mandat de vendre » un bien immobilier déterminé, relevant de la communauté des époux, à un prix déterminé et comportait une clause prérédigée aux termes de laquelle la mandante s'engageait à « vendre le bien objet du mandat à tout acquéreur présenté par les agences du réseau ORPI aux prix, charges et conditions du mandat ou de ses avenants » ; qu'ils soulignaient que cette clause valait engagement définitif, de la part de Mme X..., de vendre ces biens communs objets des mandats ; qu'ils en déduisaient que les mandats litigieux relevaient de la catégorie des actes soumis à l'exigence de la cogestion des époux et qui doivent être déclarés nuls et de nul effet lorsqu'ils ont été conclus par un seul d'entre eux ; qu'en refusant néanmoins de prononcer la nullité des mandats, aux motifs que « Mme X... a (...) donné mandat à la SARL ALTERNATIVES IMMOBILIERES de rechercher des acquéreurs et non celui d'aliéner les parcelles ou de la représenter à la vente. Contrairement à ce qu'a considéré le Tribunal, il ne s'agit pas d'un mandat d'aliénation mais un contrat d'entremise, acte d'administration de la communauté qui pouvait être signé par la seule épouse » et sans rechercher, comme cela le lui était demandée, si Mme X... ne s'y était pas définitivement engagée à vendre les biens communs objet desdits mandats, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1424 du Code civil ;
2°) Alors que, en tout état de cause, d'une part, aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; qu'un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ; que la Cour d'appel, qui a constaté que les ventes envisagées dans les mandats litigieux n'ont pas été effectivement conclues et a néanmoins décidé que la société ALTERNATIVES IMMOBILIERES avait droit au paiement des honoraires tels que fixés par la convention des parties, a violé l'article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, applicable à la cause, ensemble l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010, également applicable à la cause
3°) Et alors que, d'autre part, aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; qu'un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ; qu'en retenant, pour décider que la société ALTERNATIVES IMMOBILIERES avait droit au paiement des honoraires tels que fixés par la convention des parties, que l'agent immobilier avait exécuté ses obligations contractuelles, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant et, partant, privé sa décision de base légale au regard de l'article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, applicable à la cause, ensemble l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010, également applicable à la cause.
